韓秀秀

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

基于制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

韓秀秀

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

本文收集了2000～2012年的數(shù)據(jù)利用Eviews軟件建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，實(shí)證分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，研究表明：我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值密切相關(guān)，且城鎮(zhèn)人均可支配收入以及城鎮(zhèn)人口數(shù)對(duì)其的影響也較為顯著，而貸款利率對(duì)其的影響并不明顯。針對(duì)得出的結(jié)論進(jìn)而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控提出相關(guān)的政策性建議。

房地產(chǎn)價(jià)格 經(jīng)濟(jì)模型 房地產(chǎn)調(diào)控

一、引言

近些年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇期，房地產(chǎn)商品價(jià)格逐步走高，甚至出現(xiàn)了部分一線城市所謂的“暴漲局面”在這種背景下，政府屢次提出調(diào)控建議，不斷更新調(diào)控內(nèi)容，但是由于一些根本性的問題沒有解決，各種改革方式均受到了一定的限制。

我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)政治體制決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不只是住房商品的供給市場(chǎng)，更是解決我國(guó)勞動(dòng)力就業(yè)和帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與升級(jí)的源動(dòng)力。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論研究有其必要的現(xiàn)實(shí)實(shí)踐意義。很多學(xué)者從不同的角度對(duì)其進(jìn)行過深入分析，這里主要借鑒的觀點(diǎn)如下：張濤（2001）利用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的兩隔離市場(chǎng)模型對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特性作出了一定的分析，認(rèn)為每個(gè)地區(qū)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，依照自身的區(qū)域特點(diǎn)實(shí)行適合自己的房地產(chǎn)發(fā)展政策。李春吉，孟曉宏（2005）通過一個(gè)簡(jiǎn)單的局部均衡模型，利用1999～2003年全國(guó)31個(gè)省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的面板數(shù)據(jù)分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格問題，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)該調(diào)整開發(fā)商投資方向，根據(jù)市場(chǎng)的需要發(fā)展實(shí)用型住房。趙昕東（2010）用1999年1季度至2009年2季度的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、貨幣供給與住宅價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，應(yīng)用結(jié)構(gòu)向量自回歸模型研究房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因。

二、模型設(shè)定

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的變化主要受到社會(huì)因素，政治因素，經(jīng)濟(jì)因素以及區(qū)域因素等，社會(huì)因素主要包括人口的密度，人們消費(fèi)的結(jié)構(gòu)等；政治因素是指國(guó)家為促使房地產(chǎn)的健康發(fā)展所采取的一些宏觀調(diào)控，其主要有房地產(chǎn)價(jià)格政策，稅收政策等；經(jīng)濟(jì)因素主要是宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、物價(jià)狀況、居民收入狀況等；而區(qū)域因素指房地產(chǎn)所處的地段的交通狀況，公共設(shè)施等。這里考慮到數(shù)據(jù)的可獲取性以及影響因素的代表性，選取城鎮(zhèn)人均可支配收入，城鎮(zhèn)人口數(shù)目，貸款利率，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值四個(gè)因素進(jìn)行分析。

（二）模型設(shè)定

Y：商品房銷售價(jià)格（元/平方米）

X1：城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）

X2：城鎮(zhèn)人口數(shù)（萬人）

X3：貸款利率（百分比）

X4：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（1978=100）

基于以上數(shù)據(jù)，建立初步模型為：

Y=C1+C2*X1+C3*X2+C4*X3+C5*X4+ε

三、數(shù)據(jù)收集

這里選取2000～2012年共13組數(shù)據(jù)，從總體數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)可看出其滿足多重共線性模型的設(shè)定需要。

四、模型建立與檢驗(yàn)

（一）基于以上影響因素的分析和數(shù)據(jù)的獲取，通過最小二乘法對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)，得到如下方程：

在上述模型中，雖然R2及其修正系數(shù)都接近于1，但該結(jié)果與理論假設(shè)有很大的差別，其中，當(dāng)在a=0.05的顯著性水平下，X1，X2，X3，X4的伴隨概率均大于0.05，不能拒絕原假設(shè)：該三個(gè)因素系數(shù)為0，即該三個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒有顯著影響，這顯然是不理想的，因此，我們下面將對(duì)其進(jìn)行計(jì)量模型修正。

表一 相關(guān)系數(shù)矩陣

從上述的運(yùn)行結(jié)果可看出，各解釋變量相互之間的相關(guān)系數(shù)較高，存在一定的多重共線性，需要逐步剔除變量。由理論可知，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值應(yīng)是影響商品價(jià)格的重要因素，從相關(guān)系數(shù)矩陣也可看出，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)商品房銷售影響最為顯著，因此，我們以一元回歸模型為基準(zhǔn)，將其余變量逐步引進(jìn)，根據(jù)引入變量對(duì)模型參數(shù)的影響確立最終的模型，通過EVIEWS操作軟件整理其結(jié)果如下：

