符遙

為了應(yīng)對近10年來連年暴漲的房價，英屬哥倫比亞省決定從2016年8月2日起，對外國購房者征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。有人覺得這是針對中國買家推出的措施，受這項(xiàng)“排外稅”影響最大的，也是中國人。

李晶3年前來到加拿大讀書。今年春天，在獲得了薩斯喀徹溫大學(xué)工商管理專業(yè)的碩士學(xué)位后，她搬到了溫哥華，開始在一家非營利機(jī)構(gòu)工作。

7月中旬，在父母的資助下，29歲的她買下了位于距溫哥華市中心約25公里的蘭里市一棟售價為56萬加元（約合280萬元人民幣）的聯(lián)排住宅。就在簽下合同的12天后，她還沒來得及完成各項(xiàng)手續(xù)辦理過戶，突然被告知，自己已經(jīng)買下的房子“漲價”了。根據(jù)溫哥華新頒布的一項(xiàng)房屋法案：從2016年8月2日起，英屬哥倫比亞省決定對外國購房者征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅——李晶還不是加拿大永久居民，這意味她需要再一次性繳納8.4萬加元的稅款;如果取消交易，她將失去之前支付的5.6萬加元的訂金。

“我現(xiàn)在是進(jìn)退兩難?！痹诮邮芗幽么髲V播公司采訪時，李晶無奈又無助。

一直以來，加拿大以寬松的移民政策、低廉的貸款利率和安全穩(wěn)定的投資環(huán)境吸引了許多像李晶這樣的“海外買家”，而隨之大量涌入的資金也被認(rèn)為是導(dǎo)致溫哥華、多倫多等地房價持續(xù)飆升的重要原因。

國際房地產(chǎn)顧問公司萊坊（Knight Frank）發(fā)布的本年度第二季度全球房價指數(shù)報告顯示，自2015年6月至2016年6月，溫哥華的房價上漲了36.4%，漲幅位列全球第一。

英屬哥倫比亞省政府希望這項(xiàng)針對外國買家的稅收政策能夠給樓市降降溫。大溫哥華區(qū)也由此成為了加拿大第一個出手調(diào)控房價的地區(qū)。

“為阻止中國土豪買買買，加拿大政府放大招了！”消息一出，人們半開玩笑地這樣猜測著，而正如很多人預(yù)料的那樣，這只是一個開始。

9月14日，溫哥華市長羅品信（Gregor Robertson）宣布自2017年起，將向本市的空置房屋征收最高2%的空置稅。

10月3日，加拿大聯(lián)邦政府財政部宣布，海外買家將不再享受之前“自住房免繳資產(chǎn)增值稅”的優(yōu)惠政策，該規(guī)定自宣布之日起實(shí)施。與此同時，有關(guān)機(jī)構(gòu)還將對首付達(dá)不到常規(guī)貸款標(biāo)準(zhǔn)的借貸人進(jìn)行貸款利率的壓力測試。

根據(jù)瑞銀（UBS）9月底發(fā)布的2016全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，溫哥華已經(jīng)取代倫敦，成為全球房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險最大的城市。

“樓市瘋了”

2015年5月剛開始在溫哥華看房時，孫美珍的預(yù)算是十幾萬加元。半年后，她終于“搶”到了一套滿意的房子，花了120萬加元。

她笑言自己是“最普通的那種新移民”：2013年通過技術(shù)移民登陸阿爾伯塔省的埃德蒙頓市，因?yàn)榭粗袦馗缛A的氣候好、華人多、生活便利，她便搬了過來，在一家公司做起了工程師。

起初她想得很簡單：剛站穩(wěn)腳跟，不想讓自己壓力太大，花十幾萬加元買個小公寓先湊合住著，但她很快發(fā)現(xiàn)：當(dāng)時，溫哥華最便宜的一室一廳也要三十幾萬加元了。

