勞新穎

2016年以來(lái)，房地產(chǎn)成了全民討論最多的話(huà)題。為什么有那么多錢(qián)瘋狂涌向樓市？在“理財(cái)荒”的背景下，沒(méi)有好的投資標(biāo)的，是這輪房子快速漲價(jià)的重要原因。

資金瘋狂涌向樓市

當(dāng)下不管身在幾線(xiàn)城市，我們都已經(jīng)明顯感受到了房?jī)r(jià)快速上漲的腳步。2016年初，各地房?jī)r(jià)開(kāi)始輪流上漲，漲勢(shì)從一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市蔓延，漲幅之大、漲速之快使人咋舌。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)上半年累計(jì)上漲7.61%。自2015年8月止跌轉(zhuǎn)漲以來(lái)連續(xù)11個(gè)月上漲，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大，6月漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，至11.18%。8月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為12270元/平方米，環(huán)比上漲了2.17%。漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。

從本輪上漲中不難發(fā)現(xiàn)，首先從一、二線(xiàn)城市開(kāi)始，“地王”頻出，助推地價(jià)上漲，提升房?jī)r(jià)上行預(yù)期，進(jìn)而帶動(dòng)房企提高銷(xiāo)售價(jià)格。隨后由一線(xiàn)向二三線(xiàn)擴(kuò)散，同時(shí)吸引大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2016年上半年，中國(guó)新增貸款規(guī)模達(dá)到7.53萬(wàn)億，創(chuàng)下了歷史新高，而這其中個(gè)人住房貸款占據(jù)了半壁江山。數(shù)據(jù)顯示，上半年五大行共計(jì)新增個(gè)人住房貸款1.46萬(wàn)億元，占全部新增個(gè)人貸款的88.6%。個(gè)人住房貸款方面均保持了兩位數(shù)的增幅。

除了中國(guó)銀行之外，其他四家銀行的新增住房貸款，占到了全部新增個(gè)人貸款的九成以上。值得一提的是，在新增的貸款中，個(gè)人短期人民幣消費(fèi)貸款持續(xù)增長(zhǎng)，截至8月份，金額高達(dá)4.59萬(wàn)億元，可見(jiàn)居民用于購(gòu)房首付款的需求越來(lái)越多。

另一方面，稅收數(shù)據(jù)也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，受部分地區(qū)商品房銷(xiāo)售較快增長(zhǎng)的影響，前三季度契稅收入為3158億元，同比增長(zhǎng)11.7%；土地增值稅為3280億元，同比增長(zhǎng)13.7%；房產(chǎn)稅1561億元，同比增長(zhǎng)4.9%。在個(gè)人所得稅中，受二手房交易活躍等帶動(dòng)，前三季度財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長(zhǎng)27.2%。

“理財(cái)荒”加劇房市熱

根據(jù)海通證券發(fā)布的報(bào)告顯示，2016年8月，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的總房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到93.6萬(wàn)億，換算成美元接近14萬(wàn)億。美國(guó)林肯土地政策研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，美國(guó)全國(guó)家庭住房總價(jià)值為26萬(wàn)億美元。這么算下來(lái)，只要賣(mài)掉北上廣深所有的房子就足以買(mǎi)下三分之二的美國(guó)。房?jī)r(jià)這么高了，為什么還有這么多人去炒房？

山東青島的女白領(lǐng)小王在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有了一處房產(chǎn)，但是今年初，看到各地房?jī)r(jià)“井噴”似的增長(zhǎng)，她不甘錯(cuò)過(guò)“發(fā)財(cái)”的機(jī)會(huì)，也在河北香河進(jìn)行了投資，眼下價(jià)格已經(jīng)漲了接近一倍。小王的“算盤(pán)”打得明確：這套房子只是用來(lái)投資，處于“理財(cái)荒”時(shí)期，其他投資都不靠譜，所以選擇房產(chǎn)也是一賭，肯定要見(jiàn)好就收。而小王僅是瘋狂樓市下“眾生相”的縮影，類(lèi)似于2萬(wàn)月薪背600萬(wàn)元房貸的例子，在這個(gè)樓市瘋狂的季節(jié)中比比皆是。

