鄭文錚

當(dāng)購房者的需求、購買能力都到位以后，這場(chǎng)以房產(chǎn)為核心的投資游戲，便首先從高凈值人群爆發(fā)，并向普通人群蔓延開來。

2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，注定將載入史冊(cè)。

這一年，原本被視作“高凈值人群”的千萬富翁，在中國突然“批量生產(chǎn)”。

這一年，全民買房熱興起，并催生出一個(gè)新病種：買房癌。連黃口小兒都能穩(wěn)穩(wěn)加入大人的話題：“我媽年初也去廊坊買了兩套房，聽說漲得不錯(cuò)，肯定賺了?！?/p>

這一年，樓市開啟狂暴模式。深圳依然是“帶頭大哥”，看熱鬧的調(diào)侃賣掉半個(gè)深圳就能買下整個(gè)歐洲；2016年前7個(gè)月，北京五環(huán)內(nèi)純商品住宅套均總價(jià)已高達(dá)996萬元，創(chuàng)下歷史新高；8到9月，以蘇州、南京、合肥、廈門為首的“新四小龍”帶動(dòng)全國房?jī)r(jià)漲幅榜單。

這一年，出現(xiàn)了許多拍案驚奇：一家瀕臨退市的ST賣了兩套學(xué)區(qū)房竟然扭虧為盈，創(chuàng)造了保殼新套路；買棵白菜還得看看價(jià)，買房卻哭著喊著往上擁，臨時(shí)加價(jià)20萬也甘之如飴，唯恐過了這村就沒有那店；為了買房不惜用“假離婚”真金白銀地考驗(yàn)婚姻成色，婚姻登記處洋溢著拖家?guī)Э趤黼x婚、其樂也融融的氣氛……一幕幕比馬爾克斯的《百年孤獨(dú)》還魔幻現(xiàn)實(shí)主義。

不久前剛剛?cè)ナ赖膹?fù)旦大學(xué)教授謝百三，曾經(jīng)說過一句很經(jīng)典的話：“不進(jìn)股市，沒有虧損的危險(xiǎn)，但會(huì)有一輩子貧困的危險(xiǎn)?！比缃襁@句話反而在“9·30”調(diào)控出臺(tái)前的樓市最應(yīng)驗(yàn)，肥貓?jiān)椒?，瘦貓更瘦?/p>

人民日?qǐng)?bào)海外版旗下公號(hào)“俠客島”，9月一篇題為《誰此時(shí)沒有房子，就永遠(yuǎn)孤獨(dú)》的文章，閱讀量迅速達(dá)到10萬+。作者司徒格子說：“房?jī)r(jià)就是這個(gè)時(shí)代最大的故事，超越了友情、愛情與親情，擊敗了文學(xué)、音樂和圖畫，成為能敲動(dòng)整個(gè)城市神經(jīng)的唯一樂器?！倍谇耙回?cái)總編輯秦朔眼中，2016年一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)和普通人的保障、安居沒什么關(guān)系，成為一場(chǎng)在富人、理財(cái)產(chǎn)品投資者、房地產(chǎn)商之間的接力游戲。

說好的“去庫存”，為什么變成了“漲房?jī)r(jià)”？

如果時(shí)光能倒回2015年年底，W的朋友一定會(huì)當(dāng)機(jī)立斷拿下二線城市石家莊的房子。

那個(gè)時(shí)候，在金融行業(yè)工作的W已經(jīng)開始四處看房。“我當(dāng)時(shí)跟石家莊的朋友說，你們要買房子的趕快買，石家莊的房子肯定會(huì)漲起來?！?/p>

他在石家莊城中心給父母買的房子，2010年還是6000元/平方米，前兩年漲到8000-9000元/平方米，但僅在2015年這一年就漲到了2萬元/平方米。

如果說這是因?yàn)榈囟翁厥猓窃凇皹?biāo)準(zhǔn)排名”監(jiān)測(cè)的28個(gè)均價(jià)萬元以上城市中，2016年石家莊的累計(jì)漲幅已升至30.36%，排名第七。

