楊麗華

摘 要：隨著福利性分房制度的取消，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，成為我國國民經(jīng)濟(jì)不可取代的支柱。本文采用實(shí)證研究方法，從中國統(tǒng)計(jì)年鑒獲取數(shù)據(jù)支持，搜集了1994年——2013年的房地產(chǎn)價格變量及本文所提出的四個自變量數(shù)據(jù)，分析得出，房地產(chǎn)銷售平均價格與居民消費(fèi)價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷售面積呈顯著的正相關(guān)關(guān)系，與房屋竣工面積存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；影響因素

一、前言

自1998年取消住房分配制度起，我國住房“商品化”，房地產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展，房價呈現(xiàn)增長趨勢。2003年之后，我國一線城市房價飛速上漲，由此，二三線城市也開始急速增加，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱，大部分人買不起房，由此引發(fā)了大量的經(jīng)濟(jì)問題和社會穩(wěn)定等問題。在第三屆中國房地產(chǎn)價值高峰論壇會上，企業(yè)家、專家們就房地產(chǎn)當(dāng)下存在的很多問題展開了討論，有人提出我國目前保障性住房比重小，高檔房比重偏大，正因?yàn)檫@樣一種不平衡的比例趨勢，導(dǎo)致我國的房價水平被整體拉高。根據(jù)文獻(xiàn)分析，大部分采用定性分析，僅僅說明了某一因素對于房地產(chǎn)價格的影響，但從定量來看，產(chǎn)生多大的影響則未說明；或者研究的年限相對滯后，不能很好地解釋近兩年的狀況，本文搜集了1994年—2013年的房地產(chǎn)價格變量及本文所提出的四個自變量各20個數(shù)據(jù)集，運(yùn)用多種統(tǒng)計(jì)分析方法，通過建立回歸模型，分析我國房地產(chǎn)價格的影響因素。

二、房地產(chǎn)價格影響因素研究綜述

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的研究近幾年日益為學(xué)術(shù)界重視，尤其是房地產(chǎn)價格影響因素的研究。與國內(nèi)相比，國外房地產(chǎn)市場發(fā)展較早、較快，尤其是西方發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場十分成熟，故關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的研究，國外已形成較多的專著研究，從國外學(xué)者觀點(diǎn)來看，由于其實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)，因此在研究房地產(chǎn)價格時在注重政府控制的同時，更加強(qiáng)調(diào)市場機(jī)制的作用。Abraham等（1992）對美國30個城市的實(shí)證分析表明房地產(chǎn)價格的上漲與就業(yè)率、收入、以及建設(shè)成本有直接關(guān)系；Kolari（2002）則從CPI和房地產(chǎn)價格關(guān)系角度出發(fā)，運(yùn)用ADL模型實(shí)證分析，得出房地產(chǎn)價格也受一定商品及相關(guān)產(chǎn)品服務(wù)的影響。Gerlach和Peng（2005）對香港的房地產(chǎn)價格、GDP以及銀行貸款等進(jìn)行分析，認(rèn)為銀行的貸款不影響房地產(chǎn)價格；Elbourne（2008）經(jīng)過實(shí)證分析貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響，利用脈沖響應(yīng)函數(shù)得出貨幣供給變動對房地產(chǎn)價格變動具有正響應(yīng)性。

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，但近兩年卻是突飛猛進(jìn)，尤其是我國房價的持續(xù)不斷上漲，引起了國內(nèi)學(xué)者的重視，并對房地產(chǎn)價格的影響因素進(jìn)行了大量的研究，大量的專著、論文也都集中在這個問題上。宋勃和高波（2007）認(rèn)為國外資金長期的涌入是我國住房價格上漲的一個重要因素；肖萬福（2014）在《房地產(chǎn)調(diào)控政策下我國房地產(chǎn)價格影響因素的實(shí)證分析》一文中，通過2003年第一季度到2013年第二季度的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，研究了房地產(chǎn)調(diào)控政策對我國終端房地產(chǎn)價格的影響，通過實(shí)證分析，他認(rèn)為，在房地產(chǎn)價格波動的諸多因素中，來自經(jīng)濟(jì)基本面的解釋力相對較小，相比起來政府相繼出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策反而成為了一個十分重要的影響因素；謝建豪（2007）基于城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的分析，研究得出當(dāng)人口數(shù)量增長速度大于城市住房供給速度時，供需便會嚴(yán)重不平衡，房價上升；郝丹璐（2014）通過因子分析等統(tǒng)計(jì)學(xué)方法得出，影響房地產(chǎn)價格變量大致可分為兩類，一類是反應(yīng)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場狀況的變量，另外一類是反應(yīng)預(yù)期房地產(chǎn)市場狀況的變量，第一類中GDP、住宅投資、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費(fèi)用、人均可支配收入、房屋竣工價值等排名靠前；丁鳳通過實(shí)證研究指出：第一，房地產(chǎn)價格最主要的影響因素是經(jīng)濟(jì)基本面；第二，住房需求是房價上漲的主要推手；第三，銀行信貸的支持是房價上漲的“催化劑”；第四，高地價的推高房價的“幕后黑手”。