在溫哥華人生地不熟，孫美珍在看房、選房上花了不少時間。日子一天天過去，眼看著房價一路瘋漲，她不得不一次次地提高自己的預(yù)算。到了7月、8月間，當(dāng)她決定索性一步到位、買一個獨(dú)棟小樓時，計劃再一次趕不上變化。

孫美珍看中了一處開價100萬加元的房子，好幾位買家在同時競爭，她出價116萬加元，最后被另一位買家以130萬加元的價格買走。

在此后的幾個月里，她又看中過六七處房子，都像這樣下了offer，都以失敗告終。她印象里，每次去看房，“人多得都像是進(jìn)了菜市場”;到后來，有的房子“破得像國內(nèi)的城中村”，也不妨礙它們成為買家們爭搶的目標(biāo)。

“這房價真的是‘有下限、沒上限啊！”最后這次，孫美珍出價120萬加元，高出了標(biāo)價20萬加元，并取消了一切購買的前置條件（如驗(yàn)房等常規(guī)購買環(huán)節(jié)），終于“搶”到了現(xiàn)在這套位于列治文市的房子。

“半年的工夫，我就多付了20%-30%！市場已經(jīng)發(fā)瘋了?！彼@樣告訴《中國新聞周刊》。但她慶幸自己下手還算及時——又過了大半年，再出同樣的價錢，已經(jīng)買不到同樣檔次的房子了。

孫美珍所在的列治文市是大溫哥華區(qū)華人最多的城市，華人占總?cè)丝诘囊话胍陨?。而這樣火爆的搶房場面并非只在華人聚集區(qū)才有。

“當(dāng)開始出現(xiàn)好幾個買家競爭一處房子的時候，你就知道事情變得有點(diǎn)兒瘋狂了。緊接著公寓和聯(lián)排住宅也有人搶，然后是郊區(qū)的房子，價格還直線上升。這種趨勢蔓延得太快了！”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)史蒂夫·薩瑞斯基對《中國新聞周刊》說。他主要經(jīng)營公寓類房產(chǎn)，客戶以本地人為主，數(shù)月來不斷升溫的市場常常讓他覺得難以置信。

加拿大一家房產(chǎn)中介公司的人員正在張貼售房廣告。

但數(shù)據(jù)是實(shí)實(shí)在在的。

來自西蒙弗雷澤大學(xué)的學(xué)者甄瑞謙（Andy Yan）在統(tǒng)計了由英屬哥倫比亞省物業(yè)評估署評估過的66825處房產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)，2005年7月時，溫哥華只有11%的單戶住宅估價超過100萬加元，而10年后這個比例變成了91%。另有數(shù)據(jù)顯示，自2005年至今，溫哥華的房價上漲了249%;和2001年相比，其中西溫哥華地區(qū)的房價更是上漲了450%。

2016年1月，由美國環(huán)球物業(yè)顧問研究中心Demographia發(fā)布的調(diào)查報告顯示，2015年度，在全球367個地區(qū)和城市中，溫哥華僅次于香港和悉尼，位列住房最難負(fù)擔(dān)排行榜的第3名。該市住宅價格的中位數(shù)為75.62萬美元，是居民家庭年收入（稅前）中位數(shù)的10.8倍。

越來越熱的樓市也讓許多買不起房的本地人陷入了租房難的困境。不久前，一位大學(xué)生就曾向媒體抱怨，他曾看到一間非常小的單身公寓月租也要1000加元，竟然還有40個人排隊(duì)搶著要租。

突如其來的調(diào)控之后

7月25日上午，做貸款經(jīng)紀(jì)的許家齊收到朋友發(fā)來的征稅新聞時，他的第一反應(yīng)是“不相信”，“15%是非常高的稅?！?/p>

當(dāng)天，省議會通過了這項(xiàng)針對海外買家征稅的28號法案，并宣布于8天后生效。如此迅速且毫無預(yù)兆的新政讓地產(chǎn)界的所有人都十分意外又措手不及：如果不能在8月2日之前完成交易，即便是已經(jīng)簽署合同、支付過定金的海外買家也將加付新稅。除去法定假日，大家只剩4個工作日應(yīng)對。