2016年本是“十三五”開局之年，房地產(chǎn)的主旋律已經(jīng)確定是“去庫存”。

什么是去庫存？

教科書上講得很明確，如果一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)的商品需要去庫存，說明它的產(chǎn)品積壓賣不出去，其中原因不外乎是供大于求、價(jià)格過高、質(zhì)量低劣，或者企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問題。去庫存需要拉動(dòng)需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降價(jià)傾銷，盡快回籠資金。

當(dāng)時(shí)對(duì)樓市“去庫存”的主流預(yù)言也是，該政策一旦實(shí)施，直接受惠的是三四線城市，農(nóng)民工被視作進(jìn)城買房的主體。

所以那個(gè)時(shí)候買房者的普遍心態(tài)本是觀望：等等看，說不定房?jī)r(jià)會(huì)跌。

2015年底，某著名衛(wèi)視請(qǐng)了6位耳熟能詳?shù)臉I(yè)界專家支招，年終獎(jiǎng)究竟該投什么，僅有兩位表示應(yīng)該投房產(chǎn)，對(duì)未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)分歧更大。

那怎么說好的“去庫存”，最后就變成“漲房?jī)r(jià)”了？

在今年8月?lián)尩揭惶追康腤這么描述自己的心態(tài)：“老百姓的普遍行為就是買漲不買跌，只有房子漲的時(shí)候交易才活躍。在股市上也一樣，這就是羊群效應(yīng)。只有房?jī)r(jià)不斷上漲，‘財(cái)富效應(yīng)的誘惑和‘不買就再也買不起的恐慌疊加在一起，我們才會(huì)下決心出手?！?/p>

而在營造漲價(jià)預(yù)期上，房地產(chǎn)商與房地產(chǎn)中介堪稱一對(duì)多年CP下來默契無間的小能手。

他們所需要的，只是恰當(dāng)?shù)奶鞎r(shí)、一捆干柴與一些套路，完美地讓消費(fèi)者的購房需求、購房能力、購房資格三位一體，激發(fā)出最強(qiáng)音。

投資荒，房地產(chǎn)商與中介心中第一理想“天時(shí)”

“投資荒”，是房地產(chǎn)商與中介心目中第一個(gè)理想“天時(shí)”。

在2015年7月20日舉行的“互聯(lián)網(wǎng)+：基于房地產(chǎn)的想象”的中國地產(chǎn)六方會(huì)談中，建銀精瑞資本集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉東認(rèn)為，中國M2（廣義貨幣）在從2000年的13.5萬億到了2015年6月30日的133萬億，15年翻了10倍。

根據(jù)央行官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，9月末M2余額151.64萬億元，比2015年6月末又新增了逾18萬億。

貨幣供應(yīng)年年增加，降準(zhǔn)降息又放出巨大的投放量。央行本意是想刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資與拉動(dòng)居民內(nèi)需消費(fèi)，但形勢(shì)比人強(qiáng)，大部分資金流入了樓市。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，大部分傳統(tǒng)行業(yè)凋敝，新興產(chǎn)業(yè)尚未成型。今年上半年，制造業(yè)投資同比僅增長(zhǎng)了3.3%，達(dá)到了十幾年來的最低點(diǎn)。對(duì)銀行而言，一方面是給實(shí)體貸款風(fēng)險(xiǎn)高；一方面是經(jīng)濟(jì)下行，實(shí)體投資回報(bào)率低迷，人們不愿將錢投到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更愿意去倒騰回報(bào)高、來錢快的房地產(chǎn)。兩方一拍即合，就創(chuàng)出一個(gè)信貸絕大部分流入房地產(chǎn)的境況。而近年來，理財(cái)產(chǎn)品、股市、債券、期貨、房地產(chǎn)輪番出現(xiàn)非理性上漲，也充分說明資金在面對(duì)“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”時(shí)，三過家門而不入。

