周寧霞

【摘要】物業(yè)服務企業(yè)原則上是由進駐小區(qū)的業(yè)主或者業(yè)主大會選擇，現(xiàn)實中由于項目前期物業(yè)服務以及宣傳的需要，一般是由開發(fā)商決定。物業(yè)企業(yè)在利益的驅(qū)使下，往往受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，即“建管不分”，造成后期管理的混亂，業(yè)主成為最終的受害者。本文以前期物業(yè)管理相關法律為基礎，在明確其必要性的前提下，分析現(xiàn)行管理制度與現(xiàn)實不適應的環(huán)節(jié)，提出匹配目前環(huán)境的前期物業(yè)管理的對策和建議。

【關鍵詞】前期物業(yè)管理；建管不分；管理制度

物業(yè)管理作為一種新的業(yè)態(tài)，在國內(nèi)僅有二十多年的發(fā)展歷史。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”，我國的物業(yè)管理獲得了前所未有的發(fā)展。在項目的全壽命周期內(nèi)，物業(yè)管理早期的介入顯得愈發(fā)的重要，這直接與項目的品質(zhì)和業(yè)主的利益相關聯(lián)。目前有關前期物業(yè)管理的問題較多，侵犯業(yè)主權益和降低項目質(zhì)量的事件層出不窮，文章旨在分析形成這種普遍性問題的根源，并探討約束這種行為的機制。

1、前期物業(yè)管理的概述

1.1前期物業(yè)管理的時間界定

《物業(yè)管理條例》中對我國前期物業(yè)管理概念做出了的界定，其第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！奔唇ㄔO單位選擇物業(yè)公司，并簽訂書面合同時起，到業(yè)主或者業(yè)主大會選擇新的物業(yè)公司并簽訂新的服務合同為止，這是前期物業(yè)管理的起止時間。

1.2前期物業(yè)管理的必要性

正是由于前期物業(yè)管理的這些特殊性，使得前期物業(yè)管理顯得尤為重要和必要。

一是能更大程度的完善和優(yōu)化物業(yè)的使用功能。從介入時間可看，前期物業(yè)服務自項目投資立項便可開始，物業(yè)公司最初作為建設單位的委托單位，參與項目前期經(jīng)濟評價，提供市場定位、掌握潛在客戶消費水平及周邊物業(yè)服務概況等，進而有助于提高投資經(jīng)濟效益，減少投資風險；在設計、施工階段的介入，使物業(yè)的結構設計、功能配置、水電布設、提出更貼合用戶需求的建議[1]。

二是接管驗收的重要基礎。由于物業(yè)公司在物業(yè)開發(fā)的前期介入，在物業(yè)驗收接管前，便對空間布局、主體結構、管線走向等，特別是隱蔽工程情況的已有全面了解，因此為物業(yè)的接管驗收打下了基礎，使物業(yè)管理接管驗收更有效進行，也有利于保障正常物業(yè)管理階段小區(qū)業(yè)主權益。

2、當前我國前期物業(yè)建管不分的問題

在現(xiàn)行的前期物業(yè)管理制度中，開發(fā)商、前期物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主三方權責利是不一致的，由于前期物業(yè)公司的選擇權掌握在開發(fā)商的手中，從而造成物業(yè)公司與開發(fā)商表面相互獨立，實則“前者妥協(xié)于后者”，形成 “建管分離”的局面。下面主要從前期物業(yè)公司的招標、合同簽訂及物業(yè)接管驗收三個階段加以論述。

2.1前期物業(yè)管理招投標由于法律的錯位，存在不規(guī)范的現(xiàn)象

《物業(yè)管理條例》中雖然確定了“建管分離”的基本原則，但其前期物業(yè)招標制度本身存在缺陷造成了實際市場上的混亂。

一是前期物業(yè)的招標制度上。前期物業(yè)管理招標分為兩種形式：公開招標、邀請招標。在實際的招投標中，大多數(shù)的公開招標卻實行著變相的邀請招標。其基本運作模式有兩種：一是開發(fā)商與意向物業(yè)公司事先通氣，事先優(yōu)選。二是物業(yè)公司事先與開發(fā)商相串通，然后找?guī)准移髽I(yè)進行“陪標”。使招投標活動大多存在于形式上，投標結果便具有了很大的可控制性，不夠規(guī)范、有效。