許家齊不得不暫時放下其他客戶，重新制定了完全圍繞“海外買家”的工作計劃：平時他每周平均完成5個房貸交易，但那一周，他不得不加班加點(diǎn)，共做了17個交易。

在華人圈，買家都想搶在一周內(nèi)更改合同，完成貸款、公證、過戶等手續(xù)，幾乎所有公證人、律師那里都排起了長隊(duì)。平日律師辦理過戶手續(xù)的收費(fèi)在1000加元左右，那一周甚至漲價到1萬加元還無法滿足需求。更有中國買家提出，只要能優(yōu)先為自己辦理過戶手續(xù)，他愿意支付5萬加元。

許家齊手上的所有海外客戶都在8月2日前完成了交易，有人估計，大約有4000位來自不同國家的“海外買家”和李晶一樣，因?yàn)闆]能提前完成交易“被卡在了中間”。

而更多有意向在溫哥華買房的海外買家中止了自己的計劃。

據(jù)加拿大本地媒體報道，加拿大地產(chǎn)求售系統(tǒng)（MLS）的后臺數(shù)據(jù)顯示，從8月1日至14日，大溫哥華地區(qū)的樓市銷量下跌了85%。

“排外稅”效果似乎立竿見影。

但在本地的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們看來，這些短期的數(shù)據(jù)因?yàn)槭艿教崆敖灰椎榷喾N因素的影響，并不能完全說明問題?！斑@個15%的稅對投資客還是有影響，他們覺得（在溫哥華）不確定性大了、風(fēng)險大了，就不再投了。所以對于高端房產(chǎn)，比如上千萬加元的房子，影響是最大的。對中低價位的房子（房價）有沖擊，但不明顯?！痹跍馗缛A地產(chǎn)界從業(yè)十余年的華人經(jīng)紀(jì)三木向《中國新聞周刊》表示，往年的十一黃金周從國內(nèi)來看房的人總是非常多，但今年受新政的影響，國人買房的積極性降低了一些。

從總體來看，新政實(shí)施后成交量確實(shí)有所減少，但房價仍相對平穩(wěn)。

加拿大國民銀行發(fā)布的8月綜合房價指數(shù)報告顯示，加拿大8月房價環(huán)比上漲1.5%，創(chuàng)下自1999年開始編制這一指數(shù)以來最大漲幅。溫哥華8月房價環(huán)比上漲1.7%，連續(xù)第20個月上漲。

10月4日大溫地產(chǎn)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)表明，樓市新政推出2個月后，9月大溫地區(qū)的房屋銷量較去年同期下降了32.6%;但9月房屋基準(zhǔn)價為93.19萬元，較去年同期上漲了28.9%，只比8月下降了0.1個百分點(diǎn)。

稅收新政確實(shí)讓樓市降了溫，也讓許多李晶那樣的普通買家措手不及。

9月下旬，李晶委托律師發(fā)起了一樁集體訴訟，控告英屬哥倫比亞省政府對海外買家征收的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅是歧視性政策，要求停止執(zhí)行。

李晶的律師露西安娜·布拉西告訴《中國新聞周刊》，英屬哥倫比亞省出臺的這項(xiàng)政策涉嫌越權(quán)、違背了憲法，同時也違背了包括《北美自由貿(mào)易協(xié)定》在內(nèi)的加拿大與多國簽署過的國際條約。目前此案正在等待法院受理、批準(zhǔn)。一旦認(rèn)證通過，所有居住在省內(nèi)、被征收了新稅的“外國購房者”都可以自動列席成為這場集體訴訟中的原告，“現(xiàn)在已經(jīng)有很多來自中國和美國的購房者找到了我們，表達(dá)了參與的意向?！?/p>

