【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，農(nóng)村人口不斷下降，但是農(nóng)村宅基地用地面積卻呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。農(nóng)村宅基地的建設(shè)因?yàn)槿狈y(tǒng)一的規(guī)劃，往往建設(shè)的比較隨意，同時(shí)因?yàn)槿狈Ω乇Ｗo(hù)意識(shí)，農(nóng)村宅基地以一種“攤大餅”的形式發(fā)展，造成土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。本文對(duì)農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查分析，并提出了對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地；現(xiàn)狀；分析；對(duì)策

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求不斷加大和耕地保護(hù)的矛盾日益突出。與此同時(shí)，大量農(nóng)村人口涌入城市，農(nóng)村人口不斷下降，但是農(nóng)村宅基地用地面積卻呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。農(nóng)村宅基地的建設(shè)因?yàn)槿狈y(tǒng)一的規(guī)劃，往往建設(shè)的比較隨意，同時(shí)因?yàn)槿狈Ω乇Ｗo(hù)意識(shí)，農(nóng)村宅基地以一種“攤大餅”的形式發(fā)展，造成土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

一、農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀及原因分析

農(nóng)村地區(qū)普遍存在著建新不拆舊、一戶(hù)多宅、“空心村”現(xiàn)象，土地閑置、利用效率低下現(xiàn)象普遍。在當(dāng)前建設(shè)用地供需緊張的情況下，大量閑置的農(nóng)村宅基地不但浪費(fèi)資源，而且使城市和農(nóng)村的發(fā)展受限，需要及時(shí)對(duì)其進(jìn)行盤(pán)活利用，統(tǒng)籌利用資源。

（一）農(nóng)村土地利用規(guī)劃滯后、用地方式粗放。雖然一些先進(jìn)地區(qū)的村莊在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的指導(dǎo)下，按照農(nóng)村發(fā)展要求開(kāi)展新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)，取得一定成績(jī)，但是普遍的來(lái)說(shuō)，農(nóng)村用地的使用還是按照自發(fā)隨意形式建設(shè)比較多，造成農(nóng)民建宅基地?zé)o章可循、布局混亂，而農(nóng)村內(nèi)部因?yàn)榈缆愤M(jìn)出不方便，農(nóng)民更愿意到村周?chē)鷮掗煹牡胤浇ㄔO(shè)，導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地按照一種“攤大餅”的方式擴(kuò)張，這些建設(shè)又往往要占用耕地，而村內(nèi)宅基地卻閑置下來(lái)，沒(méi)有進(jìn)行改造利用，土地利用率低，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

（二）農(nóng)村宅基地仍存在的私有化觀(guān)念，一戶(hù)多宅現(xiàn)象普遍。村民習(xí)慣于將宅基地作為自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待，很多祖輩傳下來(lái)的宅基地自己不居住，也不向村集體主動(dòng)退回，仍然到到村莊外圍新建寬敞的住宅，形成了大量的一戶(hù)多宅的現(xiàn)象，而宅基地的退出機(jī)制在農(nóng)村還未得到充分的接受和支持，村集體向村民收回多占的宅基地時(shí)會(huì)受到較大的阻力，一般難以收回。與此同時(shí)，宅基地的隱形交易市場(chǎng)活躍，有些村民將多余的宅基地通過(guò)私下交易的形式出售給需要的人來(lái)居住，導(dǎo)致原本是只有本村居民才能享受到的無(wú)償使用的宅基地變成了具有價(jià)值的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，使宅基地使用局面更加混亂。

（三）農(nóng)民違法占地、未批先建現(xiàn)象突出。按照法律的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村家庭申請(qǐng)住宅用地的，應(yīng)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，再由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無(wú)償提供宅基地使用權(quán)。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，由于農(nóng)民法律意識(shí)單薄，基層政府政策、法律宣傳不到位，很多農(nóng)民認(rèn)為建房前一般只要村級(jí)同意，就開(kāi)始建設(shè)，導(dǎo)致了農(nóng)民建房的隨意性，使得農(nóng)村宅基地的規(guī)模無(wú)序增加。

二、對(duì)策研究

根據(jù)第二次全國(guó)土地調(diào)查和集體建設(shè)使用權(quán)確權(quán)登記平臺(tái)，建立關(guān)于農(nóng)村宅基地使用情況的數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)調(diào)查成果和數(shù)據(jù)分析，得到宅基地使用情況，分析出閑置宅基地的分布情況。在此基礎(chǔ)上，按照幾種形式對(duì)閑置宅基地進(jìn)行分類(lèi)和盤(pán)活利用。

