白璐

摘 要：我國《合同法》在房屋租賃合同的解除上，賦予了當事人特定情況下的任意解除權，本文擬從房屋租賃合同任意解除權的含義性質、適用、行使的法律效力等方面進行淺析，以期待有益于司法實踐。

關鍵詞：房屋租賃合同；任意解除權；法律后果

隨著經(jīng)濟和市場的不斷發(fā)展，租賃物的交易行為也越加頻繁的發(fā)生，有關房屋租賃的糾紛也越來越多，糾紛中涉及的常見問題是房屋租賃合同的任意解除問題。對于租賃合同的任意解除，我國法律沒有比較完善的規(guī)定，對于其行使的條件未做出十分明確的界定，因此，在實際操作中也經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)行法律法規(guī)不能處理妥當?shù)膯栴}，筆者擬從房屋租賃合同任意解除權的含義性質、適用、行使的法律效力等方面進行淺析，以期待有益于司法實踐。

一、任意解除權的概述

任意解除權的含義：

合同解除是指在合同有效成立后，因一方或雙方當事人的意思表示，使合同關系終了，未履行的部分不必繼續(xù)履行，已履行的部分依具體情形進行清算的制度，它是合同特有的終止原因。有法定解除和約定解除。

我國《合同法》“租賃合同”一章規(guī)定了租賃合同解除的若干情形，既有任意解除權，也有非任意解除權。二者在解除權的行使方式、異議、法律后果上具有一定的共性。非任意解除權是與任意解除權相對應的一個概念，它要求在具備法律規(guī)定或當事人約定條件的情形下才可解除合同。在房屋租賃合同中，二者存在如下區(qū)別：一是行使的條件不同。非任意解除權的行使需要具備法律規(guī)定或當事人約定的條件，而任意解除權的行使無需任何條件。二是行使的主體不同。對于房屋租賃合同的非任意解除權，僅非違約方可得行使，若是因為不可抗力導致合同無法繼續(xù)履行的，合同雙方均可行使非任意解除權。而房屋租賃合同的雙方當事人均可以行使任意解除權。三是行使的規(guī)則不同。租賃合同中的非任意解除權可以依照解除權的一般規(guī)則處理。而任意解除權則不同，《合同法》規(guī)定出租人任意解除租賃合同需要提前一定期限通知承租人，但在非任意解除場合并無此要求。

二、房屋租賃合同中任意解除權的適用

1.現(xiàn)行法律中關于房屋租賃合同任意解除權適用的規(guī)定

根據(jù)《合同法》第232條的規(guī)定，房屋租賃合同任意解除權存在于不定期租賃當中，而《合同法》“租賃合同”一章又規(guī)定了若干形成不定期租賃合同的情形。因此，房屋租賃合同的任意解除權在以下幾種情形中適用：一是租賃期限在六個月以上未采用書面形式的（第215條）；二是當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，在依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的（第232條）；三是租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物且出租人沒有提出異議的（第236條）。

2.理論界關于房屋租賃合同任意解除權適用的補充

我國《合同法》并未對當事人是否可以約定任意解除權作出明確規(guī)定，理論界對此問題亦關注不多。究其原因，可能是司法實踐中較少發(fā)生房屋租賃合同雙方約定任意解除權的情形。但就理論角度而言，仍有探討的必要筆者認為，房屋租賃合同中不得約定任意解除權，理由如下：首先，約定任意解除權不屬于《合同法》第93條第2款規(guī)定的情形。第93條第2款規(guī)定的是合同當事人可以約定合同解除的條件，只有在約定條件成就時方產(chǎn)生解除權，而任意解除權的產(chǎn)生并不需要約定條件，因此不能適用該條。其次，合同嚴守是當事人雙方應盡的一項基本義務，雙方既簽訂固定期限的租賃合同，就理應接受合同的約束，承擔合同履行過程中的風險。再次，從防止權利濫用的角度而言，否定約定任意解除權條款的效力具有重大意義。若規(guī)定此種約定有效，將嚴重損害承租人的利益，擾亂房屋租賃市場的良好秩序。同樣，房屋租賃合同的任意解除權不得通過約定放棄。

三、任意解除權適用的法律后果

1.房屋租賃合同的任意解除不具有溯及力

對于合同解除是否具有溯及力，我國民法并未做出明確規(guī)定，應筆者認為，區(qū)分合同種類，認為繼續(xù)性合同的解除原則上無溯及力，非繼續(xù)性合同的解除原則上有溯及力。首先，我國《合同法》并未對合同解除與合同終止做出嚴格區(qū)分，在《合同法》第91條的規(guī)定中，合同解除是合同終止的下位概念，它作為合同終止的法定情形之一。而在《合同法》的其他地方，合同解除又等同于合同終止，如租賃合同中不定期租賃合同的解除?！逗贤ā吩诤贤獬欠裼兴菁傲Φ囊?guī)定上并不明確，導致適用上的不確定。其次，認為合同解除有溯及力或無溯及力的觀點，雖然也指出了在法律規(guī)定或當事人約定的情況下可以存在例外，但忽略了繼續(xù)性合同的特殊性，因為在繼續(xù)性合同中，已經(jīng)由受領方享有的標的物效益是難以返還的，“有溯及力除了增加不必要的迂回曲折，對當事人沒有任何好處，因此不如規(guī)定這些合同的解除無溯及力，除非當事人有相反的約定”。再次，以合同屬于繼續(xù)性合同還是一時性合同來劃分合同有無溯及力，能夠使法律適用明晰，避免法官過大的自由裁量權導致合同雙方利益失衡。因此，在房屋租賃合同任意解除的場合，由于租賃合同屬于繼續(xù)性合同的一種，其解除應不具有溯及力。

2.返還租賃房屋、預收租金

在房屋租賃合同任意解除之后，承租人應返還占有的房屋。所謂返還，是指搬出自己的物品，將房屋騰出。我國《合同法》第235條也規(guī)定，在租賃期間屆滿后，承租人應當返還租賃物。若承租人在租賃合同解除之后未及時返還租屋，需要向出租人支付房屋的占有使用費。對于使用費如何計算，最高人民法院在城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋中，規(guī)定可參照合同約定的租金標準計算。

在房屋租賃關系中，存在承租人向出租人預付一定租期的租金的情況。由于該部分租金所對應的租期并未實際進行，在合同解除之后，出租人應當向承租人返還該部分預收租金，并自受領時起支付預收租金的利息。

參考文獻：

[1]王暾：《中國合同解除制度研究》，華東政法大學碩士學位論文，2003年

[2]馬春元：《任意解除權的規(guī)制問題探討——兼論合同解除制度的重構》，載《鄭州大學學報》（哲學社會科學版），2009年第6期

[3]李欣：《租賃合同的任意解除權探析》，載《韓山師范學院學報》，2015年8月，第36卷第4期

（作者單位：西北政法大學）