彭 雁 陶艷春

企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系建設(shè)初探——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例

彭 雁 陶艷春

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系建設(shè)，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息對(duì)稱的要求，也是推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)管理的要求，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷深化的趨勢(shì)下，成為近年來規(guī)范房地產(chǎn)管理工作的研究方向之一。本文將通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)建設(shè)思路、基本內(nèi)容和評(píng)估原則的探討，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系建設(shè)提出了意見和建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 信用評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，作為社會(huì)信用體系建設(shè)的一項(xiàng)內(nèi)容，其關(guān)鍵是建立信用的標(biāo)準(zhǔn)體系及評(píng)估體系。從社會(huì)信用體系的內(nèi)容可以看出，無論是企業(yè)信用、政府信用還是個(gè)人信用，其中很重要的一環(huán)就是信用評(píng)估或稱信用評(píng)級(jí)。因?yàn)樾庞玫暮诵膯栴}是信息不對(duì)稱問題，信用評(píng)級(jí)是解決信息不對(duì)稱問題的關(guān)鍵，通過信用評(píng)級(jí)可滿足市場(chǎng)主體對(duì)客觀、公正、真實(shí)信用信息的需求。信用評(píng)估是由具有相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，本著“獨(dú)立、客觀、公正”的評(píng)估原則，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和科學(xué)合理的分類、分行業(yè)的評(píng)估指標(biāo)體系，通過規(guī)范有序的工作程序和科學(xué)的專門方法，在調(diào)查、分析、比較、測(cè)定基礎(chǔ)上，對(duì)以經(jīng)濟(jì)實(shí)體為主體的各經(jīng)濟(jì)組織的基本素質(zhì)、償債能力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信用程度、經(jīng)營效益及發(fā)展前景等諸多方面，做出綜合評(píng)價(jià)的一種有償服務(wù)。信用評(píng)估是以簡明的符號(hào)表示評(píng)價(jià)結(jié)果，以鮮明的立場(chǎng)，科學(xué)、客觀的態(tài)度，獨(dú)立、公開、公平、公正的原則為社會(huì)提供服務(wù)，是一種提供、創(chuàng)造信息的勞務(wù)活動(dòng)。信用評(píng)估所產(chǎn)生的信息是可共享的，具有鑒定信用和評(píng)價(jià)資信的功能。

一、房地產(chǎn)開發(fā)信用評(píng)價(jià)體系建設(shè)的思路

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)的基本思路是，從企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵出發(fā)，充分借鑒和參考有關(guān)信用評(píng)級(jí)方法，對(duì)影響企業(yè)信用狀況的各種因素及其變化趨勢(shì)進(jìn)行全面系統(tǒng)的考察，在定性分析和定量分析、靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析的基礎(chǔ)上，綜合評(píng)定企業(yè)的信用等級(jí)。企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)，是根據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵，將信用風(fēng)險(xiǎn)分為信用能力和信用意愿兩個(gè)方面。對(duì)信用能力的分析從現(xiàn)金流量和其他現(xiàn)金來源對(duì)履行各種契約的保障程度入手，充分考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、政策和監(jiān)管措施等企業(yè)外部因素和基本經(jīng)營、管理素質(zhì)等企業(yè)內(nèi)部因素的影響，從而對(duì)企業(yè)履行各種契約的能力做出判斷，給出企業(yè)的信用能力評(píng)價(jià)。對(duì)信用意愿的分析從企業(yè)的誠信記錄入手，結(jié)合信用能力的分析，分析產(chǎn)生各種不良記錄的原因，是能力問題還是意愿問題，從而對(duì)企業(yè)履行各種契約的意愿做出判斷，給出企業(yè)的信用意愿評(píng)價(jià)。最后，綜合考慮能力和意愿的評(píng)析，確定企業(yè)的信用等級(jí)。在企業(yè)信用評(píng)級(jí)過程中，應(yīng)當(dāng)注意把行業(yè)特殊性與市場(chǎng)普遍性相結(jié)合，充分考慮行業(yè)特點(diǎn)；把縱向比較與橫向比較相結(jié)合，提高分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可比性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容

