李圓圓

[摘要]眾所周知，我國城市住宅使用壽命短暫，在資源問題、環(huán)境問題、社會(huì)問題成為城市發(fā)展面臨的重大問題的時(shí)候，這種現(xiàn)象產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。建筑業(yè)所產(chǎn)生的高能耗、高污染、高廢物正在破壞著人與自然的平衡。致力于住宅的可持續(xù)發(fā)展是目前研究的熱點(diǎn)問題，綠色建筑理念的形成也推動(dòng)了建筑業(yè)的發(fā)展。關(guān)注我國住宅建設(shè)轉(zhuǎn)型、解決住宅短壽命化、推進(jìn)住宅的可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)下研究的重中之重。

[關(guān)鍵詞]住宅使用年限；住宅退役；可持續(xù)發(fā)展

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630160

1研究背景

2011年1月，一則“土地使用期滿后會(huì)無償收回”的消息引起各方關(guān)注。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)是土地法規(guī)中最基本、最重要的概念。土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。

房屋使用年限分兩個(gè)概念：一個(gè)是房屋本身的使用年限；另一個(gè)是土地使用年限。不能混同。土地的使用年限是政府將土地出讓給開發(fā)商的年限，是從開發(fā)商取得土地的時(shí)候算起的。而房屋的所有權(quán)則是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，而房屋的使用壽命通常長于這個(gè)年限。這個(gè)問題對(duì)于私人購房尤其顯得重要，不少業(yè)主在購房時(shí)不禁產(chǎn)生疑問：當(dāng)使用期限到了之后，房子還屬于自己嗎？《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

2國內(nèi)外現(xiàn)狀

國內(nèi)建筑領(lǐng)域的專家和學(xué)者對(duì)可持續(xù)發(fā)展方面更多偏向于新技術(shù)和新能源的應(yīng)用，并取得了一定的理論和實(shí)踐成果。針對(duì)可持續(xù)型的住宅體系構(gòu)建，我國在20世紀(jì)80年代開始相關(guān)研究。1981年，由清華大學(xué)張守儀教授引進(jìn)了 SAR支撐體住宅理論，并展開了早期研究。次年，周士釋先生在《建筑學(xué)報(bào)》上發(fā)表了《在磚混體系住宅中應(yīng)用SAR方法的討論》，對(duì)SAR理論進(jìn)行了進(jìn)一步闡述。與此同時(shí)，相關(guān)建筑學(xué)術(shù)刊物上對(duì)大開間靈活分隔住宅體系類研究文章也進(jìn)行了大量刊登。

與我國對(duì)住宅使用壽命的相關(guān)研究相比，國外特別是西方的一些發(fā)達(dá)國家對(duì)住宅使用壽命更加關(guān)注，但是他們對(duì)住宅使用壽命研究的相關(guān)文獻(xiàn)資料比較少，更多的是體現(xiàn)在住宅建筑物上，由于我們國家與西方國家在社會(huì)制度和文化背景下的巨大差異，對(duì)待建筑的觀念也有所不同。建筑的使用過程中或者是到了使用年限后，更重要的是對(duì)他們的改造和修繕，而不是拆除它們，這也是國外大多數(shù)舊建筑改造項(xiàng)目的原因。

因此，住宅產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，住宅的可持續(xù)發(fā)展是我們追求的目標(biāo)，綠色建筑正在向著我們走來。

3住宅使用面臨的問題

（1）相關(guān)研究表明：我國城市住宅呈現(xiàn)出“短壽命”的特征。

（2）在城市發(fā)展背景下，城市住宅的拆除重建本應(yīng)是城市更新的正常現(xiàn)象，但是近年來，我國城市住宅拆建頻繁，許多城市的住宅沒有達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限就被拆除了。

（3）近幾年，住宅的質(zhì)量問題也是我們關(guān)注的重點(diǎn)，好多住宅的使用材料都是劣質(zhì)的。所以達(dá)不到住宅使用年限就面臨著報(bào)廢的問題。

