張明杰+黃海星

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，精裝修住宅將越來(lái)越多，但同時(shí)質(zhì)量問(wèn)題及業(yè)主的需求滿足度問(wèn)題將逐漸顯露出來(lái)。本文主要對(duì)我國(guó)精裝修房的一些特色和對(duì)于精裝修房的施工控制工作進(jìn)行探討，并就未來(lái)大規(guī)模的推廣精裝修房提供參考經(jīng)驗(yàn)。

【關(guān)鍵詞】精裝修房；施工質(zhì)量

十幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。全國(guó)各地的房產(chǎn)交易量逐年上升，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。購(gòu)房者在收房后，需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行二次裝修。后續(xù)零散裝修造成資源、人力等的浪費(fèi)，所以我國(guó)政府近幾年一直在大力提倡精裝修房。精裝修是工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的必然結(jié)果，住宅精裝修從某種意義上是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)實(shí)施步驟，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的整體推進(jìn)及開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的走向成熟，精裝修必然是未來(lái)商品住宅的發(fā)展方向和目標(biāo)。以人為本，細(xì)致入微的設(shè)計(jì)以及高質(zhì)量低成本的精裝修房會(huì)越來(lái)越被購(gòu)房者認(rèn)可，同時(shí)精裝修住宅的質(zhì)量問(wèn)題也將被重視起來(lái)。本文主要探討精裝修房的特點(diǎn)和施工質(zhì)量的控制。

1 精裝修房的優(yōu)點(diǎn)

1.1 精裝修房市市場(chǎng)的特定需求。精裝修房省時(shí)省力，精裝修住宅可以避免各家各戶單獨(dú)裝修所帶來(lái)的精力耗費(fèi)、財(cái)務(wù)浪費(fèi)、左鄰右舍裝修污染互相干擾影響等問(wèn)題。

1.2 由于絕大部分的購(gòu)房者沒(méi)有足夠的資金去一次性付清購(gòu)房款，所以大部分的購(gòu)房者選擇銀行的購(gòu)房按揭貸款。包含裝修款的精裝修同樣也可以向銀行申請(qǐng)貸款，這樣裝修款可以包含在購(gòu)房貸款里面，在一定程度上減輕購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

1.3 精裝修有利于環(huán)保。全球氣候變暖，環(huán)境惡化，創(chuàng)造一個(gè)節(jié)約型社會(huì)，一個(gè)環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展的社會(huì)，成為全人類都要面臨的問(wèn)題。住宅裝修一體化能解決許多資料浪費(fèi)的問(wèn)題。能減少建筑過(guò)程中的建筑垃圾和渣土。

1.4 精裝修房可以減少“過(guò)度裝修”的風(fēng)險(xiǎn)。一些購(gòu)房者沒(méi)有建筑力學(xué)的概念，在裝修的過(guò)程隨意破壞建筑原有的受力結(jié)構(gòu)。這不僅對(duì)自身的安全造成了隱患，還對(duì)其他的住戶的安全造成了威脅。有的住戶為了改變戶型，隨意在承重墻上開(kāi)鑿門(mén)洞，隨意改變住房的荷載，隨意改造防火、通風(fēng)設(shè)施等。因此精裝修房市可以避免很多的問(wèn)題，有利于環(huán)保和人們對(duì)健康的需求。同時(shí)這樣做也符合國(guó)家現(xiàn)在大力倡導(dǎo)的可持續(xù)發(fā)展路線。

1.5 精裝修房設(shè)計(jì)要人性化，每一戶型都要站在居住者的角度去設(shè)計(jì)，功能完備合理，硬裝風(fēng)格簡(jiǎn)約時(shí)尚，讓居住者可以再軟裝上發(fā)揮自己的風(fēng)格。本著“裝修標(biāo)準(zhǔn)化、裝飾個(gè)性化”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

1.6 從設(shè)計(jì)、選材到施工要體現(xiàn)環(huán)保、健康的要求，精裝修住宅要走工業(yè)和、裝配化、系統(tǒng)化、規(guī)?；牡缆?，強(qiáng)調(diào)人性化和可持續(xù)發(fā)展的道理。

