【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。隨著金融行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融經(jīng)濟(jì)相互促進(jìn)、相互結(jié)合，房地產(chǎn)證券化孕育而生。從中國房地產(chǎn)證券化發(fā)展歷史來看，是晚于西方發(fā)達(dá)主義國家。美國2008年的次貸危機(jī)的爆發(fā)，引發(fā)了次貸危機(jī)與泡沫經(jīng)濟(jì)關(guān)系的討論。從中國現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來看，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。因此，本文將在此背景下分析中國房地產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)因素。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)證券化；風(fēng)險(xiǎn)；支柱行業(yè)

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)證券化是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融經(jīng)濟(jì)的相結(jié)合，特別是中國住房制度的深化改革，刺激了中國房地產(chǎn)證券化的全面發(fā)展。但是，隨著中國銀行業(yè)危機(jī)的不斷加劇，致使中國房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)加大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月底，商業(yè)銀行不良貸款余額較上年同期躍升51%，至1.27萬億元人民幣，創(chuàng)2006年6月以來最高水平。不良貸款率由1.25%升至1.67%，而銀行業(yè)不良貸款撥備覆蓋率（衡量銀行吸收潛在虧損能力的指標(biāo)）則由上年同期的逾200%降至181%。本文在中國次貸危機(jī)的背景下，論述房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀問題研究。

二、房地產(chǎn)證券化發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)悉，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年底，中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的市場(chǎng)存量項(xiàng)目已超過10支，業(yè)內(nèi)專家更是預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將實(shí)現(xiàn)井噴式發(fā)展。從中國房地產(chǎn)證券化發(fā)展現(xiàn)狀來看，主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）抵押貸款的規(guī)模較小。根據(jù)中國建設(shè)銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，中國建設(shè)銀行2015年房地產(chǎn)信貸部所經(jīng)辦的抵押貸款業(yè)務(wù)僅占到房貸部貸款總額的10.7%，占總行貸款總額的比例還不到1%。由于沒有相當(dāng)規(guī)模的抵押貸款積累，抵押債權(quán)的證券化便難以推行。

（二）中國住房抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。中國的住房抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，仍處在放貸——還款的簡(jiǎn)單循環(huán)階段，由此決定了抵押貸款資金的流動(dòng)性差，抵押貸款市場(chǎng)尚需進(jìn)一步發(fā)展。首先，住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上貸款方式單一，缺乏靈活性。其次，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚未建立。通過二級(jí)市場(chǎng)上的金融創(chuàng)新能夠分散與降低投資者風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造出投資特色迥異的金融衍生產(chǎn)品，因而住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)對(duì)于擴(kuò)大一級(jí)市場(chǎng)上的資金來源，增強(qiáng)抵押貸款債權(quán)的流動(dòng)性有著重要作用，但目前中國住房抵押貸款市場(chǎng)僅具備一級(jí)市場(chǎng)的功能。最后，中國目前缺乏有利于住房抵押貸款一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的制度環(huán)境。

（三）房地產(chǎn)融資市場(chǎng)不斷擴(kuò)展。中國目前股票市場(chǎng)的上市公司中，幾乎80%左右的企業(yè)，其從股票市場(chǎng)上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個(gè)場(chǎng)外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展創(chuàng)造了極為有利的條件。

三、房地產(chǎn)證券化基于次貸危機(jī)背景下風(fēng)險(xiǎn)分析

次貸危機(jī)是指一場(chǎng)發(fā)生因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。美國“次貸危機(jī)”是從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)的，2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)。目前，次貸危機(jī)已經(jīng)成為國際上的一個(gè)熱點(diǎn)問題。隨著全球性次貸危機(jī)的爆發(fā)，以及中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不景氣，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)證券化在次貸危機(jī)背景下存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

（一）發(fā)放機(jī)構(gòu)和SPV的風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)證券化中，很重要的一點(diǎn)就是風(fēng)險(xiǎn)隔離，要求貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)以買賣的形式轉(zhuǎn)移貸款是—種真實(shí)出售，以保證實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，商業(yè)銀行如果不將資產(chǎn)真實(shí)出售給SPV，貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)和SPV之間只是一種委托和受托關(guān)系，資產(chǎn)仍將留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，風(fēng)險(xiǎn)并沒有轉(zhuǎn)移。如果銀行出現(xiàn)破產(chǎn)，資產(chǎn)池內(nèi)的資產(chǎn)也屬于破產(chǎn)資產(chǎn)。那么對(duì)于貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)來說，其發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)并沒有轉(zhuǎn)移和減少，而對(duì)于SPV來說，其所承受的風(fēng)險(xiǎn)將與其所獲得的收益出現(xiàn)不對(duì)稱。

