文/葉　璽

昆明探索房地產(chǎn)去化新路徑

文/葉璽

把養(yǎng)老和房地產(chǎn)去庫存聯(lián)系起來，創(chuàng)造性地利用存量商品房建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了“多贏”。

溫馨家庭助老服務(wù)中心入駐白沙潤園，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)去庫存結(jié)合并實(shí)現(xiàn)雙贏的成功案例

雖然近年昆明的大醫(yī)院拆舊房挖花園建高樓，但還是滿足不了病患的需求。住院一床難求、掛號(hào)一號(hào)難求多年不曾改變，而且隨著全民享有醫(yī)療保險(xiǎn)，供需矛盾更加突出。

更多的需求是“白發(fā)”浪潮的到來。許多50后、60后出生的人已退休或即將退休，獨(dú)生子女無法照顧他們，這需要及時(shí)提供養(yǎng)老服務(wù)，以使他們安度晚年。

目前，昆明全市共有各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)115所，養(yǎng)老床位2.74萬張，千人床位數(shù)31張。其中社會(huì)力量興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)60所，養(yǎng)老床位15000多張。遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的需求。

更大的需求是全民追求健康、養(yǎng)生、長壽，不僅包括醫(yī)藥醫(yī)療，還有保健養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)康體和健康管理服務(wù)等，大健康將成為一大支柱產(chǎn)業(yè)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)也積壓了大量貸款，商品房賣不了，風(fēng)險(xiǎn)積聚，正向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)嫁。中央提出來的2016年五大任務(wù)中的其中一項(xiàng)任務(wù)就是去庫存，完成這個(gè)任務(wù)可謂是任重而道遠(yuǎn)，其中在房地產(chǎn)市場的去庫存任務(wù)尤為艱巨。根據(jù)住建部門提供的數(shù)據(jù)，今年1—4月，昆明市商品房待售面積為725.7萬平方米，其中住宅待售面積388.46萬平方米，昆明亟需找到一條房地產(chǎn)去庫存的路徑。

“十三五”規(guī)劃明確提出，要建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系。老齡化的持續(xù)已經(jīng)讓養(yǎng)老地產(chǎn)的前景變得非常明朗，大健康概念中的醫(yī)療、養(yǎng)生等需要大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不但要大量投入，而且更需要時(shí)間?，F(xiàn)在積壓的房地產(chǎn)正可解近渴。

一邊是急需，一邊是閑置。如果把那些交通便利容易改造的寫字樓處置給要擴(kuò)容的醫(yī)院，把交通便利、環(huán)境較好的商住樓改為養(yǎng)老院、康體中心等，則醫(yī)院得擴(kuò)容，房產(chǎn)去庫存，養(yǎng)老服務(wù)得改善，一舉幾得！

宜居宜養(yǎng)試點(diǎn)，打造去庫存樣板

2015年，昆明市盤龍區(qū)一家叫做“溫馨家庭助老服務(wù)中心”的機(jī)構(gòu)把養(yǎng)老和去庫存聯(lián)系了起來，不僅方便了百姓，對養(yǎng)老服務(wù)模式進(jìn)行了探索，還創(chuàng)造性地利用存量商品房建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了“多贏”。

這是個(gè)由5名女企業(yè)家出資，與某房地產(chǎn)公司合作的項(xiàng)目。通過合作，采取整合社區(qū)活動(dòng)用房、自購和租用房屋等形式，解決硬件設(shè)施，開展養(yǎng)老服務(wù)。老人可根據(jù)自己的情況，選擇日托、全托或者候鳥式養(yǎng)老模式。

這樣一家集“居家+機(jī)構(gòu)+候鳥”為一體的創(chuàng)新型多功能養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為社區(qū)中沒有“圍墻”的新型養(yǎng)老院。運(yùn)行一年半來，收到了良好的社會(huì)效果。目前，溫馨家庭助老服務(wù)中心在小區(qū)內(nèi)開辦了社區(qū)“愛心食堂”，共有80多名老人就餐；共有50位老人享受24小時(shí)全托養(yǎng)老服務(wù)；另外共有80人次享受度假、候鳥式養(yǎng)老服務(wù)。

溫馨家庭助老服務(wù)中心入駐白沙潤園，提升了小區(qū)的配套服務(wù)水平，成為小區(qū)的一大亮點(diǎn)和賣點(diǎn)，白沙潤園很快售罄。這是一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)去庫存結(jié)合并實(shí)現(xiàn)雙贏的成功案例，既增加了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的增量，又減少了商品房銷售庫存。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)去庫存結(jié)合，對于昆明市具有重要意義。有專家表示，盤龍區(qū)的溫馨家庭助老服務(wù)中心是一種創(chuàng)新模式，具有可復(fù)制性。通過宜居宜養(yǎng)的試點(diǎn)，打造一個(gè)房地產(chǎn)去庫存的樣板，實(shí)現(xiàn)夕陽產(chǎn)業(yè)和朝陽產(chǎn)業(yè)的結(jié)合、分散養(yǎng)老和集中養(yǎng)老的結(jié)合、社會(huì)化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)結(jié)合、頂層設(shè)計(jì)和創(chuàng)新突破結(jié)合。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)目前已有包括保利、萬科、綠地等多家企業(yè)先后試水養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。在此背景下，旅游型地產(chǎn)項(xiàng)目也做得風(fēng)生水起。一位不愿透露姓名的地產(chǎn)專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)在一定程度上既具備公益屬性，又兼顧商業(yè)屬性，如果房產(chǎn)商運(yùn)營得當(dāng)，不僅會(huì)得到政府的部分扶持，同樣也會(huì)為企業(yè)帶來持續(xù)且穩(wěn)定的收益，這一點(diǎn)也是吸引各大房地產(chǎn)企業(yè)積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。