（一）企業(yè)客觀信用能力

企業(yè)客觀信用能力是指企業(yè)近3年開發(fā)經(jīng)營過程中形成的不隨主觀意志改變的、能體現(xiàn)企業(yè)履行信用的能力。這是對(duì)企業(yè)經(jīng)營歷史的重要總結(jié)，也是保障企業(yè)未來持續(xù)經(jīng)營和履行信用的基礎(chǔ)。企業(yè)客觀信用能力包括企業(yè)的經(jīng)營年限、注冊(cè)資本、開發(fā)能力、人員素質(zhì)、銀行資信等級(jí)和財(cái)務(wù)信用能力。其中企業(yè)的經(jīng)營年限，是指企業(yè)建設(shè)與成長的年限，一個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期至少2～3年。因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行客觀全面的信用評(píng)價(jià)，其周期最少是3年，企業(yè)經(jīng)營年限只有大于3年才能參與評(píng)價(jià)。企業(yè)開發(fā)能力是指企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目總的規(guī)模，主要考察企業(yè)現(xiàn)有的開發(fā)能力和單項(xiàng)開發(fā)能力。財(cái)務(wù)信用能力是通過對(duì)企業(yè)近3年財(cái)務(wù)狀況的評(píng)價(jià)，考察企業(yè)未來償債能力、競爭力、發(fā)展能力，判斷企業(yè)是否處于良性發(fā)展及識(shí)別和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力。為準(zhǔn)確反映企業(yè)信用能力，這個(gè)指標(biāo)體系又可分為償債能力（長期償債能力與短期償債能力）、運(yùn)營能力、發(fā)展能力和盈利能力四方面。

（二）企業(yè)經(jīng)營信用情況

企業(yè)的信用建設(shè)應(yīng)當(dāng)是建立在法制建設(shè)的基礎(chǔ)上的。因此，開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生現(xiàn)行法律、法規(guī)中罰則部分列舉的禁止行為，并經(jīng)政府主管部門處罰或經(jīng)查實(shí)的，應(yīng)當(dāng)扣重分直至采取一票否決。對(duì)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為信用的考察評(píng)價(jià)實(shí)質(zhì)上是在企業(yè)合法經(jīng)營的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)信用行為的考察評(píng)價(jià)。即考察企業(yè)在各階段基本合法的經(jīng)營活動(dòng)中存在的瑕疵、紕漏和問題。其核心部分是企業(yè)在經(jīng)營全過程中的信用表現(xiàn)，企業(yè)大部分活動(dòng)集中在生產(chǎn)經(jīng)營，所以這項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重應(yīng)當(dāng)設(shè)置為50%以上。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，可以按開發(fā)項(xiàng)目的過程分為前期建設(shè)、開發(fā)建設(shè)、銷售租賃和前期物業(yè)4個(gè)階段。由于企業(yè)在各階段都有大量經(jīng)營行為，逐項(xiàng)羅列不僅較為繁瑣，且容易分類不清會(huì)，因此，這項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)方法可以通過評(píng)審參評(píng)企業(yè)是否發(fā)生評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中列舉的企業(yè)不良信用行為，并扣相應(yīng)分?jǐn)?shù)進(jìn)行評(píng)估。因此，羅列的不良行為應(yīng)當(dāng)是比較常見或易于判別的，同時(shí)其他的類似行為也比較容易參照的。如企業(yè)符合所列要求或未發(fā)生所列不良信用行為的，得滿分，每發(fā)生一項(xiàng)不良信用行為的，按標(biāo)準(zhǔn)扣分。