（二）信用等級(jí)下降的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)證券化中，等級(jí)下降的風(fēng)險(xiǎn)較違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性更大。因?yàn)樽C券化交易與構(gòu)成交易的基礎(chǔ)中包含許多復(fù)雜的因素，如果這些因素中的任一因素惡化，整個(gè)發(fā)行的等級(jí)就會(huì)陷入危險(xiǎn)境地。交易越復(fù)雜，房地產(chǎn)貸款證券化中等級(jí)下降的潛在因素就越多。當(dāng)?shù)燃?jí)下降嚴(yán)重或證券化交易完全被取消時(shí)，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。并且，從中國2015年商業(yè)銀行不良貸款的數(shù)據(jù)來看，次貸危機(jī)導(dǎo)致不良貸款量增加。因此，在房地產(chǎn)證券化經(jīng)濟(jì)中，次貸危機(jī)存在影響信用等級(jí)下降的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)加重。房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)過度投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲的過程或狀態(tài)。表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)繁榮期，地價(jià)飛漲，但到達(dá)頂峰狀態(tài)后，市場(chǎng)需求量急劇下降，房?jī)r(jià)迅速下跌，泡沫隨之破滅。房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡；房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在和發(fā)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在損害了廣大消費(fèi)者的利益；房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在對(duì)金融系統(tǒng)帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)廣大消費(fèi)者的利益。而次貸危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的加速。

從現(xiàn)在房產(chǎn)的空置率來看，中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)是相對(duì)嚴(yán)重的。然而，隨著中國次貸危機(jī)的擴(kuò)大化，房地產(chǎn)證券化會(huì)加大中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)發(fā)展。

四、結(jié)論

中國房貸所產(chǎn)生的不良貸款主要是由投機(jī)性炒房引起的，帶有明顯的中國式的特點(diǎn)，估且將其稱為“中國式次貸危機(jī)”。房地產(chǎn)證券化是實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，而次貸危機(jī)加重了房地產(chǎn)證券化虛擬經(jīng)濟(jì)成分。房地產(chǎn)證券化對(duì)中國經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展是具有促進(jìn)作用的。但是，從辯證的觀點(diǎn)與中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況來看，次貸危機(jī)促使中國房地產(chǎn)證券化投資危機(jī)。從中國民生問題來看，房地產(chǎn)是中國居民關(guān)心的熱點(diǎn)話題。對(duì)于房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)改善措施主要在于中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控策略。

參考文獻(xiàn)

[1]孫巧（2010）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化及其風(fēng)險(xiǎn)分析.現(xiàn)代商業(yè)，（33）.13-12.

作者簡(jiǎn)介

馮征，（1979.6）男，漢族，福建寧德人，MBA碩士，主要從事企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理工作。

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。隨著金融行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融經(jīng)濟(jì)相互促進(jìn)、相互結(jié)合，房地產(chǎn)證券化孕育而生。從中國房地產(chǎn)證券化發(fā)展歷史來看，是晚于西方發(fā)達(dá)主義國家。美國2008年的次貸危機(jī)的爆發(fā)，引發(fā)了次貸危機(jī)與泡沫經(jīng)濟(jì)關(guān)系的討論。從中國現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來看，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。因此，本文將在此背景下分析中國房地產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)因素。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)證券化；風(fēng)險(xiǎn)；支柱行業(yè)

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)證券化是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融經(jīng)濟(jì)的相結(jié)合，特別是中國住房制度的深化改革，刺激了中國房地產(chǎn)證券化的全面發(fā)展。但是，隨著中國銀行業(yè)危機(jī)的不斷加劇，致使中國房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)加大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月底，商業(yè)銀行不良貸款余額較上年同期躍升51%，至1.27萬億元人民幣，創(chuàng)2006年6月以來最高水平。不良貸款率由1.25 %升至1.67%，而銀行業(yè)不良貸款撥備覆蓋率（衡量銀行吸收潛在虧損能力的指標(biāo)）則由上年同期的逾200%降至181%。本文在中國次貸危機(jī)的背景下，論述房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀問題研究。

二、房地產(chǎn)證券化發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)悉，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年底，中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的市場(chǎng)存量項(xiàng)目已超過10支，業(yè)內(nèi)專家更是預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將實(shí)現(xiàn)井噴式發(fā)展。從中國房地產(chǎn)證券化發(fā)展現(xiàn)狀來看，主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）抵押貸款的規(guī)模較小。根據(jù)中國建設(shè)銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，中國建設(shè)銀行2015年房地產(chǎn)信貸部所經(jīng)辦的抵押貸款業(yè)務(wù)僅占到房貸部貸款總額的10.7%，占總行貸款總額比例不到1%。由于沒相當(dāng)規(guī)模抵押貸款積累，抵押債權(quán)證券化便難以推行。

（二）中國住房抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。中國的住房抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，仍處在放貸——還款的簡(jiǎn)單循環(huán)階段，由此決定了抵押貸款資金的流動(dòng)性差，抵押貸款市場(chǎng)尚需進(jìn)一步發(fā)展。首先，住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上貸款方式單一，缺乏靈活性。其次，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚未建立。通過二級(jí)市場(chǎng)上的金融創(chuàng)新能夠分散與降低投資者風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造出投資特色迥異的金融衍生產(chǎn)品，因而住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)對(duì)于擴(kuò)大一級(jí)市場(chǎng)上的資金來源，增強(qiáng)抵押貸款債權(quán)的流動(dòng)性有著重要作用，但目前中國住房抵押貸款市場(chǎng)僅具備一級(jí)市場(chǎng)的功能。最后，中國目前缺乏有利于住房抵押貸款一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的制度環(huán)境。

