◎ 趙秋明 （義烏產(chǎn)權(quán)交易所，義烏322000）

義烏：探索和推進(jìn)供給側(cè)改革的創(chuàng)新實(shí)踐
——城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易

◎ 趙秋明 （義烏產(chǎn)權(quán)交易所，義烏322000）

浙江省義烏市作為全國33個(gè)深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)的縣市級城市之一為了進(jìn)一步解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，加快推進(jìn)農(nóng)村供給側(cè)改革的步伐，義烏產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡稱“交易所”）在義烏市委市政府、義烏市國資委的指導(dǎo)下，按照黨的十八屆三中全會和《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》（中發(fā)〔2014〕1號）、《關(guān)于深入推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革積極開展農(nóng)村改革試驗(yàn)的若干意見》（浙委〔2012〕20號）的精神，推出農(nóng)村宅基地改革和城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)等重要舉措，助力深化農(nóng)村供給側(cè)改革。

當(dāng)前，全國上下推進(jìn)供給側(cè)改革，從提高供給側(cè)質(zhì)量出發(fā)，用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)對需求變化的適應(yīng)性和靈活性，提高全要素生產(chǎn)率，更好地滿足廣大人民群眾日益增長的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展。義烏城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)由我國著名的房地產(chǎn)開發(fā)商綠城房地產(chǎn)集團(tuán)代建，一流的規(guī)劃建設(shè)水平、嚴(yán)格的管理監(jiān)理機(jī)制、綠樹成蔭的小區(qū)設(shè)計(jì)......這一切正是供給側(cè)改革發(fā)力，推進(jìn)新型城市城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的縮影。

2015年5月19日，浙江省國土廳廳長陳鐵雄等一行在時(shí)任義烏市市長盛秋平、金華市國土局領(lǐng)導(dǎo)陪同下蒞臨義烏產(chǎn)權(quán)交易所考察調(diào)研集聚建設(shè)置換權(quán)益交易工作

按照《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易辦法（試行）》，交易所是義烏市政府指定的國有城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易平臺，在義烏城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)改革中起著非常重要的作用。

1　深化推進(jìn)城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)改革

為切實(shí)做好城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)對象的確定、安置及交易工作，保障集聚建設(shè)順利實(shí)施，根據(jù)《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)實(shí)施辦法（試行）》（義政發(fā)〔2013〕43號）及相關(guān)政策規(guī)定，義烏市政府為了提高農(nóng)民參加集聚建設(shè)的積極性，解決農(nóng)民集聚建設(shè)中的具體困難，制定了一系列改革措施。

1.1安置價(jià)格

根據(jù)義烏市的實(shí)際情況，制定了高層公寓安置指導(dǎo)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)和戶型超出部分的安置價(jià)格。安置指導(dǎo)價(jià)格在項(xiàng)目綜合成本價(jià)基礎(chǔ)上，本著讓利于民的原則確定；優(yōu)惠價(jià)格以安置指導(dǎo)價(jià)的80%確定；戶型超出部分的安置價(jià)格以權(quán)益保護(hù)價(jià)格和安置指導(dǎo)價(jià)格為基礎(chǔ)確定。

1.2權(quán)益保護(hù)價(jià)格

高層公寓權(quán)益保護(hù)價(jià)是政府根據(jù)集聚建設(shè)項(xiàng)目區(qū)位、房地產(chǎn)市場行情等因素綜合確定并公布的補(bǔ)償價(jià)格。分房前適時(shí)公布權(quán)益保護(hù)價(jià)格，分房前十個(gè)工作日，交易平臺上停止權(quán)益交易，不再受理權(quán)益保護(hù)價(jià)格補(bǔ)償申請。權(quán)益保護(hù)價(jià)格補(bǔ)償款可抵繳購房款，抵繳后剩余款項(xiàng)以安置憑證方式發(fā)放，安置憑證不得轉(zhuǎn)讓交易。安置憑證可用于購買本地取得預(yù)售許可的一手新建商品房，抵繳土地出讓金、稅費(fèi)等。安置憑證用于購買商業(yè)用房或辦公用房的，給予實(shí)際使用面值10%的補(bǔ)貼。

