鄒振華

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展的研究

鄒振華

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高，各行各業(yè)都得到很大的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，甚至被稱為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎。經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，城鎮(zhèn)化程度的不斷提高大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。與此同時(shí)，伴隨而來(lái)的是房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，大型城市的房?jī)r(jià)更是高入青云，讓廣大人民望而生畏。這房?jī)r(jià)高漲的背后，不僅僅是經(jīng)濟(jì)的作用，還有其他的成分在幕后推動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格虛高，經(jīng)濟(jì)適用房制度不規(guī)范，保障住房難以滿足人們的需求。抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為中國(guó)的當(dāng)務(wù)之急，宏觀調(diào)控起著巨大的作用。本文將從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，采用理論分析，規(guī)范分析，實(shí)證分析等方法探究房地產(chǎn)市場(chǎng)背后存在的問(wèn)題，研究政府和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化之間的關(guān)系，并提出相應(yīng)的整改措施，具體包括合理布局、集約高效、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等，以期促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)商超規(guī)范化發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)；制度經(jīng)濟(jì)學(xué)；宏觀調(diào)控；實(shí)證分析

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和研究意義

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在一個(gè)國(guó)家和地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的地位和作用。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，建筑存量大幅增加，有效解決了部分市場(chǎng)需求，提升了城鎮(zhèn)居民住房水平，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為地方財(cái)政收入提供了巨大支撐，促進(jìn)了城市化進(jìn)程和城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度建設(shè)也穩(wěn)步推進(jìn)。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)了大量的問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格虛高，經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)保障性住房制度建設(shè)不完善等問(wèn)題日益凸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)加劇了這一局面，泡沫原來(lái)越大，宏觀調(diào)控和制度改革迫在眉睫，2013年開(kāi)始，國(guó)家陸續(xù)推出了相關(guān)的制度法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)五條，限購(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)制度開(kāi)始逐步起到作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革和規(guī)范問(wèn)題任然嚴(yán)峻，制度完善迫在眉睫。2015年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中指出，2015年房地產(chǎn)政策將堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）研究意義

房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)瓶頸，解決這一問(wèn)題，對(duì)于提高我國(guó)國(guó)民的生活水平有著重要意義，十幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫已經(jīng)成為熱點(diǎn)話題，相關(guān)房地產(chǎn)政策也一直處于探索階段。調(diào)控的基本制度不斷完善、手段不斷豐富、力度不斷加強(qiáng)，已形成了階段漸進(jìn)的特征。然而，社會(huì)群眾的不滿卻表明了房地產(chǎn)政策尚未實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化目標(biāo)，市場(chǎng)自發(fā)形成的價(jià)格戰(zhàn)也達(dá)到了難以控制的局面。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論和研究方法。國(guó)外的房地產(chǎn)方面的理論都將房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格虛高歸結(jié)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)內(nèi)的不少專家學(xué)者也將國(guó)內(nèi)外的情況在一起對(duì)比。誠(chéng)然經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，但是這并不完全適用于中國(guó)國(guó)情，中國(guó)特有的土地制度和特有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主體多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體制決定我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格虛高必然有其內(nèi)在隱性原因。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究有利于豐富相關(guān)的理論，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理提供理論基礎(chǔ)。同時(shí)可以豐富相關(guān)的探究方法，保障民生，這不僅僅有較大的郵寄價(jià)值，也具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化和完善相關(guān)法律制度

（一）實(shí)證分析

以北京市2005年至2014年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額x1， 商品房銷售面積x2， 商品房平均銷售價(jià)格y為例，投資額，銷售面積和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。

通過(guò)Eviewers建立數(shù)據(jù)模型因此，我國(guó)國(guó)有獨(dú)立工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)為：

其中x1，x2，c的t值較大，通過(guò)t檢驗(yàn)。房地產(chǎn)的投資額和房?jī)r(jià)之間是呈正向關(guān)系，而與銷售面積呈反向關(guān)系，通過(guò)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，北京市委代表的大城市的商品房銷售面積呈逐年遞減的趨勢(shì)而銷售價(jià)格與投資總額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。

模型的計(jì)算結(jié)果表明，北京市北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額邊際率為4.3503，商品房銷售面積邊際影響率為-2.0357.回歸系數(shù)的符號(hào)和數(shù)值是較為合理的。R2=0.9454，說(shuō)明模型有很高的擬合優(yōu)度，F(xiàn)檢驗(yàn)也是高度顯著的，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和商品房銷售面積對(duì)商品房平均銷售價(jià)格的總影響是顯著的。從圖看出，解釋變量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的t 統(tǒng)計(jì)量值為7.501，表明資金對(duì)企業(yè)產(chǎn)出的影響是顯著的。模型中其他變量（包括常數(shù)項(xiàng)）的 統(tǒng)計(jì)量值都較大，通過(guò)檢驗(yàn)。

