蘆霞 顧建兵

保安不盡職責(zé)，衛(wèi)生維護(hù)差，防盜措施不力，業(yè)主能否拒交物業(yè)費？共有物業(yè)用房被占用經(jīng)營，業(yè)主如何維權(quán)？物業(yè)公司應(yīng)先服務(wù)還是先收費？

近年來，對于頻繁爆發(fā)的物業(yè)費糾紛，國務(wù)院、最高人民法院先后出臺了物業(yè)管理或物業(yè)糾紛的行政法規(guī)、司法解釋，然而由于形勢發(fā)展很快，不少實踐中的問題沒有具體涉及。近日，法院向社會通報了審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的情況及特點，公布了一批物業(yè)糾紛典型案例，并逐案進(jìn)行點評，引導(dǎo)廣大業(yè)主增強(qiáng)法律意識，有效維護(hù)自身的合法權(quán)益。

房屋質(zhì)量有問題 拒交物業(yè)費敗訴

2007年1月，業(yè)主程某購買了海安縣金海國際花園小區(qū)商品房一套。2013年1月1日，東湖公司與金海國際花園業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同。合同第24條免責(zé)條款中明確約定，因甲方（業(yè)主）或第三人故意、過失所致的任何損害或因乙方（東湖公司）的非職務(wù)行為所造成的損害，東湖公司不承擔(dān)責(zé)任。

2013年1月，程某所購房屋外墻滲水導(dǎo)致室內(nèi)墻面起泡和空鼓、地板變形等。程某與開發(fā)商、東湖公司、施工單位三方協(xié)商達(dá)成處理方案，但經(jīng)多方多次修理未能修復(fù)。同年，程某停在小區(qū)消防通道的車輛被他人扎破車胎。程某找東湖公司協(xié)助解決事宜，東湖公司經(jīng)查看監(jiān)控，基于案涉小區(qū)存有死角，程某的車輛被誰所扎無法查明，遂告知程某報警解決。但程某認(rèn)為東湖公司物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，拒不繳納2013年全年物業(yè)服務(wù)費1865.16元。東湖公司多次向程某索要未果，遂向法院提起訴訟。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，東湖公司與金海國際花園業(yè)主委員會簽訂的書面物業(yè)服務(wù)合同合法有效。原告履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，作為小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)費用。被告程某辯稱案涉房屋存在質(zhì)量問題且找過原告維修，原告存在修理不善等服務(wù)不當(dāng)行為，但房屋質(zhì)量問題不是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。被告有關(guān)因房屋質(zhì)量問題所致的維修義務(wù)，應(yīng)向相關(guān)責(zé)任人主張，故對其上述辯解意見法院不予采納。至于被告車胎被扎一事，法院認(rèn)為，車輛被扎非原告所為；依據(jù)雙方合同約定，并未有原告履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)不當(dāng)?shù)淖C據(jù)，且合同約定由于第三人侵權(quán)導(dǎo)致被告的損失，不能苛責(zé)原告。被告以此為由拒絕繳納物業(yè)費用無法律依據(jù)。遂判令被告程某給付原告東湖公司物業(yè)服務(wù)費1865.16元。雙方在法定上訴期內(nèi)均沒有提起上訴。

法官說法

物業(yè)公司只需盡到善良管理人義務(wù)

該案承辦法官介紹說，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。針對現(xiàn)實中業(yè)主最為普遍的服務(wù)不達(dá)標(biāo)的抗辯意見，《審理意見》進(jìn)一步規(guī)定，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由進(jìn)行抗辯并要求減免物業(yè)服務(wù)費用，人民法院應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主說明不達(dá)標(biāo)的具體情形；物業(yè)服務(wù)人能夠證明其已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的秩序有序、清潔，安全保衛(wèi)工作基本到位，業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費用的抗辯理由不予采納。

法官介紹說，不少業(yè)主因房屋質(zhì)量、小區(qū)偷盜行為等遷怒物業(yè)公司，并拒交物業(yè)費。依據(jù)權(quán)責(zé)利相對等原則，物業(yè)公司只要做到了其職責(zé)范圍內(nèi)的事情（比如小區(qū)攝像頭良好，巡邏人員定點巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務(wù)，不能苛求物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)所有事情負(fù)責(zé)，對于超出物業(yè)公司職權(quán)范圍內(nèi)的事情，業(yè)主可以請物業(yè)公司協(xié)助，找相關(guān)部門及人員予以解決。

限制業(yè)主使用電梯 物業(yè)公司構(gòu)成侵權(quán)

