孔秀琳

摘 要：如何構(gòu)建河南省濮陽市住宅專項(xiàng)維修資金使用安全環(huán)境，必須要分析使用過程存在哪些安全隱患及防范方法。維修資金使用過程具有周期長、參與角色多、責(zé)任和義務(wù)主體更替頻繁等特點(diǎn)。文章根據(jù)使用過程的不同階段逐一進(jìn)行了分析，并提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：住宅專項(xiàng)維修資金 安全問題 濮陽市

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）08-187-03

一、針對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金安全問題的改進(jìn)思路

建立維修資金使用安全環(huán)境，必須要分析使用過程存在哪些安全隱患及防范方法。維修資金使用過程具有周期長、參與角色多、責(zé)任和義務(wù)主體更替頻繁等特點(diǎn)。我們根據(jù)使用過程的不同階段逐一分析。

1.使用項(xiàng)目申報(bào)階段。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及各地方性維修資金管理辦法規(guī)定，一般由業(yè)主申請(qǐng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議或使用方案，并由業(yè)主委員會(huì)審核同意后向主管部門申請(qǐng)或備案。其中有三點(diǎn)容易出現(xiàn)問題：

（1）申報(bào)工程項(xiàng)目是否在維修資金允許的范圍內(nèi)。

（2）因普通人缺乏工程造價(jià)專業(yè)知識(shí)，難以判斷維修工程造價(jià)是否合理，有沒有發(fā)生亂報(bào)、多報(bào)、錯(cuò)報(bào)的情況。

（3）在收集列支范圍的業(yè)主簽名過程中，是否存在偽造業(yè)主簽名、代替業(yè)主行使表決權(quán)利的情況？另外，業(yè)主具有知情權(quán)，維修方案是否公示？是否對(duì)業(yè)主存在隱瞞、欺騙、有意不公開不透明的情況。

對(duì)維修范圍，可以建設(shè)或強(qiáng)化維修項(xiàng)目分類管理，規(guī)范工程項(xiàng)目范圍對(duì)工程造價(jià)合理性，需要建立相應(yīng)的維修工程審價(jià)制度。對(duì)于保障業(yè)主的知情權(quán)和表決權(quán)，一方面要加強(qiáng)業(yè)主自我管理意識(shí)，另一方面建立維修資金審計(jì)制度和公示體系。

2.工程施工階段。由于業(yè)主或物業(yè)缺乏專業(yè)的施工管理能力，難以確保工程質(zhì)量。一般問題出在：

（1）施工方未經(jīng)過公平、公開挑選。

（2）施工合同的簽訂是否較好的維護(hù)業(yè)主利益。

（3）施工過程及用料得不到有效監(jiān)督和控制，工程質(zhì)量得不到保證。

對(duì)此可利用建設(shè)領(lǐng)域管理的經(jīng)驗(yàn)，建立相應(yīng)的維修工程招投標(biāo)制度和工程監(jiān)督制度。提出對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行優(yōu)選、對(duì)施工過程質(zhì)量進(jìn)行管控的法律指導(dǎo)。

3.資金使用劃撥工程。備案通過劃撥資金階段，資金的安全管理容易出現(xiàn)以下幾個(gè)方面問題：

（1）維修項(xiàng)目完工后管理部門的資金審核是否能嚴(yán)格把關(guān)？資金的撥付方式是否合理？

（2）使用劃撥資金如何在相關(guān)業(yè)主賬戶中進(jìn)行合理分?jǐn)偅?/p>

（3）專用管理銀行劃撥程序是否確保規(guī)范、安全？

上述問題表明，資金劃撥階段是保證資金安全的重要關(guān)口。資金劃撥時(shí)必須預(yù)想到劃撥出去之后，有可能出現(xiàn)資金被占用、挪用、錯(cuò)誤劃撥的風(fēng)險(xiǎn)。因此通過各種風(fēng)險(xiǎn)后果的分析，應(yīng)通過加強(qiáng)對(duì)資金劃撥要件完善及核實(shí)、正確進(jìn)行分?jǐn)偂?duì)支出手續(xù)和目標(biāo)賬戶的核對(duì)等手段，確保資金出口安全。

