閔杰

關(guān)于大手筆布局上海，融信對《中國新聞周刊》給出的解釋是，

充分看好上海作為世界金融中心的城市價值和前景，

“充分看好上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，特別是靜安區(qū)的土地價值和潛力。

對未來上海市場我們是堅定樂觀的，樓市未來重要看的是城市價值，

上海是中國最具有投資價值的城市”

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱的公眾號里，有一個固定小欄目，叫“每日昱言”。7月29日這天，他推送了一條消息，“上海土地市場8月將迎來9宗地出讓，面積超過34萬平方米，起拍總價為133.5億元?！?/p>

在每條消息之后，做一個精辟的小點評，是他的習(xí)慣。對這條消息，他做的點評是：地王來襲。

這條“昱言”，果然成了“預(yù)言”。

8月17日，融信以110.1億元的價格買下了上海靜安區(qū)3.1萬平方米的土地。有人測算過，這個面積相當(dāng)于4.4個標(biāo)準(zhǔn)足球場大小。

這是上海12年來首次拍賣內(nèi)環(huán)住宅用地。地塊位置距離上海陸家嘴直線距離3公里，距離外灘直線距離僅2公里，地段優(yōu)越，拍出新地王早在預(yù)期之中。

不過，當(dāng)400多輪競價落槌之后，來自閩系房產(chǎn)的融信成為新帝王制造者。最終結(jié)果依然讓人咋舌，這塊地可售樓板價達到14.3萬每平方米，也意味著，即使保本的話，未來售價也在每平方米15萬元以上，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴單價地王紀錄。

8月17日，融信中國以110.1億元的價格在土地拍賣中摘得上海市靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元兩幅地塊，樓面價格為10.03萬元╱平方米，這個價格刷新了當(dāng)時中國的單價地王紀錄。

一戰(zhàn)成名

在當(dāng)前的熱點城市拿地，幾乎都是“虎口奪食”，要經(jīng)過長時間苦苦鏖戰(zhàn)。融信這次拿下地王也不例外。

這塊位于上海靜安（原閘北）中興社區(qū)的N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，起拍總價46億元。

“內(nèi)環(huán)”“稀缺”“10年來首次純住宅地塊出讓”，成為這個地塊的關(guān)鍵詞。在拍賣前就有不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，這塊地比熊貓還稀缺，成交價應(yīng)該超過100億元。

融信在接受《中國新聞周刊》獨家采訪時，援引了一組數(shù)據(jù)作為對這塊地的價值判斷：

“根據(jù)上海房地產(chǎn)觀察網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：此幅地塊是上海土地公開拍賣12年來最市中心的住宅地塊。另據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，從2010年以來上海內(nèi)環(huán)內(nèi)經(jīng)營用地出讓每年僅36.1萬平方米（包括非住宅）。”

“優(yōu)質(zhì)的內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅地塊十分稀缺”，這是融信的判斷，也是眾多地產(chǎn)商一致的判斷。

這個稀缺品吸引了18家地產(chǎn)“土豪”前來競拍，分別是：雅居樂、世茂、金輝、金茂+中鐵置業(yè)、西藏城投、龍湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融創(chuàng)、葛洲壩、旭輝、中糧+首開+建發(fā)、華潤+華發(fā)、萬科。

原《第一財經(jīng)日報》總編輯秦朔在自己的微信公眾號“秦朔朋友圈”中推送了一篇文章，描述了這次競拍現(xiàn)場的慘烈：“主持人宣布競價幅度為1000萬元一加，經(jīng)幾番叫價，仁恒很快就將價格加到50億元。此后各房企都是一億一加，雅居樂將價格加到52億元，西藏城投將價格加到53億元，雅居樂繼續(xù)加價到54億元，西藏城投加價至55億元，而世茂直接跳價3億元，將價格加到58億元;隨后融信叫價61億元后，西藏城投將價格加到62億元。與此同時，更多的房企開始加入戰(zhàn)斗，龍湖、招商開始舉牌，融創(chuàng)也出價71.8億元。融信叫價到80億元時，主持人提醒大家說：目前的溢價已經(jīng)很高了，希望大家理性出價。隨后作為擁有周邊唯一一個樓盤的萬科終于出手，叫價83.4億元。就在仁恒、中糧+建發(fā)+首開不斷糾纏之際，融信突然殺入，叫價106.7億元?！?/p>

