周爽

摘 要：

近些年，國家先后出臺多項防范房地產(chǎn)泡沫相關政策，但收效甚微，我國房地產(chǎn)業(yè)存在嚴重泡沫已成為共識。我國目前正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，一旦房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，將對我國經(jīng)濟造成嚴重影響。因此，對我國房地產(chǎn)泡沫的生成機理進行研究，在此基礎上提出相關的政策建議，旨在防范可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫導致的經(jīng)濟影響。

關鍵詞：

房地產(chǎn)；泡沫；政策建議

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2016）04017102

長期以來，投資是我國經(jīng)濟增長的主要動力，房地產(chǎn)屬于其中主要的構成元素。經(jīng)濟學家認為以投資為驅(qū)動的經(jīng)濟增長模式是不可持續(xù)的，這一觀點正反映在我國房地產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)表明，截止2015年9月底，我國商品房待售面積約為6.65億平方米，處于一個較高水平。房價方面，2015年深圳房價漲幅達38.65%，上海漲幅為15.32%，同時數(shù)十城市漲幅超過10%。房價的持續(xù)走高會導致資源的不合理分配，一旦泡沫形成，大量的投機資金將流向房地產(chǎn)業(yè)導致經(jīng)濟結構的不平衡。一旦泡沫破滅，將導致嚴重的經(jīng)濟后果，2008年美國次貸危機就是以房地產(chǎn)泡沫為源頭。因此，防范房地產(chǎn)泡沫，應該首先對房地產(chǎn)泡沫的生成機理進行透徹分析。房地產(chǎn)泡沫的生成由于多種原因，本文主要討論以下三個主要因素。

1 房地產(chǎn)泡沫的生成機理

1.1 信息不對稱

信息對稱是完全競爭模型的一個重要假設，即交易雙方對所交易商品都擁有同樣且充分的信息。但在實際交易中，雙方往往難以做到信息對稱，這對做出準確決策造成很大阻礙。在健全的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)價格應該等于其重置價格，并受供求關系的影響。但在信息不對稱情況下，交易雙方掌握的信息往往不同且不完全，導致雙方高估或低估標的預期收益率。當投資者認為經(jīng)濟形勢向好，房地產(chǎn)預期收益率穩(wěn)定且高于其他行業(yè)時，大量投機資金就會流入房地產(chǎn)市場，拉高房地產(chǎn)價格。這類資金往往利用杠桿效應，利用借貸資金進行房地產(chǎn)投資，然后再以房產(chǎn)為抵押進行貸款進行下一輪投資。但是市場錯綜復雜，房地產(chǎn)價格受多種外界因素的影響，包括基礎設施；地段；污染程度；周邊環(huán)境等自然因素，消費；宏觀經(jīng)濟；房屋價格走勢；收入增長等經(jīng)濟因素，人口增長；居住模式；消費品位等社會因素，稅收政策，利率政策，土地政策等政策因素。一方面投資者需要對上述信息充分了解，另一方面，這些因素具有不可控性，當其中任一因素發(fā)生重大改變，供需平衡也會隨之而變。隨眾是我國投資者一大特點，通常這些投資者對房地產(chǎn)市場并不足夠了解，很難對上述因素的變化有深刻的理解，這些投資者只關注收益率，然而泡沫的破滅通常在短時間之內(nèi)往往很難出手，這種非理性的信息不對稱的投資是我國房地產(chǎn)泡沫主要的來源之一。

1.2 土地資源稀缺，供給彈性小

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)。房地產(chǎn)的開發(fā)必須基于土地，土地是一種有限的且不可再生的資源，這決定它的稀缺性，因此相比其他生產(chǎn)要素，它具有壟斷、稀缺、彈性小的特點。同時，隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，城市可利用土地越來越少，但是需求卻在日益增加，所以土地的供給彈性將越來越小。土地供給的壟斷性和稀缺性與土地需求的投機性和多樣性必然導致土地價格持續(xù)上升。同時，在一段時間內(nèi)，土地的供給量和地理位置都會影響到其上附著房產(chǎn)的價格，導致房產(chǎn)價值偏離它的實際價值，從而形成泡沫。

1.3 不完全競爭

根據(jù)新古典經(jīng)濟學，市場被劃分為四種類型，包括完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷和完全壟斷，并且其他三種市場結構下商品價格依次高于完全競爭市場下的商品價格。目前，我國房地產(chǎn)市場可以看作一個壟斷競爭市場，雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)很多，但是根據(jù)2014年社科院報告，在178家上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，萬科、恒大和保利三家房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入占比超過19%?？梢钥闯鑫覈康禺a(chǎn)業(yè)壟斷趨勢明顯，競爭仍然偏弱。房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，具有開發(fā)規(guī)模大，投入資金多和回收周期長等特點，同時房地產(chǎn)業(yè)有非常嚴苛的準入制度，因此房地產(chǎn)業(yè)具有天然的進入壁壘。房地產(chǎn)兩個主要特征異質(zhì)性和不可移動性和房地產(chǎn)市場集中度較低說明房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的壟斷競爭特征。由于這種特征，房地產(chǎn)商可以在一定程度上影響整個房地產(chǎn)市場通過控制銷售時間、數(shù)量和價格，尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)。社科院研究表明，我國房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)均超過0.4，表明我國房地產(chǎn)價格以遠高于它的邊際成本。綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)已形成壟斷競爭的市場格局，導致我國房產(chǎn)價格的居高不下甚至泡沫。