張祎敏（2012）指出：房地產(chǎn)價格的主要影響因素包括人口數(shù)量、居民儲蓄存款余額、商品房可供銷售面積、房地產(chǎn)投資額、國內(nèi)信貸規(guī)模，其中最明顯的是人口數(shù)量與居民儲蓄存款余額。余靜靜（2014）通過房地產(chǎn)價格影響因素重要性的分析，認(rèn)為：第一，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，土地購置費(fèi)用和房屋生產(chǎn)資料價格指數(shù)成為東部地區(qū)房價的重要影響因素；第二，中部地區(qū)房地產(chǎn)投資是其房價的主要影響因素；第三，西部地區(qū)而言，家庭可支配收入是影響其房價的主要因素。

綜上所述，影響我國房地產(chǎn)價格的因素眾多，不僅如此，由于選取樣本、獲取數(shù)據(jù)的途徑的不同，相同因素對房地產(chǎn)價格的影響方向也不盡相同。

三、研究設(shè)計(jì)

（一）研究的基本假設(shè)

1、我國房地產(chǎn)按照房屋的使用功能可以分成：居住用途的房屋、工業(yè)用途的房屋、商業(yè)用途的房屋、文體娛樂設(shè)施、政府和公用設(shè)施、多功能建筑。本文以普通住宅的價格作為因變量進(jìn)行實(shí)證分析，即通過商品房價格對其進(jìn)行實(shí)證分析。

2、研究階段的限定。為了更好地反應(yīng)近幾年中國房地產(chǎn)價格的變動及其影響因素，本文采取1994——2013年的統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

3、影響因素的限定。本文選取四個影響因素作為自變量，分別是：居民消費(fèi)價格指數(shù)，城鎮(zhèn)居民可支配收入（元），房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米），商品房銷售面積（萬平方米），其中居民消費(fèi)價格指數(shù)以1978=100為基期，房地產(chǎn)竣工面積以房屋竣工面積為參考數(shù)據(jù)。

4、房地產(chǎn)市場的界定。本文研究對象確定為增量交易市場，暫不考慮二手房市場及出租市場。

（二）模型設(shè)計(jì)

Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε

其中：Y（元/平方米）表示商品房價格；X1表示居民消費(fèi)價格指數(shù)；X2（萬平方米）表示房屋竣工面積；X3（元）表示城鎮(zhèn)居民可支配收入；X4（萬平方米）表示商品房銷售面積；a，b，c，d，均為模型系數(shù)，e為常數(shù)項(xiàng)，均為待估參數(shù)。ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)，用于表示無法用現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示的影響房地產(chǎn)價格的因素，如社會因素、國家宏觀政策因素等。

四、實(shí)證分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)分析

將數(shù)據(jù)帶入spss19.0軟件進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，輸出如下結(jié)果：

根據(jù)輸出結(jié)果，從1994—2013年，我國商品房銷售平均價格的極小值、極大值分別為1409，6237，由此推斷20年間的房價變化巨大，通過均值觀測，1994—2013年商品房平均銷售價格為3194.25；房屋竣工面積變化也呈現(xiàn)出急劇上升趨勢，其均值為47521.11萬平方米；商品房銷售面積極差為123320.24，由此可見，即使房價不斷上升，但我國的商品房的銷售面積依然在上升。

（二）多元回歸分析

對數(shù)據(jù)集進(jìn)行多元線性回歸統(tǒng)計(jì)分析，由spss19.0分析得，輸出結(jié)果為：

由表2得多重判定系數(shù)R方為0.997，調(diào)整R方為0.996，其實(shí)際意義為：在商品房平均銷售價格取值的變差中，能被商品房平均銷售價格與居民消費(fèi)價格指數(shù)、房屋竣工面積、城鎮(zhèn)居民可支配收入和商品房銷售面積的多元回歸方程解釋的比例為99.7%，調(diào)整后比例變?yōu)?9.6%。由此可得，該模型的擬合優(yōu)度很好。