2011年7月，周先生在海安蘇建花園小區(qū)購得涉案房屋。2013年12月，明德公司與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同約定，明德公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并對物業(yè)服務(wù)期限、收費標(biāo)準(zhǔn)、違約金及免責(zé)事由等作出約定。2014年1月1日，明德公司入住小區(qū)并提供物業(yè)服務(wù)。

后周先生以其進(jìn)戶自來水堵塞，明德公司推脫給自來水公司，小區(qū)東邊和北邊的飯店排放的油煙及噪音影響其生活，2樓商業(yè)房樓頂露臺長期無人打掃等理由，未繳納2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)服務(wù)費。明德公司自2015年5月多次書面催繳無果后，對周先生的門禁卡信息進(jìn)行了處理，限制其使用電梯。為此，周先生訴至法院，要求被告明德公司停止侵權(quán)行為，并賠償因為電梯禁用造成其上班遲到扣發(fā)的獎金及精神損害賠償?shù)葥p失共計3000元。

案件審理中，承辦法官在查清基本事實的基礎(chǔ)上，與雙方共同就本院關(guān)于物業(yè)服務(wù)費糾紛案件審理意見進(jìn)行解讀，首先明確被告明德公司雖為自身合法權(quán)益實現(xiàn)，才采取了限用電梯的措施，但這是一種侵權(quán)行為，且與物業(yè)服務(wù)的宗旨相違背。同時向原告周先生進(jìn)行了法律釋明，對本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)存在的違規(guī)經(jīng)營、噪音污染、私搭亂建、私自更改樓體結(jié)構(gòu)等違反法律法規(guī)的行為，根據(jù)相關(guān)法律，物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)僅為協(xié)調(diào)處理義務(wù)。在明確各自權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)上，雙方經(jīng)協(xié)商后，就被告明德公司立即停止侵權(quán)行為、原告的損失及物業(yè)費繳納等事項達(dá)成了一致意見。

法官說法

以侵權(quán)手段實現(xiàn)利益不受法律支持

法官介紹說，合理使用小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司限制業(yè)主使用電梯，是一種侵權(quán)行為，雖然起因系業(yè)主拖欠物業(yè)費而引起，看似是為了維護(hù)自身合法權(quán)益不得已而為之，但物業(yè)公司索要物業(yè)費，可以通過催繳的方式來行使權(quán)利，在催繳后業(yè)主仍不繳納的，還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決，所以這種以侵權(quán)手段實現(xiàn)自身利益的做法是不受法律支持的。

法官說，為了防止業(yè)主濫用權(quán)利，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)物業(yè)服務(wù)秩序，《審理意見》第14條明確，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)人采取停止對業(yè)主供應(yīng)水、電、氣等或不恰當(dāng)?shù)南拗茦I(yè)主使用門禁、電梯等制約手段，影響業(yè)主正常生活的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)人排除妨礙，造成損失的有權(quán)要求賠償。同時，《審理意見》第12條規(guī)定了物業(yè)公司有公布房地產(chǎn)、價格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話的義務(wù)，旨在通過相關(guān)部門的監(jiān)督對物業(yè)公司起到一定的威懾作用。

法官說法

酌減收費體現(xiàn)權(quán)利義務(wù)相一致原則

該案承辦法官介紹說，隨著物業(yè)服務(wù)日益深入城市居民生活，物業(yè)相關(guān)法律和政策也漸漸普及，空置房物業(yè)費打折這個說法在社會上流傳甚廣。若是雙方物業(yè)服務(wù)合同中明確約定“因業(yè)主原因閑置房屋，按全額計收物業(yè)服務(wù)費”，應(yīng)該如何處理呢？

法官說，在房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，“空置房”是指房屋竣工一年后沒有售出的房屋，因此類房屋的物業(yè)費應(yīng)由建設(shè)單位繳納，故在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的“空置房”應(yīng)當(dāng)是指已經(jīng)銷售并交付給業(yè)主但未入住的房屋。這里的“入住”包括進(jìn)駐裝修，因為房屋交付給業(yè)主后，業(yè)主對房屋已經(jīng)享有基本的處分、使用權(quán)利，進(jìn)駐裝修后就會產(chǎn)生生活和裝修垃圾，業(yè)主即開始實際享受關(guān)涉自身利益的物業(yè)服務(wù)，此時不能再視為是空置房。而本案中，李某領(lǐng)取房屋后即一直閑置，未裝修入住，未實際享受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司的服務(wù)成本相應(yīng)有所減少，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致原則，考慮到案涉物業(yè)合同為原告起草的格式合同，作出酌減收取物業(yè)費的判決。

（摘自《人民法院報》）