此外，行政主管部門在對(duì)資金使用監(jiān)督管理時(shí)，需要考慮監(jiān)督管理執(zhí)行效率。如果備案審查過程和資金撥付手續(xù)過于細(xì)致、繁瑣，會(huì)增加使用申報(bào)難度，降低使用效率。因此，一要規(guī)范流程、提高運(yùn)轉(zhuǎn)效率；二要積極引導(dǎo)業(yè)主參與管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極協(xié)助；三要充分利用技術(shù)手段，提高申報(bào)、審核、投票、公示等環(huán)節(jié)的執(zhí)行效率。最終各個(gè)層面的措施，均是為了建立有序、規(guī)范流程，在各個(gè)環(huán)節(jié)保障業(yè)主決策權(quán)和知情權(quán)。并對(duì)業(yè)主缺乏專業(yè)判斷能力的方面，通過加強(qiáng)制度設(shè)計(jì)、引入專業(yè)機(jī)構(gòu)等辦法，綜合構(gòu)建維修資金使用安全的環(huán)境。

二、優(yōu)化管理模式，創(chuàng)新住宅專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)督機(jī)制

要確保維修資金使用安全，首先要從管理模式及機(jī)制上想辦法、求實(shí)效。建立業(yè)主自我管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助管理、行政主管部門監(jiān)督管理和專戶銀行監(jiān)督資金風(fēng)險(xiǎn)的多方參與管理的維修資金使用“三管一控”新模式。

1.引導(dǎo)強(qiáng)化業(yè)主自我管理。根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律政策的規(guī)定，維修資金的所有權(quán)人是業(yè)主，因此業(yè)主享有法律范圍內(nèi)對(duì)資金的決策權(quán)。管理部門應(yīng)當(dāng)充分保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)及決策權(quán)。應(yīng)采取措施喚起業(yè)主的共同事務(wù)決策參與意識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主加強(qiáng)自我管理?？刹扇〉拇胧┌ㄍㄟ^各種途徑宣傳維修資金相關(guān)知識(shí)和政策，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)公司展開定期專項(xiàng)培訓(xùn)等，培養(yǎng)業(yè)主的參與意識(shí)，使業(yè)主了解自己的權(quán)益及如何保障合法權(quán)益。

（1）通過各種途徑加強(qiáng)對(duì)業(yè)主維修資金政策的普及。根據(jù)我們了解，目前很多業(yè)主對(duì)維修資金政策不甚了解，甚至對(duì)資金的性質(zhì)及如何使用一無所知，為保障其權(quán)益，必須加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的政策宣傳。

（2）開展對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專項(xiàng)培訓(xùn)工作。業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維修資金使用中扮演著舉足輕重的角色，但實(shí)踐中他們的作用往往得不到應(yīng)有的發(fā)揮，究其原因在于缺乏責(zé)任心、缺乏公共管理意識(shí)及專業(yè)知識(shí)等原因。因此對(duì)他們的管理行為極待加強(qiáng)。建議管理部門加強(qiáng)業(yè)主自治自律體系建設(shè)，通過深入研究、創(chuàng)新方式，推進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任心和服務(wù)意識(shí)建設(shè)。可以通過組織定期培訓(xùn)活動(dòng)，開展先進(jìn)業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)選，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員合法維權(quán)、依法履職。

2.規(guī)范服務(wù)企業(yè)協(xié)助管理。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和持續(xù)的活動(dòng)組織。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有積極參與維修資金管理的責(zé)任。因此，應(yīng)采取措施加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)管理工作，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助管理。如通過標(biāo)準(zhǔn)量化評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)維修資金相關(guān)活動(dòng)的誠信力度、支持力度和執(zhí)行結(jié)果，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信檔案、資質(zhì)審批等方面掛鉤（具體方式根據(jù)地方物業(yè)管理情況需單獨(dú)設(shè)計(jì)）。

可以出臺(tái)相關(guān)政策要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極誠信履職，如在選擇施工單額（比如10萬元以上）時(shí)，必須通過招投標(biāo)的方式確定施工企業(yè)。在維修資金申請(qǐng)使用工程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)對(duì)工程施工企業(yè)資質(zhì)、維修方案工程報(bào)價(jià)、業(yè)主簽名及分?jǐn)偯骷?xì)予以公示。在業(yè)務(wù)服務(wù)合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)工程施工、工程質(zhì)量負(fù)有監(jiān)督責(zé)任。不負(fù)責(zé)任的，對(duì)工程施工造成不良影響的，應(yīng)按照物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行處罰或要求賠償。