（三）企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任信用情況

社會(huì)責(zé)任有法律和道德兩個(gè)層面。從法律層面上講，企業(yè)做到守法經(jīng)營、依法納稅，就是一個(gè)合格的企業(yè)公民。從道德層面上講，企業(yè)應(yīng)該有一個(gè)積極、健康、向上的企業(yè)文化，即不僅要做一個(gè)合格守法的企業(yè)，更要做一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感、有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)。這項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)從企業(yè)對(duì)所有者、員工、消費(fèi)者、合作方、政府、社會(huì)公益、環(huán)保節(jié)能和企業(yè)的社會(huì)榮譽(yù)8個(gè)方面全面考察企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的信用。這里重點(diǎn)闡述其中的幾個(gè)方面，首先企業(yè)所有者是企業(yè)的主人，可能是股東或普通持股人，也可能是發(fā)起人和國有資產(chǎn)管理人。其次員工是企業(yè)的主體，是企業(yè)發(fā)展的有生力量，對(duì)員工的信用體現(xiàn)了企業(yè)健康成長的文化理念和履行勞動(dòng)法規(guī)的情況，這也是履行社會(huì)責(zé)任的一項(xiàng)重要表現(xiàn)。第三消費(fèi)者是企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的最終使用者，尊重消費(fèi)者權(quán)益是企業(yè)的基本社會(huì)責(zé)任，這里面包含消費(fèi)者滿意度和企業(yè)投訴處理情況。第四企業(yè)對(duì)政府的信用集中體現(xiàn)在履行受讓土地合同、依法建設(shè)銷售房屋、納稅和就業(yè)4個(gè)方面。第五環(huán)保節(jié)能，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)是新世紀(jì)的構(gòu)想，環(huán)保節(jié)能一直受國家大力倡導(dǎo)，因此加入該項(xiàng)指標(biāo)也是倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保、加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求。第五是社會(huì)公益方面，社會(huì)公益主要反映企業(yè)從事公益慈善事業(yè)的情況，直接反映了企業(yè)的社會(huì)責(zé)任心。第六是企業(yè)榮譽(yù)，主要指企業(yè)獲得省、部級(jí)以上國家行政主管部門或全國行業(yè)協(xié)會(huì)表彰、授牌等。

（四）實(shí)行一票否決制

在設(shè)立評(píng)估指標(biāo)時(shí)，為有效規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營行為，起到對(duì)嚴(yán)重違規(guī)企業(yè)的懲戒作用，可以行使一票否決制，企業(yè)存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為或者失信行為、造成惡劣影響的不予評(píng)價(jià)。這些行為包括：

第一，企業(yè)法定代表人或執(zhí)行合伙人、主要股東或合伙人因執(zhí)行企業(yè)職務(wù)的行為犯罪，被依法追究刑事責(zé)任的。第二，違反房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，例如未取得《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《建設(shè)工程開工證》進(jìn)行開發(fā)的。第三，在未解除商品房買賣合同前，故意將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的。第四，虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相，對(duì)與一方當(dāng)事人串通，相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行誤導(dǎo)或欺詐，給當(dāng)事人造成重大損失的。第五，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在重大質(zhì)量問題，造成嚴(yán)重后果的。第六，被有關(guān)機(jī)關(guān)或行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)定，采取不正當(dāng)手段惡性競爭，嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)或同行聲譽(yù)、利益的；如在投標(biāo)過程中串標(biāo)、圍標(biāo)等舞弊行為。第七，消費(fèi)者集體投訴并經(jīng)核實(shí)為有責(zé)投訴，但未對(duì)投訴事件進(jìn)行處理的。第八，威脅、恐嚇、毆打行政執(zhí)法人員或者采取其他方式阻礙行政執(zhí)法人員依法履行職責(zé)的。第九，三年內(nèi)有偷、逃、抗稅記錄的。第十，近三年發(fā)生特別重大安全事故的。

三、企業(yè)信用評(píng)估的特征和原則

（一）信用評(píng)估的特征

1.公允性。信用評(píng)估的主客體之間是一種委托或自覺行為，雙方之間沒有任何利害關(guān)系。評(píng)估主體承擔(dān)著對(duì)評(píng)估客體進(jìn)行獨(dú)立公正判斷的鑒定和驗(yàn)證的職責(zé)，處于完全獨(dú)立地位，不受任何干預(yù)、干擾，因而也決定著信用評(píng)估必須具備社會(huì)公證功能，向社會(huì)、公眾、投資者等提供和創(chuàng)造具有公證的信用等級(jí)信息。

2.征詢性。信用評(píng)估作為一項(xiàng)中介服務(wù)，并不是在締造經(jīng)濟(jì)承諾契約的各方之間進(jìn)行仲裁，而是對(duì)契約承諾者的信用狀況進(jìn)行評(píng)判，目的是為市場(chǎng)提供信用信息。因?qū)π庞迷u(píng)估客體作出信用等級(jí)評(píng)定，是社會(huì)、公眾，尤其是消費(fèi)者、政府部門最迫切需要了解的信用信息。

