張佳竹

進(jìn)入5、6月，北京的二手房市場終于從沸騰中冷靜下來，第二季度網(wǎng)簽量持續(xù)回落。雖然整體降溫明顯，但并不妨礙二手房對整個市場的主導(dǎo)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月25日，北京年內(nèi)二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套。整體看，二手房占市場住宅成交比例高達(dá)86.2%，而這一比例在過去幾年一直在70%上下，北京樓市已經(jīng)全面進(jìn)入二手房時代。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于土地供應(yīng)銳減，北京新建商品房全面豪宅化等因素的影響，未來二手房將在很長一段時間內(nèi)占據(jù)北京樓市的主力地位，剛需和改善型需求轉(zhuǎn)投二手房、高端需求投向新房的客群分化將越來越明顯。

從火爆到冷卻

從1月到6月，二手房市場玩了一把驚險刺激的過山車。

從2月的低谷（網(wǎng)簽15149套）倏爾沖上3月32009套的高峰，再到最近斷崖式的下跌，6月網(wǎng)簽13739套，跌到塵埃里。

據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月北京二手房的網(wǎng)簽量環(huán)比跌幅高達(dá)43%，這一成交量也是2015年3月來的最低點(diǎn)，特別是相比2016年前5個月，跌幅十分明顯。

從記者走訪門店的情況來看，整個市場正在經(jīng)歷一場降溫。

在海淀學(xué)院南路一條街道上，分布鏈家、我愛我家等多家中介門店。最近一段時間，這些門店的經(jīng)紀(jì)人開始少了些繁忙，多了些等待客戶上門的閑暇時間。

遠(yuǎn)洋沁山水附近的一鏈家門店經(jīng)理告訴記者，5月開始，前來咨詢和看房的人明顯比3、4月少了一些，到了6月，門店基本可以用冷清來形容，即使是周末，來訪量也少得可憐。

皂君東里的情況也類似。

據(jù)一名經(jīng)紀(jì)人介紹，目前區(qū)域的報價已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)，皂君東里的一套兩居4月成交價是470萬元，如今同樣的戶型和朝向，業(yè)主報價400萬元。

“端午節(jié)之后看房的人不算多，您可以多找?guī)讉€合適的房源一起看?！痹摻?jīng)紀(jì)人稱，4月、5月，區(qū)域里賣得最好的皂君東里，僅這一個社區(qū)就成交了十幾套。“最近估計(jì)是該買的都買得差不多了，看房的人也就變少了?！?/p>

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，5月最后兩個工作日，全市二手房住宅網(wǎng)簽量幾乎均接近2000套，但進(jìn)入6月之后，北京二手住宅的單日網(wǎng)簽量便由1000+驟降至500套甚至更低。同時，根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前的二手房市場房客源比已經(jīng)下降到3以下，遠(yuǎn)低于市場繁榮時期的4以上。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看，北京二手房市場在經(jīng)歷連續(xù)一年多上漲后，最近出現(xiàn)了降溫趨勢。

“6月二手房成交量快速回落主要是受到市場高位降溫、全面房源核驗(yàn)、信貸未繼續(xù)寬松等原因影響。”張大偉分析稱，一季度爆發(fā)后，市場在二季度出現(xiàn)沖高回落跡象，從北京市場看，今年二手房簽約已經(jīng)超過13.4萬套，商品房住宅也全面高端化。整體市場在上海、深圳調(diào)控影響下，也出現(xiàn)了放緩的跡象。與此同時，購房者逐漸出現(xiàn)恐高心理。后市如果沒有信貸繼續(xù)寬松，很可能成交會繼續(xù)在單月1.5萬套上下徘徊。

房價或?qū)⑿》芈?/p>

“自去年3？30新政以來，北京二手房市場在一系列政策的推動下持續(xù)升溫，尤其是2015年10月以后，隨著股市走低、資金持續(xù)進(jìn)入，二手房市場一直維持高溫狀態(tài)?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，整個市場的潛在需求被大量釋放和提前透支，造成了市場后續(xù)需求的不足，加上政策的趨嚴(yán)從緊，北京二手房市場的降溫不可避免。

胡景暉認(rèn)為，未來北京二手房市場交易量還將持續(xù)走低，而價格在交易量連續(xù)多月走低的情況下將逐步止?jié)q。

據(jù)北京中原數(shù)據(jù)，6月來北京二手房均價為4.13萬元/平方米，整體看相比5月同期的4.12萬元/平方米上漲了0.2%，漲幅相比前期繼續(xù)收窄。