融信最終以110.1億元將地塊拿下，終止了這場“掐架”，其“凌厲”風(fēng)格也再次震驚業(yè)績，在調(diào)價幅度上，幾乎都是以1億元的幅度跳價。

對于這塊土地139%的溢價率是否過高，融信對《中國新聞周刊》回應(yīng)，“相較于浦東祝橋住宅用地溢價286%，奉賢南橋城溢價率240%，浦東新場溢價率236%來講，139%的溢價率在合理范圍內(nèi)?！?/p>

融信一再強調(diào)這塊土地的稀缺性，并以北京做比較，“因為北京今年拍的都是四環(huán)、五環(huán)以外地塊，如果北京二環(huán)地塊拿出來拍一定是地王。”

經(jīng)濟學(xué)者馬光遠也發(fā)文表示，“139%的溢價率我真覺得不高。”他認為，這塊地從稀缺性上看，“成為全國最貴地王，邏輯上沒問題。地方政府這個時候放出這塊地來，就是要放出一個全國最貴地王來。”

截至目前，融信已經(jīng)在上海布局了8個項目。關(guān)于大手筆布局上海，融信對《中國新聞周刊》給出的解釋是，充分看好上海作為世界金融中心的城市價值和前景，“充分看好上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，特別是靜安區(qū)的土地價值和潛力。對未來上海市場我們是堅定樂觀的，樓市未來重要看的是城市價值，上海是中國最具有投資價值的城市。”

凌厲的閩系房企

拿下上海地王后，融信“莆田系”的家族背景開始備受關(guān)注。

這是一個典型的家族企業(yè)，歐氏三兄弟，老大歐宗金，擁有福建歐氏投資集團;老二歐宗榮，正榮集團當(dāng)家人;老三歐宗洪，融信集團創(chuàng)始人。

融信前身是于2000年創(chuàng)立的莆田市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。起步于莆田后，融信很快將觸角伸向了福州。從2003年進入福州起不斷拿地，融信以黑馬姿態(tài)進軍福州房地產(chǎn)。2009年，老三歐宗洪的融信與老二歐宗榮的正榮聯(lián)手，斥資60億元拍下占地381畝的福州“總價地王”。

2013年，對融信來說是個轉(zhuǎn)折點，從這一年開始布局全國。這一年，融信正式進軍上海。2013年6月27日，備受矚目的“徐涇鎮(zhèn)會展中心3號地塊”掛牌出讓，經(jīng)148輪競價后，最終以47.25億元成功出讓。融信聯(lián)合綠地集團經(jīng)過148輪競價摘得該地塊，問鼎當(dāng)年的“地王”。

2014年，融信繼續(xù)制造地王。2014年1月10日，融信以56.2億元摘得福州2013-41號太平汀洲和蒼霞舊屋區(qū)改造地塊，創(chuàng)下福建省總價地王的紀錄。2014年1月22日融信力壓綠城、九龍倉、融創(chuàng)等諸多實力開發(fā)商，以33.84億元總價競得，樓面價25785.09元/平方米，成為當(dāng)年杭州宅地的“準(zhǔn)地王”。

不過，2015年，融信卻鮮少出現(xiàn)在土地拍賣市場。對于這一年的沉寂，融信在給《中國新聞周刊》的書面回復(fù)中稱，“2015年是融信在籌備上市，未進行土地拓展?！?/p>

2016年1月13日融信在香港成功掛牌上市，3月融信總部搬遷上海。上市后的融信加快了土地收儲力度。

2016上半年，融信開始在杭州大舉圈地，幾乎是逢地必搶。先后在杭州購地多達8宗，并且重倉蕭山一個區(qū)域，屢屢創(chuàng)下區(qū)域地王紀錄。

今年6月初，融信經(jīng)過163輪激烈競價，力壓萬科、保利、華潤、招商、陽光城等數(shù)十家開發(fā)商奪得廈門同安地塊，溢價率131.66%，總計成交價26.34億元。