3.加強(qiáng)行政主管部門監(jiān)督管理。維修資金有資金數(shù)額大、管理項(xiàng)目多等特點(diǎn)，決定了維修資金管理的復(fù)雜性。對(duì)于維修資金的使用，管理部門應(yīng)規(guī)范操作行為，嚴(yán)格進(jìn)行程序監(jiān)督。把好“四關(guān)”：

第一，把好材料審核關(guān)，對(duì)使用維修資金的申請(qǐng)資料進(jìn)行嚴(yán)格的完備性、合法性、有效性審查。在特殊情況下，要對(duì)是否屬于維修資金使用范圍、資金使用方案的合理性以及業(yè)主簽名的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)。公示、分?jǐn)倳r(shí)，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理.

第二，把好現(xiàn)場勘查關(guān)，為確保資金的安全合理使用，管理部門必須進(jìn)行現(xiàn)場勘察。對(duì)使用維修資金達(dá)到一定資金（如5萬元以上）的工程，行政部門可以派出兩名以上專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場勘察和拍照，并估算工程量、工程造價(jià)等，防止套用、濫用維修資金的現(xiàn)象發(fā)生。

第三，把好工程驗(yàn)收關(guān)，行政管理部門要監(jiān)促業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和施工單位搞好工程驗(yàn)收，并簽署督促業(yè)務(wù)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和施工單位搞好工程驗(yàn)收，并簽署工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。沒有完善的工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，不撥出最后一筆工程款項(xiàng)。

第四，把好層級(jí)管理聯(lián)防關(guān)，完善市、區(qū)（縣）、街道三級(jí)維修資金管理機(jī)制，強(qiáng)化區(qū)域?qū)俚毓芾怼?duì)重大維修資金使用項(xiàng)目，可實(shí)行市、區(qū)（縣）、街道管理部門聯(lián)防監(jiān)控。

4.做好專戶管理銀行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。資金支出時(shí)，可能發(fā)生資金劃撥至非正常使用對(duì)象賬戶上的情況，即資金被挪用。因此專戶管理銀行應(yīng)仔細(xì)審查專用票據(jù)真?zhèn)?、是否具備支出條件，認(rèn)真核實(shí)維修工程費(fèi)用數(shù)額、施工企業(yè)專用賬戶等情況。核準(zhǔn)確認(rèn)后，方可劃撥資金。如發(fā)現(xiàn)專用票據(jù)不符、專用賬戶不對(duì)、支出手續(xù)不齊全的，應(yīng)立即停止辦理。并及時(shí)與行政主管部門取得聯(lián)系，切實(shí)查明原因。防止資金支付發(fā)生意外，把好資金出口安全。

三、完善濮陽市住宅專項(xiàng)維修資金合同范本，加強(qiáng)維修資金使用的監(jiān)管

當(dāng)前資金使用方面的政策較粗，對(duì)維修資金的使用范圍分?jǐn)偡绞揭约熬S修過程中的程序把控沒有操作性強(qiáng)的統(tǒng)一規(guī)定，對(duì)相關(guān)角色的約束力不足，也是造成過程漏洞的原因之一。因此需要細(xì)化相關(guān)政策，完善相關(guān)制度。

1.細(xì)化使用過程操作規(guī)范。對(duì)于維修資金的使用范圍，各地方的維修資金管理辦法都有明確規(guī)定，即用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造等。

但對(duì)于不得使用維修資金范圍的規(guī)定不盡相同?！蹲≌S修資金管理辦法》對(duì)不得從維修資金中列支的情況進(jìn)行了明確規(guī)定，通過分析，我們認(rèn)為該辦法的規(guī)定較為合理。而某些地方或者沒有將應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)的費(fèi)用排除在列支之外，或者沒有將應(yīng)由相關(guān)單位如供水、供電應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用排除在外，特殊情況除外。這種不統(tǒng)一的規(guī)定給資金使用的操作帶來混亂，且損害了業(yè)主的合法權(quán)益，容易造成資金的濫用。因此建議各地對(duì)維修資金的使用范圍進(jìn)行明確規(guī)定，包括例外情形等。

