陳茜

摘要：空置率是用來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的重要指標(biāo)之一，本文分析了住宅商品房的空置產(chǎn)生的原因，探索了商品住宅合理空置的作用，提出了住宅商品房的合理空置率區(qū)間，并對(duì)廣州、杭州、南寧三個(gè)城市的實(shí)際空置率進(jìn)行了實(shí)證分析。

關(guān)鍵詞：合理；商品房；空置率

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）024-0000-01

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格不斷飆升，空置面積也不斷上升，各界人士認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，而其中的一個(gè)依據(jù)就是商品房空置率過高，有些城市的空置率高達(dá)60%。當(dāng)年所使用的合理空置率的判斷標(biāo)準(zhǔn)大多采用國(guó)際警戒線，但國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)不一定符合我國(guó)實(shí)際情況，以這一標(biāo)準(zhǔn)來判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正常與否并不一定準(zhǔn)確，因此，本文分析了我國(guó)商品房空置率的合理區(qū)間，為各級(jí)政府宏觀調(diào)控提供合理依據(jù)。

一、住宅商品房空置原因

住宅商品房空置的原因各有不同，從市場(chǎng)角度分析，主要是從供給和需求的兩個(gè)方面的原因。

從供給角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品住宅的供給者，自然也是房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅商品房空置的起源，房地產(chǎn)企業(yè)供給意愿的大小將直接決定住宅商品房空置來源的開發(fā)量，住宅商品房建成后投入市場(chǎng)，還可能由于自身缺陷如在設(shè)計(jì)規(guī)劃、面積朝向、服務(wù)缺陷等方面造成空置。

從消費(fèi)角度來看，消費(fèi)者是住宅商品房的承受者，對(duì)住宅商品房的空置也有著決定性影響，住宅商品房能否被銷售或租賃，很大程度取決于消費(fèi)者的承受程度，這就要考慮消費(fèi)者的收入和住宅商品房售價(jià)，并且，消費(fèi)者對(duì)住宅商品房的購(gòu)買意愿大小也會(huì)影響住宅商品房的空置率。因此，政府可以通過宏觀調(diào)控引導(dǎo)和控制房?jī)r(jià)和居民收入，使住宅商品房空置率更加合理。

二、我國(guó)合理空置率區(qū)間

空置是指房屋處于待出售或出租的狀態(tài)，尚未投入使用?？罩寐适侵柑幱诖鍪刍虺鲎鉅顟B(tài)的房屋面積占房屋總面積的比率，它是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的風(fēng)向標(biāo)。住宅空置率通常用來反映住宅供給與住宅需求之間的矛盾，這一指標(biāo)雖然不是直接用來衡量房?jī)r(jià)合理與否的指標(biāo)，但是卻可以直觀反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況，從而判斷當(dāng)前房?jī)r(jià)是否嚴(yán)重偏離該供求情況下的理論價(jià)格，是否存在投機(jī)因素在哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。

目前所提的空置率分為兩種，一種是房屋空置率，一種是商品房空置率，前者指全部房屋空置數(shù)量占房屋總存量的比重，反映計(jì)算周期內(nèi)全部建成房屋，出去當(dāng)期竣工房屋中未售出房屋，還包括計(jì)算周期內(nèi)出租和無(wú)人居住房屋的空置程度。這一指標(biāo)的數(shù)據(jù)來源相當(dāng)復(fù)雜，由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)部門不公布房屋空置率，無(wú)法獲得權(quán)威數(shù)據(jù)，暫處于研究階段，因此，本文中所指空置率為后者，即商品房空置率。其計(jì)算公式如下：

商品房空置率=商品房空置面積/近三年內(nèi)竣工住房面積

合理空置率應(yīng)該在維持市場(chǎng)平衡、保障供需雙方利益的情況下，不會(huì)造成房地產(chǎn)銷售價(jià)格或租賃價(jià)格明顯波動(dòng)。住宅空置率過高，說明住宅商品房市場(chǎng)供過于求，也說明住宅市場(chǎng)存在較大投機(jī)；空置率過低，意味著消費(fèi)者對(duì)住宅商品房有較大需求，而市場(chǎng)上卻沒有或很少有可供選擇的余地，此時(shí)住宅商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求。

按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率http：//baike.baidu.com/view/2754329.htm處于5%—10%之間為合理區(qū)，此時(shí)的商品房供求處于平衡狀態(tài)；商品房空置率處于10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，此時(shí)的商品房供大于求；商品房空置率http：//baike.baidu.com/view/2754329.htm超過20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)，此時(shí)的商品房大量空置。但是簡(jiǎn)單的將國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)用于我國(guó)住房空置率的評(píng)價(jià)研究顯然是不合理的，一方面我國(guó)對(duì)于空置率的計(jì)算與國(guó)際計(jì)算公式不一致，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑也存在差異；另一方面住房本身就具有地域差異性、不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)水平不同、人口流動(dòng)性不同的不同地域，其合理空置率區(qū)間理當(dāng)存在差異。

在確定我國(guó)住宅合理空置率時(shí)，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，體系尚不完善，且隨著住房改制的深入，商品房需求目前正處于不穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，因此，空置率與比國(guó)際慣例相比可適當(dāng)偏高。因此，可認(rèn)為目前在我國(guó)商品房空置率的合理取值區(qū)間在5%-14%之間，空置率低于5%為空置不足區(qū)，空置率在14%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率超過20%為商品房積壓區(qū)。

三、合理空置率實(shí)證分析

對(duì)我國(guó)的空置率，因數(shù)據(jù)難以收集，表1以廣州、杭州、南寧三個(gè)城市為例，對(duì)空置率進(jìn)行整理并分析。

數(shù)據(jù)來源：作者根據(jù)2005—2016年《廣州市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《杭州市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒》計(jì)算所得。

由表1可知，從空置率這一指標(biāo)來分析，自2004年至2015年，一線代表城市廣州的空置率偏高，僅2004年處于合理區(qū)，2005年至2007年處于空置危險(xiǎn)區(qū)，從2008年開始，商品房出現(xiàn)積壓；二線代表城市杭州空置率較高，從2004年開始一直處于商品房積壓區(qū)；三線代表城市南寧空置率處于合理區(qū)，說明南寧商品房供求發(fā)展較為平衡。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙振宇.商品房市場(chǎng)空置問題分析[J].學(xué)術(shù)交流，2003（08）：112-115.

[2]鐘國(guó)輝.關(guān)于我國(guó)商品住宅合理空置率問題研究及其實(shí)證分析[D].南昌：江西師范大學(xué)，2011.

[3]賈海.我國(guó)商品房空置率計(jì)算方法及合理區(qū)間研究[J].城市開發(fā)，2004（03）：70-73.

作者簡(jiǎn)介：陳 茜（1983-），女，湖南益陽(yáng)人，講師，管理學(xué)碩士，主要研究方向：城市經(jīng)濟(jì)與管理、連鎖經(jīng)營(yíng)管理。