王艷麗

[摘要]高校周轉(zhuǎn)房作為學(xué)校幫助青年教職工解決臨時(shí)住房困難的過(guò)渡性住房多年來(lái)一直發(fā)揮著重要作用，但其管理也面臨著越來(lái)越多的問(wèn)題。文章從制定科學(xué)合理的周轉(zhuǎn)房管理制度、借助技術(shù)手段，提高周轉(zhuǎn)房管理水平、建立健全周轉(zhuǎn)房管理機(jī)制等三個(gè)方面對(duì)突破目前高校周轉(zhuǎn)房管理瓶頸的路徑進(jìn)行了初步探析。

[關(guān)鍵詞]周轉(zhuǎn)房管理；管理制度；信息化平臺(tái)；門禁系統(tǒng)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630142

高校周轉(zhuǎn)房作為學(xué)校幫助青年教職工解決臨時(shí)住房困難的過(guò)渡性住房多年來(lái)一直發(fā)揮著重要作用，但其管理也面臨著越來(lái)越多的問(wèn)題：供求關(guān)系失衡嚴(yán)重，房源數(shù)量和房源結(jié)構(gòu)不能滿足教職工的實(shí)際租房需求；退出機(jī)制不健全導(dǎo)致周轉(zhuǎn)房無(wú)法有效周轉(zhuǎn)；轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借現(xiàn)象嚴(yán)重，各種違規(guī)違約行為屢禁不止；歷史遺留問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜；管理模式和管理手段落后，不能適應(yīng)高水平大學(xué)建設(shè)的需要……

推進(jìn)周轉(zhuǎn)房管理改革工作是一個(gè)系統(tǒng)性工程，更是“一把手”工程，需要各高校黨政領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和鼎力支持。科學(xué)合理的規(guī)章制度是解決周轉(zhuǎn)房管理問(wèn)題的關(guān)鍵，信息化平臺(tái)建設(shè)是提升周轉(zhuǎn)房管理水平的重要抓手，高科技技術(shù)手段是規(guī)范周轉(zhuǎn)房管理的重要工具，多種措施綜合推進(jìn)。

1制定科學(xué)合理的周轉(zhuǎn)房管理制度

科學(xué)合理的周轉(zhuǎn)房管理制度的關(guān)鍵在于租住條件、租住周期、租金標(biāo)準(zhǔn)、選房辦法等核心條款的設(shè)定。

11根據(jù)“按需分配”的原則設(shè)定租住條件

租住條件的設(shè)定既要遵守各項(xiàng)政策文件的規(guī)定又要結(jié)合各高校自身實(shí)際。在目前各高校周轉(zhuǎn)房房源數(shù)量少，不能滿足全部教職工租房需求的情況下，根據(jù)“按需分配”原則設(shè)定租住條件是非常有必要的。

111周轉(zhuǎn)房租住條件設(shè)定應(yīng)傾向于年輕教職工

《教育部、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步深化學(xué)校住房制度改革，加快解決教職工住房問(wèn)題的若干意見(jiàn)》（教發(fā)〔1998〕23號(hào)）指出，高等學(xué)校必須保留必要數(shù)量的公有住房作為公寓進(jìn)行管理，主要供學(xué)校每年新增年輕教職工，新聘人員和引進(jìn)人員租用。

教育部、中央組織部、中央宣傳部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部人力資源社會(huì)保障部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)、高等學(xué)校青年教師隊(duì)伍建設(shè)的意見(jiàn)》（教師〔2012〕10號(hào)）也提出“各地應(yīng)采取有效措施幫助青年教師解決住房、子女入托入學(xué)等困難，讓青年教師安居樂(lè)業(yè)?！?/p>

因此，從政府的政策文件規(guī)定來(lái)看，高校周轉(zhuǎn)房的租住條件設(shè)定應(yīng)傾向于年輕教職工（新聘人員、青年教職工和引進(jìn)人員等）。