對(duì)于維修資金的分?jǐn)偡绞?，各地均有原則性的規(guī)定，即遵循“誰受益，誰分擔(dān)”原則。但是在實(shí)踐中出現(xiàn)了受益與分?jǐn)偛灰恢碌那樾?，?dǎo)致?lián)p害了分?jǐn)側(cè)说臋?quán)益。與此同時(shí)也出現(xiàn)了“受益”難以界定的問題，如一樓用戶不使用電梯，是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偩S修費(fèi)用？由此產(chǎn)生了對(duì)“誰受益，誰分擔(dān)”原則合法性及合理性的質(zhì)疑。維修資金的正確分?jǐn)偱c否直接關(guān)系業(yè)主的切身利益，因此建議管理部門對(duì)資金的分?jǐn)偡绞匠雠_(tái)實(shí)施細(xì)則予以規(guī)范。

2.制定并完善了濮陽市房屋住宅專項(xiàng)維修資金使用程序。

（1）申請(qǐng)單位（人）帶相應(yīng)證件。查詢維修資金、制定維修方案（施工方做預(yù)算、施工方由申請(qǐng)單位、人確定）、電腦輸入、相關(guān)業(yè)主簽字

（2）業(yè)主簽字完成后，要經(jīng)過以下程序：一是勘察現(xiàn)場；二是公示（預(yù)算公示7天、相關(guān)單位、業(yè)主自行公示）；三是物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)或相關(guān)業(yè)主簽字、蓋章；四是組織施工。

（3）工程竣工。一是驗(yàn)收：相關(guān)單位、業(yè)主組織驗(yàn)收簽字蓋章；二是申請(qǐng)單位（人、施工方）做決算；三是勘察現(xiàn)場；四是決算公示7天；五是通知申請(qǐng)單位（人）開發(fā)票；六是整理相關(guān)手續(xù)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)科。

維修資金使用程序是根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)文件第三章）、《河南省住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》【豫建（2012）76】文件第二十條、第二十一條規(guī)定進(jìn)行辦理。

3.引入第三方參與監(jiān)督制度。管理部門對(duì)資金的安全使用負(fù)有監(jiān)管責(zé)任，但一般來說管理部門缺乏相關(guān)專業(yè)人員，也不具備審計(jì)、監(jiān)理的職能和資質(zhì)，為確保資金使用過程的合理、合法，我們建議引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與維修資金的使用過程，建立工程的招投標(biāo)管理制度、工程審價(jià)制度以及維修資金財(cái)務(wù)核算審計(jì)制度等。

四、規(guī)范操作流程，打造住宅專項(xiàng)維修資金使用安全鏈條

在維修資金使用過程中，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按程序操作的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，容易造成使用混亂或漏洞。因此，如何規(guī)范維修資金操作流程，打造安全鏈條，顯得尤為重要。

1.管好源頭，加強(qiáng)審查備案。維修工程使用方案審查是管好維修資金使用的第一環(huán)節(jié)，主管部門必須從源頭抓起。

2.理清責(zé)任，規(guī)范辦理流程。申請(qǐng)使用、備案審查、組織施工、工程驗(yàn)收、申請(qǐng)列支、資金劃撥是維修資金使用的基本操作流程，這些流程環(huán)環(huán)相扣，稍有不慎，維修資金使用安全鏈條就可能出現(xiàn)裂痕，甚至斷裂。因此，要嚴(yán)格劃清管理部門、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專戶管理銀行的責(zé)任，明確分工，嚴(yán)格規(guī)范操作流程，并對(duì)違反操作規(guī)定使用維修資金的行為予以嚴(yán)厲處罰，打造結(jié)構(gòu)緊密、防控到位的維修資金使用安全鏈條。

3.管住出口，把好最后一道關(guān)。資金劃撥是最后一道程序，行政管理部門應(yīng)認(rèn)真核實(shí)維修工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程質(zhì)量監(jiān)理報(bào)告、資金預(yù)決算審核報(bào)告、維修工程發(fā)票和相關(guān)公示相片資料等。專戶銀行要對(duì)撥付款項(xiàng)資料進(jìn)行仔細(xì)核查。確認(rèn)無誤后，才可開具維修工程費(fèi)用專項(xiàng)票據(jù)進(jìn)行撥款。

