曾慧娟

“來晚了，來晚了”，鄰座的談判區(qū)，一位女士不停地念叨著，眼睛盯著手里的樓盤戶型圖，北京風景目前房價在3.4萬元/平米，這比4月份高出將近2000元/平米，這意味著，一套100平米的三居室，短短兩個月時間不到，總價就要高出20萬元。

“區(qū)域房價還會漲，已經沒什么房子了，地價都3萬多一平米了。”一手房銷售人員、二手房中介給出的理由，讓買房人人心惶惶，要知道，這可是六環(huán)外了。

新房價格都在漲

夏日的北京，悶熱難耐，一如南邵地鐵附近，躁動的房價。

從地鐵南邵站A口出，目及所至，沒有了北京市區(qū)熱鬧的車水馬龍，取而代之的是塔吊林立，抑或用各種顏色、材質圍城的擋板，更遠一點，可以看到擋板里雜草叢生的空地。

蓋起的樓房中，可以看到正在施工的尚城匯，從南邵地鐵走路約5分鐘可到達小區(qū)門口，該項目的住宅產品曾一度熱銷，現在已經售罄。目前主打商住中國鐵建尚城匯，2016年5月21日B棟首次開盤，共150套，戶型面積50平米到60平米開間，單價24000元/平米，當天售罄。“預計6月還會推出新房源，報價預計26000元/平米”，項目銷售表示。

在小區(qū)的東邊有2塊去年11月被龍湖平安興昌聯(lián)合體和泰禾競拍成功的地塊，未來也是要建造成住宅區(qū)的。尚城匯的正北方，與項目一路之隔還有一塊地，據尚城匯的銷售說，那里規(guī)劃的是五星級酒店，只是現在還沒有正式開工。

路勁·世界城也是50年產權公寓，其算是南邵開發(fā)比較早的小區(qū)。住宅部分早在2014年就賣完了。但記者現場走訪時，售樓處并沒有售樓員，只有一個工作人員在打著瞌睡，詢問后得知目前無房可賣，售樓員都去另外一個項目了。

后來致電售樓處得知，項目預計6月下旬開始排號，今年8月下旬推出三期公寓，共1棟樓17層，約300套。戶型面積50-80平開間，挑高4.2米，物業(yè)費未定，三期公寓的價格未定。

南邵唯一在售的普通商品房項目是北京風景。據媒體報道，在5月5日招商地王出現前均價還在30000元/平米，地王產生后北京風景一度封盤思考對策。5月中旬重新上市銷售后均價已達34000元/平米，三居室330萬元起，售樓員說有200多套在售。

5月26日，記者實地走訪時，銷售員告知，均價34000元/平米，項目全部是現房，66號院2號、5號、12號、11號等幾棟樓和68號院在售，樓棟均為8-10層板樓，1梯2戶。物業(yè)費2.59元/平米/月，毛坯。

宜山居項目目前僅剩兩套房在售，一套138平米三居，總價360萬元，一套310平米獨棟，總價900多萬元。

除此之外，南邵區(qū)域已經售罄的其他樓盤項目包括別墅長灘壹號、花園洋房金科廊橋水岸、兩限房北郡佳源、數個回遷房小區(qū)和高端養(yǎng)老公寓泰康之家。

據亞豪機構統(tǒng)計顯示，目前昌平區(qū)約有40個項目在售，2016年1-4月，昌平區(qū)共成交商品住宅1732套，與去年同期相比減少了13%；商品住宅的成交均價為25511元/平方米，同比去年同期上漲了6%。

供應緊缺

按照慣例，“地王”出現后，周邊的二手房業(yè)主往往會進行提價。本刊記者詢問南邵的中介機構獲知，截至走訪之時，二手房尚未出現明顯漲價，但業(yè)主的態(tài)度轉變?yōu)椤跋炔恢背鍪帧薄?/p>

昌平南環(huán)大橋附近的中介置業(yè)顧問姜先生告訴記者，目前南邵地鐵周邊二手房成交價在2萬-2.5萬元，不過，由于許多二手房未滿2年或5年，需要繳納的稅費比較多?！翱梢钥紤]昌平老城區(qū)的新房和二手房。”

對于南邵地鐵附近有房可賣的項目來說，漲價的勇氣還來自于整個昌平區(qū)普通住宅的供不應求。

亞豪機構數據顯示，今年前4個月，昌平僅供應了21套商品住宅，供應“空窗”，成交量自然難以提升。

同時，通過觀察不難發(fā)現，昌平符合剛需、剛改客群需求的普通住宅產品并不多。機構數據也顯示，昌平40個在售項目中只有14個項目是普通住宅，而這14個項目分布在沙河、北七家、天通苑、昌平老城區(qū)和昌平新城，每個板塊只有2-3個可售項目，購房者的選擇面過小，因此難以達成成交。