2 政策建議

2.1 從源頭著手，優(yōu)化土地資源配置

土地資源的稀缺性不僅影響著我國房地產(chǎn)市場，同時對我國城鎮(zhèn)化和國民經(jīng)濟發(fā)展有深遠的影響，怎樣利用相對匱乏的土地資源成為一個重要課題。優(yōu)化土地資源配置是合理利用稀缺的土地資源前提，我們應該做到以下幾點達到優(yōu)化土地資源配置的目的。首先，城市規(guī)劃應該通過立法確定其法律地位，只要在法律的基礎上，才能避免地方政府急功近利、朝令夕改，保證土地使用的合理性，已達土地配置的長期合理性，為城市和地區(qū)發(fā)展奠定堅實的基礎。其次，建立公開、公平和公正的有形土地交易市場已刻不容緩。通過這種方式，土地交易可以合規(guī)化，避免暗箱操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供公平的競爭環(huán)境。值得注意的是，成交不應只以價格為標準，政府應該綜合考慮企業(yè)的實力、土地使用方向、所開發(fā)項目的市場前景和以往的開發(fā)業(yè)績來裁定中標者。通過這種方式，政府能達到調(diào)控房地產(chǎn)市場各類房產(chǎn)供給的目的。第三，各級政府應披露本區(qū)土地儲備量、評估價格、土地使用結構、待拍賣土地以及這些土地的使用規(guī)劃等信息，防止為謀取利潤而圈地、炒地的行為。第四，應出臺相關法律法規(guī)，明確各類有礙土地優(yōu)化配置的行為，包括土地實際用途與規(guī)劃用途不符、圈地炒地，官員違規(guī)，并給予嚴厲制裁，以保證土地市場的穩(wěn)定、合規(guī)運行。

2.2 完善房地產(chǎn)金融體制，防范風險

目前，我國金融體制尚不健全，銀行業(yè)在不健全的體制下進行房地產(chǎn)相關信貸業(yè)務存在內(nèi)部和外部環(huán)境雙重風險。外部環(huán)境方面，我國個人征信系統(tǒng)尚不完善，抵押貸款制度和抵押保險機制尚不健全，對銀行開展房地產(chǎn)相關信貸業(yè)務埋下風險隱患。內(nèi)部機制方面，我國銀行普遍存在不良資產(chǎn)過高，資本不足，資產(chǎn)負債管理水平不高等問題，當房地產(chǎn)風險爆發(fā)，我國銀行將面對巨大沖擊。但是，房地產(chǎn)信貸作為我國銀行主要的利潤來源之一又無法短時間內(nèi)縮小規(guī)模，把風險控制防在首要位置。我國銀行應該從兩方面入手防范房地產(chǎn)風險，一是提高自身防范風險能力，增加資本；改善資產(chǎn)負債管理水平；降低不良資產(chǎn)率，二是從增加利潤來源入手，開發(fā)新的利潤來源。相關金融部門應該從建立和健全抵押和抵押保險制度，個人信用體系和房地產(chǎn)抵押二級市場入手，降低銀行參與房地產(chǎn)信貸的風險，使我國銀行有分散風險的渠道。通過優(yōu)化內(nèi)部和外部環(huán)境，能有效防范和分散我國銀行參與房地產(chǎn)信貸的風險，有助于提高我國銀行面對房地產(chǎn)風險的能力。

3 結語

信息不對稱，土地資源的特性和不完全競爭的市場結構導致房地產(chǎn)業(yè)存在諸多風險和泡沫，通過優(yōu)化土地配置和完善房地產(chǎn)金融體制能有效降低和防范這些風險，同時當房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，使我國銀行有能力去抵御要面臨的風險。不僅如此，政府應該加大力度發(fā)展和完善二手房和租賃市場，調(diào)整房地產(chǎn)供給結構，充分發(fā)揮信貸、稅收、土地等相關政策的調(diào)節(jié)作用，建立一套切實可行的房地產(chǎn)泡沫預警機制，在最大程度上控制分散房地產(chǎn)業(yè)泡沫，防范房地產(chǎn)業(yè)風險。總之，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂會對社會經(jīng)濟造成重創(chuàng)，各級職能部門應該充分發(fā)揮其監(jiān)督管理的職責，房地產(chǎn)企業(yè)應該穩(wěn)健經(jīng)營，投資者應該理性投資，確保我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

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