二是招標中介市場的缺失?！肚捌谖飿I(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定招標人可以委托招標代理機構辦理招標，也可自行組織招標。自行招標的條件是招標人具有招標經(jīng)驗、編制招標及組織評標的能力，而實際操作中大多數(shù)都是有開發(fā)商自己組織招標，這也為物業(yè)管理的“建管分離”構成了潛在的威脅。

2.2前期物業(yè)管理合同及業(yè)主臨時公約同業(yè)主權益相背離現(xiàn)象的存在

前期物業(yè)管理合同和業(yè)主臨時公約是劃分業(yè)主與物業(yè)公司權利義務，規(guī)范前期物業(yè)管理的根本性文件?！段飿I(yè)管理條例》第25條規(guī)定，建設單位與物業(yè)買賣受人簽訂的買賣合同應當包含前期的物業(yè)服務合同的內(nèi)容。前期物業(yè)管理合同和業(yè)主臨時公約均由開發(fā)商制定并簽訂，業(yè)主并未參與其中，物業(yè)買賣受人合法權益規(guī)定的模糊性，給開發(fā)商和物業(yè)公司利用制定這兩個文件的優(yōu)勢來侵害業(yè)主權益提供了可能。物業(yè)公司為獲得項目管理權，選擇對不當條款妥協(xié)。從現(xiàn)行法律規(guī)定來看，前期物業(yè)合同視為兩方當事人合同，物業(yè)買賣合同成立后即免除開發(fā)商在該合同中的義務，即便發(fā)生糾紛，開發(fā)商也已置身事外，從而助長開發(fā)商簽訂傾向于自身利益合同條款的侵權行為，將合同風險轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司[2]，成為后期物業(yè)糾紛的導火索。

2.3前期物業(yè)接管驗收不規(guī)范

物業(yè)承接驗收是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)主體結構安全和使用功能為主的再檢驗，是物業(yè)服務公司正式進駐小區(qū)的前提條件和必不可少的環(huán)節(jié)。而前期由建設單位選擇的物業(yè)企業(yè)，基于利益最大化的追求或者盲目擴大企業(yè)規(guī)模的需要，往往不能嚴格執(zhí)行驗收規(guī)范。如果建設單位下設了物業(yè)公司，也往往內(nèi)部優(yōu)先采用，從而物業(yè)公司就更難嚴格執(zhí)行相應標準規(guī)范。物業(yè)承接驗收過程中敷衍了事，造成后果是，日后物業(yè)一旦出現(xiàn)問題，物業(yè)公司不但不敢和開發(fā)商交涉，甚至會維護開發(fā)商的利益與業(yè)主分庭抗禮，損害業(yè)主利益，同時也為其他物業(yè)公司的入駐與接管造成極大不便[4]。物業(yè)承接驗收中的不按程序、不規(guī)范驗收，給后期物業(yè)服務質(zhì)量埋下隱患。

3、前期物業(yè)管理制度亟待完善

前期物業(yè)管理的重要性并不能掩蓋其制度本身的缺陷，“建管不分”根源在于缺乏對相關權利的制約，及權利者的自律。開發(fā)商掌握對物業(yè)公司的選擇權，物業(yè)管理公司為獲得項目的管理權，而采取對開發(fā)商妥協(xié)?；谀壳扒捌谖飿I(yè)管理存在的問題，提出以下設想。

3.1招投標的完善是規(guī)范前期物業(yè)管理的制度保障

前期物業(yè)管理招標問題主要是對開發(fā)商權利缺乏制度上的約束。據(jù)此提出從以下建議：一、規(guī)范招標主體的選擇。要有專門的部門對于開發(fā)商自行招標的能力進行嚴格的審核，避免投機現(xiàn)象的出現(xiàn)，從源頭上進行規(guī)范。二、加強對招標方式及評標過程的監(jiān)督。招標方式的選擇本身沒有問題，問題在于實施過程，招標單位對投標單位的歧視以及對投標單位“陪標”行為的監(jiān)督。評標過程嚴格審核，防止投標單位為了陪標故意降低其綜合實力的行為。三、加強對相關主管部門自身的約束。主管部門是招投標健康環(huán)境的維護者，主管部門的自律是通過自身的約束，而對主管部門的監(jiān)督更多的是來自相關企業(yè)的投訴機制、上級主管部門的查處和社會媒體的曝光[5]。