112周轉(zhuǎn)房租住條件設(shè)定應(yīng)傾向于無(wú)房教職工

從高?！爸苻D(zhuǎn)房”的概念和性質(zhì)來(lái)看，周轉(zhuǎn)房是產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校（或政府）所有，提供給教職工短期租住，以幫助其解決臨時(shí)性住房困難的公有住房，具有過(guò)渡性、周轉(zhuǎn)性的特點(diǎn)，屬于國(guó)有資產(chǎn)。根據(jù)“投資主體”不同，公租房可分為政府直管房和單位自管房，高校周轉(zhuǎn)房屬于單位自管的公共租賃住房。

住建部《公共租賃住房管理辦法》（2012年11號(hào)令）第七條關(guān)于申請(qǐng)公共租賃住房條件中明確要求在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；第十一條規(guī)定：企事業(yè)單位投資的公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象范圍，可以規(guī)定為本單位職工。

因此，高校周轉(zhuǎn)房的條件設(shè)定可參考政府公租房的租住條件。在目前房源不能滿足全部教職工租房需求的情況下，首先應(yīng)傾向于無(wú)房教職工。

12結(jié)合學(xué)校實(shí)際，確定合理租住期限

雖然絕大部分高校的周轉(zhuǎn)房管理文件中對(duì)租住期限都有明確限定，但管理過(guò)程中由于制度執(zhí)行力度不夠，往往使得租期限定形同虛設(shè)。個(gè)別高校在其周轉(zhuǎn)房管理辦法或租住協(xié)議中沒(méi)有明確限定租期，教職工一旦租住即“終身制”，最終導(dǎo)致房源緊張無(wú)法有效周轉(zhuǎn)。因此結(jié)合學(xué)校實(shí)際，確定合理租住期限是科學(xué)合理周轉(zhuǎn)房管理制度的一個(gè)關(guān)鍵因素。如果租住期限設(shè)定過(guò)長(zhǎng)（10年及以上）將使周轉(zhuǎn)期拉長(zhǎng)，而高校每年都需要新增不同數(shù)量的教職工，不利于緩解房源供給與需求增加之間的矛盾；如果租住期限設(shè)定過(guò)短（1～2年），將影響教職工的生活穩(wěn)定和歸屬感，并增加教職工的工作負(fù)擔(dān)。特別是有些高校校園內(nèi)坐落著附屬小學(xué)、幼兒園，這也是周轉(zhuǎn)房租期設(shè)定必須要考慮的因素。高校周轉(zhuǎn)房租住期限的設(shè)定可參考國(guó)家公租房的合同期限，一般限定在3-6年是相對(duì)合理的。租住期限滿后可根據(jù)實(shí)際需求申請(qǐng)續(xù)租，職能部門根據(jù)學(xué)校房源情況進(jìn)行調(diào)節(jié)。

13提高租金標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮市場(chǎng)作用

部分高校周轉(zhuǎn)房的租金與周邊片區(qū)的市場(chǎng)租金相比嚴(yán)重偏低，甚至有些高校目前仍實(shí)行房改時(shí)期的標(biāo)準(zhǔn)租金，即35元/平方米/月，與市場(chǎng)嚴(yán)重脫節(jié)。這一方面造成了國(guó)有資產(chǎn)的流失，同時(shí)也給轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為創(chuàng)造了巨大的利潤(rùn)空間，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借現(xiàn)象嚴(yán)重。

廣東省《關(guān)于加快住房制度改革實(shí)行住房貨幣分配的通知》（粵府〔1998〕82號(hào)）規(guī)定：從2000年1月1日起，全省一律停止按現(xiàn)行房改政策出售和出租公有住房，全面實(shí)行住房貨幣分配；實(shí)行住房貨幣分配前已租住公有住房的職工，可按現(xiàn)行房改租金計(jì)租，但不得領(lǐng)取住房補(bǔ)貼；如領(lǐng)取住房補(bǔ)貼，從領(lǐng)取住房補(bǔ)貼之日起，按成本租金或商品租金計(jì)租。

