張佳竹

猴年已經(jīng)過去了一半，這半年來，碧桂園一直在專心做一件事：重獲資本市場“恩寵”，保衛(wèi)股價。

從40多次回購股份，到轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線核心城市搶地，再到立下軍令狀，強攻森林城市銷售業(yè)績。轉(zhuǎn)型調(diào)整的戰(zhàn)略已然推出，但碧桂園想要重新得到資本市場的認可仍尚需時日。

業(yè)內(nèi)認為，雖然大股東持續(xù)回購，并開始調(diào)整發(fā)展模式，但市場預期短期內(nèi)仍難以轉(zhuǎn)變，股價也不會迅速恢復到他們理想的合理區(qū)間。

多次回購，保衛(wèi)股價

今年以來，碧桂園已經(jīng)連續(xù)40多次回購股份，累計回購約2.82億股，累計金額約8.72億港元（約7.4億元人民幣）。最近的一次回購是7月12日，碧桂園耗資3242.3萬港元（約2797.07萬元）回購了1000萬股，但股價卻沒有什么變化，依然維持在3.27港元每股。

這與一個月前的回購結(jié)果如出一轍。6月13日，碧桂園以2068萬港元（約1754萬元）回購了678.8萬股，這超過當天總成交量的五成，但股價卻紋絲不動，依然維持在每股3.06港元。

“股價低迷期，進行股票回購往往對于市值提升有重大刺激作用，”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，但碧桂園將近半年的持續(xù)回購卻未見成效。

在年初宣布這項回購計劃時，這家公司的股價約在每股3.05港元，雖然3月中旬股價曾一度升至每股3.52港元，但不久后便回落，7月12日收盤價為3.27港元每股。

據(jù)記者了解，今年1月初，碧桂園宣布了這項最多回購10%已發(fā)行股份的計劃，按照當時的股價計算，總計將涉資約58億元，這將是碧桂園有史以來最大力度的股票回購計劃。

但如今看來，這項旨在使股價回到合理區(qū)間、最大程度保護投資者利益的回購效果并不明顯。

“碧桂園今年以來的回購策略與恒大去年的做法相似，就是用連續(xù)幾個月的托底，給予投資者足夠信心，讓他們認為公司設(shè)了價格下限，從而跟投，在逐步穩(wěn)定股價之際，尋求股價的合理回升?！睆埡陚ソ榻B說。

不過與恒大相比，碧桂園每次的回購力度卻十分“不給力”，雖然持續(xù)，但規(guī)模過小，未能改變股價的低迷現(xiàn)狀。而將近兩年時間一直徘徊在每股3港元左右的股價，與2007年這家公司IPO時的發(fā)行價每股5.38港元相比，已經(jīng)有超過四成的跌幅。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，碧桂園2007年初登港交所時，頗受資本市場的寵愛，風頭曾一時無兩。其IPO的認購人數(shù)當時僅次于工商銀行和中國銀行，高達3335億港元的凍結(jié)額創(chuàng)造了當時歷史第二大紀錄，市值在當年也一度超過2000億港元，一舉將第一大股東楊惠妍送上了內(nèi)地女首富的寶座。

但今非昔比，今年以來，碧桂園已相繼被國泰君安、標普等機構(gòu)下調(diào)評級。曾經(jīng)的資本寵兒，如今不得不多方努力，保衛(wèi)股價。

“碧桂園股價長期低迷，一定程度上可以看做碧桂園已經(jīng)脫離了當前資本市場所認可的主流發(fā)展模式，盡管他們的銷售規(guī)模、整體利潤水平仍處于上升通道。”一位長期關(guān)注碧桂園的業(yè)內(nèi)人士指出。

張宏偉亦表示，如今的資本市場，與碧桂園當初上市之際的情形完全不同，龐大的土地儲備已不再是收獲資本青睞的法寶。

碧桂園在三四線城市體量巨大的土地儲備反而成為投資者擔心的焦點。在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)去庫存為主命題的背景下，如何盤活這類城市龐大的存量？對碧桂園而言，是必須首要面對的難點。

重倉深圳

這家總部位于廣東順德的房企，在過去的23年中一直都對中國三四線城市情有獨鐘，他們依靠郊區(qū)大盤模式成長為一家全國性房企，并在2013年首次突破千億銷售規(guī)模進入一線房企行列。

