孫薇

摘 要：營改增即企業(yè)營業(yè)稅改為增值稅，是我國稅務(wù)改革中重大舉措。營改增政策實(shí)施后，不僅能減輕企業(yè)的稅負(fù)，還能夠加快經(jīng)濟(jì)模式的轉(zhuǎn)變，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整具有積極的影響。本文針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及房地產(chǎn)企業(yè)，淺談在營改增政策背景下的應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：營改增；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)企業(yè)；應(yīng)對(duì)措施

作為一種宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的手段，稅收在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷變化，稅收制度也經(jīng)過了重要的改革，營改增政策正是這一需求的產(chǎn)物。

一、營改增政策背景介紹

1994年，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)剛起步，綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的各種問題，我國實(shí)施分稅制改革，區(qū)分了營業(yè)稅與增值稅的征收范圍，兩稅并存，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩稅并存問題逐漸凸顯，破壞了增值稅的抵扣鏈條制度，不利于營造公平的市場競爭環(huán)境，導(dǎo)致增值稅稅收中性的特點(diǎn)不能很好的發(fā)揮作用。另外，營業(yè)稅存在重復(fù)征稅的問題，增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，有礙于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為了解決這一矛盾，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，十二五期間，我國通過了稅收制度改革的目標(biāo)，出臺(tái)了營業(yè)稅改征增值稅的試點(diǎn)方案。通過統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、分步實(shí)施、規(guī)范稅制、全面協(xié)調(diào)，營改增試點(diǎn)的范圍及行業(yè)不斷擴(kuò)大，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。將原有的13%和17%兩檔稅率基礎(chǔ)上，又增加了6%和11%兩檔稅率。營改增政策有利于國家全面深化改革，完善國家治理結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化，促進(jìn)財(cái)稅體制改革。

二、營改增政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的影響

在營改增政策實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)方面、企業(yè)管理等方面都受到了一定的影響，加強(qiáng)對(duì)這些影響的分析，梳理出切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)措施，減輕企業(yè)的稅負(fù)，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

1.營改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

從宏觀的角度看，營改增更多的是實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)，從2012年試點(diǎn)到2015年底，營改增已經(jīng)累計(jì)減稅5000多億元，預(yù)期房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增減稅規(guī)模超過4000億元。

企業(yè)重復(fù)征稅是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)遇到的重要的問題之一，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，社會(huì)分工變得越來越復(fù)雜，導(dǎo)致營業(yè)稅重復(fù)征收問題不斷出現(xiàn)，增加了企業(yè)的成本，提高了企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。營改增政策實(shí)施后，全面試行增值稅，增值稅可以避免重復(fù)征收的問題，這主要是由于增值稅按照流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增值額征稅，有效的解決了這一問題，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)做出了貢獻(xiàn)。

2.營改增政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的影響

營改增政策必將帶來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)和管理模式的變化，為了真正實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目標(biāo)，企業(yè)管理要進(jìn)行相應(yīng)改變，通過經(jīng)營流程的再造，企業(yè)內(nèi)部部門間的合作由原來的松散式配合變成緊密式的配合，合理選擇上下游企業(yè)。企業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、管理水平越高，則抵扣的稅額也就越多，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也增強(qiáng)企業(yè)競爭力。

總體來說，企業(yè)不能單單只在財(cái)務(wù)制度上進(jìn)行改革，還需在經(jīng)營模式、市場營銷、對(duì)外服務(wù)、對(duì)內(nèi)管理和生產(chǎn)組織方式等多方面的進(jìn)行改革。從商業(yè)鏈的構(gòu)建開始，對(duì)財(cái)務(wù)管理、合同管理、合作伙伴的選擇上等等都要有明確的標(biāo)準(zhǔn)和機(jī)制，使得企業(yè)管理水平大幅度上升，降低稅負(fù)，最終提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

三、營改增政策下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

營改增由營業(yè)稅的價(jià)內(nèi)稅到增值稅的價(jià)外稅的改變，直接影響收入、成本的確認(rèn)，也將直接影響企業(yè)的稅負(fù)水平；結(jié)構(gòu)性減稅不意味著全面減稅、不意味著每個(gè)企業(yè)都減稅、也不意味著某個(gè)行業(yè)內(nèi)的所有企業(yè)都減稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過企業(yè)流程再造，提升管理水平，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平，通過提升管理要效益。

房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營周期較長，資金投入大，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，土地和建安成本比重大，準(zhǔn)確把握營改增的動(dòng)向，準(zhǔn)確理解政策，及時(shí)應(yīng)對(duì)是非常重要的。

1.營改增政策下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理流程的應(yīng)對(duì)措施

業(yè)務(wù)管理流程節(jié)點(diǎn)：

具體在每個(gè)業(yè)務(wù)階段及業(yè)務(wù)場景下的應(yīng)對(duì)措施（含過渡期的應(yīng)對(duì)措施）：

*關(guān)于老項(xiàng)目的界定：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

2.甲供材運(yùn)用的應(yīng)對(duì)

營改增后，清包工和甲供材的情況下施工方可以選擇簡易征收方法，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)測算采取甲供材的方式是否合適，對(duì)甲供材的方式進(jìn)行慎重選擇。

本文列舉幾種場景下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)甲供材選擇條件的分析：

3.財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平提升

營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員要建立增值稅專用發(fā)票管理制度，建立臺(tái)賬管理，不僅關(guān)注增值稅對(duì)業(yè)務(wù)本身的影響，要同時(shí)關(guān)注到增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅分別對(duì)業(yè)務(wù)的影響，要綜合分析看企業(yè)的綜合稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不僅要提高財(cái)務(wù)、稅收專業(yè)水平，更重要的是要懂業(yè)務(wù)，基于業(yè)務(wù)模式、企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，根據(jù)增值稅的征收規(guī)則，提出業(yè)務(wù)運(yùn)營方面的建議。

總之，為了能夠提高企業(yè)的經(jīng)營效益，降低稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，結(jié)合上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，積極應(yīng)對(duì)，采取切實(shí)可行的措施，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

參考文獻(xiàn)：

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