而就在7月底，融信剛剛以總價31.55億元、樓面價52840元/平方米，拍下上海楊浦區(qū)新江灣城地塊。這塊地溢價率50.97%，樓板價為52840元/平方米，未來業(yè)內(nèi)預(yù)估其保本售價將破10萬元/平方米。

對于今年在上海和杭州發(fā)力購地，融信對《中國新聞周刊》稱，是因為看好以上城市的未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，“兩座城市都有公司在售的項目，容易形成集群效益，增強品牌效應(yīng)?！?/p>

“今年國內(nèi)土地市場競爭比較激烈，在南京、蘇州、合肥等地都出現(xiàn)了大量溢價較高的地塊，而公司也是觀察到這一現(xiàn)象，在土地價格大幅上漲前就先行布局杭州、上海地塊?！比谛疟硎?，近期杭州、上海拍出的土地也說明了當(dāng)時投資決策的正確性。

融信集團官網(wǎng)上，在一篇題為《融信模式展露鋒芒》的文章中，對融信在杭州的“打法”做了總結(jié)，“對于融信的深耕做法，以杭州市場體現(xiàn)得最淋漓盡致，第一年成功布局三個項目;第二年取得突出業(yè)績，讓挑剔的杭州市場認可融信品牌;第三年成功憑借三盤進入杭州市場TOP5，并迅速拓展土地！目前已經(jīng)成功布局11盤，可以預(yù)見，明年融信將進入杭州市場TOP3。就發(fā)展周期來說，龍頭企業(yè)進入杭州市場尚且需要4-5年方能達成的格局，融信模式2-3年就已經(jīng)完成。”

至于未來拿地的計劃和節(jié)奏，融信對《中國新聞周刊》表示，“今年投資目標(biāo)已經(jīng)基本完成，資金情況仍相對充沛。下半年除了利潤水平特別好的地塊公司不會大規(guī)模參與拿地。”

融信的生猛，只是近來閩系房企在全國開疆拓土的一個樣本。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11大閩系房企2016年拿地已經(jīng)投入1406.9億元，刷新了歷史紀錄。包括陽光城、泰禾、建發(fā)、正榮、融信、禹洲等在內(nèi)的“閩系”開始頻頻于上海、北京、杭州、合肥等一、二線城市以高溢價率壓倒其他龍頭房企拿地，并且屢屢創(chuàng)造新高價土地。其中，全國高價土地有超過20%被閩系房企獲得。

就在融信拿下上海地王前，全國單價地王也正是同為閩系房企泰禾在深圳創(chuàng)造的樓面價7.99萬元/平方米。

不少人用“愛拼才會贏”來描述閩系房企的表現(xiàn)。“閩系房企在深耕福建大本營的同時，偏愛珠三角、長三角、京津冀，并開始向中部城市滲透。泰禾、中駿在北京影響力不錯，旭輝、泰禾在蘇州有不錯口碑，禹洲在合肥項目居多，融信則重倉杭州?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

算上此次靜安區(qū)地塊，融信今年總共拿下14塊土地，總價超過345.39億元。而與此對照的是，2015年，融信合約銷售增長33.15%，總計119.17億元。

以119.17億元的銷售額，融信究竟是如何玩轉(zhuǎn)345.39億元的圈地游戲？

高杠桿運轉(zhuǎn)

融信強勢補倉土地，在業(yè)內(nèi)人士看來，和上市之后的規(guī)模擴張有關(guān)。

2016年1月13日，融信中國成功登陸香港聯(lián)交所主板。為迎合資本市場喜好，以及保持后續(xù)增長，融信迫切需要擴大其土地儲備的規(guī)模。

年初上市，為融信籌得17.7億港幣。不過，對于支撐融信超過300億的拿地，仍然是杯水車薪。

融信的融資渠道有哪些？對于這個疑問，8月23日，在拿到上海地王5天之后，融信掌門人歐宗洪現(xiàn)身香港，出席了融信中國上市半年以來的業(yè)績發(fā)布會。

