桑業(yè)新

摘 要：全面預算管理是企業(yè)實施內(nèi)部控制的重要手段，是對企業(yè)戰(zhàn)略目標和年度經(jīng)營目標的量化安排，具有統(tǒng)籌規(guī)劃、資源配置、過程控制、溝通協(xié)調(diào)、制約和激勵等功能。然而，現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進行預算管理時通常存在不夠重視、編制方法不科學以及執(zhí)行不到位等諸多問題，為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展埋下了巨大隱患，所以對全面預算管理在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的具體應用進行研究具有重要的現(xiàn)實意義。

關鍵詞：全面預算管理；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)

一、全面預算管理的概念

全面預算管理是指企業(yè)在戰(zhàn)略目標的指導下，對企業(yè)財務活動和經(jīng)營目標進行全面籌劃和詳細預測，并通過對執(zhí)行過程進行監(jiān)控，及時獲取相關信息和數(shù)據(jù)，并對經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)的問題進行有效解決及相關經(jīng)營目標進行調(diào)整和完善的過程。通過將預算的實際完成情況與預算目標進行對比并進行差異分析，總結(jié)成功經(jīng)驗，以幫助管理者高效管理企業(yè)和最大程度實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。全面預算管理是集資金預算、利潤預算、投資預算、業(yè)務預算、成本費用預算于一體的綜合性預算體系。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的主要內(nèi)容及特點

1.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理主要包括經(jīng)營預算、財務預算。

（1）經(jīng)營預算

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營預算主要包括銷售預算、租賃預算、開發(fā)成本預算、期間費用預算，并在此基礎上編制預計利潤表。其中銷售預算是是經(jīng)營預算的重要組成部分，是開發(fā)成本預算、期間費用預算以及財務預算編制的基礎。

（2）財務預算

財務預算主要是以貨幣方式來表現(xiàn)業(yè)務預算的具體結(jié)果，主要包括資本預算、預計資產(chǎn)負債表和預計現(xiàn)金流量表。

2.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預算除具有一般企業(yè)的全方位、全過程、全員參與等特點之外，由于其行業(yè)特性，具有以下不同于其他企業(yè)的特點。

（1）銷售預算是基礎

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量投資，能否按預期實現(xiàn)銷售決定了公司的盈利能力及資金回籠速度。由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家經(jīng)濟政策影響較大，在制定銷售預算時，要充分考慮外部經(jīng)營環(huán)境，同時結(jié)合本公司各項資源配置狀況，合理制定銷售計劃，不可過于激進，更不能過分保守。

（2）工程項目預算是核心

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工程項目是企業(yè)資產(chǎn)中極為重要的組織部分，是企業(yè)盈利及可持續(xù)發(fā)展的直接來源。由于工程項目建設期較長、業(yè)務量大、成本內(nèi)容復雜且工程成本支出占公司總成本費用的比例最高，由此奠定了工程項目預算的核心地位。

（3）現(xiàn)金流預算管理是焦點

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有高資金投入量大，具有高負債、高利潤、高風險的特點，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的順暢為企業(yè)正常運轉(zhuǎn)提供了強有力的支撐。同時，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，往往在實現(xiàn)銷售之后仍需對開發(fā)的項目繼續(xù)進行招商運營，需要投入部分資金，而在運營初期企業(yè)收益不高，可能導致資金凈流出，因此大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流預算的重視程度要高于基于權(quán)責發(fā)生制基礎的資產(chǎn)負債表預算和利潤表預算。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預算管理主要問題分析

1.各部門參與程度不足

在編制全面預算時，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的預算采取財務部門牽頭、業(yè)務部門協(xié)助的方式進行編制，之后經(jīng)逐層向上報批后下發(fā)執(zhí)行。由于此方法缺少自上而下、自下而上、上下結(jié)合的溝通機制，最終造成各部門參與度不足，預算管理難以發(fā)揮其應有的作用。

2.預算編制脫離實際，實際執(zhí)行效果差

當前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都實行業(yè)績考核，但出于自身利益考慮，部分業(yè)務部門在提交預算數(shù)據(jù)時，對相關數(shù)據(jù)按有利于自身的數(shù)據(jù)填報，未考慮到公司整體目標。例如銷售、招商部門在上報預算數(shù)據(jù)時，經(jīng)常將銷售、招商指標調(diào)低，同時將銷售提成、廣告宣傳費、招商費用等支出指標調(diào)高，而財務部門對相關經(jīng)營業(yè)務情況缺乏專業(yè)判斷，難以對其數(shù)據(jù)合理性進行把控，導致在實際經(jīng)營中短期經(jīng)營目標與長期戰(zhàn)略規(guī)劃無法實現(xiàn)，公司利益受到損害。