對(duì)老百姓而言，頭頂著資金“堰塞湖”，怎么才能保值增值是心頭之急。

“我把老房子賣了，幾百萬擱在那里，不拿出去投資就會(huì)貶值?！盠對(duì)筆者說。

股票去年就崩盤了，被股災(zāi)1.0、股災(zāi)2.0、股災(zāi)3.0打劫過一圈的人心有余悸；2015年下半年以來，利率下降，各類理財(cái)產(chǎn)品收益率也持續(xù)走低，形同雞肋；面臨投資荒，此時(shí)似乎唯有房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。經(jīng)過2014-2015年長(zhǎng)時(shí)間蟄伏，樓市已經(jīng)迎來了政策上的春風(fēng)。一系列利好政策出臺(tái)，讓其愈來愈煥發(fā)出鮮靈靈的青春氣息。

6月21日，杭州新浪樂居便打出了這樣的攻心廣告：“進(jìn)入低利率時(shí)代，銀行理財(cái)產(chǎn)品和互聯(lián)網(wǎng)‘寶寶收益不盡如人意，最為‘保守的老牌理財(cái)產(chǎn)品——房地產(chǎn)還是不是理財(cái)?shù)暮眠x擇？”雖是問句，已然給出了答案。

當(dāng)房子變成純粹的投資品，炒房者賭的就是政府不會(huì)坐視房地產(chǎn)崩盤，自己不會(huì)成為最后的“接盤俠”，這場(chǎng)“去庫存”也就變了味道。

年初有個(gè)網(wǎng)友跟著名房地產(chǎn)評(píng)論人楊紅旭留言說：“深圳的房子已經(jīng)不是剛需能夠接得動(dòng)的了，完全變成了資本游戲。中介給我說昨晚見識(shí)到了最牛逼的投資客，中愛花園57平方米不看房子直接簽。還有一個(gè)房主說自己都不好意思加錢了，隔壁比他多賣50萬，想想又不舒服。末了，中介說，我們老總都在炒，老子要是錢夠我也炒，年前買，年后賣?！?/p>

供給缺，房?jī)r(jià)上漲的第二大“天時(shí)”

對(duì)一項(xiàng)商品而言，當(dāng)供給小于需求，價(jià)格也會(huì)上漲。樓市供給側(cè)的減少，是房?jī)r(jià)上漲的第二大“天時(shí)”。

從2013年以來，北京市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積已連續(xù)下降。2015年，北京市共出讓108宗土地，相比2014年減少了33宗，其中建設(shè)用地面積合計(jì)697.43萬平方米，規(guī)劃建筑面積1482.54萬平方米，同比分別減少25.6%、10.9%，這一成交量創(chuàng)造了近8年的新低。

“北京房?jī)r(jià)暴漲，很大一部分是因?yàn)楸本]有地了。我們自己開車在城內(nèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就知道了，能蓋的基本都蓋了。北京現(xiàn)在是在疏導(dǎo)城市中心功能，基本不在五環(huán)以內(nèi)新增房子，即使有地也是在遠(yuǎn)郊縣。而北京人的購房需求，大部分集中在改善性需求：往大了改，往市中心改，往學(xué)區(qū)改，基本上都不會(huì)到郊外買。沒有地，是城內(nèi)房?jī)r(jià)再高，人們也敢投資的一個(gè)主要原因。”

2015年深圳房?jī)r(jià)暴漲，背后的供求關(guān)系惡化也不容小覷。有統(tǒng)計(jì)顯示，2014年12月-2015年12月，深圳新房供應(yīng)下降超過20%，北京和上海則分別下降了15%和18%，深圳庫存的稀缺程度明顯比京滬更嚴(yán)重，因而更有資格擔(dān)任“帶頭大哥”。

