楊帆

十一黃金周期間，為遏制房價過快上漲的趨勢，一些地方政府集中出臺“限購令”。盡管從市場表現(xiàn)來看，“限購”取得一定效果，但長時期內(nèi)，房價快速上揚的風(fēng)險并未解除，原因在于未足夠重視樓市與股市、匯市間的聯(lián)動關(guān)系。

股票、房地產(chǎn)都是投資品，其資產(chǎn)價格由未來收入貼現(xiàn)決定，而非由成本利潤加稅收決定。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，貨幣預(yù)期升值，意味著股票、房地產(chǎn)等以本幣表示的國內(nèi)資產(chǎn)升值。回顧2000年以來房價一路走高的過程，人民幣升值預(yù)期是重要推手。然而近段時間，人民幣有所貶值，股指隨之下跌不少，但偏偏房價依舊上揚。

從投資角度看，中國房市也很不正常。投資界有個“1:20鐵律”：利率為4%時，一般要20年才能回收投資；比例高于1:20，意味著投資20年收不回。這個鐵律是股市市盈率、樓市租售比的重要參照。然而很多人明知50年至100年也收不回投資，還去部分一二線城市搶購高價房。事實上，這正符合泡沫急劇膨脹時期的特征：雖然收益不值一提，但大家都預(yù)計自己投資期間，資產(chǎn)價格只漲不跌，能通過投機買賣賺增值差價。

當(dāng)下超發(fā)的貨幣不進(jìn)股市進(jìn)樓市，正是因為持續(xù)近十年的房價上漲已使很多人形成預(yù)期，所謂“股市跌怕了不敢看漲，樓市漲慣了不會看跌”。更糟糕的是，一些地方政府把房地產(chǎn)當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致一些資金從股市和實體經(jīng)濟(jì)里抽逃，加入房地產(chǎn)投機。另外值得商榷的是，在這一輪的房地產(chǎn)泡沫化過程中，“剛需”某種程度上成為一些人“用一生積蓄加未來分期付款，追漲高價房”的借口。

昔日拉丁美洲惡性通脹，工資和物價一掛鉤，通貨膨脹率很快就從10%開始飆升。現(xiàn)在中國的新情況是：通貨膨脹不造成商品物價上升，資產(chǎn)價格和工資卻循環(huán)上升。一線大城市商品房的租售比已遠(yuǎn)超20倍，不可能長期背離，因此未來不是房價跌就是房租漲。現(xiàn)在控制房價力度如不夠，房租反可能大漲。房租本來就低，既然投機收入沒了，投資者就會把房租漲上來以回收投資。一線城市的工資會比照房租上漲，且只能彌補房租上漲，流入房主腰包。在這種情況下，房價可能出現(xiàn)下一輪上漲。

可見，房價牽一發(fā)而動全身，期待“限購令”初見成效后，更精準(zhǔn)的金融調(diào)控措施出臺?！?/p>

（作者是中國政法大學(xué)教授）