李智++楊清華

“小康不小康，關(guān)鍵看老鄉(xiāng)”。為農(nóng)民工提供住房保障，對(duì)其順利融入城市和實(shí)現(xiàn)市民化具有重要意義。在當(dāng)前農(nóng)民工市民化進(jìn)程中，深化住房制度改革，保障其享有同等住房保障權(quán)利，實(shí)現(xiàn)“住有所居”已成為政府的重要工作和努力方向。荊門(mén)市中心城區(qū)探索通過(guò)政府、市場(chǎng)、社會(huì)“三只手”，助力農(nóng)民工“安居夢(mèng)”。

一、堅(jiān)持“四動(dòng)機(jī)制”，強(qiáng)化房源籌集

籌集落實(shí)房源是實(shí)施農(nóng)民工住房保障的前提和基礎(chǔ)。早在2010年底，我市即啟動(dòng)建設(shè)了第一個(gè)面向農(nóng)民工群體配租的大型公租房項(xiàng)目。近幾年，我市逐步建立了保障房源籌集的“四動(dòng)機(jī)制”，基本形成政府主導(dǎo)、企業(yè)自建、市場(chǎng)供給的農(nóng)民工住房保障格局。

1.政府推動(dòng)，建立多渠道房源籌集機(jī)制

2012年6月，市政府專(zhuān)門(mén)制定出臺(tái)了《荊門(mén)市中心城區(qū)保障性住房管理辦法》，將農(nóng)民工納入住房保障體系，并確立了多渠道的農(nóng)民工住房保障房源籌集模式。

一是政府直接投資建設(shè)。2010年底，市政府在高新區(qū)直接投資建設(shè)了李寧·鳳凰苑公租房小區(qū)、康惠小區(qū)兩個(gè)小區(qū)，共建設(shè)公租房1223套11.5萬(wàn)平方米。小區(qū)同步配套建設(shè)了幼兒園、醫(yī)務(wù)室、超市、菜市場(chǎng)等公共服務(wù)設(shè)施，并開(kāi)通了城市公交線(xiàn)。目前，已全部面向農(nóng)民工分配，有效解決了高新區(qū)農(nóng)民工住房問(wèn)題。

二是商品房項(xiàng)目無(wú)償配建。為加大保障房籌集力度，從2009年10月起，我市中心城區(qū)開(kāi)始在商品房項(xiàng)目中，按照總建筑面積2%的比例無(wú)償配建廉租住房。從2010年6月起，將這一比例提高到5%。對(duì)擬出讓的商品房用地，市規(guī)劃部門(mén)在出具宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)，會(huì)同市住房保障部門(mén)明確配建保障性住房的類(lèi)型、配建比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、位置和建成后的有關(guān)事項(xiàng)，作為土地出讓的前置條件，并在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中明確約定。到目前為止，共配建公租房1500套。由于配建項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施完善，就學(xué)、就業(yè)、就醫(yī)、交通等區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，方便了農(nóng)民工家庭的生活和工作。

三是面向社會(huì)公開(kāi)采購(gòu)。為提高公租房的配置效率，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，滿(mǎn)足農(nóng)民工家庭多樣化的住房需求，市政府籌措資金，根據(jù)公租房籌集規(guī)劃和布局規(guī)劃，2015年在市中心城區(qū)公開(kāi)采購(gòu)了259套商品房用作公租房，變“訂餐制服務(wù)”為“點(diǎn)單式服務(wù)”。2016年計(jì)劃再收購(gòu)公租房200套。

2.企業(yè)聯(lián)動(dòng)，建立農(nóng)民工住房房源保障機(jī)制

除政府直接投資建設(shè)外，我市還通過(guò)給予資金補(bǔ)助、稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)用工需求大、員工住房問(wèn)題突出的企業(yè)，利用自有土地投資建設(shè)公租房，專(zhuān)門(mén)用于解決本企業(yè)農(nóng)民工住房問(wèn)題。