五、加大智力支撐，提升住宅維修資金使用環(huán)節(jié)安全

維修資金的規(guī)范管理離不開信息化系統(tǒng)建設(shè)。系統(tǒng)建好了，資金管理的工作往往能事半功倍。因此建議加大資金和技術(shù)投入，建立和完善一套可與互聯(lián)網(wǎng)相互訪問的維修資金信息化管理系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)短信通知服務(wù)、電子對(duì)賬單傳送、業(yè)主網(wǎng)上投票、維修服務(wù)對(duì)象數(shù)據(jù)庫、資金使用統(tǒng)計(jì)分析等功能，為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專戶管理銀行和行政主管部門搭建高效的信息平臺(tái)。減少信息不對(duì)稱。確保業(yè)主的知情權(quán)，構(gòu)建技術(shù)防范維修資金使用風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管體系。

1.提供多種告知服務(wù)，提升業(yè)主監(jiān)督能力。使用過程應(yīng)充分保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)及監(jiān)督權(quán)。可以利用信息平臺(tái)將維修資金使用項(xiàng)目的工程造價(jià)、涉及戶數(shù)、分?jǐn)偡桨?、小區(qū)公示、業(yè)主表決、賬戶余額及增值收益等信息。通過發(fā)送手機(jī)短信、電子郵件和開通有線電視陽光政務(wù)等技術(shù)手段，及時(shí)告知每位業(yè)主，方便業(yè)主隨時(shí)掌握情況。提升業(yè)主主動(dòng)參與和監(jiān)督的能力。

（1）方便業(yè)主查詢。業(yè)主可通過信息平臺(tái)及時(shí)查詢責(zé)任主體、維修方案、資金使用、工程施工等信息。

（2）提供便民服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過信息平臺(tái)對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的當(dāng)前狀態(tài)、維修記錄、資金使用進(jìn)行登記和管理，便于業(yè)主隨時(shí)查詢。

（3）及時(shí)告知業(yè)主。行政管理部門可利用信息平臺(tái)將維修資金使用項(xiàng)目的工程造價(jià)、涉及戶數(shù)、分?jǐn)偡桨?、小區(qū)公示、業(yè)主表決、賬戶余額及增值收益等信息，通過發(fā)送手機(jī)短信、電子郵件等形式，及時(shí)告知每位業(yè)主。也可發(fā)布“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類”、“維修工程計(jì)價(jià)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)”、“維修工程造價(jià)指數(shù)”等內(nèi)容，便于業(yè)主掌握維修工程的使用范圍和計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）設(shè)置反饋渠道。通過信息平臺(tái)及時(shí)發(fā)布使用申請(qǐng)、投票表決、維修結(jié)果等公示信息，業(yè)主如有異議，可以直接進(jìn)行咨詢、建議、投訴和舉報(bào)

2.建立住宅維修資金使用數(shù)據(jù)庫，提高審查質(zhì)量和效率。為加強(qiáng)對(duì)維修資金使用數(shù)據(jù)的分析和管理，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平，建議建立設(shè)施設(shè)備信息庫及維修對(duì)象數(shù)據(jù)庫。

（1）將每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域建立設(shè)施設(shè)備信息庫，記錄各類設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修信息，制定檢修、維護(hù)計(jì)劃和重要設(shè)施設(shè)備的維修預(yù)警機(jī)制，提高維修資金的合理利用效率。

（2）將使用維修資金維修的物業(yè)進(jìn)行分類羅列，對(duì)已備案的維修項(xiàng)目的基本要素進(jìn)行歸類整理，建立維修對(duì)象數(shù)據(jù)庫，供管理人員參考其有關(guān)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷，提高備案審查的質(zhì)量和效率。

（3）加強(qiáng)信息數(shù)據(jù)采集和分析，為安全提供數(shù)據(jù)支持。通過加強(qiáng)信息數(shù)據(jù)的采集，并在數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行量化分析，通過信息化技術(shù)為資金使用安全提供科學(xué)依據(jù)，藉此強(qiáng)化管理。

（4）加強(qiáng)資金使用數(shù)字影像檔案管理。將資金使用方案、工程審價(jià)、工程監(jiān)理等數(shù)據(jù)存檔備案，對(duì)維修工程造價(jià)、合同、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及業(yè)主簽字等重要材料通過數(shù)字影像檔案技術(shù)，轉(zhuǎn)換為可長期保存的數(shù)據(jù)資料，便于查閱、核實(shí)和審計(jì)工作。