表3給出了方差分析的結(jié)果。由該圖可以得到模型的顯著性P值是0.000，小于給定的顯著性水平0.05，因此可以判斷模型整體非常顯著。

由該表給出了該線性回歸模型的回歸系數(shù)及相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)量。從該圖可以得到線性回歸模型即前文所建立的模型方程中的常數(shù)e為449.255，自變量X1，X2，X3，X4的系數(shù)a，b，c，d分別為1.903，-0.015，0.127，0.022，即除房屋竣工面積的系數(shù)為負(fù)之外，其余三個變量的系數(shù)均為正；另外，線性回歸模型中的常數(shù)和四個自變量X1，X2，X3，X4的t值分別為2.005，3.038，-2.789，6.433，6.353，各個自變量相應(yīng)的概率值即P值為：0.008，0.014，0.000，0.000，均小于顯著性水平0.05，說明系數(shù)非常顯著，與表3方差分析的結(jié)果十分一致。

由表4中常數(shù)以及各個自變量的系數(shù)值，帶入回歸方程Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε得：

Y=1.093X1-0.015X2+0.127X3+0.022X4+449.255

五、模型結(jié)論及誤差分析

（一）模型結(jié)論

由模型看出：

1、房地產(chǎn)銷售平均價格與居民消費(fèi)價格指數(shù)存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，即隨著我國居民消費(fèi)價格指數(shù)的提高，我國的房地產(chǎn)銷售平均價格相應(yīng)提高。

2、房地產(chǎn)銷售平均價格與城鎮(zhèn)居民可支配收入的關(guān)系來看，呈現(xiàn)顯著正相關(guān)關(guān)系，隨著我國城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，房地產(chǎn)價格相應(yīng)上漲。

3、房地產(chǎn)銷售平均價格與商品房銷售面積也存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，即商品房銷售面積越大，房地產(chǎn)平均銷售價格越高。

4、房地產(chǎn)銷售平均價格與房屋竣工面積存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即竣工面積越大，房地產(chǎn)的平均銷售價格越低。

（二）模型誤差分析

模型的計(jì)算存在一定的誤差，其主要原因體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，由于樣本搜集的困難，以及少部分的樣本數(shù)據(jù)失真，個別指標(biāo)在1994年以前已找不到原本數(shù)據(jù)，導(dǎo)致樣本容量太小，從而影響了計(jì)算結(jié)果；其次，在方法的使用上還有所欠缺，沒能全面地綜合比較多種統(tǒng)計(jì)方法，從而可能遺漏了最佳的統(tǒng)計(jì)方法；最后，在模型中，自變量在量上的選取不夠，影響房地產(chǎn)的價格因素眾多，未能大量例舉，除此之外，自變量在質(zhì)上不一定是最佳的，即可能存在更好、更加顯著的影響因子。

六、建議

第一，根據(jù)以上的實(shí)證分析結(jié)果，我國的房地產(chǎn)價格多年來一直持續(xù)上漲，需要政府的宏觀調(diào)控進(jìn)行引導(dǎo)控制。與西方主張的市場主導(dǎo)不同，結(jié)合我國的實(shí)際國情來看，政府依然起著重大的作用。對于我國而言，單一的調(diào)控手段并不適用，除了本文分析的房地產(chǎn)價格整體呈上升趨勢外，區(qū)域性的變化是關(guān)鍵，因此，政府應(yīng)該結(jié)合各個區(qū)域具體的市場行情進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控。

第二，政府的作用固然重要，但始終離不開市場的自我調(diào)節(jié)機(jī)制，即使在我國，市場的自我調(diào)節(jié)依然很重要，一味強(qiáng)調(diào)市場，則容易擾亂市場正常的資源配置機(jī)制。因此，如何將政府宏觀調(diào)控與市場的自我調(diào)節(jié)很好地洽接成為了關(guān)鍵。

第三，保持適度的住宅投資規(guī)模，確保供需基本平衡。使得各個階層的消費(fèi)者對不同類型住宅的有效需求均能得到滿足，避免在住宅消費(fèi)上出現(xiàn)過大的貧富差距[6]。

第四，從前面的分析結(jié)果來看，我國的房價持續(xù)不減的一個原因是商品房銷售面積過大，從這一層面上來看，為控制房價，應(yīng)該控制一定的住房的建設(shè)，建設(shè)面積應(yīng)該適當(dāng)減少，以此抑制房價的上漲。

參考文獻(xiàn)：

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