1.3社會保險(xiǎn)政策

參加新社區(qū)集聚建設(shè)的村級集體經(jīng)濟(jì)組織是有在冊且享受村民待遇成員，參加職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的，由市財(cái)政給予社會保險(xiǎn)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按2015年靈活就業(yè)人員形式繳納職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人繳費(fèi)部分確定，補(bǔ)貼期限50個(gè)月。

1.4義務(wù)教育段學(xué)校安排

根據(jù)就近入學(xué)原則，在集聚建設(shè)高層公寓項(xiàng)目結(jié)頂前，明確該集聚項(xiàng)目適齡兒童少年就讀的義務(wù)教育段學(xué)校安排。

1.5金融信貸支持

符合條件的安置對象可以向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)申請市場評估價(jià)或購房成本的商業(yè)貸款。購房成本部分貸款執(zhí)行人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率。貸款采用“提前委托、封閉運(yùn)行”方式，先用置換權(quán)益質(zhì)押擔(dān)保放貸，然后再辦理不動產(chǎn)證和登記證明，進(jìn)行擔(dān)保置換。參加集聚建設(shè)的在職職工，滿足相關(guān)條件的還可以申請公積金貸款。

1.6規(guī)范權(quán)益交易

《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易辦法（試行）》規(guī)定，置換權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、受讓雙方既可以在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，也可以自行交易。但交易各方必須使用規(guī)范化的交易合同，合同中需注明受讓權(quán)益面積的安置以最終實(shí)際選定戶型為準(zhǔn)，地稅局、國土局等部門根據(jù)規(guī)范的交易合同及相關(guān)協(xié)議，開具相關(guān)文書和憑證，以防范在抽簽選戶型過程中可能帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)。

1.7其他規(guī)定

此外，還對留地安置政策、房屋拆除補(bǔ)助、產(chǎn)業(yè)用房權(quán)屬登記等相關(guān)內(nèi)容作了明確的規(guī)定。

2　置換權(quán)益交易平臺的現(xiàn)狀

交易所的城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易平臺于2014年10月14日啟動，該平臺是全國資的交易平臺，作為政府設(shè)立的集聚建設(shè)置換權(quán)益交易平臺，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平、規(guī)范化的運(yùn)作、公信度高、低廉的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等特點(diǎn)吸引了廣大投資者。由于平臺采用公開、公平、公正的掛牌交易方式，多渠道披露掛牌信息，因而有效地杜絕了私下轉(zhuǎn)讓交易中容易產(chǎn)生的欺詐、違約等行為，維護(hù)了購房者和農(nóng)戶的合法權(quán)益。

目前，兩個(gè)自然村作為首推的集聚區(qū)建設(shè)試點(diǎn)，在平臺上掛牌的集聚建設(shè)置換權(quán)益多達(dá)116戶、148宗，共計(jì)21449.88平方米。隨著房屋定位安置日子的臨近，前來交易所咨詢的購房者絡(luò)繹不絕，成交量不斷增加。

3　置換權(quán)益交易中存在的問題

義烏城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易平臺是改革創(chuàng)新的嘗試，在全國尚屬首創(chuàng)，在運(yùn)行過程中也出現(xiàn)一些問題，還需要進(jìn)一步研究和完善。

3.1監(jiān)管不到位

一是由于置換權(quán)益交易政府允許多渠道運(yùn)作，而政府又缺少統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，因而，造成了權(quán)益交易市場管理混亂的局面；二是政府雖然提及了交易傭金的參考收費(fèi)為0.5%單向收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但私人中介為了謀取高額利潤，采用多種不合規(guī)的手段來謀取利益，給社會帶來不安定隱患。

3.2成交不活躍

由于集聚建設(shè)配套政策未落地、購買雙方信息不對稱、房地產(chǎn)大形勢及戶型定位未確定等不確定因素，造成了投資者持觀望的態(tài)度，不敢輕易下手。