但三四線城市艱難的市場環(huán)境，資本市場的不認可，以及房地產(chǎn)整體形勢轉(zhuǎn)變下一二線城市樓市交易火爆，開始讓碧桂園調(diào)整自身戰(zhàn)略，碧桂園主席楊國強迫切希望回歸一線城市。

從去年5月開始，碧桂園將更多資源投向一二線城市，并專門成立了以北上廣深為目標的一線城市事業(yè)部（7月11日正式成立），碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌親自掛帥。

自成立以來，碧桂園一線城市事業(yè)部開始在上海、廣州、深圳、武漢、杭州等一二線城市大舉奪地，參與了大大小小約50場的土地拍賣，但斬獲的土地數(shù)量卻寥寥無幾。

朱榮斌的解釋是，一線城市項目拿地代價太高，資金風險較大，高價拿地簡直就是“犯罪”。

但即便如此，碧桂園回歸一線的愿望依然強烈。

這一次，它將目光投向了深圳。6月2日這一天，三撥不同區(qū)域公司的人馬同時出現(xiàn)在深圳搶地。

三方人馬分別屬于：一線城市事業(yè)部、碧桂園房地產(chǎn)投資有限公司和東莞碧桂園子公司東莞俊軒實業(yè)有限公司。

據(jù)記者了解，在碧桂園集團內(nèi)部，實行“總部-區(qū)域-項目”三級管控機制，東莞碧桂園隸屬莞深區(qū)域，惠東碧桂園隸屬惠深區(qū)域，一線城市事業(yè)部深圳區(qū)域則獨立于前兩者之外。

三個開發(fā)主體，內(nèi)部并不劃線，誰在深圳搶到地就是誰的。

在各路人馬火力全開的沖鋒下，碧桂園終于如愿在深圳占得一席之地。通過合作的方式介入開發(fā)深圳龍崗南約社區(qū)“洋橋與漢田片區(qū)”城市更新項目，總建筑面積約35萬平方米，貨值逾百億元。

這是碧桂園繼2015年以股權(quán)收購坂田中心區(qū)兩宗地塊、2016年1月獲得龍崗區(qū)南約社區(qū)水一村城市更新項目、5月以2.85億元競得光明新區(qū)商業(yè)用地之后，再一次在深圳市區(qū)的落子。

深圳第一太平戴維斯投資部董事吳睿表示，一個房地產(chǎn)城市公司想要在城市長期扎根，其必須將短期項目與長期儲備項目搭配起來，短期項目能夠在兩三年內(nèi)轉(zhuǎn)化為銷售收入，類似龍崗的城市更新項目則更多是碧桂園的長期土地儲備。

碧桂園在簽約儀式上透露，“本次簽約碧桂園將在深圳龍崗區(qū)獲取約260萬平方米建筑面積的項目，初步估算貨值達1000億元?！边@意味著，后續(xù)碧桂園將長期介入深圳龍崗區(qū)的城市更新項目。

截至目前，碧桂園已經(jīng)在上海、廣州、深圳等城市獲取了13個項目，其中在上海5個項目，廣州4個項目，深圳亦有4個項目。

積極拿地，不拘方式

在現(xiàn)在一線城市市場環(huán)境下，想在公開土地市場和央企及本地“土著”競爭，碧桂園仍力顯單薄。

“直接拿地代價太高，所以碧桂園拿地多是通過合作的形式?！睋?jù)朱榮斌透露，這也將是碧桂園一線城市事業(yè)部獲取土地的主要方式之一。

“現(xiàn)在招拍掛不是碧桂園拿地的主要途徑，我不希望它成為主要途徑，因為這樣拿地的代價太大了，而且資金壓力也很大，我們有很多機會，要追求資金最好的效益?！?/p>

收購也是碧桂園布局一線城市的主要模式。公開資料顯示，2015年7月28日，碧桂園以股權(quán)收購的方式獲取位于深圳坂田中心片區(qū)坂雪崗大道和中興路交會處兩個新地塊；而在2016年2月3日，碧桂園又以股權(quán)收購的方式獲取位于深圳龍崗中心城片區(qū)南約社區(qū)水一項目。