3.預算監(jiān)督力度不夠，缺少事中控制

有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理往往只停留在預算指標編制、匯總及下達上，沒有注重對后續(xù)的預算執(zhí)行的監(jiān)控?；蛘唠m然對預算的編制很重視，并專門成立了預算領導小組或類似組織進行預算管理，但沒有將重點放在日常監(jiān)督和調(diào)節(jié)上，僅僅是對事后結(jié)果的簡單通報，事中控制沒有得到很好地實施，更談不上對企業(yè)管理提出有效建議和改進，預算管理成為一句空話。

4.預算考核體系不完善

公司預算考核指標設置不科學，沒有動態(tài)的財務指標，不能完全反映出公司預算執(zhí)行的實際情況。同時由于預算考核制度不健全及相關指標考核標準不明確，預算考核制度沒有與薪酬及獎懲等措施有效結(jié)合起來，造成責任不明確、權(quán)責利不匹配，沒有發(fā)揮考核體系的作用。

四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理各環(huán)節(jié)改進方案

1.設立專門的組織管理機構(gòu)

為保障全面預算管理工作正常推進，維護和健全預算管理組織體系是首要任務。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應成立全面預算管理常設機構(gòu)，俗稱全面預算管理小組，公司負責人應作為預算管理小組負責人，從公司層面提高預算管理的權(quán)威性。財務部門作為全面預算管理部門，負責全面預算的編制、分析及報告編制，公司各相關部門負責工作計劃及預算的具體實施。

2.進行全面性控制

明確公司各個部門、單位的預算編制責任，使公司各部門、各單位的業(yè)務活動全部納入預算管理；建立一個由投資預算、建設預算、經(jīng)營預算、籌資預算、財務預算等一系列預算構(gòu)成的具有勾稽關系的相互銜接的綜合預算體系，并且將公司融資、投資、財務收支、土地開發(fā)、房產(chǎn)銷售、房產(chǎn)出租、項目建設等各項經(jīng)濟活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面都納入預算編制范圍。公司全面預算一經(jīng)下達，各責任單位應根據(jù)全面預算制定詳細可行的預算指標分解計劃，將預算指標層層分解，從橫向和縱向落實到內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，形成全方位的預算執(zhí)行體系。

3.引入滾動預算機制

當前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采取定期預算的編制方法，該方法簡單易行，特別對于初步實施全面預算管理的中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。但由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受信貸政策、行業(yè)調(diào)控、區(qū)位因素等影響較大，企業(yè)難以對未來一段時間的外部政策走向進行準確預計，可能導致年度預算實際執(zhí)行中與預算指標差異較大。為此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可引入滾動預算管理機制，定期對年度預算進行動態(tài)調(diào)整，確保全面預算準確性及對企業(yè)經(jīng)營的指導意義。

4.加強預算分析與控制

在預算執(zhí)行過程中，預算管理部門應對各期實際執(zhí)行結(jié)果進行差異對比分析，對于與預算指標偏離較大的指標，應及時進行預警。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可采用開發(fā)預算管理軟件等信息化方式，實時進行數(shù)據(jù)采集與分析，并將預算指標完成情況的信息及時傳達到各責任主體，使每個責任主體都能實時查詢、跟蹤預算指標執(zhí)行情況，根據(jù)實際情況及時做出應對。

5.建立健全預算考核制度

首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應選擇合理的關鍵考核指標，將財務指標與非財務指標有機結(jié)合、重點突出，按照年度對各預算執(zhí)行單位和個人進行考核，將預算執(zhí)行情況納入考核和獎懲范圍，做到獎懲分明。

其次，明確各指標考核標準，使預算考核結(jié)果有理有據(jù)，減少不必要的推諉扯皮現(xiàn)象，提高預算考核執(zhí)行效率。

最后，選擇合理的考核方式，在不同的時期可采用不同的考核方式。如在公司初步實施全面預算管理階段，由于全面預算管理體系尚在磨合期，適合采用重獎勵輕處罰措施，以確保全面預算的順利推進；而在全面預算管理體系完善后，應采用獎罰并舉的措施，確保公司預算執(zhí)行的剛性。

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