該模型表明，在其他變量不變的情況下，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每增加1單位，平均房地產(chǎn)價(jià)格上升4.1338元；城鎮(zhèn)人均居民可支配收入每增加1元，平均房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)0.1106元；城鎮(zhèn)人口每增加1萬人，平均房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)0.048元。這與以上理論分析和經(jīng)驗(yàn)判斷相一致。

（二）統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)：

判定系數(shù)：R2=0.9899，接近于1，說明模型的擬合優(yōu)度較高。

F檢驗(yàn)：F=293.8731，且其P值為0.0000小于 ，說明各個(gè)解釋變量對(duì)房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格Y有顯著影響，模型線性關(guān)系顯著。

T檢驗(yàn)：選取a=0.05，X1，X2的t檢驗(yàn)伴隨概率均大于0.5，難以通過檢驗(yàn)，而當(dāng)取a=0.5時(shí)，X1，X2，X4的t檢驗(yàn)伴隨概率均小于0.05，因此，可以斷定，在顯著性水平0.05的情況下，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是顯著的，在顯著性水平0.5的情況下，城鎮(zhèn)人均可支配收入，城鎮(zhèn)人口數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響顯著。

異方差檢驗(yàn)：利用White檢驗(yàn)法得到

由上圖可知，nR2=10.07476，其伴隨概率為0.1215大于a=0.05，故不能拒絕原假設(shè)，該模型不存在異方差。

自相關(guān)檢驗(yàn)：通過偏自相關(guān)檢驗(yàn)法得：

由該圖可以看出，模型的偏相關(guān)系數(shù)直方塊均未超過虛線，因此，該模型不存在自相關(guān)。故本文確立的最終模型是：Y=1830.6+4.1 338*X4+0.1106X1+0.0480*X2

五、結(jié)論和建議

透視模型確立的全過程以及確立確立的模型，確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素為國(guó)民生產(chǎn)總值，城鎮(zhèn)人均可支配收入和城鎮(zhèn)人口數(shù)目，主要結(jié)論如下：

1.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響力最大的因素是國(guó)民生產(chǎn)總值。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的核心指標(biāo)以及衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)狀況的重要指標(biāo)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是最為顯著的。

2.城鎮(zhèn)人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響顯著，且為正相關(guān)。收入是消費(fèi)的基礎(chǔ)和動(dòng)力，當(dāng)前人們可支配收入越多，購(gòu)買欲望就越強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增多，而這種需求可分為兩大類，即基本需求和改善性需求。收入的增加一方面使得部分消費(fèi)者對(duì)住房的基本需求得到滿足，另一方面也激起原有住房消費(fèi)者的改善性需求，兩方面需求的增加會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3.城鎮(zhèn)人口數(shù)目影響房地產(chǎn)價(jià)格，商品房銷售價(jià)格與人口數(shù)目呈現(xiàn)正相關(guān)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的步伐逐步加快，城市化率不斷刷“新高”，大量的人口涌入城市，工業(yè)化城鎮(zhèn)化的加速加重城市土地的稀缺，巨大的市場(chǎng)需求與有限資源的稀缺形成矛盾，致使房地產(chǎn)價(jià)格的逐步“攀升”。

4.貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不顯著。一般來說，貸款利率的上調(diào)會(huì)促使房地產(chǎn)的價(jià)格上升，但通過以上的模型回歸，發(fā)現(xiàn)貸款利率對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響并不顯著，其主要原因在于：利率存在著時(shí)滯效應(yīng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，因此，對(duì)其采取適當(dāng)?shù)拇胧┮龑?dǎo)其健康發(fā)展就顯得尤為必要，這里根據(jù)我們建立的模型及得出的結(jié)論，有針對(duì)性的提出以下建議：1.增加保障房供給，滿足需求；2.調(diào)整有效需求，引導(dǎo)理性消費(fèi)；3.從實(shí)際出發(fā)，采取適當(dāng)?shù)慕鹑谡摺?/p>

［1］張濤.房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特性及其政策研究［J］.河海大學(xué)學(xué)報(bào)，2001（3）：48-52.

［2］李春吉，孟曉宏.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析［J］.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究， 2005（6）： 48-56.

［3］周建軍：我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其合理性研究［J］.商業(yè)研究，2009（4）.

韓秀秀（1994.2.21-）性別：女，民族：漢族，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)