2 目前精裝修房出現(xiàn)的問(wèn)題

目前我國(guó)商品房市場(chǎng)精裝修房所占的比例很低，約10%，這和歐美國(guó)家的80%實(shí)在沒(méi)有什么可比性。同時(shí)，由于我國(guó)的精裝修房的市場(chǎng)還不夠成熟，常常產(chǎn)生很多的問(wèn)題。最典型的就是一些裝修承包商使用的裝修材料有問(wèn)題。很多的報(bào)紙上報(bào)道的比如使用甲醛超標(biāo)的木地板，以及使用紙板做柜體和戶內(nèi)門(mén)的材料。同時(shí)一些精裝修房還存在各種質(zhì)量問(wèn)題，比如房屋地板不平、地磚內(nèi)有空鼓，踩在上面明顯的有空洞。同時(shí)，裝修承包商在一些細(xì)節(jié)上處理不到位。木工活做的不精細(xì)，油漆不光亮，摸上去有粗糙感，材質(zhì)交界面收在陽(yáng)角等問(wèn)題。有鑒于以上的各種問(wèn)題，我們需要對(duì)精裝修房的裝修施工過(guò)程中的嚴(yán)格質(zhì)量控制，努力的降低問(wèn)題的發(fā)生率，制造出合格的精裝房產(chǎn)品。

3 對(duì)于精裝修房質(zhì)量管理和控制的幾點(diǎn)建議

綜合以上的相關(guān)的問(wèn)題和實(shí)際情況，我們可以認(rèn)為：人們對(duì)于精裝修房最主要的投訴設(shè)計(jì)不滿足生活需求，材料質(zhì)量不過(guò)關(guān)及裝修質(zhì)量及細(xì)節(jié)不合格等三個(gè)方面。如何提高人們對(duì)于精裝修房的信心，提高人們的購(gòu)買欲和提高裝修房在市場(chǎng)中所占的市場(chǎng)份額，下面將就上述三個(gè)方面展開(kāi)說(shuō)明。

3.1 設(shè)計(jì)必須符合套型多樣性、使用方便性、考慮安全性和居住健康性的原則

根據(jù)房型面積的大小，設(shè)計(jì)時(shí)要注意組織不同的套型配置，滿足不同的居住著需求。平面布局要充分考慮使用的方便，盡可能提高居住者的舒適程度。套型設(shè)計(jì)合理，動(dòng)靜分區(qū)明確，滿足家庭文化需求。對(duì)于廚房、衛(wèi)生間、洗衣處、晾衣服等有功能考慮的區(qū)域要充分人性化考慮，滿足生活需求及健康需求。

3.2 材料、設(shè)備的管理控制必須到位，從前期采購(gòu)選擇、過(guò)程把控到后期質(zhì)量驗(yàn)收都要嚴(yán)格管理，明確驗(yàn)收規(guī)程

嚴(yán)格選擇裝修材料的提供商。首先，在供貨商的選擇上要認(rèn)真的考察，具體的方面就是要認(rèn)真參考對(duì)方是否有供貨的物資，以及對(duì)方的產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格是否合理。其次，就是要參考對(duì)方是否有良好的信譽(yù)和后續(xù)供貨的能力。最后，要考慮帶自身的實(shí)際需求，對(duì)方的產(chǎn)品是否滿足自身的需求。

控制材料采購(gòu)過(guò)程。在確定相應(yīng)的供貨商之后，裝修承包商需要對(duì)材料進(jìn)新采購(gòu)，在具體的采購(gòu)方面也需要嚴(yán)格的把關(guān)，具體的采購(gòu)要求是：有室內(nèi)裝修公司向業(yè)主提供裝修藍(lán)圖，在征得業(yè)主的同意之后，與供貨商簽訂供貨協(xié)議。明確購(gòu)買的產(chǎn)品的規(guī)格和型號(hào)；明確供貨商供應(yīng)的材料的性能指標(biāo)；以及材料在運(yùn)輸過(guò)程中的相關(guān)具體的要求。

嚴(yán)格的入場(chǎng)檢驗(yàn)。在裝修材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)需要做嚴(yán)格的檢驗(yàn)，除了一般性的保持外觀的完整、保證期種類和相關(guān)的技術(shù)尺寸符合要求外。產(chǎn)品的相關(guān)的一些證書(shū)也要齊全。沒(méi)有監(jiān)督人員簽字的裝修材料，不得使用，并迅速清理處施工現(xiàn)場(chǎng)。

3.3 重視樣板間的建設(shè)和作用，將樣板間體現(xiàn)出的問(wèn)題仔細(xì)梳理，讓設(shè)計(jì)配合深化到位

為了檢測(cè)裝修實(shí)際效果，體現(xiàn)施工工藝要求，需要裝修實(shí)體樣板間。一般而言，在進(jìn)行大規(guī)模的施工之前，針對(duì)每一種戶型、每一個(gè)設(shè)計(jì)裝修一套實(shí)體樣板間。樣板間的作用有很多。其最主要的是檢驗(yàn)裝飾效果。同時(shí)在具體施工過(guò)程中也可以參考裝修承包商的建設(shè)能力和質(zhì)量。為以后大規(guī)模的建設(shè)精裝修房提供合理的借鑒。在樣板間建設(shè)過(guò)程中要安排專人現(xiàn)場(chǎng)督促檢查，發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題需要讓設(shè)計(jì)人員配合落實(shí)設(shè)計(jì)方案，并經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、管理、施工等各相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收達(dá)標(biāo)后，方可進(jìn)行大面積施工。樣板間完成后應(yīng)做空氣質(zhì)量檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)分析改進(jìn)，以免發(fā)生大面積施工完成后發(fā)生空氣質(zhì)量不合格情況。