14制定科學(xué)的選房辦法

制定科學(xué)的選房辦法，最大限度體現(xiàn)公平公正是周轉(zhuǎn)房管理工作中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。選房辦法可以采取分序列推進(jìn)的方式，即無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房的教職工作為第一序列選房；在房源允許的情況下，其他有合理租房需求的教職工作為第二序列選房。同時(shí)，采用積分排隊(duì)的辦法，綜合考慮職務(wù)職稱、學(xué)歷、工齡、校齡等因素，各因素按照權(quán)重給予不同的代表分?jǐn)?shù)，根據(jù)分?jǐn)?shù)加和結(jié)果自高至低依次選房。

15嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借

轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為將導(dǎo)致一系列后果：一是教職工將房屋轉(zhuǎn)租后私人牟利，造成國(guó)有資產(chǎn)流失；二是給學(xué)校安全帶來(lái)較大的隱患；三是許多新入職教職工由于無(wú)法從學(xué)校租到周轉(zhuǎn)房而不得不從其他教職工手中高價(jià)轉(zhuǎn)租，造成教職工不同群體之間利益分配不公。

科學(xué)合理的周轉(zhuǎn)房管理辦法必須設(shè)立嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的條款，同時(shí)明確轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的認(rèn)定條件和懲罰措施。參考國(guó)有資產(chǎn)管理和公租房管理的相關(guān)政策，對(duì)被認(rèn)定為轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的應(yīng)立即終止合同，收回住房，除給予行政處分外還應(yīng)借助經(jīng)濟(jì)手段，提高教職工轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借周轉(zhuǎn)房的成本，發(fā)揮市場(chǎng)杠桿的作用，壓縮轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為的獲利空間，從根源上杜絕該行為產(chǎn)生。

2借助技術(shù)手段，提高周轉(zhuǎn)房管理水平

周轉(zhuǎn)房管理是一項(xiàng)相當(dāng)煩瑣的工作。首先，周轉(zhuǎn)房管理數(shù)據(jù)既涉及房源信息又涉及租住信息，同時(shí)又必須實(shí)時(shí)更新，但是目前許多高校的周轉(zhuǎn)房管理數(shù)據(jù)仍然只能借助人工操作excel表格完成，費(fèi)時(shí)費(fèi)力且不能做到百分百準(zhǔn)確；其次，周轉(zhuǎn)房日常管理缺乏先進(jìn)的技術(shù)手段支持，特別在清查住房等方面只能依靠工作人員上門檢查，效率和頻率都無(wú)法適應(yīng)工作需求。

借助技術(shù)手段，提高周轉(zhuǎn)房管理水平，主要指兩個(gè)方面：

一是建設(shè)信息化管理平臺(tái)，取代原有人工管理模式。目前在周轉(zhuǎn)房管理方面做得比較理想的高校都建立線上周轉(zhuǎn)房管理系統(tǒng)，采取信息化平臺(tái)管理模式。通過(guò)該平臺(tái)，周轉(zhuǎn)房的申請(qǐng)、計(jì)分排隊(duì)、選房、基本房源及租住教職工信息管理及日常維修維護(hù)等全部可由線上完成，實(shí)現(xiàn)了管理自動(dòng)化。比如：中山大學(xué)通過(guò)采用數(shù)字校園網(wǎng)管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)科學(xué)地設(shè)計(jì)團(tuán)購(gòu)問(wèn)卷、統(tǒng)計(jì)周轉(zhuǎn)房問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果、網(wǎng)上房源公布、網(wǎng)上選房、自動(dòng)計(jì)租、自動(dòng)發(fā)郵件提醒租房者續(xù)租或退出房源等功能。

二是通過(guò)安裝門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等技術(shù)手段加強(qiáng)周轉(zhuǎn)房管理水平。轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借是影響周轉(zhuǎn)房有效周轉(zhuǎn)的重要因素，也是周轉(zhuǎn)房管理中的一個(gè)“頑疾”，若僅僅依靠房管部門工作人員挨家挨戶上門檢查，則工作量大、周期長(zhǎng)、效率低，而且不會(huì)從根本上杜絕這種違約行為。借助安裝門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等技術(shù)手段不但能節(jié)省大量的人力和時(shí)間成本，且能有效降低轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為，達(dá)到事半功倍的效果，同時(shí)可以使居住環(huán)境的安全性得到很大提高。