引爆點(diǎn)，打出第一槍的是深圳

樓市一飛沖天的“天時(shí)”已經(jīng)具足，還需要一個(gè)“引爆點(diǎn)”給正在觀望的人群以刺激。這個(gè)打出第一槍的正是深圳。

2015年“3·30”樓市新政出臺(tái)，意味著中國房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴(yán)厲的政策，正在漸行漸遠(yuǎn)。當(dāng)時(shí)多位專家向筆者表示，政策支持力度遠(yuǎn)超預(yù)期，購房寬松度一夜回到了2010“國十條”之前。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這是繼1998年、2008年之后，新中國第三次政府明確救市，也是2008年之后最大力度、最密集的救市行動(dòng)。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的研究，“3·30”出臺(tái)當(dāng)晚，雖然政策還未在深圳落地，大部分深圳的二手房賣家都對(duì)放盤價(jià)進(jìn)行上調(diào)，普通住宅上調(diào)5%-10%，豪宅上調(diào)10%-15%。2015年11月，在央行雙降的刺激下，經(jīng)歷了短暫迷茫期的深圳樓市再度向上，量?jī)r(jià)齊漲。去年一年其房?jī)r(jià)漲幅將近五成，遠(yuǎn)高于其他城市。

隨著深圳成為本輪全國樓市上漲的“帶頭大哥”，一線城市的房?jī)r(jià)都開始蠢蠢欲動(dòng)。一線的溢出效應(yīng)，又引發(fā)了二線城市的烈火烹油。

地王殺，開發(fā)商哪里來的底氣

在這個(gè)樓市“驚蟄”的過程中，房地產(chǎn)商沒少往里添柴。

第一根柴就是“搶地王”。

8月17日，中國史上樓面單價(jià)最高地王在上海誕生了——“莆田系”房企“融信”以110.1億元的總價(jià)，擊敗了中糧+建發(fā)+首開、保利、萬科、世茂、招商、龍湖這些老司機(jī)，更將中國樓市的名義樓板價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄地帶入“10w+”時(shí)代。

地產(chǎn)圈的人士認(rèn)為，其實(shí)比融信更開心的是這塊地王旁有樓盤在賣的萬科。當(dāng)時(shí)在售的大平層豪宅已經(jīng)報(bào)價(jià)10萬-11萬/平方米。想想看，如果旁邊的樓面地價(jià)都躥到10萬/平方米是什么概念？不僅萬科，其實(shí)全城的開發(fā)商都興奮不已，周邊二手房業(yè)主也沸騰了，估計(jì)那天晚上都要喝兩杯小酒慶祝。

開發(fā)商哪里來的底氣爭(zhēng)奪地王呢？

比如融信這家房企小弟，市值不足百億，上半年合同銷售額才132億元，卻敢用110億拿一塊地，更不用說這塊地開發(fā)總成本近150億，路子實(shí)在有點(diǎn)野。筆者層層追索，才發(fā)現(xiàn)人家不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗。莆田系企業(yè)早年集聚了大量資本，其中有些更轉(zhuǎn)型為投資公司，集合了閩商民間資本。這些融金池，已經(jīng)成為另類房地產(chǎn)開發(fā)商異軍突起的重要財(cái)力支持。而高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的激進(jìn)套路，也隱隱傳遞出在寬松的貨幣政策下，嗅覺敏銳的民間資本“脫實(shí)向虛”向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、在全國搶奪土地資源的彪悍布局。

開發(fā)商敢搶地王敢漲價(jià)，還有理財(cái)產(chǎn)品在撐腰。

業(yè)內(nèi)人士表示，大部分年化收益率較高的所謂銀行理財(cái)產(chǎn)品，其實(shí)就是房地產(chǎn)債務(wù)打包而成。這些“理財(cái)產(chǎn)品”吸納的資金，會(huì)通過認(rèn)購信托公司、證券公司等發(fā)行的資產(chǎn)管理類金融產(chǎn)品，投向銀行事先選定好的項(xiàng)目或房地產(chǎn)企業(yè)。有些開發(fā)商在一線城市拿地，甚至只需要準(zhǔn)備10%的土地款，其余資金都可以用類似的“夾層融資”方式去獲得。

理財(cái)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的規(guī)模有多大？中債登旗下的銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄苤行陌l(fā)布的《中國銀行業(yè)理財(cái)市場(chǎng)報(bào)告（2016上半年）》顯示，今年上半年，有13.06%的銀行理財(cái)資金流向了房地產(chǎn)，規(guī)模占比從去年的第三升至第二，共計(jì)有2.09萬億元。

