陳 剛

秦皇島市土地收購儲備交易中心 河北秦皇島 066000

城市土地交易市場內(nèi)涵與框架分析

陳 剛

秦皇島市土地收購儲備交易中心 河北秦皇島 066000

本文基于對城市土地交易市場的內(nèi)涵以及框架的深入研究，分析了城市土地交易市場的特點、內(nèi)涵以及框架等，并提出了“政府調(diào)控、保證制度、價格機(jī)制”的城市土地交易框架，僅供相關(guān)人士參考和借鑒。

城市土地；交易市場；內(nèi)涵；框架；分析

城市土地主要是指市區(qū)中建設(shè)城市的用地，在此土地上，具有較為齊全的生活設(shè)施，密集的居住人口以及稠密的建筑大樓等。國內(nèi)的城市土地的所有者為國家，而對于城市郊區(qū)的土地，除了國家規(guī)定所有的之外，則大部分屬于集體。本文結(jié)合多年的城市土地交易的工作經(jīng)驗，特對城市土地交易市場的內(nèi)涵以及框架做如下闡述。

一、城市土地交易市場的內(nèi)涵

城市土地交易指的是在土地交易相關(guān)制度的約束下，以土地權(quán)利作為客體而在土地市場上進(jìn)行的交易活動，這種活動是土地市場的重要組成內(nèi)容。從產(chǎn)權(quán)所屬上來說，土地權(quán)利的主要核心就是權(quán)利約束下的土地所有權(quán)，即包括土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)以及土地所有權(quán)等，從嚴(yán)格上來說，或者是從稀缺資源的角度上來說，這種權(quán)力是經(jīng)濟(jì)物品所具有的一種非常特殊的、獨有的權(quán)利。而由于權(quán)利的種類不同，其所具有的內(nèi)涵也不同，因而土地所產(chǎn)生的利益也存在較大的差別。今后土地的收益會由于分離了土地權(quán)利而在各種權(quán)利所有者之間達(dá)到合理分配的目的。例如目前所具有的權(quán)利主要是對土地進(jìn)行征購，并且還能夠?qū)ν恋剡M(jìn)行出讓，這樣就能將土地的用途進(jìn)行變更，從而促使土地能夠?qū)崿F(xiàn)巨大的收益增值的權(quán)利。按照城市土地交易市場中交易的客體以及土地的定義，一般土地交易市場主要可以分成兩種：一是一級土地交易市場，二是土地交易市場。其中一級土地交易市場主要是指出讓土地使用權(quán)的市場，而二級土地交易市場主要是指土地使用者相互之間發(fā)生的交易土地使用權(quán)的市場。

一般情況下，土地交易的組成要素主要有三個，一是交易中的主體，即組織土地交易的個人、企業(yè)、政府或者單位等；而是交易中的客體，即交易行為中的標(biāo)的物或者對象，主要表現(xiàn)為外在的土地，而其實質(zhì)內(nèi)涵則指的是土地的權(quán)利。三是交易行為，即在各個交易主體減所產(chǎn)生的具有實質(zhì)性土地權(quán)利轉(zhuǎn)換的行為活動，通常是以貨幣作為交易的載體進(jìn)行的交換，其主要表現(xiàn)為交易土地權(quán)利時價格的高低。這三個組成因素之間的構(gòu)成組合的不同，促使土地交易存在一定的復(fù)雜性以及多樣性。在土地交易的過程中，交易主體主要包括國家、政府、銀行、工商企業(yè)、集體以及個人等等。在土地交易活動進(jìn)行的過程中，這些主體所扮演的角色也會存在較大的區(qū)別，例如經(jīng)紀(jì)人、賣方、買方、融資者以及律師等等。而在土地交易中，從交易客體的角度來看，土地或為獨有的，或與其相關(guān)的建筑物聯(lián)系在一起的房產(chǎn)地，或者土地相關(guān)的信息等。此外，通過對土地交易過程中的權(quán)利進(jìn)行劃分，又可以具體的劃分為租賃權(quán)、使用權(quán)以及所有權(quán)等各種類型的土地權(quán)屬。