在碧桂園東進戰(zhàn)略的臨深板塊，除碧桂園·十里銀灘、碧桂園·山河城等在售項目外，碧桂園在惠陽大亞灣地區(qū)亦通過合作、收購等方式，獲取了大量土地儲備，并將在今年陸續(xù)納入更多項目。

克而瑞研究員曾英杰表示，總體來說，通過合作拿地比“招拍掛”拿地更理想，目前一線城市土地市場較熱、地價較高，合作拿地可降低資金風險；另一方面，外地房企通過與當?shù)胤科蠛献髂玫兀山档烷_發(fā)風險，積累開發(fā)經(jīng)驗。

“碧桂園一向以深耕三四線郊區(qū)大盤見長，是否具備一線城市操盤能力還有待考驗。” 張宏偉告訴記者，碧桂園來到一線后，人生地不熟，在人脈和產(chǎn)品上都處于開拓階段，需要攻堅克難，打開市場。

“從三四線城市向一二線城市進軍，轉(zhuǎn)型期的碧桂園必將迎來一些陣痛。高價拿地之后如何扼制住企業(yè)利潤下滑的局面；在巨頭云集的一二線城市突破重圍，謀得一席之地，將成為企業(yè)的制勝關(guān)鍵?！敝型额檰栱椖靠偙O(jiān)朱文嘉認為，連續(xù)三年下滑的毛利率，使得碧桂園一面要頂住業(yè)績的壓力，一面還要重新建立適用于一二線城市發(fā)展的生產(chǎn)線。

出海大馬，背水一戰(zhàn)

除了在國內(nèi)市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線核心城市外，海外戰(zhàn)略也成為碧桂園重要的方向。

其在馬來西亞總投資達2500億元的填海項目——森林城市如今已進入關(guān)鍵的推售階段，這個項目能取得怎樣的成績，將是影響碧桂園海外戰(zhàn)略的關(guān)鍵一戰(zhàn)。

在碧桂園發(fā)布的2015年業(yè)績報告中，記者注意到，森林城市的首批貨量已于2015年年末推出并基本售罄。其中部分得益于集團內(nèi)部的踴躍購買。

但內(nèi)部購買力畢竟有限，今年4月，碧桂園便傳出讓員工立“軍令狀”，將馬來西亞森林項目的銷售業(yè)績納入個人工作考核，未達標的直接淘汰或降級。

雖然會在一定程度上刺激內(nèi)部購買力，但卻不是有效途徑。尤其對于部分基層員工來說，如果自身經(jīng)濟實力不到位，客戶圈層又沒有海外置業(yè)的需求，單拼自己的真本事，恐怕結(jié)果并不樂觀。

克而瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴表示，這無疑會給員工帶來業(yè)績上的壓力，對集團來說是一件可以刺激業(yè)績增長的好事，但萬一賣不掉，將會帶來集團人員的流失，所以此政策利弊相當?！?/p>

另一方面，無論是馬來西亞項目，抑或是澳大利亞悉尼項目，碧桂園所推產(chǎn)品主要針對國內(nèi)買家。對于這種自產(chǎn)自銷的模式，部分專家提出質(zhì)疑。

有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管一些房企進軍海外市場旗開得勝，但這些項目大多是“返銷”給中國人，這種自產(chǎn)自銷模式短期效果雖然很好，但不具持續(xù)性，如果僅依托中國人的海外置業(yè)需求，國內(nèi)房企的海外業(yè)務很難持續(xù)發(fā)展。出海的房地產(chǎn)企業(yè)必須能制造出滿足國外消費者需求的產(chǎn)品，同時兼顧國內(nèi)外市場，才能持久地發(fā)展。

“開拓海外市場并不容易，”盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民分析稱，中國開發(fā)商開拓海外市場存在一定障礙，首先是團隊海外市場適應性的問題，其次缺乏相關(guān)營銷渠道，品牌知名度又不高，加上許多國內(nèi)開發(fā)商實際上是在用中國思維做海外房產(chǎn)，所以開拓海外市場比較困難?！?/p>

轉(zhuǎn)型調(diào)整的戰(zhàn)略已然推出，但碧桂園想要重新得到資本市場的認可仍尚需時日。