面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，要買(mǎi)房的人心力交瘁，恐怕稍一慢就上漲。沒(méi)買(mǎi)房的人則只能“望房興嘆”：為什么房?jī)r(jià)漲了這么多，大家還會(huì)瘋狂入市。事實(shí)上，這輪房?jī)r(jià)的瘋狂正是“理財(cái)荒”下，資金無(wú)處可去的真實(shí)縮影。各類(lèi)投資都不給力，遇到了快速上漲的標(biāo)的，蜂擁而至再正常不過(guò)。

2015年以來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏弱，投資回報(bào)率的不斷下降，企業(yè)的自主性投資受到了很大程度的削減，即使名義利率不斷下滑，企業(yè)寧可手握現(xiàn)金也不愿增加投資，產(chǎn)業(yè)資本所擁有的現(xiàn)金量不斷創(chuàng)造新高，反過(guò)來(lái)導(dǎo)致對(duì)金融資本的需求減弱，M2與M1增速出現(xiàn)較大缺口。

反映在理財(cái)市場(chǎng)上，不僅是投資渠道少，更是收益較高、安全穩(wěn)健的理財(cái)產(chǎn)品少之又少。相關(guān)專(zhuān)家指出，低迷的宏觀經(jīng)濟(jì)能夠提供的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的越來(lái)越少，這就造成了某項(xiàng)資產(chǎn)的炙手可熱。具體而言，震蕩市中，投資股票只能玩心跳，基金、銀行類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品量?jī)r(jià)齊跌“跌跌不休”，“互聯(lián)網(wǎng)寶寶”類(lèi)產(chǎn)品也是不忍直視……放眼望去，整個(gè)理財(cái)市場(chǎng)“無(wú)邊落木蕭蕭下”，所以出現(xiàn)資金無(wú)處可去的投資現(xiàn)象。

限購(gòu)后，錢(qián)會(huì)涌向三四線(xiàn)城市嗎

面對(duì)著二線(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的“燎原之勢(shì)”，各地政策開(kāi)始密集出臺(tái)。8月上旬已有多個(gè)二線(xiàn)城市頻出樓市新政，蘇州、南京等地接連出臺(tái)限購(gòu)政策。十一前后，全國(guó)多地推出樓市新政，北京、南京等19個(gè)一二線(xiàn)城市發(fā)布了樓市調(diào)控政策，限購(gòu)限貸齊發(fā)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”。以北京為例，新政規(guī)定：首套普通自住房首付款比例不低于35%，二套房無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。新一輪樓市調(diào)控的號(hào)角已經(jīng)吹響。

隨著政策的出臺(tái)，樓市都出現(xiàn)了明顯的降溫。數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，北京二手住宅共網(wǎng)簽7386套，與9月上旬相比大幅下降了41%；深圳二手房市場(chǎng)日成交量下跌約一半。二線(xiàn)城市也“不甘示弱”，同樣出現(xiàn)了冷卻的現(xiàn)象。天津、長(zhǎng)沙等城市的房地產(chǎn)成交量和成交均價(jià)也是出現(xiàn)不同程度下降。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要的54城市合計(jì)簽約商品房環(huán)比下降34%。相比較而言，二線(xiàn)城市的降溫最為明顯。

那么，在一二線(xiàn)城市限購(gòu)之后，無(wú)處可去的錢(qián)會(huì)流向三四線(xiàn)城市嗎？

相關(guān)專(zhuān)家指出，這輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲，房地產(chǎn)上漲的周期也會(huì)隨之結(jié)束。預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能橫盤(pán)消化，不太可能出現(xiàn)大起大落。一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力已經(jīng)受到了不小的削弱，那么經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都遜色不少的三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)是漲是跌可想而知，錢(qián)流向三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)概率并不大。