3.2規(guī)范前期物業(yè)管理合同、業(yè)主臨時公約中開發(fā)商的權責

在前期物業(yè)管理合同、業(yè)主臨時公約中規(guī)定開發(fā)商的權責，在一定程度上可以減少物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂非法合同的行為。開發(fā)商在前期所應承擔的責任從以下兩方面體現(xiàn)：

一是擔保前期物業(yè)服務合同內(nèi)容瑕疵的義務。開發(fā)商不因物業(yè)的出售而逃脫其參與簽訂合同應負的責任，仍然作為合同當事人參與物業(yè)管理，如果因為共同內(nèi)容的瑕疵，而給業(yè)主造成的損失由建設單位與物業(yè)公司承擔連帶責任。

二是開發(fā)商應承擔解釋前期物業(yè)服務合同內(nèi)容的義務。一旦業(yè)主同物業(yè)公司因前期物業(yè)服務合同內(nèi)容解釋發(fā)生爭議，或者業(yè)主質(zhì)疑合同條款本身的合理性，就可以起訴物業(yè)公司，建設單位作為訴訟的第三方應訴。

3.3規(guī)范接管驗收制度

“建管不分”的問題繼續(xù)影響到物業(yè)接管驗收階段，在既定事實下，有效的做法是加強對第三方的監(jiān)督，其監(jiān)督主要從一下幾個方面體現(xiàn)：一、建立一套行之有效的前期物業(yè)接管驗收制度。制度的建立由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理公司、設計單位共同制定，并以相關的驗收單據(jù)作為驗收的憑證，在相關部門登記備案。二、成立專職監(jiān)管部門對接管驗收過程進行監(jiān)督。監(jiān)管部門要在驗收文件上簽字，為避免腐敗的滋生，專職部門同時作為驗收的連帶責任的主體，責任到人。

結語：

《物業(yè)管理條例》規(guī)定前期物業(yè)管理采取招投標模式，明確了房地產(chǎn)開發(fā)建設與物業(yè)管理的分離原則，但現(xiàn)實的市場環(huán)境并沒有遵循這一原則。造成這一現(xiàn)象的原因在于：相關法律法規(guī)不健全，缺乏有效的約束機制。對于開發(fā)商而言，物業(yè)售出后的市場退出機制沒有有效的責任制約；前期物業(yè)公司是由開發(fā)商選擇，是否真正參與到物業(yè)交付后的管理最終是由業(yè)主決定，前期階段的積累的問題最終轉(zhuǎn)嫁給其后的物業(yè)公司，原因在于缺乏對于前期物業(yè)公司的責任約束。責任約束的缺失，很大程度上促成了建管不分的現(xiàn)狀。在完善法律法規(guī)等制度問題的同時，各參與單位也要自律，堅持職業(yè)操守，廣大業(yè)主的利益才更能得到保障，更有利房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉新華.物業(yè)管理[M].清華大學出版社，2011：144-150.

[2]孫佳穎.芻議前期物業(yè)服務合同忽略業(yè)主權利的非合理性[J].現(xiàn)代財經(jīng)（天津財經(jīng)大學學報），2011，（04）：77-80.

[3]王占強.前期物業(yè)管理制度急待完善[J].城市開發(fā)，2010，（05）：60-61.

[4]劉繼萍，王麗.我國物業(yè)管理企業(yè)前期介入存在的問題及對策研究[J].中國物價，2013，（03）：88-91.

[5]俞以平，張曉.前期物業(yè)管理招投標規(guī)范化問題研究[J].特區(qū)經(jīng)濟，2013，（01）：217-218.