（一）對(duì)于“一戶(hù)一宅”的閑置宅基地，往往是因?yàn)槭褂脵?quán)人外出務(wù)工，導(dǎo)致其宅基地閑置，這種情況一般要予以權(quán)利保護(hù)。宅基地使用權(quán)人愿意退出并符合“一戶(hù)一宅”的，可退出現(xiàn)有宅基地并在規(guī)劃區(qū)內(nèi)置換獲得新的宅基地。

（二）對(duì)于“一戶(hù)多宅”的閑置宅基地，可以將這種情況的宅基地形成一個(gè)數(shù)據(jù)層，這是主要進(jìn)行整理的部分。

在得到閑置宅基地使用權(quán)人同意的情況下，可以有幾種方案來(lái)進(jìn)行處置：

1、退出補(bǔ)償方式。將閑置的宅基地由政府按照評(píng)估價(jià)值進(jìn)行回購(gòu)，回購(gòu)后的宅基地可以分配給村內(nèi)符合申請(qǐng)條件但是沒(méi)有宅基地的村民使用，也可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理。

2、流轉(zhuǎn)方式。目前，農(nóng)村土地市場(chǎng)匱乏，流轉(zhuǎn)形式單一，造成農(nóng)村宅基地?zé)o價(jià)也無(wú)市。農(nóng)村的地理位置多數(shù)比較偏遠(yuǎn)，交通不便，宅基地的用途有限，并且流轉(zhuǎn)平臺(tái)系統(tǒng)建設(shè)比較滯后，這些都給農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)帶來(lái)阻礙。需要接合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況建立宅基地市場(chǎng)化配置機(jī)制，減少行政手段干預(yù)，多通過(guò)市場(chǎng)行為實(shí)現(xiàn)宅基地的優(yōu)化配置，進(jìn)行多元化的流轉(zhuǎn)模式研究，賦予農(nóng)民及村集體組織更多的使用權(quán)利，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺(tái)。通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，可以將閑置農(nóng)村宅基地更合理的進(jìn)行利用。

3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式。對(duì)于一些有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的村集體，可以由村集體利用閑置宅基地區(qū)域開(kāi)發(fā)商業(yè)、工業(yè)項(xiàng)目，舉辦村辦企業(yè)，被占用宅基地的權(quán)利人以宅基地面積入股，成為村辦企業(yè)的股東，按照入股比例參與分紅，既解決了宅基地閑置問(wèn)題，又讓村集體和村民受益。

三、保障農(nóng)民權(quán)利，提高農(nóng)村生活水平

通過(guò)對(duì)宅基地的整理，可以盤(pán)活農(nóng)村集體土地市場(chǎng)，充分利用農(nóng)村集體土地，但是在實(shí)施過(guò)程中，一定要以農(nóng)民滿(mǎn)意和農(nóng)民同意為前提，不應(yīng)該讓農(nóng)民“被上樓”，如果農(nóng)村閑置宅基地整理的條件不成熟，可以通過(guò)完善農(nóng)村宅基地管理規(guī)范，逐步使農(nóng)村宅基地規(guī)范起來(lái)，積極保障農(nóng)民的合法權(quán)益。強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)作用，做好包括房屋布局、建筑風(fēng)格、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃在內(nèi)的農(nóng)村居民點(diǎn)規(guī)劃，強(qiáng)制要求有建新房需求的農(nóng)民只能在規(guī)劃區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建房。

當(dāng)農(nóng)村宅基地整理?xiàng)l件成熟，在開(kāi)展整理工作時(shí)，首先要考慮的農(nóng)民的生活保障問(wèn)題，不但要做好老百姓的思想工作，使其感覺(jué)未來(lái)更加美好，增加參與度，同時(shí)要做好整理之后的新農(nóng)村的遠(yuǎn)景規(guī)劃問(wèn)題，要讓原來(lái)的農(nóng)村村民有適當(dāng)?shù)氖杖肭?，能夠保證生活水平逐步提高。

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作者簡(jiǎn)介

陳子超（1981— ），性別男，民族漢，籍貫山東臨沂，工程師，大學(xué)本科，臨沂市國(guó)土資源局，研究方向國(guó)土資源管理。