楊紅旭

回顧2015年：全國復(fù)蘇，區(qū)域分化

一年之前，筆者預(yù)測2015年中國房地產(chǎn)市場將探明底部，復(fù)蘇上行。 如今看來，預(yù)言基本實現(xiàn)。2015年全國樓市主要有以下幾個特征。

其一，全國房屋市場量價齊升，總體回暖。從全國商品房成交量面積來看，2014全年下跌7.6%。而2015年上半年跌幅收窄，下半年轉(zhuǎn)為正增長，1-11月同比增長7.4%。其中住宅銷售面積增長7.9%，辦公樓銷售面積增長16.2%，只有商業(yè)營業(yè)用房市場相對持續(xù)走弱，銷售面積增長2.7%。

從全國商品房成交均價來看，2014年年初進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，此后跌幅逐步收窄，全年微漲1.4%。2015年均價增幅保持穩(wěn)步增長態(tài)勢，1-11月達(dá)7.6%。其中住宅成交均價增長9.4%，辦公樓成交均價增長9.3%，商業(yè)營業(yè)用房成交均價下降2.3%。

其二，投資建設(shè)指標(biāo)罕見地低迷。2014年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資整體呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢。2015年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比增長1.3%，增幅創(chuàng)歷史新低。

2014 年，受到行業(yè)環(huán)境的整體下行影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積明顯回落。2015年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積140569萬平方米，同比下降14.7%，比去年全年下降4個百分點。連續(xù)兩年負(fù)增長，異常低迷。

其三，土地成交量大縮與地價大漲并存。從全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，2014年全國樓市低迷，所以購地面積也出現(xiàn)下降。2015年跌幅擴(kuò)大，1-11月土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%，跌幅創(chuàng)近十幾年來最大值。說明在高庫存壓力之下，房企購地意愿很弱。

近幾年，全國地價一直保持穩(wěn)步增長態(tài)勢，即便是在全國房產(chǎn)市場降溫的2014年，仍上漲了百分之十幾。2015年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價3222元/平方米，已高于2014年全年水平，同比增長7.3%。

地價逆勢走強(qiáng)的原因：一方面，在房產(chǎn)市場較熱的一線及二線城市，大開發(fā)商搶地，地王頻出，推高了土地均價；另一方面，迫于動拆遷、土地整理等一級開發(fā)成本上升，三四線城市土地價格能上不能下，土地價格沒有下跌空間，否則地方政府也會賠錢。

其四，區(qū)域分化加劇，各地冷暖不一。自2011年以來，各地房地產(chǎn)市場趨于分化，主要特征是一線城市和少數(shù)二線城市樓市持續(xù)走強(qiáng)，而部分二線和多數(shù)三四線城市樓市則走弱。市場強(qiáng)弱，集中表現(xiàn)在房價上面，這里以國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格作為比較和參照標(biāo)準(zhǔn)。

對70個大中城市住宅銷售價格的數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單算術(shù)平均，計算得知，2015年11月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅分別為1.6%、0.3%和0%，而10月份分別為1.2%、0.1%和-0.1%。最大的差距出現(xiàn)在2015年6月，一線城市的環(huán)比漲幅高達(dá)3.2%，其中主因是深圳暴漲超7%。

2015年11月份，70個城市中，深圳在同比增幅排行中位居首位，為44.6%，相比一年前，上漲了四成多。實際上，2015年深圳很多區(qū)域的房價暴漲一倍左右。另外，上海、北京、廣州、南京等城市也明顯上漲。與之相反，跌幅最大的三個城市為湛江、錦州和丹東，分別為5.6%、5.3%和5%，這些三線城市，房價仍在下跌。

其五，穩(wěn)定樓市政策力度加大，中央首提去庫存。2015年全國樓市初現(xiàn)復(fù)蘇，主要與政策面暖風(fēng)頻吹有關(guān)。一方面，貨幣政策大力放松，五次降息四次降準(zhǔn)，大大降低了資金成本，尤其是利好貸款購房者。另一方面，房地產(chǎn)政策一路放松，李克強(qiáng)總理在2015年兩會上提出“支持改善性需求”，3月下旬六部委救市，其后還有取消限購、公積金新政、首套商業(yè)性房貸最低首付比例降至25%等諸多政策出臺。

尤其值得關(guān)注的是2015年11月的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，提出要打四場“殲滅戰(zhàn)”，其中包括“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展”。12月的中央政治局會議再次提出“要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

國家統(tǒng)計局只公布全國商品房待售面積，指的是已竣工未售出的面積，不包括預(yù)售中的面積。不過，僅看統(tǒng)計局的現(xiàn)房待售面積，也可知庫存壓力變化。近20年來，除了2004和2007年有所下滑外，其他年份皆為增長；從2011年開始庫存加快增長。2015年繼續(xù)明顯增長，11月末商品房庫存面積為69637萬平方米，同比增幅為16.5%。