（三）房地產(chǎn)融資市場(chǎng)不斷擴(kuò)展。中國目前股票市場(chǎng)的上市公司中，幾乎80%左右的企業(yè)，其從股票市場(chǎng)上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個(gè)場(chǎng)外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展創(chuàng)造了極為有利的條件。

三、房地產(chǎn)證券化基于次貸危機(jī)背景下風(fēng)險(xiǎn)分析

次貸危機(jī)是指一場(chǎng)發(fā)生因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。美國“次貸危機(jī)”是從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)的，2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)。目前，次貸危機(jī)已經(jīng)成為國際上的一個(gè)熱點(diǎn)問題。隨著全球性次貸危機(jī)的爆發(fā)，以及中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不景氣，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)證券化在次貸危機(jī)背景下存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

（一）發(fā)放機(jī)構(gòu)和SPV的風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)證券化中，很重要的一點(diǎn)就是風(fēng)險(xiǎn)隔離，要求貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)以買賣的形式轉(zhuǎn)移貸款是—種真實(shí)出售，以保證實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，商業(yè)銀行如果不將資產(chǎn)真實(shí)出售給SPV，貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)和SPV之間只是一種委托和受托關(guān)系，資產(chǎn)仍將留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，風(fēng)險(xiǎn)并沒有轉(zhuǎn)移。如果銀行出現(xiàn)破產(chǎn)，資產(chǎn)池內(nèi)的資產(chǎn)也屬于破產(chǎn)資產(chǎn)。那么對(duì)于貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)來說，其發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)并沒有轉(zhuǎn)移和減少，而對(duì)于SPV來說，其所承受的風(fēng)險(xiǎn)將與其所獲得的收益出現(xiàn)不對(duì)稱。

（二）信用等級(jí)下降的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)證券化中，等級(jí)下降的風(fēng)險(xiǎn)較違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性更大。因?yàn)樽C券化交易與構(gòu)成交易的基礎(chǔ)中包含許多復(fù)雜的因素，如果這些因素中的任一因素惡化，整個(gè)發(fā)行的等級(jí)就會(huì)陷入危險(xiǎn)境地。交易越復(fù)雜，房地產(chǎn)貸款證券化中等級(jí)下降的潛在因素就越多。當(dāng)?shù)燃?jí)下降嚴(yán)重或證券化交易完全被取消時(shí)，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。并且，從中國2015年商業(yè)銀行不良貸款的數(shù)據(jù)來看，次貸危機(jī)導(dǎo)致不良貸款量增加。

（三）房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)加重。房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)過度投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲的過程或狀態(tài)。表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)繁榮期，地價(jià)飛漲，但到達(dá)頂峰狀態(tài)后，市場(chǎng)需求量急劇下降，房?jī)r(jià)迅速下跌，泡沫隨之破滅。房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡；房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在和發(fā)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在損害了廣大消費(fèi)者的利益；房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在對(duì)金融系統(tǒng)帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)廣大消費(fèi)者的利益。而次貸危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的加速。

2004年至2015年，全國名義房?jī)r(jià)上漲136%（實(shí)際房?jī)r(jià)上漲84%）。一線城市的房?jī)r(jià)漲幅更加突出，北京上漲303%（實(shí)際房?jī)r(jià)上漲214%），上海上漲219%（實(shí)際房?jī)r(jià)上漲149%），深圳上漲457%（實(shí)際房?jī)r(jià)上漲335%）。從現(xiàn)房產(chǎn)的空置率來看，中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)是相對(duì)嚴(yán)重的。然而，隨著中國次貸危機(jī)的擴(kuò)大化，房地產(chǎn)證券化會(huì)加大中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)發(fā)展。

四、結(jié)論

中國房貸所產(chǎn)生的不良貸款主要是由投機(jī)性炒房引起的，帶有明顯的中國式的特點(diǎn)，估且將其稱為“中國式次貸危機(jī)”。房地產(chǎn)證券化是實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，而次貸危機(jī)加重了房地產(chǎn)證券化虛擬經(jīng)濟(jì)成分。房地產(chǎn)證券化對(duì)中國經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展是具有促進(jìn)作用的。但是，從辯證的觀點(diǎn)與中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況來看，次貸危機(jī)促使中國房地產(chǎn)證券化投資危機(jī)。從中國民生問題來看，房地產(chǎn)是中國居民關(guān)心的熱點(diǎn)話題。對(duì)于房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)改善措施主要在于中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控策略。

參考文獻(xiàn)

[1]孫巧（2010）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化及其風(fēng)險(xiǎn)分析.現(xiàn)代商業(yè)，（33）.13-12.

作者簡(jiǎn)介

馮征，（1979.6）男，漢族，福建寧德人，MBA碩士，主要從事企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理工作。