二、城市土地交易市場的框架分析

在城市土地交易市場的框架中，其主要是由“政府調(diào)控、保證制度、價格機(jī)制”等構(gòu)成。在土地交易市場中，確保土地交易具有一定的公正性、公平性以及公開性的重要前提就是制度。土地產(chǎn)權(quán)制度是否清楚明晰，其直接與分配土地權(quán)利所獲得經(jīng)濟(jì)收益具有根本性的聯(lián)系，同時這也是確保土地權(quán)利所屬者獲得相應(yīng)的收益的重要因素，因此具有一定的法律保護(hù)。同時土地權(quán)利的所有者也會嚴(yán)格的根據(jù)市場的規(guī)范化的交易規(guī)則對土地進(jìn)行開發(fā)和利用，這樣就能有效的避免隱形市場的出現(xiàn)和發(fā)展，從而達(dá)到維護(hù)市場秩序的目的。

在城市土地交易市場中，政府進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控能夠有效地保障相關(guān)的土地制度或等更好的貫徹和落實，但是如果政府調(diào)控的程度超過了土地交易市場的承受力度，就會對配置土地資源的效率造成不利的影響。在現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)市場中，政府必須參與到其中才能夠更好的促進(jìn)市場的運行。在城市中，土地是確保社會、各項文化活動以及經(jīng)濟(jì)活動發(fā)展的關(guān)鍵載體，因此政府必須將自身的調(diào)控功能充分的發(fā)揮出來，嚴(yán)格遵循公正公平公開，確保市場運行能夠達(dá)到一定的效率，同時不能與人民群眾進(jìn)行利益競爭，這樣才能有效的確保城市土地交易市場中，能夠獲得公正、公平、公開的競爭環(huán)境。

在政府因素以及制度因素中，其外在表現(xiàn)的主要核心就是價格，且在城市土地交易市場中，反映市場化程度的最核心的指標(biāo)也是價格。通常情況下，在市場均衡下制定出的價格與土地交易的價格相互接近時，土地交易市場化就會達(dá)到更高的程度，且配置資源也能獲得更高的效率。相反的，政府對土地交易市場的調(diào)控力度就會更多，且配置資源也不能獲得更高的效率，但是是公平卻需要進(jìn)行細(xì)致的分析。因此，怎樣按照土地交易市場中所形成的競爭規(guī)則，確保土地的交易價格能夠與市場價格相適應(yīng)是非常重要的環(huán)節(jié)。

“政府調(diào)控、保證制度、價格機(jī)制”這三個方面具有非常緊密的聯(lián)系，且相互之間也能形成良好的影響。價格制度不僅能夠有效的維持土地交易市場的秩序，同時還能對政府的行為進(jìn)行有效的規(guī)范。同時政府也能夠按照土地交易的價格的外在體現(xiàn)，以及實際市場運行過程中的具體情況對制度環(huán)境進(jìn)行改革以及推進(jìn)。土地交易的價格不僅反映出了政府因素以及制度因素對土地交易市場的綜合影響，同時合理的土地價格也能夠幫助政府更好的對當(dāng)前的制度環(huán)境進(jìn)行有效的維護(hù)。

三、總結(jié)

綜上所述，通過對城市交易市場的內(nèi)涵以及框架的分析，對土地交易的內(nèi)涵以及市場框架組成的分析，對“政府調(diào)控、保證制度、價格機(jī)制”三者之間的關(guān)系進(jìn)行了分析，并對城市土地交易市場的框架以及基本的概念做了詳細(xì)的闡述，從而為土地交易市場的發(fā)展提供一些參考的意見和策略。

［1］邵繪春.城市化進(jìn)程中農(nóng)民土地權(quán)益變化研究［D］.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2010.

［2］譚文兵.構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究［D］.中國地質(zhì)大學(xué)（北京），2016.