李光

當超發(fā)貨幣政策轉向、海外購房群體越來越大、投資渠道多元化、90后一代不再把買房作為人生追求，房地產(chǎn)市場中的黑天鵝便會出現(xiàn)。當房產(chǎn)稅全面出臺之日，或許就是中國房價的黑天鵝驚現(xiàn)之時。

咱先來說說這房價是怎么漲起來的，房價，永遠是百姓最為關注的話題。2016年春節(jié)過后，一線城市和部分熱點城市房價更出現(xiàn)一輪暴漲。初步來看，2016年以來，房價受到去庫存等系列寬松政策影響率先快速拉升，之后再帶動房地產(chǎn)成交量的放大，進而帶動房地產(chǎn)投資回暖，最后是房價全面反彈。中國房價20年來一直“高歌猛進”，保持著只漲不跌的態(tài)勢，即使在中國經(jīng)濟整體下行和國家去庫存策略的背景下，房價依舊扶搖直上、地王頻出。在中國，地王沒有最大，只有更大。日前，上海110億新地王打破中國土地成交記錄，未來項目售價或接近20萬/平方米。高房價把中國人壓得氣喘吁吁，目前中國居民購房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右，消費能力也遭到束縛。

只漲不跌的中國房價成為了一種中國式魔怔，以至于“賣掉北京就可以買下美國”這樣的戲謔之語5年前便開始不絕于耳，中國的房地產(chǎn)泡沫由此可見一斑。

經(jīng)濟下行、去庫存壓力下的北京、上海、深圳、南京等一線城市房價不跌反漲。1999年到2007年是中國經(jīng)濟連續(xù)快速增長的8年，經(jīng)濟增長率一路走高到14.2%，隨后，從2007年開始，中國經(jīng)濟增速開始呈現(xiàn)減緩趨勢，2015年經(jīng)濟增長率為7%，2016年上半年中國經(jīng)濟增長率為6.7%……中國經(jīng)濟增速越來越慢。此前曾有權威人士發(fā)文給出中國經(jīng)濟進入“L”型時期的判斷，認為未來很長一段時間中國經(jīng)濟將在底部徘徊。在這種背景下，2016年中國政府把化解房地產(chǎn)庫存作為經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務之一，即去庫存。

政府去庫存主要通過四種方法：其一，放開戶籍限制，放開外地人本地買房的政策限制，釋放政策抑制的房產(chǎn)需求；其二，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組，促使房地產(chǎn)行業(yè)集中度加大；第三，取消限購和限貸；第四，政府自身的購買和消化。

但兩個可以促使中國房價下跌的宏觀背景并未奏效，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年7月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，下降城市個數(shù)繼續(xù)減少，漲幅仍在擴大，7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個。房價依舊漲不停，而中國房價的漲勢正從一二線城市向三四線城市傳導。

為什么？概括來說有三點原因：第一，在中國的房子不僅是用來住的，更是一種金融工具；第二，貨幣超發(fā)，引發(fā)中產(chǎn)階級對通貨膨脹的恐慌，房地產(chǎn)成為財富保值的避險工具；第三，中國其它投資渠道缺失，股市長期低迷和較差的信用環(huán)境，使房地產(chǎn)成為財富增值的唯一手段。

常識認為房價會隨著經(jīng)濟的下行而下跌，但中國經(jīng)濟下行的大背景下，中國房價反而逆勢上揚。這是因為經(jīng)濟下行只是意味著中國社會創(chuàng)造新增財富的能力變?nèi)趿?，但過去30多年中國經(jīng)濟發(fā)展的高速列車積累了大量的財富。在經(jīng)濟下行的時期，其他投資機會的減少，蓄積的社會財富便會涌入房地產(chǎn)市場，推高房價，所以出現(xiàn)了中國式的經(jīng)濟低迷、房價上漲現(xiàn)象。

商品化的房產(chǎn)和其他商品一樣，其價格是由市場的供需關系決定的，房地產(chǎn)市場的需求影響著市場供給量。房產(chǎn)首先滿足的是人們居住的需求，但隨著中國居民住房市場化，房產(chǎn)衍生出投機需求，中國房地產(chǎn)市場金融產(chǎn)品的屬性進一步強化。人們買房是為儲存財富、獲取房產(chǎn)帶來的時間收益。由于房地產(chǎn)長達幾十年只漲不跌，成為中國人心中最可靠的金融工具。房地產(chǎn)巨大的財富增值能力，導致在炒房這條財富快車上的人越來越擁擠，有職業(yè)炒房團、房產(chǎn)投機的中介機構、家庭和個體炒房者，更有甚者在房產(chǎn)限購的政策下夫妻假離婚投機炒房。具有居住功能和投機功能的中國房地產(chǎn)鑄就了一個惡性循環(huán)，即房價越漲買房投機的人越多，買房投機的人越多房價上漲的越厲害。