“等待我們的將是一場漫長且艱難的戰(zhàn)斗。”布拉西說。

誰在抬高房價？

三木認(rèn)為，在溫哥華的房產(chǎn)市場中，沒有居民身份的海外買家所占比例沒有那么大，即便這部分人全都不來了，因?yàn)楸镜刭I家的住房剛需、投資需求很大，“地產(chǎn)市場照樣漲”。

但主要做本地人市場的史蒂夫·薩瑞斯基對此有不同看法。

“需求太大、房源供應(yīng)不足，這是事實(shí)，但怎么解釋遠(yuǎn)郊的房子突然一下也變得無比緊俏、價格直升35%？”薩瑞斯基向《中國新聞周刊》分析說，大量涌入的海外資本和低利率一起推高了房價，“然后本地人也慌了，每個人都開始覺得自己也有必要去買套房?！?/p>

除此之外，炒房也是造成樓市過熱的重要原因之一。

薩瑞斯基曾研究過MLS系統(tǒng)中2016年5月溫西地區(qū)獨(dú)棟住宅的銷售數(shù)據(jù)，他發(fā)現(xiàn)，整個5月，該地區(qū)共售出了179棟房屋，其中28棟在過去1年內(nèi)曾經(jīng)進(jìn)行過交易，每次轉(zhuǎn)手后每棟房屋平均獲利約為114萬加元。

在這28棟房屋中，他發(fā)現(xiàn)了位于南格蘭維爾的一棟修建于1937年的破舊老房，在系統(tǒng)里已經(jīng)被標(biāo)注為“建議推倒重修”。然而，銷售數(shù)據(jù)顯示，這棟房子在沒有進(jìn)行任何修繕的情況下，在兩年內(nèi)被交易了4次。2014年1月，這棟房子的成交價為508.8萬加元，到2016年5月，又以760萬加元成交。

“房價越漲越高，炒房也就越有吸引力。你只需要買下來，什么都不用做，握在手里2個月再賣出去，就能收獲一大筆錢。這是火上澆油，只會讓需求越來越大，房價越來越高。”薩瑞斯基說。

在許多人的印象里，中國買家正是炒房隊(duì)伍中的主力。

不久前，一名中國學(xué)生“炒房”的事跡就曾轟動一時：2015年4月，這位名為“Xuan Kai Huang”的學(xué)生曾以719萬加元（約合人民幣3647萬元）的價格買下了一處豪宅。在2016年5月，他又以835萬加元（約合人民幣4236萬元）將房子賣出，凈賺了116萬加元（約合人民幣588萬元）。

在溫哥華，炒房從來不是秘密，尤其是在華人圈里，不僅土豪和普通移民們炒，不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)甚至也悄悄加入進(jìn)來。

孫美珍后來才知道，自己當(dāng)初出價116萬卻沒有搶到的那棟房子，真正的賣家正是一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。他們熟悉市場，也善于利用金融杠桿、把握時機(jī)，買下房屋后簡單裝修一下，很快就可以加價出手，有人同時握著三四套房子都不奇怪。

后來看的房多了，她發(fā)現(xiàn)一些頭腦靈活的加拿大本地的經(jīng)紀(jì)人也漸漸明白了中國買家的心思。知道中國人錢多、喜歡買本地人的房子，他們甚至?xí)艿揭恍┥鐓^(qū)勸說本地居民搬走，將房子交由自己賣給中國人，“一定能賣出好價錢”。

今年2月，加拿大本地媒體《環(huán)球郵報》曾對2000多份公開的房屋記錄進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)近年來，在溫西地區(qū)交易的250棟價值超過200萬加元的房屋中，11%的交易中買賣方的姓名與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相同。在列治文市，自2011年來新建的近1600棟房屋中，超過14%的獨(dú)棟住宅為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或地產(chǎn)公司所購買。