3.4 在具體的實(shí)施過(guò)程中嚴(yán)格控制施工質(zhì)量

大面積施工過(guò)程中，要全程跟蹤裝修施工過(guò)程，對(duì)關(guān)鍵工序?qū)嵭袊?yán)格質(zhì)量控制，進(jìn)場(chǎng)材料及時(shí)取樣送檢，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范要求的各項(xiàng)檢驗(yàn)。

重視隱蔽驗(yàn)收。各類管線（強(qiáng)、弱電管，給排水管道，空調(diào)系統(tǒng)等）、所有吊頂內(nèi)龍骨及基層、地板木龍骨、功能區(qū)防水施工等隱蔽部位是裝修施工質(zhì)量控制的關(guān)鍵，要嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽工程驗(yàn)收制度，督促檢查施工單位是否嚴(yán)格執(zhí)行工序交接驗(yàn)收制度，認(rèn)真實(shí)行自檢、互檢、專職檢查、交接檢，上道工序不合格，不準(zhǔn)進(jìn)入下道工序施工。

專項(xiàng)施工重點(diǎn)把控。根據(jù)國(guó)家規(guī)范要求及行業(yè)特性，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域及工程驗(yàn)收把控到位。對(duì)吊頂工程，確保吊頂工程飾面材料、吊桿、龍骨的材質(zhì)、品種、規(guī)格和安裝間距及連接方式復(fù)合規(guī)范要求，吊頂標(biāo)高、尺寸和造型符合設(shè)計(jì)要求。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的防水工程施工完成后，需檢測(cè)涂膜成型厚度，戶內(nèi)必須1.2mm以并進(jìn)行48小時(shí)閉水試驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)滲漏后才能進(jìn)行下道工序。墻面涂飾工程，涂料的品種、型號(hào)、顏色、圖案和性能必須符合設(shè)計(jì)要求，上墻前需要設(shè)計(jì)確認(rèn)樣板，施工要在5℃以上進(jìn)行，涂飾均勻、粘結(jié)牢固。細(xì)部工程應(yīng)檢查到位，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙符合位置、造型、尺寸，要求表面平整、線條順直、接縫嚴(yán)密、色澤一致。地板必須有出廠合格證，在鋪裝前必須對(duì)地板進(jìn)行選配，將紋理、顏色接近的地板集中到一個(gè)房間或部位，并對(duì)基層進(jìn)行防潮處理，根據(jù)有無(wú)地暖選擇合適的地膜。

3.5 完善的驗(yàn)收檢驗(yàn)程序

在大規(guī)模的批量化施工建設(shè)之后，房屋還不能直接的出售給客戶。需要對(duì)裝修完的房子進(jìn)行進(jìn)一步的檢測(cè)，確保房子的質(zhì)量。在精裝修工程均按設(shè)計(jì)圖紙和合同要求完成后，還需要層層的審核檢查，隱蔽工程驗(yàn)收、水電工程單獨(dú)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收（包括裝修公司、監(jiān)理公司、房地產(chǎn)公司三方驗(yàn)收）、質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收、公司委托物業(yè)公司細(xì)部檢查，以確保業(yè)主最終居住的是優(yōu)質(zhì)安全的住宅。

4 小結(jié)

目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)十分火爆。隨著人們生活節(jié)奏的加快和環(huán)保意識(shí)的提高，以往的毛坯房已經(jīng)不能滿足普通購(gòu)房者的需求。如何把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，迎合消費(fèi)者的需求成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新的機(jī)遇。精裝修房在解決資金和環(huán)保問(wèn)題上的優(yōu)勢(shì)非常明顯。是未來(lái)房地產(chǎn)也主要的方向。嚴(yán)格把握精裝修房在建設(shè)和裝修過(guò)程中的各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就能保證精裝修房的質(zhì)量，確保能贏得市場(chǎng)。畢竟，精裝修房是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展方向。提高質(zhì)量，才能贏得市場(chǎng)和消費(fèi)者的青睞。

[責(zé)任編輯：湯靜]