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新華社三天連發(fā)三文警示樓市

最近一段時(shí)間，“地王”頻出、房?jī)r(jià)普漲。然而看似紅火的樓市景象并不能掩蓋庫(kù)存壓力猶大的現(xiàn)實(shí)。7月19日起，新華社連發(fā)三文警示樓市變局。

一評(píng)警惕繁榮背后有風(fēng)險(xiǎn)

繼二線樓市“四小龍”中的合肥7月1日實(shí)施樓市新政之后，7月15日起廈門市也調(diào)整住房信貸政策，兩地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，釋放出降低信貸杠桿為樓市降溫的重要信號(hào)……樓市再現(xiàn)降溫信號(hào)，是對(duì)當(dāng)前部分一二線城市再現(xiàn)過(guò)熱苗頭的警示。

今年上半年，北上廣深四大一線城市以及部分核心二線城市輪番上演“日光盤”和“一房難求”劇情，樓市熱度急劇推高。房?jī)r(jià)上漲使得一二線城市庫(kù)存壓力基本釋放，但“買漲不買跌”的心理驅(qū)使一波又一波買房人涌入售樓處，提早釋放購(gòu)房需求。

繁榮景象的背后潛伏著風(fēng)險(xiǎn)。與前幾輪樓市反彈不同的是，本輪部分城市房?jī)r(jià)暴漲、“地王”頻出，更多與金融杠桿的撬動(dòng)有關(guān)。

30%的首付將房地產(chǎn)投資的杠桿率上升到兩倍以上，而年初曝出的鏈家和很多P2P公司提供的首付貸則進(jìn)一步放大了杠桿，這與2015年股市流失的場(chǎng)外配資非常相似。

加杠桿無(wú)疑有助于消化房地產(chǎn)庫(kù)存，但如果杠桿過(guò)高，房地產(chǎn)就不再像必需品，而是越來(lái)越像金融品，勢(shì)必催生房地產(chǎn)投機(jī)行為和房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如果繼續(xù)加杠桿，將導(dǎo)致舊的泡沫還沒(méi)擠出，新的泡沫又會(huì)積聚，最終可能會(huì)在政策收緊時(shí)破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融體系甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

歷史告訴我們，美國(guó)的次貸危機(jī)、日本的房地產(chǎn)泡沫，就是由于反復(fù)加杠桿，通過(guò)一輪又一輪的量化寬松、再寬松，形成了惡性循環(huán)。因此一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)度杠桿化的苗頭，就必須將其消滅在萌芽狀態(tài)。

二評(píng)小心地產(chǎn)市場(chǎng)的“地王”盛宴

部分開發(fā)商企圖以房?jī)r(jià)上漲自我解套；警惕產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)及國(guó)有資本流失風(fēng)險(xiǎn)

2016年可以說(shuō)是“地王”之年，僅上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”，土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元。這場(chǎng)“地王”盛宴呈現(xiàn)來(lái)勢(shì)兇猛的新特點(diǎn)，但卻在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，過(guò)于缺少監(jiān)管信息。

首先要關(guān)注的是，“地王”由一線城市蔓延至二線城市，南京、蘇州、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲最迅猛的地方。必須關(guān)注的是，在傳統(tǒng)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系即“面粉”“面包”問(wèn)題之外，作為“和面的水”的流動(dòng)性起了多大作用？

據(jù)披露，上半年“地王”過(guò)半為國(guó)企央企斬獲。中國(guó)電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國(guó)企背景的企業(yè)尤為突出。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央企國(guó)企搶“地王”與國(guó)有企業(yè)改革重組過(guò)程中爭(zhēng)取賬面好看、掌握主導(dǎo)權(quán)密切相關(guān)。果真如此，必須直面正視，分析引導(dǎo)，而不可聽任“地王輪流坐，下周到我家”。

異常交易地塊備案制度，是房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管理調(diào)控、土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要機(jī)制。近九成異常交易身處于報(bào)備之外，市場(chǎng)信息失真程度可想而知。

今年以來(lái)，坐擁“地王”的開發(fā)商日子并不好過(guò)。 “地王”必將加重供需倒掛，普通住宅供應(yīng)不足，供應(yīng)高端化、豪宅市場(chǎng)去化壓力劇增。這里面包含的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)有資本流失風(fēng)險(xiǎn)，不能視而不見(jiàn)。

三評(píng)：“去庫(kù)存”要打持久戰(zhàn)

去庫(kù)存應(yīng)通過(guò)“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿

近期，“地王”頻出、房?jī)r(jià)普漲，然而，看似紅火的樓市景象并不能掩蓋庫(kù)存壓力猶大的現(xiàn)實(shí)，“去庫(kù)存”仍是樓市面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

仔細(xì)分析樓市現(xiàn)狀，數(shù)據(jù)并不能讓人輕松。在市場(chǎng)分化加劇的背景下，部分二線城市和三四線城市的庫(kù)存總量仍在高位。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，相對(duì)于住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)存量過(guò)大、空置率高、租金低，成為“難啃的骨頭”。

化解樓市庫(kù)存，無(wú)論國(guó)家層面還是地方政府，都在積極出招，這更需要有系統(tǒng)思維，科學(xué)規(guī)劃，細(xì)化政策。比如，讓新市民不再為購(gòu)房猶疑，基本公共服務(wù)的全覆蓋就需要“加速跑”；化解商業(yè)地產(chǎn)存量，地方政府應(yīng)合理把控土地供應(yīng)節(jié)奏……

部分省市明確提出“商改住”政策，那么一旦改變土地用途，土地出讓金的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)是什么，是按照起拍價(jià)還是參考周圍其他地塊的價(jià)格等，都需要政策進(jìn)一步細(xì)化。

需警惕的是，去庫(kù)存應(yīng)通過(guò)“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿。事實(shí)證明，加杠桿只會(huì)導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應(yīng)”，資金過(guò)度向一二線城市集中，既使熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位跳漲，也增加了三四線城市去庫(kù)存的難度。

（摘自《新華社》2016年7月21日 韓 潔、王立彬、郁瓊源/文）