在發(fā)布會上，對于錢從哪來的疑問，歐宗洪說，“公司的融資渠道目前是非常簡單的，有息負債257億，在證券市場發(fā)債118億，剩下來100多億大部分是銀行貸款開發(fā)貸，還有幾十億信托?！?/p>

根據(jù)其公告披露的數(shù)據(jù)，融信在2015年底和2016年初先后發(fā)行了兩批公開公司債券，合計金額25億元。此外，融信發(fā)行了50億元私人公司債，分4批發(fā)行。3月22日，融信完成發(fā)行第一批私人公司債券，本金額5億元人民幣，為期三年，年利率7.5%。4月29日，融信發(fā)行本金額為5.5億元的第二批私人公司債券，年利率7.4%，為期三年。6月24日，完成發(fā)行本金額為10.5億元人民幣的第三批私人公司債券，其年利率定為7.52%，為期3年。7月29日，完成發(fā)行本金額為人民幣29億元的第四批私人公司債券，年利率為5.8%，為期3年。

雖然融信也通過其他手段獲得資金，譬如發(fā)行ABS、出售子公司權(quán)益，但發(fā)債是它最主流的方式。

融信公開的招股書顯示，截至2014年末，融信的有息負債總額為172.59億元，其中銀行借款為20.19億元，占比11.7%，平均借貸成本為6.97%;信托及其他借款為152.40億元，占比高達88.3%，平均借貸成本為10.69%，顯示出公司高度依賴于高成本的社會融資渠道。

融資在快速擴張，但公司的利潤率卻在走低。招股書顯示，2012到2014年期間，融信營業(yè)收入分別為12.91億元、21.29億元、40.99億元，復(fù)合增長率超過70%。公司同期的凈利潤分別為1.88億元、5.18億元、5.08億元，凈利潤率從2012年的14.53%下降至2014年的12.24%。

兩者“剪刀差”的結(jié)果，就是公司的資產(chǎn)負債率和凈負債率高企。招股書顯示，截至2015年3月，融信的短期有息負債達到114.49億元，但賬面現(xiàn)金僅有16.06億元。

融信的資產(chǎn)負債率和凈負債率都在這個時期達到了峰值，公司的資產(chǎn)負債率為94%，凈負債率更是高達1601.9%。

凈負債率的計算方式為“凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)”。1601.9%放在同行業(yè)中看來，也近乎一個天文數(shù)字，這讓融信戴上了“冒險王”的帽子。一個可以參照的對象是，以激進著稱的恒大地產(chǎn)，高峰時期的凈負債率也不過為93.4%。

在赴港上市前，融信高杠桿的財務(wù)策略就受到了不少質(zhì)疑。不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，這種路徑在閩系房企中非常普遍。融信的發(fā)展軌跡與陽光城、世茂這樣的福建企業(yè)非常像，從福建大本營向長三角區(qū)域擴張，短時間內(nèi)集中規(guī)模拿地，用高杠桿迅速做大規(guī)模。因此在銷售規(guī)模膨脹的同時，債務(wù)水平必然會被推高。

業(yè)內(nèi)人士用“強擴張、快周轉(zhuǎn)、高杠桿”來概括閩系房企的特點和模式。

公司發(fā)債和激進拿地是否有直接關(guān)系？對于這個疑問，在香港的發(fā)布會上，歐宗洪即刻進行澄清，“有人以為我們通過發(fā)債發(fā)了110億來買土地，這個是嚴重不實的情況，公司所發(fā)債券100%用于替換原有債務(wù)?！?/p>

融信首席財務(wù)官曾飛燕在發(fā)布會上也一再說明，融信正在進行大規(guī)模的債務(wù)置換。目前，100多億元的非標(biāo)準(zhǔn)債券已經(jīng)置換了大部分，剩下的接近40億元因為協(xié)議的約束還不能置換。