房?jī)r(jià)翻倍？都是套路

房地產(chǎn)商坐地抬房?jī)r(jià)的第二根柴，是左手倒右手，這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是秘密。

比如房產(chǎn)商張三，有100套樓盤開盤，每套售價(jià)100萬，但他開盤的報(bào)價(jià)卻是200萬。誰來當(dāng)冤大頭呢？別急，現(xiàn)在還沒人吃虧。早在正式開盤前，張三就舉行了一個(gè)“內(nèi)部認(rèn)購會(huì)”，把公司內(nèi)部員工七大姑八大姨都發(fā)動(dòng)起來，早年甚至直接購買“身份證復(fù)印件”，用他們的名義去買房，首付、換貸都是張三的公司來付。

這些房子會(huì)被抵押給張三控股的另一家公司，這家公司再拿著這些抵押的房本去銀行做抵押貸款。由于房子已經(jīng)漲到200萬，銀行發(fā)放抵押貸款就是按200萬來，一般可貸到140萬左右。經(jīng)過這么一番“資本運(yùn)作”，張三已經(jīng)順利地收回了投資，有錢還貸款利息，支付前期欠下的土地建筑款，只是把鍋甩給了銀行。其實(shí)在這個(gè)過程中，銀行是心知肚明的，但大家是利益共同體，多半睜只眼閉只眼。

這招的高明之處，不僅能讓開發(fā)商不緊不慢地賣房，不用迫于資金壓力降價(jià)銷售，還能人為制造稀缺現(xiàn)象。這就是為什么很多樓盤才剛剛開盤，卻沒有幾套可以購買的原因。

中介也狼性

在房產(chǎn)商忙著給新房添柴火的時(shí)候，二手房中介也不甘示弱。二者本就是一榮俱榮、一損俱損。

去年樓市“3·30”新政過后，房地產(chǎn)中介便頻頻向客戶喊話：“房?jī)r(jià)即將大幅上漲，還在等什么？”“地產(chǎn)春天來了！漲價(jià)風(fēng)波開始了！”

攛掇賣家提價(jià)、制造恐慌氣氛也是一種。一位家在北京北五環(huán)附近的賣房人曾經(jīng)告訴記者：“2010年的時(shí)候，我們小區(qū)，附近中介給的報(bào)價(jià)是在每平方米4.1萬-4.3萬之間，一般客戶都會(huì)往下砍一點(diǎn)，成交價(jià)基本在4萬左右。我有套房子正好想賣，問了一下報(bào)價(jià)，中介竟然告訴我，他幫我掛4.8萬，肯定能賣出去，瞬間被抬高了近12%?！?/p>

某些中介擁有了對(duì)房源的壟斷和控制，從而更擁有哄抬房?jī)r(jià)的能力。有位購房人發(fā)現(xiàn)，自己想買的房子附近的鏈家，其貼出的房源房?jī)r(jià)，普遍比自己實(shí)際了解到的要高。早在今年2月份，是有人發(fā)現(xiàn)上海鏈家櫥窗上的所有二手房房源全部消失。根據(jù)媒體的報(bào)道，是因?yàn)殒溂覍⒎吭存i定到自己手中之后，就開始加價(jià)銷售，被管理部門勒令整改。

財(cái)富大挪移

房?jī)r(jià)的上漲，一方面帶來了財(cái)富效應(yīng)。筆者身邊有幾位朋友，面臨房?jī)r(jià)攀升一開始還心態(tài)淡定，后來看著自己忙活一年還不如別人家買套房幾個(gè)月賺的多，也坐不住了。

另一方面，地王頻現(xiàn)，樓面價(jià)高企，越來越高的房?jī)r(jià)，以及房產(chǎn)商、中介合力通過媒體放出的風(fēng)，也迫使一部分還沒有需求的老百姓，擔(dān)心以后再也沒有買房機(jī)會(huì)了，而提前加入了買房隊(duì)伍。