當貨幣供應量超過社會生產(chǎn)生活所需要的資金量時，通貨膨脹就產(chǎn)生了。超發(fā)貨幣使得房地產(chǎn)成為中產(chǎn)階級應對通貨膨脹、財富縮水的工具。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國在1980～2016年這37年的時間里，只有四個年份沒有出現(xiàn)通貨膨脹，而最高值出現(xiàn)在1994年，高達24.1%的通貨膨脹率。最近的2015年通貨膨脹率也達到6.9%。持續(xù)增長的通貨膨脹率意味著手里的錢即使存在銀行分文不動，也在隨著時間而縮水。房地產(chǎn)連年增長的態(tài)勢，成為中國人較為重要的財富保值增值工具，成為吸收通貨膨脹的資產(chǎn)池。有錢就去買套房，沒錢貸款也要去買套房，已經(jīng)成為國人的常態(tài)。

前有追兵，后有堵截，除超發(fā)貨幣帶來的資產(chǎn)縮水外，中國其他投資渠道缺失進一步把人們的財富趕到房地產(chǎn)市場。在正常的社會狀態(tài)下金融市場是人們實現(xiàn)財富保值增值的最有效工具，但是中國的股市就像一個大賭場，莊家不僅能看自己的牌還能看你的牌，在中國股市受傷的總是中小投資者。由于缺乏公正、透明的市場環(huán)境，中國股市并沒有成為人們保值、增值財富的首選，人們更樂于選擇安全、穩(wěn)健的房地產(chǎn)作為投資的載體。

房價上漲背后的根源在于人們對房價的預期，人們都認為房地產(chǎn)價格會一直上漲，于是房地產(chǎn)成了投資品，造成整個房地產(chǎn)資源稀缺、不買還會漲的氛圍，形成了一個越吹越大的泡沫。

城市化帶來的房地產(chǎn)市場紅利也正在褪去，新生代消費者對房屋“不求所有，但求所用”的消費觀念進一步掏空中國房地產(chǎn)市場需求。當超發(fā)貨幣政策轉向、海外購房群體越來越大、投資渠道多元化、90后一代不再把買房作為人生追求，房地產(chǎn)市場中的黑天鵝便會出現(xiàn)。

中國的房價還會漲，但卻不會一直漲，有波峰就有波谷。當房產(chǎn)稅全面出臺之日，或許就是中國房價的黑天鵝驚現(xiàn)之時。

如果要使房價回歸正常合理水平的話，需要改變目前中國人將房子作為投資品的觀念，將房子作為消費品而非投資品。

據(jù)發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，2015年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較10月擴大0.16個百分點。自2016年5月份房價止跌回升后，百城住宅均價已經(jīng)連續(xù)七個月出現(xiàn)環(huán)比（與上月相比）上漲。同比（較2015年同期）來看，在經(jīng)歷連續(xù)十個月下跌后，目前已連續(xù)四個月呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

在商品社會里，房屋是最有利可圖的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的價值規(guī)律。猶如股票的基本價值是從企業(yè)未來的盈利中獲得，住房的基本價值是源于未來出售或出租住房產(chǎn)生的收入。但當一種資產(chǎn)的價格脫離了基本價值，泡沫就形成了。

目前的國內(nèi)樓市，除了具備剛需的正常消費品屬性之外，同時還是作為一項保值增值的投資產(chǎn)品。由于股市不振、上一輪震蕩的余波仍舊未平，黃金更是難以避險、上一次大媽抄底華爾街的傷痕依然存在，因此，對于缺乏投資渠道的普通投資者來說，只有房子才能抵抗財富縮水。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)：截至2015年10月底，中國商品房待售面積68632萬平方米，同比增加14%，創(chuàng)下歷史新高，也就是說，買房只等升值的投機行為占了相當比重。

近年來，城市化發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展推高房價預期，提供了抬高房價的環(huán)境條件。對房地產(chǎn)投機者來說，他們敢炒房子，因為他們相信有人會接手他們的房子。

無論是股票還是房子的價值，都是根據(jù)眾多購買者對未來回報的預測而定。大家心里都明白，房市泡沫越大，在價格低位進場的投機客拋售房產(chǎn)后所得的利潤也越高。這就像進入股市那樣，誰能抄到底，誰能保證在價格點拋售呢？

他山之石，可以攻玉。在歐美，平均2%的房地產(chǎn)稅是一個有效控制房價的平衡器，而房貸利息的隨時上漲，以及政府“劫富濟貧”所推出的大量廉租屋，由這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房價的惡性攀升。所以，一方面，歐美的房價不可能像中國漲到天上去，另一方面，歐美低收入者可以租到能夠承受的廉租屋，一樣能夠安居樂業(yè)。

總體來說，如果要使房價回歸正常合理水平的話，需要改變目前中國人將房子作為投資品的觀念，將房子作為消費品而非投資品，在房產(chǎn)稅征收上，對第一套自住房采取免繳房產(chǎn)稅，第二套自住房或出租房少繳稅，第三套以上仿照歐美，每年按房子的市場價格，按各地房價泡沫程度不同，征稅1%到3%的房產(chǎn)稅，或稱“奢侈消費品稅”。

此外，對空置房征重稅，對出租房減免稅收，可以逼迫炒房者將空置房出租，以加大市場上的供應，以此扭轉租房市場成為買方市場。只有這樣才能從“居者擁其屋”的謎思中解脫出來，盡快達到“居者有其屋”。