3.市場(chǎng)促動(dòng)，建立支持農(nóng)民工購(gòu)房的補(bǔ)償機(jī)制

新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化，農(nóng)民工則是新型主體、新鮮血液，農(nóng)民工市民化更是重點(diǎn)和難點(diǎn)。我市正在建設(shè)江漢平原中心城市，隨著農(nóng)民工的大量涌入，單靠住房保障難以全面解決農(nóng)民工的住房問(wèn)題，還必須促使他們走向市場(chǎng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出，按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

今年4月8日，市政府制定出臺(tái)了《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的意見(jiàn)》，對(duì)農(nóng)民工在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套新建普通商品房，實(shí)行“1+3”的補(bǔ)助模式。“1”是由市財(cái)政部門(mén)按照建筑面積分時(shí)段遞減給予200-100元/平方米補(bǔ)貼。“3”是3個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)給予補(bǔ)貼。

4.創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，建立農(nóng)民工購(gòu)房的金融保障機(jī)制

針對(duì)農(nóng)民工收入低、持續(xù)支付能力差等特點(diǎn)，我市著力建立長(zhǎng)效機(jī)制，為農(nóng)民工購(gòu)房提供金融支持。

一是強(qiáng)化住房公積金制度創(chuàng)新。去年10月，我市實(shí)行了靈活就業(yè)人員（含進(jìn)城農(nóng)民工）和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人員建立住房公積金的制度。同時(shí)，在其繳存6個(gè)月的住房公積金后，3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)我市預(yù)售商品房、現(xiàn)房、二手房或保障房時(shí)，均可以申請(qǐng)住房公積金個(gè)貸，并享有按年提取還貸等優(yōu)惠政策。

二是強(qiáng)化金融產(chǎn)品創(chuàng)新。積極與農(nóng)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系，針對(duì)農(nóng)民工和農(nóng)民購(gòu)房群體，訂制推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，為其購(gòu)房貸款提供特色服務(wù)。如結(jié)合農(nóng)民收入的季節(jié)性特點(diǎn)，借款人可自主選擇等額本息、等額本金等還款方式，可采取按月、按季、按半年或按年的還款頻率，并給予手續(xù)費(fèi)減免。

三是創(chuàng)新?lián)７绞健Ｖ攸c(diǎn)是試行建立住房擔(dān)保置業(yè)公司，為農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房貸款提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)或緩釋措施。同時(shí)積極探索建立農(nóng)村林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)村居民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押制度，切實(shí)提高了農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的能力。

二、存在“四重困境”，影響保障效果

1.農(nóng)民工住房保障制度缺失

城鄉(xiāng)分割的二元結(jié)構(gòu)，是產(chǎn)生農(nóng)民工住房問(wèn)題的體制根源。我國(guó)住房制度改革，主要集中在城鎮(zhèn)居民，不管是過(guò)去的廉租房，還是經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房，抑或是限價(jià)商品房，都是以城鎮(zhèn)居民為主要對(duì)象，均沒(méi)有將農(nóng)民工納入保障范圍。目前，雖然已將農(nóng)民工納入公租房保障范圍，但存在門(mén)檻高、操作滯后、覆蓋面低等問(wèn)題。

2.收入財(cái)產(chǎn)核查手段缺漏

將農(nóng)民工納入住房保障體系，有利于勞動(dòng)力和人才的有序流動(dòng)。但是，由于車(chē)輛、社保、住房等個(gè)人信息系統(tǒng)不健全，以致收入認(rèn)定難，資格審核難。

3.多樣化的住房供給缺位

農(nóng)民工就業(yè)具有分散性、流動(dòng)性、多行業(yè)等特點(diǎn)，處于不同階段和不同收入水平的農(nóng)民工，在住房選擇上也有很大不同，進(jìn)而形成極大的住房需求差異。目前，針對(duì)農(nóng)民工的保障性住房建設(shè)尚處于起步階段，僅有公租房間接地將農(nóng)民工群體納入保障范圍，且供給并不完全適用于所有類(lèi)型的農(nóng)民工，所提供的選擇很有限。