3建立健全高校周轉(zhuǎn)房管理機(jī)制

目前許多高校的周轉(zhuǎn)房管理機(jī)制存在漏洞，“重租輕管”現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別高校甚至對(duì)周轉(zhuǎn)房只租不管，對(duì)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等違規(guī)行為不能及時(shí)制止，導(dǎo)致各種違反管理規(guī)定的行為泛濫。

31建立健全周轉(zhuǎn)房“準(zhǔn)入”和“退出”機(jī)制

高校周轉(zhuǎn)房必須“有進(jìn)有出”，以保證收回的周轉(zhuǎn)房能繼續(xù)提供給符合申請(qǐng)條件的新進(jìn)校人員，促進(jìn)房源的良性循環(huán)流動(dòng)，使有限的周轉(zhuǎn)房資源合理的利用。建立健全周轉(zhuǎn)房“準(zhǔn)入”和“退出”機(jī)制，明確準(zhǔn)入資格，確保周轉(zhuǎn)房申請(qǐng)、資格審核及選房配租等工作環(huán)節(jié)公平、公開(kāi)、透明；明確退房條件、程序，加重對(duì)違約行為的懲戒措施，確保周轉(zhuǎn)房能夠?qū)崿F(xiàn)按期退房，有效周轉(zhuǎn)。

32建立健全周轉(zhuǎn)房管理監(jiān)督機(jī)制

組建由學(xué)校紀(jì)檢部門、職能部門及教職工群體代表組成的周轉(zhuǎn)房管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)周轉(zhuǎn)房管理工作進(jìn)行監(jiān)督。一是加強(qiáng)對(duì)周轉(zhuǎn)房管理各工作環(huán)節(jié)的監(jiān)督，確保公平公正公開(kāi)，杜絕徇私舞弊等行為發(fā)生；二是加強(qiáng)對(duì)承租教職工違約行為的監(jiān)督。高校周轉(zhuǎn)房是學(xué)校提供給有住房困難的教職工短期租住的過(guò)渡性公有住房，當(dāng)承租教職工購(gòu)房后，應(yīng)主動(dòng)退出周轉(zhuǎn)房，以便讓更有需要的教職工租住。但目前許多教職工因利益驅(qū)動(dòng)拒絕退出周轉(zhuǎn)房，甚至把周轉(zhuǎn)房高價(jià)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借，賺取高額利潤(rùn)，嚴(yán)重破壞公平性，造成國(guó)有資產(chǎn)流失。加強(qiáng)對(duì)承租教職工違約行為的監(jiān)督，特別是轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借違約行為的監(jiān)督，有利于建立良好的管理秩序，促進(jìn)周轉(zhuǎn)房管理機(jī)制有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4多種途徑幫助教職工解決住房困難

高校教師這個(gè)群體具有其特殊性：既擔(dān)負(fù)著人才培養(yǎng)的任務(wù)，需要時(shí)間和精力的投入，若住所距離單位太遠(yuǎn)不利于工作的開(kāi)展，同時(shí)又是腦力勞動(dòng)者，需要相對(duì)安靜的居住環(huán)境，因此對(duì)于住房的位置有相對(duì)較高的要求。各高校在盤活周轉(zhuǎn)房存量的基礎(chǔ)上，也應(yīng)積極探索，通過(guò)多種途徑幫助教職工解決住房困難：一是爭(zhēng)取政策支持，新建公有住房，擴(kuò)大周轉(zhuǎn)房房源供給；二是劃撥專項(xiàng)資金，對(duì)現(xiàn)有陳舊住房進(jìn)行系統(tǒng)維修和改造，改善青年教工的居住環(huán)境；三是組織教職工團(tuán)購(gòu)商品房，幫助其解決住房問(wèn)題；四是向教職工提供無(wú)息貸款，幫助教職工購(gòu)買住房。

參考文獻(xiàn)：

劉建秋鄒議高校青年教師周轉(zhuǎn)房的現(xiàn)狀及對(duì)策[J].理論觀察，2013（11）