4　對于提升平臺功能的幾點(diǎn)思考

隨著城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)新政策的出臺，交易所將緊緊圍繞推進(jìn)抓學(xué)習(xí)理解新政策要點(diǎn)、抓聯(lián)系政府相關(guān)部門及集聚建設(shè)農(nóng)村工作重心，著力在加大政策宣傳、提升服務(wù)質(zhì)量、完善交易體系等方面努力開展工作。

4.1搭建一站式服務(wù)分平臺

為了提高服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)成交，交易所與相關(guān)鎮(zhèn)街、相關(guān)職能部門在集聚建設(shè)現(xiàn)場搭建便捷一站式服務(wù)分平臺，為集聚農(nóng)戶提供房產(chǎn)咨詢服務(wù)。服務(wù)主要內(nèi)容有四項(xiàng)：一是提供配套政策的咨詢服務(wù)；二是置換權(quán)益交易信息登記；三是為交易雙方提供貸款咨詢服務(wù)；四是為分房戶提供集聚房項(xiàng)目實(shí)地參觀和樣板房管家服務(wù)。

4.2加強(qiáng)宣傳力度

一是舉辦“義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)人居環(huán)境展”及“新政策解讀”活動，全面展示新社區(qū)集聚建設(shè)成果及置換權(quán)益交易平臺開展工作兩年來的成果和優(yōu)勢，開展新政策宣傳、配套政策解讀，同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目參觀體驗(yàn)、權(quán)益交易流程宣傳等內(nèi)容。到相關(guān)鎮(zhèn)街組織發(fā)動集聚各村兩委干部、黨員、村民代表，老年協(xié)會代表及廣大社會群眾參加，旨在達(dá)到成果展示、政策解讀、項(xiàng)目宣傳和活躍交易的工作目的；二是及時(shí)總結(jié)和挖掘在工作推進(jìn)過程中的一些亮點(diǎn)和重點(diǎn)，專題策劃，加大宣傳，充分發(fā)揮“兩代表一委員”、老干部等群體的積極作用，積極引導(dǎo)農(nóng)戶進(jìn)平臺交易。

4.3拓展市場營銷

配合政府相關(guān)部門，加強(qiáng)樓盤品質(zhì)形象及平臺交易功能的推介。根據(jù)樣板區(qū)塊實(shí)體景觀工程和樓盤展示廳，在交易所設(shè)置實(shí)景，展示集聚項(xiàng)目樓盤品質(zhì)。

4.4完善交易規(guī)則 防范交易風(fēng)險(xiǎn)

為了能讓交易雙方賣的放心，住的安心。交易所制訂《新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益掛牌轉(zhuǎn)讓辦法》、《置換權(quán)益掛牌交易業(yè)務(wù)指引》、《置換權(quán)益交易風(fēng)險(xiǎn)揭示書》及標(biāo)準(zhǔn)化《置換權(quán)益交易合同》文本，在交易前做好充分的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，減少交易后遺癥。

4.5規(guī)范場外交易行為

交易所向義烏市社區(qū)建設(shè)辦公室、國土資源局、住建局等部門建議，聯(lián)合加強(qiáng)對私人中介的監(jiān)管力度、規(guī)范私人中介的交易行為及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)保護(hù)投資者的合法權(quán)益。

義烏城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)這項(xiàng)改革舉措推動的是新社區(qū)、新市民的轉(zhuǎn)變，以往農(nóng)村進(jìn)行的舊村改造，采取的是一家一戶粗放式建筑方式，如今，專業(yè)的建筑公司帶來的是高品質(zhì)的新社區(qū)。一前一后的變化，正是改革在發(fā)力。改革是義烏市最響的品牌，深化城鄉(xiāng)領(lǐng)域改革是其重要的一環(huán)。交易所正積極投身于推進(jìn)義烏新型城鎮(zhèn)化改革、農(nóng)村土地制度改革、農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展改革大潮之中，推進(jìn)城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)既是加快義烏城市轉(zhuǎn)型的重要措施，提升老百姓生活品質(zhì)的民心工程，也是義烏市深化農(nóng)村宅基地制度改革和新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容之一，更是一次大力開展義烏農(nóng)村推進(jìn)供給側(cè)改革的創(chuàng)新實(shí)踐。

（作者為義烏產(chǎn)權(quán)交易所總經(jīng)理）