對于債市融資是否成為融信拿地背后的金主，在給《中國新聞周刊》的書面回復(fù)中，融信并沒有直接回復(fù)這個問題。

事實上，監(jiān)管層面對企業(yè)再融資所得資金用途正在進行更嚴格的監(jiān)管。在7月25日，證監(jiān)會官員在一次專題培訓(xùn)會上指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所房地產(chǎn)研究室副主任邵挺稱，這些要求符合近期對穩(wěn)定資產(chǎn)價格的要求，是抑制“地王”和地價的一種方式。

而一些業(yè)內(nèi)人士則認為，房企融資的資金用途在事實上很難監(jiān)管。再融資的方式很多，可以是配股、增發(fā)，也可以是發(fā)債、信托、中票、短融等，還可以是其他影子銀行體系或銀行貸款，每個渠道的資金來源受到的約束層級并不一樣。

盡管融信的高杠桿令外界擔(dān)憂，甚至有人將之形容為“高空走鋼絲”，不過，一個需要甄別的事實是，盡管融信一年拍賣土地總價超過345億，但實際支付的并沒有這么多。

融信對《中國新聞周刊》回應(yīng)稱，“今年新購?fù)恋氐臋?quán)益土地款實際不到200億元，其中根據(jù)土地出讓合同約定需要今年支付的不足7成，對于公司來說不存在太大壓力?！?/p>

這種“壓力不太大”的說法確實有一定的說服力。一方面來自于去年下半年以來整體房地產(chǎn)市場行情的抬升，房企去化速度普遍加快。今年上半年，融信的合約銷售額達到了132億元，已經(jīng)超過了2015年全年的119億元。

另一方面，融信化解壓力的辦法是合作開發(fā)。融信摘得的大宗土地基本都是和一線開發(fā)商合作，通過強強聯(lián)合輕資產(chǎn)模式，比如與萬科合作開發(fā)杭州西湖區(qū)25.95億元三墩北地塊、與融創(chuàng)合作開發(fā)昆山市第2-4號27.12億元地塊。

在香港的發(fā)布會上，歐宗洪也再次解釋，“我們的拿地金并沒有那么夸張。所有競得土地都是合作開發(fā)，我們的權(quán)益金額實際上為198億元。今年需要支付的金額為150億元，現(xiàn)在我們已經(jīng)支付了65億元，而我們的賬上還趴著140億元。”

對于公司的償債能力，歐宗洪也顯得信心滿滿，“還債壓力不大，公司今年下半年到期債務(wù)20多億元。公司根據(jù)現(xiàn)金流的情況，本年度可能提前償還未到期債務(wù)80億元甚至100億元?！?/p>

盡管如此，融信在財務(wù)杠桿上的大膽尺度在同行中頗為罕見，這使得公司規(guī)模得以在短短幾年時間快速膨脹。在這種“強擴張、快周轉(zhuǎn)、高杠桿”的擴張模式下，融信的“地王”策略是否成功，未來能否實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、房價有無保障，成為關(guān)鍵。

“我們的資產(chǎn)負債率基本與同行上市標(biāo)桿企業(yè)接近，在合理范圍，我們總的有息負債200多億元，相比之下，市場上規(guī)模相近的地產(chǎn)公司基本有息負債規(guī)模都比融信要大。”對于外界關(guān)于“融信太過激進”的聲音，融信在給《中國新聞周刊》的回應(yīng)中稱，“融信并不激進，激進是外界對融信的誤解?！?p>

6月14日，土地拍賣會上爭相舉牌的房企代表。當(dāng)日，江蘇省南京市舉行土地拍賣新政后的首次拍賣，引來眾多房企輪番舉牌，依照新的“游戲規(guī)則”推出的4塊地中有一塊地競價超過最高限價，當(dāng)即“熔斷”，強制流拍。

誰制造了地王？

拿下地王，是否在豪賭？

在丁祖昱看來，不能說有豪賭的性質(zhì)，但也建立在對未來趨勢的樂觀判斷上，“從這個角度看，有一定風(fēng)險。”