4.規(guī)范化的農(nóng)民工住房市場(chǎng)缺乏

針對(duì)解決農(nóng)民工住房的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)尚未形成，服務(wù)也不規(guī)范，導(dǎo)致大部分農(nóng)民工租房信息來(lái)源窄。中介機(jī)構(gòu)向農(nóng)民工提供租房信息時(shí)，均收取一定的中介費(fèi)，相應(yīng)增加了租房成本。

三、推行四項(xiàng)舉措，加快保障步伐

1.加大保障性住房籌集力度

各級(jí)政府應(yīng)加大針對(duì)農(nóng)民工的保障性住房建設(shè)力度，在項(xiàng)目、資金、政策等方面優(yōu)先向其傾斜，同時(shí)配套相應(yīng)的制度支撐，引導(dǎo)保障性住房市場(chǎng)合理健康發(fā)展。

一是利用“三房合一”的歷史機(jī)遇，加快保障性住房建設(shè)，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，盡可能向農(nóng)民工群體傾斜。

二是鼓勵(lì)企業(yè)為農(nóng)民工提供職工宿舍，相應(yīng)給予必要的政策支持。

三是著手解決住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的現(xiàn)狀，制定政策抑制住房空置，鼓勵(lì)閑置住房對(duì)外出租。

四是引導(dǎo)保障性住房投資主體多元化，改變供給結(jié)構(gòu)單一的弊端。

2.加大戶(hù)籍改革力度

隨著越來(lái)越多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力從土地中脫離出來(lái)，大規(guī)模的城鄉(xiāng)間人口流動(dòng)，已經(jīng)對(duì)現(xiàn)有戶(hù)籍制度形成了較大的沖擊和挑戰(zhàn)，戶(hù)籍制度管制功能逐漸弱化。要切實(shí)按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》，深化本地戶(hù)籍制度改革，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，確保各項(xiàng)政策措施落地。要建立健全社會(huì)保障體系，實(shí)現(xiàn)政府公共產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)農(nóng)民工和城鎮(zhèn)居民的公平化、均衡化，使其在城鎮(zhèn)安居樂(lè)業(yè)。

3.加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)力度

隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)戶(hù)籍制度改革的推進(jìn)，第二代農(nóng)民工基本不愿返鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)，而受現(xiàn)有《土地管理法》等法律法規(guī)的制約，其留在農(nóng)村的宅基地等不能公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)寮w組織也無(wú)法收回處置，閑置的宅基地?zé)o法復(fù)墾，導(dǎo)致大量的“空心村”出現(xiàn)。因此，應(yīng)全面深化農(nóng)村改革，放開(kāi)農(nóng)村宅基地等集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，盤(pán)活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源。可依托國(guó)有農(nóng)業(yè)投資經(jīng)營(yíng)公司或土地流轉(zhuǎn)服務(wù)公司，對(duì)退出的宅基地進(jìn)行復(fù)墾整理，承接經(jīng)營(yíng)或流轉(zhuǎn)農(nóng)民自愿退出的承包地，并對(duì)農(nóng)民自愿退出的宅基地、承包地給予貨幣補(bǔ)償。同時(shí)，積極推進(jìn)農(nóng)村集體資產(chǎn)股份合作制改革，擴(kuò)大支農(nóng)資金“補(bǔ)”改“投”試點(diǎn)，切實(shí)幫助農(nóng)民通過(guò)股權(quán)量化獲得持續(xù)性收入。

4.加大住房公積金支持力度

一是將農(nóng)民工納入住房公積金繳存范圍?？梢泽w現(xiàn)公平的原則，提高其住房支付能力，但是現(xiàn)行住房公積金制度對(duì)農(nóng)民工群體的保障作用有限，應(yīng)根據(jù)“低水平，多層次，廣覆蓋”的原則進(jìn)行改革。

二是拓寬住房公積金的繳交面。重點(diǎn)推進(jìn)在私營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等非公有制企業(yè)建立住房公積金制度。

三是加大農(nóng)民工住房公積金繳存力度。政府要出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的政策和法規(guī)來(lái)保障用工單位按時(shí)為農(nóng)民工繳存住房公積金。

陳品祿/責(zé)任編輯