目前看，二手房的議價空間在明顯增加。

“這個月門店二手成交下滑得蠻厲害的，我們5月二手業(yè)務(wù)的總業(yè)績是280萬元，這個月只有100萬元左右。”北京中原五棵松區(qū)域門店經(jīng)理朱月華在接受澎湃新聞記者采訪時介紹說，前面幾個月成交量一直很大，透支了很多需求，而且價格漲得也快，現(xiàn)在的客戶已經(jīng)有點(diǎn)接不上價了。

朱月華表示，目前區(qū)域周邊二手房價格較4、5月份有所下降，已經(jīng)出現(xiàn)議價空間，幅度在2%-3%，一般一套總價300萬元的房子，能有10萬元的議價?！拔覀円苍谧鰳I(yè)主的工作，讓他們把價格降一降，不過我認(rèn)為這不能算是降價，而應(yīng)算作微調(diào)，畢竟市場是不可能一直呈直線往上走的?！?/p>

這樣的情況不僅出現(xiàn)在普通住宅市場，二手豪宅市場價格也出現(xiàn)了松動。

據(jù)記者了解，北京中原萬柳豪宅片區(qū)的業(yè)績也創(chuàng)下了新低，9家門店的二手業(yè)績只有200多萬元。該區(qū)域房源總價在15000-50000萬元，但6月只成交了4單，業(yè)績很不理想，且該片區(qū)的議價空間較大，幅度在5%-10%。

據(jù)該片區(qū)區(qū)域經(jīng)理李田農(nóng)介紹，現(xiàn)在是買方市場，客戶買房的需求不是很迫切，有的業(yè)主著急用錢，沒辦法只能降價?！邦A(yù)計(jì)進(jìn)入7月仍將維持這種行情?！?/p>

二手房時代來臨

雖然6月二手房表現(xiàn)出頹勢，但不可否認(rèn)的是，二手房已經(jīng)成為市場中當(dāng)之無愧的主角。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月31日，北京年內(nèi)二手房住宅簽約135507套，新房住宅簽約24190套，二手房占市場住宅成交比例高達(dá)84.85%，進(jìn)入了全面的存量住宅時代。而這一比例在過去幾年一直在70%上下。

從數(shù)據(jù)來看，二手房成交量是新房的六倍多，這一比例已經(jīng)大大超越2015年。

而且根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前5個月北京二手住宅的成交量已經(jīng)超越2015年上半年總額，雖然目前已經(jīng)開始出現(xiàn)回落，但其在市場上的強(qiáng)勢地位已經(jīng)毋庸置疑。

另一方面，越來越多的購房人開始轉(zhuǎn)投二手房的“懷抱”。

“現(xiàn)在想在北京買新房太難了，基本都是天價，根本買不起?！蹦硣舐殕T孫斌（化名）告訴記者，一開始他是奔著買新房去的，但發(fā)現(xiàn)如今北京五環(huán)內(nèi)的新房全是別墅、豪宅，價格動輒10萬元/平方米，“買二手房更多的是對現(xiàn)實(shí)的妥協(xié)，是無奈的選擇?！?/p>

“地價決定房價”。北京某房企負(fù)責(zé)人告訴記者，去年北京拍出的地價一塊高過一塊，不做高端項(xiàng)目開發(fā)商根本無法回本，北京不僅是二手房市場逐漸占主導(dǎo)，更是開啟了全面高端化的節(jié)奏。

由于北京新建商品房價格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業(yè)方向。出于價格、交通、配套等因素影響，大多“剛需”從一手房市場轉(zhuǎn)向二手房市場。

“從住宅存量特征來看，目前六環(huán)外已超過五六環(huán)之間成為庫存主力區(qū)域。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，六環(huán)外住宅庫存占比高達(dá)40.35%，居各環(huán)線之首，相比去年同期占比上升4個百分點(diǎn)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，隨著北京地價不斷走高對于房價助漲壓力的不斷增加，北京新房市場低成交、低供給、低庫存、高價格的“三低一高”趨勢將持續(xù)，新房市場將徹底成為高端客群追求住房品質(zhì)升級的需求產(chǎn)品，剛需和改善客群則只能選擇在二手房或公寓中，找到符合自身總價預(yù)期的產(chǎn)品。

張大偉認(rèn)為，在這樣的背景下，二手房市場的主力地位會愈加凸顯，因?yàn)閯傂韬透纳迫匀皇沁@個市場需求的主要來源。他們大量被擠壓進(jìn)二手房市場，二手房的成交量自然也就會繼續(xù)超越新房。

當(dāng)二手房占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位之后，其任何變化對整個市場的影響也會更加明顯。張大偉表示，全面進(jìn)入二手房時代之后，決定市場整體價格的已經(jīng)不是新房市場價格，而是二手房的價格。這種情況下，二手房簽約量大漲，二手房的交易稅負(fù)、貸款政策等，都決定了市場的波動。