房地產(chǎn)研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“利用庫存資源，加快從普通居住功能向旅游和養(yǎng)老功能的住房發(fā)展，后續(xù)或?qū)⒊蔀橐恍┭睾３鞘泻吐糜纬鞘兄攸c(diǎn)考慮的內(nèi)容?！币岳ッ鳛槔糠址慨a(chǎn)的去庫存壓力較大，但昆明擁有得天獨(dú)厚的氣候優(yōu)勢，居住條件不錯(cuò)，養(yǎng)老房產(chǎn)被許多企業(yè)家看好。政府管理部門可以鼓勵(lì)這部分存量住房轉(zhuǎn)售為租，通過收取租金來回籠資金，同樣也會(huì)達(dá)到較好的去庫存效果。

以問題為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新突破

目前國家尚無對此類“分散型”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立相應(yīng)的政策法規(guī)，盡管昆明溫馨家庭助老服務(wù)中心這一創(chuàng)新模式得到了多方的認(rèn)可，但是無法享受政府對社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的有關(guān)補(bǔ)助資金。

這些難題受到了政府的高度關(guān)注。

5月26日，昆明市政協(xié)社法委專門約請市民政局、市老齡辦、市消防支隊(duì)、市法制辦、市政府法律顧問及市政協(xié)委員，對“分散型”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的許可問題進(jìn)行了專題論證協(xié)商。

6月13日，云南省政協(xié)社法委、昆明市政協(xié)社法委、市老齡辦就此專題請示了省民政廳社會(huì)福利處，省民政廳也給出了明確的意見建議：希望昆明市按屬地許可的原則，對“分散型”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這種新生事物給予支持鼓勵(lì)。

6月30日，政協(xié)昆明市第十二屆委員會(huì)第五十一次主席會(huì)議就此專題議政。會(huì)議認(rèn)為，盤龍區(qū)溫馨家庭助老中心將房地產(chǎn)去庫存和建設(shè)養(yǎng)老結(jié)合的成功案例具有推廣價(jià)值。

會(huì)上提出了四條對策建議：一是對“分散型”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)許可開展試點(diǎn)。借鑒司法改革試點(diǎn)的做法和經(jīng)驗(yàn)，在上位法沒有修改的狀況下開展先行先試。以盤龍區(qū)溫馨家庭助老服務(wù)中心為例，由消防部門對其具有公共養(yǎng)老服務(wù)功能的場所依法進(jìn)行消防驗(yàn)收或備案；由盤龍區(qū)民政局參照有關(guān)法規(guī)設(shè)立許可。二是完善市級(jí)相關(guān)政策。根據(jù)國家大力推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革，全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場的宏觀政策，建議市政府適時(shí)加快調(diào)整和完善《昆明市關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦服務(wù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的實(shí)施意見》的有關(guān)條款，對“分散型”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同樣給予適當(dāng)?shù)姆龀盅a(bǔ)助。對即將出臺(tái)的《昆明市居家養(yǎng)老服務(wù)工作實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行論證修改，充實(shí)對“分散型”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開展居家養(yǎng)老服務(wù)給予運(yùn)營資金扶持的相關(guān)內(nèi)容。三是補(bǔ)齊制度短板。昆明作為省會(huì)中心城市，應(yīng)大膽創(chuàng)新、先行先試，由民政、住建、消防部門共同擔(dān)當(dāng)，研究探索制定地方性“分散型”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)許可的試點(diǎn)辦法和消防標(biāo)準(zhǔn)，并注重強(qiáng)化日常消防安全監(jiān)管。幫助試點(diǎn)的“分散型”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)降低制度交易成本和運(yùn)營成本。四是加強(qiáng)其改革試點(diǎn)的協(xié)同性。根據(jù)市委、市政府《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實(shí)施意見》中對著力化解房地產(chǎn)庫存提出的要求，建議市住建局、市民政局、市消防支隊(duì)共同研究確定利用存量商品房建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)試點(diǎn)的條件或試點(diǎn)門檻，可選擇實(shí)力較強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)，對用于試點(diǎn)擬改造建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的庫存商品房進(jìn)行統(tǒng)籌審核，加強(qiáng)消防設(shè)施整改。

目前，昆明在推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方面也有所動(dòng)作，已擬定《昆明市醫(yī)養(yǎng)結(jié)合工作試點(diǎn)實(shí)施方案》上報(bào)國家衛(wèi)計(jì)委，并編制了《昆明市大健康產(chǎn)業(yè)暨健康服務(wù)業(yè)十三五規(guī)劃》廣泛征求意見，各部門結(jié)合各自職責(zé)，將陸續(xù)出臺(tái)一系列有針對性和可操作的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策。

（部分內(nèi)容參考自《昆明日報(bào)》）