除了自買自賣房屋，炒賣合同也是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)炒房的一種方式。按照規(guī)定，在交易截止日前，房屋買家可以將與賣家簽訂的合同轉(zhuǎn)賣給其他買家，且不需要支付土地轉(zhuǎn)讓稅。貸款經(jīng)紀(jì)許家齊就曾聽說，有些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會故意延長交易截止日期，在此期間盡可能地多次轉(zhuǎn)賣合同。每轉(zhuǎn)賣一次合同，就可以提高一次房價，經(jīng)紀(jì)也多賺取一筆傭金。

自宣布稅收新政后，有人覺得這是針對中國買家推出的措施，受這項(xiàng)“排外稅”影響最大的，也是中國人。

加拿大國家銀行的一份報告顯示，2015年中國買家共花費(fèi)了127億加元在溫哥華購置房產(chǎn)，占當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售總額的33%。

9月14日，加拿大新民主黨的房產(chǎn)評論員大衛(wèi)·伊比在一次記者會上出示了一份該黨對溫哥華格雷岬區(qū)（Point Grey）住宅買賣情況的資產(chǎn)文件。文件顯示，在格雷岬有9處總值高達(dá)5700萬加元的豪宅，買家身份都標(biāo)注為“學(xué)生”，他們所擁有的房產(chǎn)中，約有4000萬加元來自銀行貸款。由于業(yè)主的名字都是拼音，外界推測這9位業(yè)主很可能是中國留學(xué)生或是當(dāng)?shù)厝A人。

但自6月10日起，英屬哥倫比亞省府要求非加拿大公民及永久居民的買家在購房時必須申報國籍。7月，省財政廳首次公布了全省房屋交易的外國買家數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示：6月10日至29日，全省10146宗房屋交易中，僅有337宗涉及外國買家，其中259宗交易的買家來自中國，占所有海外買家交易的76.6%，占全省物業(yè)交易總數(shù)的2.54%。

“真正在市場里的人都知道，老外炒得也很兇。中國人看起來人多勢眾，但更多的是跟風(fēng)。”幾年前移民加拿大的房地產(chǎn)市場關(guān)注者王鵬告訴《中國新聞周刊》，在這里，一般一個區(qū)域的第一批投資人都是猶太人，他們看中一個社區(qū)住進(jìn)去，等各項(xiàng)設(shè)施、環(huán)境都建得很好、房價被帶起來后，伊朗人就跟來了，之后才是中國人。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，論及房地產(chǎn)的投資、對市場的把握或是對杠桿的利用，無論是猶太人、伊朗人、印度人還是歐洲人其實(shí)都更成熟，中國買家之所以備受關(guān)注，有時與某些“中國特色”的小聰明和張揚(yáng)的做事風(fēng)格也不無關(guān)系。

買還是等？

去年年底，來自上海的蘇雯萌生了在加拿大買房的念頭——幾年前，她的先生辦理了技術(shù)移民，如今已經(jīng)入籍，對他們而言，在那里置業(yè)是早晚的事。雖然未來幾年內(nèi)暫時沒有過去定居的計劃，他們還是決定先將買房提上日程。

溫哥華本來是蘇雯的第一選擇，但那時當(dāng)?shù)氐臉鞘幸呀?jīng)全面爆漲。很快她的目光轉(zhuǎn)向了自己的第二選擇：多倫多。

考慮到公寓類房產(chǎn)保值性較差，蘇雯決定購買一間獨(dú)棟別墅。雖然多倫多的樓市不如溫哥華那么瘋狂，但也已經(jīng)超乎想象了：因?yàn)槿嗽趪鴥?nèi)存在時差，她看中的房子，常常還沒出手，就已經(jīng)被搶走了。

“最恐怖的是，我看中的一套房子，15個人在搶offer。”那是一套位于湖區(qū)的小別墅，標(biāo)價76萬?！坝?0年了，地下室是爛透的。只不過是湖區(qū)房，區(qū)域比較好。兩室一衛(wèi)一個客廳，還沒有正式的車庫，只不過上面頂一個棚子。是不是聽起來很恐怖？”蘇雯對《中國新聞周刊》說。