從上述模型可以看出，從某種程度上反映了北京市的商品房銷售市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)一種飽和的穩(wěn)定狀態(tài)，觀測(cè)平均銷售價(jià)格可以發(fā)現(xiàn)，隨著年份的增長(zhǎng)，價(jià)格卻只漲不跌。并且漲幅特大。這反映了我國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲。從供給的角度，供需得到均衡，但是實(shí)際上這種均衡是大部分人無(wú)力負(fù)擔(dān)住房的一種均衡。制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中的均衡不是數(shù)量均衡，不是制度的供給數(shù)量等于制度的需求數(shù)量，而是一種行為均衡，即任何個(gè)人或組織都不再有變動(dòng)現(xiàn)存制度的動(dòng)機(jī)和行為。由于制度均衡時(shí)，制度變遷的供給完全適應(yīng)于制度變遷的需求，即制度變遷需求者的醫(yī)院得到充分滿足，因而無(wú)力改變現(xiàn)行制度。這從某種程度上可以解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種情況得以長(zhǎng)久的存在的原因。

(二)政府的作用

由于我國(guó)多年來(lái)依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)在扮演著宏觀經(jīng)濟(jì)引擎的角色，房地產(chǎn)行業(yè)儼然已經(jīng)成為了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中不可多得的一劑藥膳。多年來(lái)，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)圍繞著穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了很多的調(diào)整，甚至是妥協(xié)。但是，無(wú)論在何種經(jīng)濟(jì)體制下，宏觀調(diào)控的主體思想都應(yīng)該立足于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)各方力量的均衡。中央政府尊重地方政府的合理的利益。事實(shí)證明，只有在利益穩(wěn)定的大格局下，才能進(jìn)行思想的統(tǒng)一，才能實(shí)現(xiàn)兩級(jí)政府協(xié)同效應(yīng)的最大公約數(shù)，才能將調(diào)控政策真正的落到實(shí)處。由于房地產(chǎn)行業(yè)與生俱來(lái)的區(qū)域性質(zhì)和不可移動(dòng)性質(zhì)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出短期化，分散化，區(qū)域化的特點(diǎn)，給中央的宏觀調(diào)控帶來(lái)很大的難度。而在擁有絕對(duì)的地緣優(yōu)勢(shì)的情況下，地方政府理所當(dāng)然的對(duì)地方房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展擁有絕對(duì)的掌控權(quán)。所以，要保證宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運(yùn)行和房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，兩級(jí)政府必須擁有大局觀，協(xié)同作戰(zhàn)，加強(qiáng)出臺(tái)的政策的可實(shí)踐性，兼顧地方利益，否則政策措施將會(huì)被架空政府由直接管理經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向間接調(diào)控管理，為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行提供良好的信用環(huán)境和社會(huì)服務(wù)必將是政府的主要職能。

三、總結(jié)

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)最根本的是建立我國(guó)住房保障制度。遺憾的是在這方面進(jìn)展緩慢，認(rèn)識(shí)不一致，責(zé)任被推卸，研究缺乏數(shù)據(jù)依據(jù)，還未能看到較為明晰連貫、長(zhǎng)期穩(wěn)定的調(diào)控框架。經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)存在巨大爭(zhēng)議，也在土地供應(yīng)、資金保障、開(kāi)發(fā)責(zé)任、覆蓋規(guī)模和分配回收辦法等具體方面缺乏對(duì)策。

總結(jié)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總的發(fā)展趨向是：1.合理布局，即單一區(qū)域的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將向多個(gè)區(qū)域發(fā)展；2.集約高效，即房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期將縮短；3.綠色低碳，即建筑物將采用更多符合國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的綠色環(huán)保建材；4.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，即城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展將會(huì)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃；5.從基本需求向精細(xì)化需求發(fā)展；6.從單一開(kāi)發(fā)向復(fù)合開(kāi)發(fā)發(fā)展；7.從追求銷售到持有物業(yè)和銷售相結(jié)合的方向發(fā)展；8.從粗放開(kāi)發(fā)到精細(xì)化開(kāi)發(fā)發(fā)展；9.從專注建筑到贏得品牌的方向發(fā)展；10.從單打獨(dú)斗到聯(lián)合共贏的方向發(fā)展。

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高的分析，從中發(fā)現(xiàn)了很多問(wèn)題需要解決，從地產(chǎn)市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、住房保障體系、稅制結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府的關(guān)系各方面進(jìn)行了分析，得出了相應(yīng)的結(jié)論，從而提出了相應(yīng)的舉措來(lái)性對(duì)相應(yīng)的具體性問(wèn)題，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到促進(jìn)作用，又好又快發(fā)展。

［1］楊家學(xué).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程［M］.北京：法律出版社，2010.

［2］楊文國(guó).房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅操作與稽查實(shí)務(wù)［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010.

［3］陳杰.房產(chǎn)稅試點(diǎn)初評(píng)與房產(chǎn)稅改革深化的意義［J］.探索與爭(zhēng)鳴，2011（5）.

［4］鄧小鵬，段昊智，袁競(jìng)峰，張星.PPP 模式下保障性住房的共有產(chǎn)權(quán)分配研究［J］.工程管理學(xué)報(bào)，2012（6）.

［5］何宗婷，房產(chǎn)稅改革可行性分析——基于武漢市房產(chǎn)稅改革居民接受度調(diào)查［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011（4）.

鄒振華（1994-08-19）性別女，民族漢，安徽六安人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2013級(jí)本科生，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)