“地王的出現(xiàn)，一方面跟貨幣增發(fā)有關(guān)，當(dāng)前利率比較低，拿地成本實際在下降，導(dǎo)致地王大幅度出現(xiàn)?！倍∽骊鸥嬖V《中國新聞周刊》，從目前來看，保持利率較低或更低，可能性很大。

從房企本身的角度而言，目前企業(yè)對城市的判斷都比較集中，就是看好一些熱點城市的中長期發(fā)展，“要補倉就是補這些城市的宅地，導(dǎo)致這些熱點城市，每塊土地爭奪者眾多。”

“去年到今年市場銷售特別火爆，后續(xù)供應(yīng)跟不上，土地如果拿不到，就會影響這些規(guī)模房企未來的運營?！倍∽骊盘寡?，融信屬于規(guī)模房企中增長比較快的，希望在這一輪中再上一個臺階，會表現(xiàn)得更激進一些。

當(dāng)前土地市場火爆的一個表現(xiàn)是，幾百輪次的馬拉松式拍賣越來越頻繁上演，不少業(yè)內(nèi)人士感嘆，土地拍賣“拼的是財力，更是體力”。

7月15日上午10點至晚間11點，蘇州昆山迎來2016年首場現(xiàn)場土拍，歷時13小時，拍得128.49億元，多個熱門地塊競價長達兩個多小時。

6月29日，濟南市歷城區(qū)唐冶新區(qū)三宗土地拍賣，從早晨9點30分開拍，13家房企展開拉鋸戰(zhàn)，一直鏖戰(zhàn)到下午15點37分，歷經(jīng)十多個小時，苦戰(zhàn)936輪，三宗地的歸屬才最終落定。價格也從起拍價為6.5億元，變?yōu)槌山粌r高達25.4億元，溢價近3倍。

為了控制地王，8月3日，發(fā)改委再次發(fā)文指出，一、二線等住房供應(yīng)緊張的城市仍要“多渠道擴大土地供給”，“防范地價過快上漲”。

合肥、南京、蘇州等一些熱點二線城市近來出臺了不少調(diào)控政策，如實行土地出讓最高限價辦法。在熱點區(qū)域的住宅用地出讓時，由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效，被稱為“熔斷”制度。

在丁祖昱看來，這些方式作用不大，通過限價的方式來控制地價，“幾無可能”。

有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前熱點城市似乎集體陷入這樣一種膠著局面：賣地就出地王，不賣地又會造成接下來新房市場的供不應(yīng)求和價格推漲。

“這個問題背后的原因很復(fù)雜，但根源在于土地供應(yīng)?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)資深人士在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，房地產(chǎn)供給側(cè)的源頭是土地供應(yīng)，這個把控在地方政府，“地方政府應(yīng)該有計劃地供應(yīng)土地，穩(wěn)定市場預(yù)期，這個相當(dāng)重要?！?/p>

“房地產(chǎn)商怎么會愿意去拿地王呢？拿了地王，成本也抬高了。”這位業(yè)內(nèi)人士坦言，地方政府應(yīng)該把土地供應(yīng)計劃，明確地告訴開發(fā)商和老百姓，這樣預(yù)期就穩(wěn)定了。但目前不是，今天放一塊地，明天放一塊地，“像釣魚一樣”。

經(jīng)濟學(xué)者馬光遠也直言，“地王不是開發(fā)商炒出來的，而是地方政府‘放出來的?！痹谒磥?，今年前7個月，上海只完成供地計劃的30%，這種人為制造短缺的情況下，不出“地王”倒是奇怪了。