3.權(quán)威性?？陀^實(shí)際要求信用等級(jí)的評(píng)估結(jié)果必須具備客觀真實(shí)性，具有高度的權(quán)威性。否則，信用評(píng)估將失去其生存發(fā)展的意義。所以，信用評(píng)估必然選擇走信用評(píng)估專業(yè)人員的評(píng)價(jià)與信用評(píng)估專家組織鑒證相結(jié)合道路。

4.時(shí)效性。信用評(píng)估結(jié)果作為一種社會(huì)公允信息，是在一定時(shí)間、一定地點(diǎn)，根據(jù)一定條件，經(jīng)過綜合評(píng)價(jià)而形成的，具有一定時(shí)效性。時(shí)問、地點(diǎn)、條件等發(fā)生變化，信用等級(jí)的評(píng)定結(jié)果也將隨之改變，否則，勢(shì)必失去其客觀可靠的基礎(chǔ)和權(quán)威性，失去其信用公證的作用。

5.規(guī)范性。信用評(píng)估的規(guī)范化為企業(yè)信用建設(shè)創(chuàng)建了良好的平臺(tái)。企業(yè)信用評(píng)估是通過對(duì)企業(yè)相關(guān)內(nèi)容的全面考核，做出企業(yè)信用狀況的整體評(píng)價(jià)。

（二）企業(yè)信用評(píng)估的原則

1.恪守“獨(dú)立、客觀、公正”的評(píng)估宗旨。信用評(píng)估采取靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，定量分析和定性分析相結(jié)合，歷史統(tǒng)計(jì)分析和未來趨向預(yù)測(cè)相結(jié)合、專業(yè)評(píng)估與專家鑒證相結(jié)合的評(píng)估方法。在評(píng)估的過程中，嚴(yán)格恪守評(píng)估原則和誠實(shí)科學(xué)的職業(yè)操守，做到層層把關(guān)，環(huán)環(huán)相扣。廣泛與各相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)和溝通，尋求理解與支持，在堅(jiān)持規(guī)范化的信用評(píng)估程序的基礎(chǔ)上，積極依靠專家評(píng)審組和專家委員會(huì)的專家鑒證作用，保證評(píng)估質(zhì)量。

2.堅(jiān)持“五統(tǒng)一”原則。統(tǒng)一信用評(píng)級(jí)的意義客觀上要求建立統(tǒng)一的信用評(píng)級(jí)制度，保證以下五方面的完全統(tǒng)一：統(tǒng)一評(píng)級(jí)范圍；統(tǒng)一評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)體系；統(tǒng)一評(píng)級(jí)組織和實(shí)施程序；統(tǒng)一信息披露；統(tǒng)一評(píng)后監(jiān)督和跟蹤監(jiān)測(cè)。

四、企業(yè)信用評(píng)估的現(xiàn)狀

信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)能力、信貸、納稅、合同履約、產(chǎn)品質(zhì)量、社會(huì)責(zé)任等諸方面綜合實(shí)力的反映，是企業(yè)生命力和核心競爭力的重要體現(xiàn)，是行業(yè)的社會(huì)責(zé)任和道德基石。完善我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是一個(gè)系統(tǒng)工程，社會(huì)信用體系建設(shè)是其中關(guān)鍵的一環(huán)。國家已將社會(huì)信用體系建設(shè)擺到議事日程上來，今后政府將把對(duì)行業(yè)的監(jiān)管逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)企業(yè)信用信息的監(jiān)管，就房地產(chǎn)行業(yè)來講對(duì)企業(yè)的資信管理將逐漸取代資質(zhì)管理、許可管理等各項(xiàng)行政管理。因此建立房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措，也必將推動(dòng)和促進(jìn)全社會(huì)信用體系的建立和完善。

（作者單位為安陽市城市開發(fā)與公建管理辦公室）

彭雁（1969—），女，河南林州人，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)專業(yè)本科，經(jīng)濟(jì)師，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。陶艷春（1975—），女，河南內(nèi)黃人，清華大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)碩士研究生，副高級(jí)工程師，副主任。］