“我買的是首都機(jī)場(chǎng)周邊的小區(qū)‘會(huì)展譽(yù)景的二手房。今年4月份去看房，北向一室一廳一廚一衛(wèi)最小戶型，69.7平方米，要價(jià)146萬元。7月份我再去看，最低要價(jià)160萬元。3個(gè)月漲了14萬！最夸張的是僅僅時(shí)隔兩天，我找了三家中介，不同的單元，相同的朝向和戶型，已經(jīng)要價(jià)165萬元起。本來我剛剛畢業(yè)，在機(jī)場(chǎng)工作，單位有宿舍，并不是必須要買房子。但那時(shí)候一天一個(gè)價(jià)，實(shí)在不敢再等下去了。事實(shí)證明當(dāng)時(shí)買是對(duì)的，7月底等我買完房子，要價(jià)已經(jīng)170萬元起?！鄙頌?0后的H君告訴筆者。

如果光有需求，老百姓的購買能力達(dá)不到，依然會(huì)望房興嘆。但今年大漲的房?jī)r(jià)，給了老百姓換房的底氣支撐。

W君有一套60平方米的小房子，30萬入手。經(jīng)過10年的上漲和2016年狠狠一跳，如今已經(jīng)漲到了300萬。他賣掉了這套，再借了一遍朋友圈，湊夠了一套6.3萬/平方米、共110平方米的學(xué)區(qū)房的首付。其配偶也有一套房，租了出去，其房租正好用來交月供。W君一家順利升級(jí)為資產(chǎn)千萬的圈層。

當(dāng)然這種既是買家、又是賣家的形態(tài)，也讓房產(chǎn)成交更為焦灼。房主跳價(jià)、違約的行為頻繁發(fā)生。

老家在河南鄭州的H君，為了買房，基本上是舉全家族之力。其母愛子心切，為了兒子能在北京安家落戶，將在鄭州的房子賣掉，掏光了所有積蓄。剩下的就是親友支援，舅舅50萬、表姐20萬、A朋友借10萬……其舅不無擔(dān)憂地對(duì)自己妹妹說：“房子那么小，你們兩個(gè)老人肯定沒法跟孩子一起住。把養(yǎng)老的老本都拿出來了，將來準(zhǔn)備喝西北風(fēng)嗎？”

購房能力的另一個(gè)支撐，與去年股市極其類似，則是將杠桿用到極致。阻礙購房腳步的第一個(gè)門檻就是首付。

2015年3月30日，二套房首付比例從60%-70%下調(diào)為40%。2015年9月30日，一套房首付比例從30%降低為25%。2016年2月2日，一套房最低首付比例再降至20%，二套房首付比例則進(jìn)一步由40%降至30%。降低首付其實(shí)就相當(dāng)于增加杠桿。

財(cái)稅政策上也有大力支持。2015年3月30日，二手房營業(yè)稅免征年限五年改兩年。2016年2月19日，契稅和營業(yè)稅同時(shí)調(diào)整，重點(diǎn)針對(duì)二套房，面積為90平方米及以下的，契稅由3%下降至1%；面積為90平方米以上的，契稅由3%下降至2%。營業(yè)稅方面，購買2年及以上住房對(duì)外銷售的，非普通住宅由差額征收改為免征。

供貸款有困難怎么辦？銀行還有給年輕人用的合力貸，給老人用的接力貸。

W君那套價(jià)值300萬的小房子，賣給了一個(gè)28歲的小姑娘，月薪才1萬元左右，首付卻要100多萬，一個(gè)月還貸款高達(dá)1.5萬。事實(shí)上最后這套房子的首付和貸款都是父母給出的，做的就是合力貸，即用父母名義貸下款，出首付。

雖然首付門檻降低了，但畢竟也是一筆不小的錢。如果能把首付都免了，讓老百姓完全“無負(fù)擔(dān)”地玩今天買、明天賣的“資產(chǎn)賭博”，不是更刺激嗎？于是首付貸、眾籌、P2P等各路場(chǎng)外高杠桿房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品誕生了。