隨著中關村科技園昌平園東區(qū)的開發(fā)，南邵區(qū)域的未來發(fā)展將獲得實體產業(yè)的支撐?！鄙谐菂R項目的銷售人員表示，“再加上連接北五環(huán)林萃橋的南豐路、地鐵昌平線二期等基礎設施的開通、通車，南邵未來發(fā)展看好，目前房產投資價值較高?！?p>

漲價前夜

“南邵房價未來一定會漲”的底氣，還來自于區(qū)域內拍出的地王。

5月5日下午，南邵鎮(zhèn)兩宗地塊出讓，經過近3個小時的角逐，純商品房部分拍出了3.38萬元/平方米、3.52萬元/平方米的單價，均刷新區(qū)域新高，并全部“面粉貴過面包”。

昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-57地塊為住宅混合公建用地，土地面積約為8.9萬平方米，建筑控制規(guī)模約17.9萬平方米。該宗地塊掛牌起始價為21.3億元，地塊要求配建面積不少于3.75萬平方米的公租房。公租房回購價格5000元/平方米。昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-70地塊也屬于住宅混合公建用地，土地面積約8.4萬平方米，建筑控制規(guī)模約16.7萬平方米。其掛牌出讓起始價為20億元，地塊要求配建建筑面積不少于3.52萬平方米的公租房，公租房回購價格為5000元/平方米。

據北京市國土局資料顯示，這兩個地塊均由北京招商局銘嘉房地產開發(fā)有限公司競得，總價超60億元。

這兩宗地塊之所以受市場關注，還與不久前重現的“70/90”政策密不可分。根據這一政策要求，這兩塊地“除建設保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”。

按最終結果來看，南邵鎮(zhèn)57地塊的純商品住宅用地總計約為6.76萬平方米，公租房面積約為5.75萬平方米，這意味著這宗地塊將有超過4.7萬平方米的商品住宅其套型面積在90平方米以下。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，北京發(fā)展的不斷擴容，臨近地鐵的項目，就相當于為未來的銷售加上了一重保險。特別是在當前北京供地不足、樓市銷售向好的現狀之下，大型房企經過去年一年的去化，面臨著庫存不足的狀況，迫切需要拿地補充土地儲備，因此北京地價屢創(chuàng)新高。本次2宗地鐵周邊的住宅地塊因此得以高價拍出。

另外一個背景是，在該兩宗地王拍出之前，北京已有68天沒有經營性土地供應。過去兩年，北京的商品住宅用地供應計劃完成率均不到64%。

解套有難度

南邵地王在給北京房地產市場帶來不小的刺激。開發(fā)商驚呼“天價”的同時，也暗自慶幸，區(qū)域內的其它項目將迎來“解套”良機。

以昌平南邵為例，目前在售洋房類產品的最高售價在3萬元左右，明顯低于兩宗“地王”的成本價。記者走訪中，“南邵房價奔向7萬元/平米”也成為銷售員的口頭禪。但在中原地產首席分析師張大偉看來，兩地塊存在解套的尷尬。

按照這兩宗土地的成本計算，未來房價成本將超過6萬元/平方米。從歷史上看，北京此前的多數“地王”項目都隨著時間的流逝而實現“解套”。但就這兩個項目而言，難題似乎并不容易解決。

如上所述，土地單價超過3萬元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超過90平方米”的戶型，顯然是剛需和改善型住房的需要。該昌平區(qū)地塊將面臨極為尷尬的局面。

張大偉測算，按照要求，昌平的兩宗地塊將合計建設89327平方米的小戶型房源，按照戶均面積80平方米計算，可以供應1100套小戶型產品。但按照上述測算的價格，這部分小戶型未來售價預期都將在600萬元以上。顯然超出了剛需的能力范圍。

北京某房地產開發(fā)企業(yè)相關負責人向記者指出，此前房企應對“70/90政策”的手段可能重出江湖。

具體而言，開發(fā)商可能將相鄰的房屋“打包出售”，或采取“買一贈一”、“買一贈二”的方式。購房者可自行或委托開發(fā)商打通隔離墻，并將其改造成為大戶型房間。

此外，開發(fā)商還可能將這類項目切割成單套面積30平方米甚至更小的“超小戶型”，從而降低總價，以期“薄利多銷”。