相比房子本身，她更看重周邊的環(huán)境和占地面積，“畢竟地的價值是不能復(fù)制的?！彼_出了89萬加元的offer，連房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都認(rèn)為已經(jīng)足夠有競爭力，最后還是被其他買家以92萬加元的價格成交。

平日里，人在國內(nèi)的蘇雯和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都是用微信溝通，視頻直播看房。后來她又下過幾次offer，都沒有成功，房子的事也一天天拖了下來。直到8月，溫哥華加了15%的海外買家稅。

“溫哥華出了那個政策之后，8月都還好，真正漲價是9月、10月，（多倫多樓市）就爆炸了。房子少了，比如差不多大的地，原來85萬左右的，現(xiàn)在基本都要95萬左右?！碧K雯說。

很快，多倫多成為了諸多海外買家新的目的地：多倫多房產(chǎn)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，大多地區(qū)9月的房屋銷量、房價均呈上升態(tài)勢。房屋銷量比去年同期增長了21.5%，房屋均價達(dá)到75.57萬加元，較去年同期上漲了20.4%。

而更多有關(guān)調(diào)控房價、尤其是限制外國購房者的政策正在路上。

根據(jù)英屬哥倫比省水電局掌握的數(shù)據(jù)，過去一年溫哥華有大約1.08萬間空置的房屋，另外至少還有1萬間房屋沒有“沒有得到充分利用”。另一方面，當(dāng)前租房市場的房屋空置率卻僅有0.6%。

“我們設(shè)置空屋稅的目的，是最快最有效地把可出租的房屋帶回租賃市場，使溫哥華的空屋率回升到3%～5%?！笔虚L羅品信在接受采訪時表示，2017年起征收的空置稅主要針對投資型房產(chǎn)而非居民住宅，所收稅款將用于建造廉價保障性住房。

與此同時，加拿大聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督辦公室（OSFI）早在7月就曾發(fā)文，表示要進(jìn)一步加強(qiáng)對銀行放貸流程的監(jiān)管，其中就包括對申請者收入水平的審查等相關(guān)內(nèi)容——據(jù)貸款經(jīng)紀(jì)許家齊介紹，在此之前，對于海外買家和身為“新移民”的購房者，有的銀行甚至都不需要提交收入證明，不查證工作單位，就能夠貸給他們至少65%的房款。

如今，各大銀行已經(jīng)相繼對貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，尤其是收緊了針對海外買家的貸款業(yè)務(wù)。 以加拿大帝國商業(yè)銀行（CIBC）為例，近日他們就宣布，國際學(xué)生最多只能貸款總房款的65%，最高額度由原來的125萬降低至65萬加元。

種種新政之下，加拿大，這個海外買家曾經(jīng)的“天堂”正在被改變——與其說是高額的稅費(fèi)影響了海外買家們的決策，還不如說是新政帶來的“不確定性”讓人們變得遲疑。“他們其實(shí)真的挺怕（房價）跌的，畢竟房子還不像股票出手那么容易。”蘇雯在國內(nèi)的不少朋友都有在加拿大買房、移民的計劃，但現(xiàn)在，他們都不約而同地選擇了觀望。

“我相信市場還將繼續(xù)降溫，我們即將進(jìn)入歷史性的‘寒冬。我不認(rèn)為短時間內(nèi)會出現(xiàn)任何轉(zhuǎn)機(jī)?！睂τ谘巯聵鞘械那熬埃返俜颉に_瑞斯基這樣告訴《中國新聞周刊》。

但在市場關(guān)注者王鵬看來，種種調(diào)控政策之下，無論是溫哥華還是多倫多，過熱的樓市短期內(nèi)會出現(xiàn)調(diào)整，但將是暫時的?！爸饕歉鞣降弥匦掳抢惚P，在新政下怎么繼續(xù)玩。等想明白了還會繼續(xù)。畢竟在全球貨幣泛濫的情況下，大家都在給貨幣找出口，政治、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的市場的房子還是有吸引力的?！?