全國庫存去化周期可以以“待售面積/銷售面積”的公式進(jìn)行計算。其中，待售面積來自國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，是指現(xiàn)房可售面積；而銷售面積是指當(dāng)年的商品房銷售面積。2015年的待售面積取11月末的待售面積，而成交量則按前11個月的銷售增幅進(jìn)行年化處理。

可以看到，全國商品房去化周期在1997年至2007年持續(xù)減小，說明市場趨強(qiáng)。2011年開始持續(xù)增長，說明市場趨弱。2015年前11月份去化周期為0.54年，高于2014年的0.52年，說明去庫存的壓力在增加。但增長態(tài)勢正在趨緩，如果未來一段時間政府出臺的政策給力，則未來二三年，全國的庫存壓力將有所緩解。

展望2016年：平穩(wěn)回暖，繼續(xù)好轉(zhuǎn)

展望2016年，在貨幣政策和房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松的背景下，全國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)復(fù)蘇，房屋成交量可能略增，房價繼續(xù)上漲，投資和建設(shè)指標(biāo)企穩(wěn)略轉(zhuǎn)強(qiáng)，二三線城市的樓市反彈力度將決定全國多數(shù)指標(biāo)的變化。

關(guān)于2016年政策走勢，房地產(chǎn)政策方面，將繼續(xù)放松，部署去庫存新措施。

一是深化住房制度改革，結(jié)合戶籍制度改革和新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大住房需求。將有針對農(nóng)民工的政策出臺。

二是住房保障政策，主要是繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造。2015年6月國務(wù)院則出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》，要求制定城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三年計劃（2015-2017年），明確2015-2017年，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套（其中2015年580萬套），農(nóng)村危房1060萬戶（其中2015年432萬戶）。

三是收購存量商品房用于安置房和保障房。為了去庫存，中央指導(dǎo)各級地方政府將減少安置房和保障房建設(shè)量，通過收購存量商品房，或者增加貨幣補(bǔ)償和分配的比重，減少實物補(bǔ)償和分配的比重，進(jìn)而達(dá)到去庫存的目的。

四是金融信貸政策繼續(xù)寬松。支持首套房貸、二套改善需求等合理的自住需求，比如套房貸首付比例降至二成、二套房貸首付比例降至三成等。另外，公積金使用條件放松，住房銀行、房貸證券化等金融信貸政策也將繼續(xù)推進(jìn)。

五是財稅政策支持住房消費(fèi)。加快實施房貸利息抵個人所得稅改革。也可能會調(diào)整相關(guān)房地產(chǎn)稅收，比如取消二手房交易營業(yè)稅。地方政府則會進(jìn)一步加大引導(dǎo)購房意愿，出臺購房補(bǔ)貼或契稅優(yōu)惠等政策，降低居民購房成本，從而有效去庫存。

關(guān)于2016年的房地產(chǎn)市場走勢，主要對以下五個全國指標(biāo)進(jìn)行大概的預(yù)測。

其一，土地成交增長8%。開發(fā)商的購地面積，是形成新房供應(yīng)的源頭。經(jīng)歷2014年和2015年的連續(xù)下跌之后，預(yù)計2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增長8%左右。主要原因是，地市變化滯后于房市，2015年房市復(fù)蘇，2016年地市也會有所復(fù)蘇；另外，2015年基期值很低，即便2016年購地面積并無明顯起色，也不太可能明顯下跌了。

其二，開發(fā)投資增長4%。2014年和2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅收窄，尤其是2015年前11月，只有1.3%，創(chuàng)本世紀(jì)以來新低。隨著國家穩(wěn)增長力度加大，隨著2015年房企購地量增長，估計2016年開發(fā)投資會企穩(wěn)，并略有反彈。

其三，房屋新開工面積零增長。2014年和2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工量罕見的出現(xiàn)兩連跌。由于2015年全國房企購地量大跌三成，所以2016年房屋新開工量難有明顯增長。但由于已經(jīng)連跌兩年，且建設(shè)指標(biāo)復(fù)蘇滯后于房市指標(biāo)，因此，預(yù)測2016年新開工基本平穩(wěn)。

其四，商品房銷售增長5%。2014年全國樓市降溫，商品房銷售面積同比下跌，是繼2008年之后的第二下次下跌。2015年樓市復(fù)蘇，前11個月同比增長7%多。預(yù)計2016年全國樓市繼續(xù)回暖，呈現(xiàn)正增長走勢。但由于2015年一線和部分二線城市成交量較大，庫存大降，而且2015年全國土地購置面積大降，所以2016年新盤供應(yīng)不足將制約成交量。預(yù)計2016年全國商品房銷售面積增長3%左右，將超2013年，再創(chuàng)歷史最高值。

其五，商品房均價上漲6%。本世紀(jì)以來，僅2008年全國商品房銷售均價微跌，其他年份都是正增長。2015年前11個月，增長7.6%，是2010年以來的中樞值。2016年全國樓市繼續(xù)復(fù)蘇，但由于一線城市房價已經(jīng)大漲，三四線仍然偏弱，所以預(yù)測2016年房價上漲6%左右。