（5）加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)信用檔案管理。對(duì)中介機(jī)構(gòu)在維修工程實(shí)施過程中的各種違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督，記錄信用檔案，并與資質(zhì)評(píng)定、信用等級(jí)、工程選聘掛鉤。

3.加強(qiáng)信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。精確統(tǒng)計(jì)住宅維修資金使用量、維修工程類型、維修對(duì)象使用頻率等基本信息數(shù)據(jù)，提供科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行類比，摸索維修資金使用的內(nèi)在規(guī)律，預(yù)測維修對(duì)象的使用周期，初步判斷資金使用的趨勢走向，為維修資金的安全使用提供有力支撐。

4.保障住宅維修資金使用簡便規(guī)范。當(dāng)發(fā)生屋頂、墻體嚴(yán)重滲漏、電梯故障、消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙等危及房屋安全或嚴(yán)重影響業(yè)主正常使用的緊急情形時(shí)，維修工程的資金使用按照緊急使用程序辦理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)只須提出書面緊急使用方案，經(jīng)主管部門核實(shí)后，便可先使用后備案、邊公示邊施工。待維修工程竣工后，再組織嚴(yán)格的評(píng)估驗(yàn)收工作，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。緊急使用程序簡化了資金使用操作流程，保障了緊急維修工程及時(shí)維修，維護(hù)了業(yè)主的切身利益。

5.保障住宅維修資金使用監(jiān)管力度。我們要重點(diǎn)抓好“四項(xiàng)審查”。一是審查維修工程是否屬于使用范圍。對(duì)每項(xiàng)維修工程都指派工作人員到現(xiàn)場勘察，仔細(xì)查明工程屬性、維修原因、列支對(duì)象等要素，發(fā)現(xiàn)超出使用范圍的，及時(shí)予以糾正。二是審查使用方案是否嚴(yán)格按要求進(jìn)行公示。使用方案必須包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、分?jǐn)偨痤~等。三是審查工程造價(jià)是否合理。當(dāng)工程造價(jià)超過10萬元上，則建議采取招投標(biāo)的方式選擇施工企業(yè)。四是審查維修工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是否符合要求。認(rèn)真核實(shí)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工企業(yè)是否已經(jīng)認(rèn)可工程質(zhì)量，并簽署了工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。對(duì)工程規(guī)模較大或工程質(zhì)量要求較高的項(xiàng)目，積極建議聘請(qǐng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)，確保工程質(zhì)量。

6.保障住宅維修資金使用安全。濮陽市實(shí)行了住宅維修資金專戶銀行管理，資金支出時(shí)，必須經(jīng)管理部門審核后才開具專用票據(jù)，再由專戶管理銀行核準(zhǔn)確認(rèn)后將維修費(fèi)用直接劃轉(zhuǎn)至施工企業(yè)。

六、結(jié)束語

維修資金和其他資金如社?；?、公積金等在性質(zhì)方面有相通之處，即都屬于個(gè)人所有資金。所有權(quán)的歸屬?zèng)Q定了對(duì)資金的責(zé)任及處置權(quán)。因此維修資金的管理是備受各界關(guān)注的敏感話題。對(duì)于管理部門來說，資金管理關(guān)系到業(yè)主的切身利益和公信力，責(zé)任重大。維修資金使用管理更具有其復(fù)雜性，其復(fù)雜性源于資金的所有權(quán)人、管理部門、使用申請(qǐng)人、維修工程實(shí)施方、第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)等各方面利益主張、責(zé)權(quán)和義務(wù)的不同。對(duì)此，我們要把握住維修資金制度設(shè)計(jì)的初衷，在此基礎(chǔ)上平衡各方關(guān)系、梳理各方責(zé)任義務(wù)。通過管理模式創(chuàng)新、政策制度完善、操作流程規(guī)范，借鑒國內(nèi)其他城市較好的管理實(shí)踐和引入較新的技術(shù)手段，促使管理行為規(guī)范運(yùn)作，保障業(yè)主的知情權(quán)、決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)，提高資金使用效率，從而維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

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（作者單位：河南省濮陽市房地產(chǎn)交易所 河南濮陽 457000）

（責(zé)編：若佳）