居民加杠桿的另一個(gè)渠道是首付貸等場(chǎng)外方式。以一套總價(jià)是100萬的房屋為例，30萬的首付，將不少購房者攔到門外。有了首付貸，購房者就只需要拿出10萬元，另外20萬首付款，由互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)通過他們平臺(tái)完成匹配，然后再向銀行申請(qǐng)余下的70萬房貸。而平臺(tái)再把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品對(duì)外發(fā)售。就像加了場(chǎng)外配資的股市迎來了一波“杠桿上的牛市”，加了杠桿的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也迎來了一波熱炒。首付貸因此被稱為樓市的場(chǎng)外配資，成為助推房?jī)r(jià)上漲的“元兇”之一。去年鏈家發(fā)放的首付貸大約就有3個(gè)億左右。

在今年3月，央行曾明確禁止網(wǎng)貸行業(yè)從事“首付貸”業(yè)務(wù)，不過依舊有一些平臺(tái)暗箱操作。4月18日，北京市網(wǎng)貸行業(yè)協(xié)會(huì)再發(fā)《關(guān)于清理“首付貸”類業(yè)務(wù)的通知》，要求自即日起全面清理、停止新增“首付貸”類業(yè)務(wù)，但屢禁不止，仍未完全銷聲匿跡。

場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外杠桿加在一起，對(duì)2016年樓市的影響有多大？ 從2015年的積累來看，領(lǐng)頭羊深圳，就幾乎將貸款杠桿用到了極致。人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月份，深圳按揭平均成數(shù)達(dá)到65%，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)。2016年前7個(gè)月新增房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的2倍。

地段，地段，還是地段

當(dāng)購房者的需求、購買能力都到位以后，這場(chǎng)以房產(chǎn)為核心的投資游戲，便首先從高凈值人群爆發(fā)，并向普通人群蔓延開來。當(dāng)全國的高凈值人群、中產(chǎn)、白領(lǐng)，舉全家族之力來北上廣和它們能輻射到的區(qū)域買房，焉能不漲？

當(dāng)“去庫存”的概念被扭曲成“搏投資”之后，投資便要講究回報(bào)。

房地產(chǎn)投資的要點(diǎn)就是：地段，地段，地段。

地段最好的一線城市，本無過多新房庫存，所以連二手房在內(nèi)都去了一輪。

當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候，由于二線城市的限購取消，在一線城市無法釋放的需求，充分地在二線城市和一線城市周邊得到了釋放。

“就像從上海溢出到蘇州和昆山一樣，北京周邊的石家莊、廊坊，溢出效應(yīng)也非常厲害。尤其是廊坊，太瘋狂了。2005年底的時(shí)候，廊坊的房?jī)r(jià)還是8000元/平方米，今年6月份我再去的時(shí)候已經(jīng)漲到1.5萬。那個(gè)時(shí)候，我去看過一次新房。僅限一天放號(hào)，200個(gè)號(hào)，恨不得2萬人去。你在現(xiàn)場(chǎng)根本看不到買方賣方商討價(jià)格，直接就是搶號(hào)、交定金?！盬君說。

不該漲的漲了，該漲的沒漲。三四線城市和部分二線城市，本來因?yàn)榉孔訃?yán)重過剩，應(yīng)成為本輪去庫存的重點(diǎn)。但因?yàn)榈囟巫畈睿炊鵁o人青睞。并在“賣三四線房子，供一二線房子”的情況下，成為被抽血的對(duì)象。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，全國商品房庫存從最高峰的2016年2月的7.39億平方米降到8月的7.08億平方米，只去了0.31億的庫存，占比約4%。

樓市下半場(chǎng)

當(dāng)這輪風(fēng)暴刮過，也有炒房者進(jìn)行了反思。

“有些二線城市的房子拿了不安全。比如石家莊的房子雖然漲得很厲害，但我自己不會(huì)投資那里的房子。到哪里都是樓，閑置率太高。而且你觀察一下，北京的房子為什么跌不下去，因?yàn)楸本┑姆孔踊旧隙址空及氡诮揭陨?。但你如果在石家莊想買二手房，打開鏈家或者新浪房產(chǎn)，看到的全是一手房信息，連鏈家都在賣一手房。而投資房產(chǎn)的人，誰也不會(huì)去買二手房，肯定買一手房，除非二手房的價(jià)格比一手房便宜非常多，位置更好。石家莊還好一點(diǎn)，廊坊你買了以后，基本上5年之內(nèi)賣不出去，租出去都很難，有價(jià)無市。”W君說。