（4）土地使用年限和住宅使用年限發(fā)生矛盾時(shí)，相關(guān)法律法規(guī)還并不完善，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問題，消除了二手房購買者對(duì)土地使用權(quán)年限的后顧之憂，將促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)，有利于提高房屋和土地的利用效率。

4住宅的可持續(xù)發(fā)展

（1）針對(duì)普通大眾，我們可以選擇租賃。土地均歸國家所有。國家應(yīng)該致力于房地產(chǎn)的投資，政府加大支持力度。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，加大政府的干預(yù)，我們可以建造出多層次的住宅，對(duì)于不同的檔次實(shí)行不同的價(jià)格。比如，我們可以一次性租賃5年、10年、15年、20年。但凡租賃期滿，我們就可以根據(jù)自己的需要選擇續(xù)租年限，或者選擇繼續(xù)續(xù)租，也可以選擇租賃高層次、好地段的其他小區(qū)，至于土地的使用權(quán)問題，風(fēng)險(xiǎn)完全由開發(fā)商承擔(dān)。我們可以做到隨心所欲的居住與搬遷，同時(shí)我們擁有更多的選擇權(quán)，完全可以在剛開始時(shí)租賃價(jià)位便宜的住所，隨著我們壓力的環(huán)節(jié)，下次選擇高檔的住所，正是由于年限的劃分讓我們感覺承擔(dān)到的壓力減小，相反，我們的生活質(zhì)量卻在上升，我們完全可以不用背負(fù)著幾十年房奴的標(biāo)簽，而且還可以體驗(yàn)各種不同的風(fēng)格。每次選擇續(xù)租的過程，都應(yīng)該按照當(dāng)時(shí)的物價(jià)進(jìn)行收資。針對(duì)這種普通大眾，我們既可以選擇一直續(xù)租，也可以選擇5年或者10年換層次租賃。這樣既不用當(dāng)一輩子房奴，也可以體驗(yàn)到不同地段、不同檔次的住宅感受。這樣的體驗(yàn)從另一層面說也是在縮小貧富差距，同時(shí)又可以實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用。

（2）針對(duì)社會(huì)上流人士，這一類人生活比較殷實(shí)，比較富足。他們當(dāng)然也是可以跟普通大眾似的選擇一輩子租賃房子，當(dāng)然也可以很任性的自己繳納土地出讓金，繼續(xù)住自己的“別墅”。

（3）針對(duì)社會(huì)生活比較貧困的人們，政府更應(yīng)該發(fā)揮它的作用，比如社會(huì)上的孤寡老人，抑或是身有殘疾的人群，政府應(yīng)該加大對(duì)這一群體的照顧，他們?cè)谶x擇租賃時(shí)應(yīng)該享受到更多的補(bǔ)貼。

總體而言，我們就是要在全國形成一個(gè)龐大的租賃體系，所有房子從建造到維護(hù)都是由國家進(jìn)行干預(yù)。我們可以通過自己的財(cái)富狀況和房子的新舊程度進(jìn)行5年到10年一個(gè)周期的租賃活動(dòng)，到期續(xù)約或者是選擇租賃更好的房子全憑借我們的自由意志，房子的硬性拆遷也可以及時(shí)退還我們剩余年限的租賃費(fèi)，這一點(diǎn)也徹底地打消了一些拆二代的念頭。但是要給予一部分該有的津貼。既然從根本上說都是租賃，我們完全可以從源頭開始實(shí)行大的變革，可以一直實(shí)行“租賃”。這樣一個(gè)全國狀態(tài)的租賃還可以起到敦促開發(fā)商的作用，一些劣質(zhì)材料或者是豆腐渣工程將會(huì)越來越少。還可以從側(cè)面減少貧富差距問題。資源的配置相對(duì)而言更加合理。

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