而丁祖昱分析，根據(jù)近年的土地供應(yīng)計劃和完成情況分析，下半年的“地王潮”很可能還會繼續(xù)。

一方面，一、二線熱點城市完不成土地供應(yīng)計劃早已不是新聞了，典型如北京，2015年計劃供應(yīng)商品住宅用地750萬平方米，但最終僅實際成交513萬平方米;再如廈門，2014年土地供應(yīng)計劃完成率僅為四分之一，2015年也不到四分之三。另一方面，即便是那些能夠完成土地供應(yīng)計劃的城市，土地市場熱度也不見得會出現(xiàn)實質(zhì)性降溫，一線城市如上海，2015年經(jīng)營性土地出讓850萬平方米，完成年度計劃的94%，但相對于1900萬平方米的年成交量而言，也只是夠用，供不應(yīng)求的矛盾并未得到實質(zhì)性改善;二線城市如南京，2016年上半年經(jīng)營性用地供應(yīng)計劃為380萬平方米，但相對于半年1000萬平方米的成交規(guī)模而言，也還是遠遠不夠。

幾位受訪者都表示，土地出讓金約為地方一般預(yù)算收入的一半，再加上與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入，土地財政是地方政府財政的核心。在這種制度下，地方政府是地王的最大獲益者。不擺脫對土地財政的依賴，其他措施都只是“治標(biāo)不治本”。

場外配資助推“地王”

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，今年以來頻頻制造“地王”的房企可以分為以下幾類：第一類，央企和國企拿“地王”背后不只是企業(yè)擴充土地儲備等企業(yè)發(fā)展因素的考量，其背后更大的局是為自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。近期，保利地產(chǎn)、招商、葛洲壩等眾央企拿地均較為激進，從央企地產(chǎn)整合的角度來看，如果一個央企沒有充裕的土地儲備，并且從企業(yè)估值的角度來看處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。

外來開發(fā)商是另一類地王制造者，往往不惜一切代價（包括以聯(lián)合體形式）挺進市場基本面較好的一線城市、部分二線城市。比如，2013年以來，以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企也在逆襲一線、市場基本面較好的二線城市土地市場，以期短期內(nèi)謀求上位。

還有一些新地王產(chǎn)生的原因在于，競買房企有資金支持且融資成本低，且有金融背景，比如平安不動產(chǎn)、信達地產(chǎn)等，這些開發(fā)商不是按照開發(fā)的邏輯進行拿地，而是按照資產(chǎn)配置的角度來看拿地。

張宏偉在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，今年地王特別多的一個原因是，房企通過場外配資“加杠桿”方式進行拿地，助推了房企的拿地激情。

廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)首席研究員樂加棟在一個研討會上談及地王時表示，本輪“地王”資金呈現(xiàn)多元化，在資產(chǎn)荒的背景下，尋求較高收益的各類資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司通過參與房企土地投資、上市房企定增等方式進入地產(chǎn)市場。

馬光遠則評價，“低廉的資金給了房企充足的彈藥，沒有任何限制的杠桿舉債買地極大擴張了房企的拿地能力?！?/p>

張宏偉告訴《中國新聞周刊》，從當(dāng)前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來越多，比如，政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50% ，那么，對于開發(fā)商來講只要首付25%，通過金融機構(gòu)場外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進行拿地，甚至制造“地王”。

在他看來，今年的地王與往年有不同之處，往年一般是一個城市出一個“地王”或少數(shù)幾個“地王”，一旦市場遇到調(diào)整，那么這幾個“地王”或許會存在操盤的風(fēng)險，最糟的結(jié)果就是項目降價銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個市場風(fēng)險被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個市場的。

而現(xiàn)在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價拍出，那么，這也就意味著市場風(fēng)險不是單個項目的，而是整個市場的，一旦有風(fēng)險就是系統(tǒng)性的風(fēng)險。

張宏偉對《中國新聞周刊》表示，值得擔(dān)憂的是，一旦樓市進入調(diào)整的階段時，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險極有可能會爆發(fā)。

他建議，從短期來看，在土地供應(yīng)得不到顯著改觀的情況下，不僅需要通過提高房企拿地的首付比例，更需要對于房企拿地場外配資進行監(jiān)管，“只有對于房企場外配資拿地的形式進行嚴格監(jiān)管，才能夠真正影響到房企的資金鏈，提高土地出讓金首付比例才會有真正的調(diào)控意義?！?