當(dāng)然他認(rèn)為這輪房?jī)r(jià)大漲也有好處，起到了吸納流動(dòng)性的“蓄水池”作用?！斑@么多流動(dòng)性，股市不景氣，如果房子還不吸收，通貨膨脹可能更會(huì)影響老百姓的吃穿住行?，F(xiàn)在房地產(chǎn)吸收了這么多流動(dòng)性，最多是把貧富分化了，但還不至于讓窮的人吃不起飯。”

在一些對(duì)財(cái)經(jīng)敏感的人士眼中，土地升值還有助于緩解地方政府債務(wù)壓力，國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格升值也許也能為保外匯貢獻(xiàn)一點(diǎn)作用?！皬奈覀冦y行了解到的情況看，超高凈值客戶，他們?nèi)ズＭ赓I房、配置資產(chǎn)的熱情很高，這種現(xiàn)象其實(shí)從2010年北京開始限購以后就出現(xiàn)了。自從這兩年人民幣出現(xiàn)貶值壓力以后，這種速度更為加快了。”

但凡事都有個(gè)限度。隨著9月底新一輪樓市調(diào)控的到來，樓市主題也從“加杠桿“改為“去杠桿”。

易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，所謂“降杠桿”主要有兩方面，一個(gè)是個(gè)人購房降杠桿，另一個(gè)是機(jī)構(gòu)降杠桿。

十一長(zhǎng)假期間，北京、天津、蘇州、成都、南京等21個(gè)城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。深圳將二套房首付比例提高至七成，北京將首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分別上調(diào)至35%和50%。新政一出，W君要多付25萬元的首付，為此不得不在朋友圈再度借款周轉(zhuǎn)。

10月12日，央行召集17家商業(yè)銀行召開住房信貸會(huì)議，要求各銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理。

11月2日，住建部牽頭整頓互聯(lián)網(wǎng)金融資金違規(guī)入樓市。

11月3日，上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神 促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序運(yùn)行的決議》，不僅要求繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)首付資金來源的審查，防止各類消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款、信用卡大額透支等被用于支付購房首付，同時(shí)要求對(duì)房屋抵押貸款加強(qiáng)審核，避免資金被違規(guī)用于加杠桿。此外，此前多家商業(yè)銀行開展的接力貸、合力貸等業(yè)務(wù)，被全面叫停。

政策的抑制影響了需求，違約潮如期而至。

“現(xiàn)在交易量下來很多。我跟中介聊，問他們未來怎么辦，他們說未來還是要轉(zhuǎn)租賃市場(chǎng)，回到老老實(shí)實(shí)賺錢。10月份他們大多數(shù)的經(jīng)紀(jì)都在忙著應(yīng)付買方違約。因?yàn)槭赘墩吒牧?，限貸政策也特別嚴(yán)，好多人買不起了就要違約?！?/p>

萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林，一方面拋出了“中國房地產(chǎn)目前的市場(chǎng)泡沫是歷史上最大的泡沫”的觀念，一方面認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)增速仍未回升的情況下，不宜過快去杠桿，必須慢慢地降杠桿和信貸。

“房子已經(jīng)漲得差不多了，雖然三四線城市的庫存沒有怎么去，但一二線已經(jīng)賣地差不多了。從支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市角度，政府其實(shí)不愿意再把樓市放在一個(gè)特別重要的位置。接下來對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該會(huì)迎來一個(gè)相對(duì)更好的資金面。”一位業(yè)界人士認(rèn)為。他認(rèn)為，經(jīng)過這輪暴漲，政府不會(huì)再給房地產(chǎn)更多利好，但也不會(huì)刺破這個(gè)泡沫?；蛟S讓房地產(chǎn)再休息5年，等待經(jīng)濟(jì)慢慢恢復(fù)增長(zhǎng)、老百姓購買實(shí)力逐漸提高，這會(huì)是一個(gè)比較理想的結(jié)局。