勞新穎

相信關(guān)心一線城市房價(jià)的投資者最近一定被這條新聞?wù)痼@?。焊鶕?jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的消息顯示，7月，深圳新建商品住房成交價(jià)格為56720元/平方米，環(huán)比下跌8.15%，為2012年以來環(huán)比最高跌幅。

“什么情況？深圳房價(jià)出現(xiàn)了下跌，一線樓市房價(jià)要變天嗎？”不少投資者驚呼不懂，而真正有購房需求的人開始喜出望外，“終于盼到一線城市房價(jià)的下跌了”。不過，一切都只是看上去很美，支撐一線城市房價(jià)的諸多因素依舊巋然不動。

深圳首現(xiàn)“量價(jià)雙跌”

回顧2013年以來的深圳樓市，在深圳寶安區(qū)工作的IT人士小劉用了“忐忑”這個詞。在2015年“搶房潮”來臨前就已經(jīng)買好房子的他告訴記者：“幸好2013年就已經(jīng)買了房子，如果在2015年深圳樓市大火的時候入手，我已經(jīng)買不起了。”

正如小劉說的那樣，深圳房價(jià)的火熱開始于2013年，在2015年來了個集體爆發(fā)。有意思的是，房子的火熱不是持一路上揚(yáng)的態(tài)勢，2013年二手房市場交易火爆，但是到了2014后卻遭遇了成交量急速萎縮的情形。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年深圳新房成交15133套，與2013年同期相比大降41.7%。不過隨著2015年深圳房市的扭轉(zhuǎn)，高溫代替了冰冷，火熱的情形給小劉這些“捷足先登”者們一顆“定心丸”。

提起深圳房價(jià)，很多人的第一印象都是“火爆”：2015年深圳的房價(jià)首先坐上了“火箭”，一路突飛猛進(jìn)，在短短幾個月的時間里上漲三四成。伴隨著房價(jià)不斷上漲，“瘋搶風(fēng)”“違約潮”不斷上演。進(jìn)入2016年后，在一線城市房價(jià)繼續(xù)升溫之下，市場對深圳樓市未來的發(fā)展也保持樂觀。然而，進(jìn)入8月后，隨著相關(guān)數(shù)據(jù)的出臺，這份樂觀備受質(zhì)疑。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，深圳新建商品住房成交價(jià)格為56720元/平方米，環(huán)比下跌8.15%，為2012年以來環(huán)比最高跌幅。深圳市7月份新建商品住房成交數(shù)量為2984套，環(huán)比下跌8.27%。深圳中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月深圳僅有4個住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，總批售量為2164套，22.95萬平方米，面積較上月下滑12%。7月深圳新房推售量有1559套，環(huán)比減少14%。2016年上半年的火熱戛然而止，深圳樓市在7月來了一個“透心涼”。投資者們驚呼不懂，不過縱觀最近幾年的深圳樓市，“任性”“不按套路出牌”似乎正是主旋律。

深圳中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，在成交量被大幅透支的情況下，客戶對于價(jià)格保持高度敏感，不斷上升的二手房價(jià)對市場回暖形成了一定阻礙。現(xiàn)階段房產(chǎn)的成交量處于中等偏低位置。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，二季度后期起深圳新房供應(yīng)量轉(zhuǎn)為下行，7月份進(jìn)一步走低，2016年7月僅有4個項(xiàng)目取得預(yù)售許可，10個項(xiàng)目入市銷售，結(jié)構(gòu)性因素的作用下使得月度均價(jià)從史上最高位回落。但總體來看，并沒有出現(xiàn)大幅下跌的情況。

變天“跡象”不明顯

深圳樓市經(jīng)歷了2015年的暴漲后，緣何在2016年7月遭遇“寒流”？正所謂“成也蕭何，敗蕭何”，無論是此番深圳樓市出現(xiàn)的量價(jià)齊跌還是之前大火的局面，繞不開的都是政策。

2014年出臺“930”新政的“好油”澆在了深圳人口眾多、供應(yīng)不足等旺火上催生了深圳長達(dá)一年半的房價(jià)上漲潮。

面對“脫韁野馬”般的房價(jià)，政策層面迅速發(fā)力。2016年3月25日，深圳政府出臺樓市新政，規(guī)定深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，非深戶籍家庭限購1套住房，二套房最低首付比例為四成。政策層面的宏觀調(diào)控，在短期內(nèi)給深圳樓市帶來了壓力;另一方面，快速上漲的房價(jià)已經(jīng)到了較高的位置，而房子到了一定價(jià)位之后投資性需求開始逐漸減退，投資者們在購房者上更加理性。由此可見，在全國金融嚴(yán)管的大環(huán)境下，全國樓市尤其是一線城市的樓市勢必籠罩在這個“金剛罩”下。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示：2016年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價(jià)格為同比上漲12.39%，同比連續(xù)12個月上漲。與去年7月相比，十大城市住宅價(jià)格同比上漲17.19%，漲幅擴(kuò)大1.21個百分點(diǎn)。其中上海漲幅超過20%，北京漲幅在10%至20%之間，廣州在10%以內(nèi)。深圳漲幅為41.15%，遙遙領(lǐng)先。由此可見，雖然上漲步伐稍稍放緩，但是深圳的房價(jià)仍然處于上漲通道之中。

關(guān)于深圳未來樓市的走向，深圳中原地產(chǎn)研究給出了樂觀的看法：在政策不變的情況下，下半年深圳樓市的走勢更趨向于穩(wěn)中有漲的狀態(tài)，成交量將會有所震蕩，房價(jià)方面不會直線上漲，但是長期來看趨勢依然是上升的。

一線城市房價(jià)短期難松動

縱觀2016年上半年的全國樓市，整體情緒都不斷發(fā)酵上升，一線城市房價(jià)狂飆，2月上海某區(qū)房價(jià)3天上漲30萬。二線城市的房價(jià)也逐步發(fā)力，以合肥和南京為首的代表二線城市的房價(jià)快速上漲，蒸蒸日上成為主旋律。所以對于此次深圳房市出現(xiàn)的“量價(jià)齊跌”現(xiàn)象，市場倍感詫異。不過對于大多數(shù)人而言，他們最關(guān)心的還是未來房市，特別是一線城市的房價(jià)演變。業(yè)內(nèi)人士坦言，盡管調(diào)控收緊后一線城市房價(jià)上漲步伐略放緩，但面臨強(qiáng)勁市場需求拉動，短期內(nèi)房價(jià)上行勢頭無法被抑制，密集出臺的政策也只能力保區(qū)域樓市保持相對穩(wěn)定或溫和上漲。

相關(guān)專家認(rèn)為，市場對于一線城市房價(jià)的判斷主要基于三點(diǎn)。宏觀政策方面，寬松的貨幣政策環(huán)境沒有改變。寬松的貨幣政策的開啟是開始降息降準(zhǔn)的時候，也往往就是房價(jià)拐頭向上的信號;其次在投資環(huán)境不景氣、投資渠道逐漸收窄的當(dāng)下，相對而言，房地產(chǎn)的吸引力還很大，民眾在選擇投資品種的過程中最不會忽略的還是房地產(chǎn);除此之外，整個一線城市因高度集中的公共資源而成就的巨大剛需仍然存在，未來人口流入趨勢不可逆轉(zhuǎn)，一線城市的房價(jià)不會出現(xiàn)松動。正如財(cái)經(jīng)評論人葉檀所言的一樣：“北京、上海等資源高度集中的城市房價(jià)是不可能下跌?！?