孔建程

摘 要：現(xiàn)代物業(yè)管理中，高度依賴于自動化技術(shù)和計算機通信技術(shù)的發(fā)展。在新建的小區(qū)和寫字樓中，運用基于自動化技術(shù)的樓宇系統(tǒng)已經(jīng)是非常普遍的現(xiàn)象。通過自動化系統(tǒng)，物業(yè)管理人員可以將建筑內(nèi)的各個機電設(shè)備和功能子系統(tǒng)集約管理、聯(lián)動運行并且節(jié)約人力和物節(jié)約的投入。良好的自動化系統(tǒng)是建筑本身價值的象征也是居住者生活工作便捷的保障?？紤]到設(shè)備的更新?lián)Q代的成本很大，那么在物業(yè)管理的過程中，推廣運用自動化技術(shù)對整個樓宇系統(tǒng)進行管理和運營，是否具有良好的經(jīng)濟效益和社會價值，以及該如何獲取更大的經(jīng)濟效益是本文宗旨所在。

關(guān)鍵詞：樓宇自動化系統(tǒng)；樓宇系統(tǒng)；經(jīng)濟效益

一、樓宇系統(tǒng)中的自動化技術(shù)應(yīng)用概述

自動化技術(shù)應(yīng)用于樓宇機電設(shè)備的運行中主要是指智能樓宇系統(tǒng)，也叫樓宇自動化系統(tǒng)?，F(xiàn)代化的建筑中，如高檔小區(qū)、高端寫字樓、商業(yè)購物廣場、地下停車場和房地產(chǎn)綜合體等中普遍在使用基于自動化技術(shù)的智能樓宇管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)為建筑內(nèi)或者小區(qū)內(nèi)的人和物的安全有序提供了包括防火防盜在內(nèi)的基礎(chǔ)服務(wù)。智能樓宇系統(tǒng)大量推廣使用為人們的生活工作提供極大的便捷性和經(jīng)濟效益性。

（一）樓宇自動化系統(tǒng)的含義和主要功能

樓宇自動化系統(tǒng)主要是指通過現(xiàn)代化的計算機技術(shù)和通信技術(shù)，對某個建筑和某個建筑群內(nèi)外的各種機電設(shè)備進行聯(lián)動控制和協(xié)調(diào)自動運行。目前來說，整套系統(tǒng)的前期投入并不小，但物業(yè)管理公司和樓宇自動化系統(tǒng)的開發(fā)設(shè)計人員都在大量使用和推廣該系統(tǒng)，主要著眼于該系統(tǒng)在長期范圍內(nèi)既有極大的經(jīng)濟效益也有高效安全的優(yōu)點。中國物業(yè)管理起步較晚，但可以憑借后發(fā)優(yōu)勢，提供更加人性化的物業(yè)管理服務(wù)。

自動化的樓宇系統(tǒng)不單單是一個小區(qū)或者大廈檔次和價值的象征，也不僅僅是對高新技術(shù)的膜拜，更多的是這樣一個系統(tǒng)具有實實在在的經(jīng)濟效益和工作產(chǎn)出，有著人工物業(yè)管理系統(tǒng)不可比擬的優(yōu)點。

樓宇自動化系統(tǒng)主要依賴于現(xiàn)代計算機技術(shù)和通信技術(shù)發(fā)展而來的。所謂這些基于自動化技術(shù)的智能樓宇的基本功能就是為人們提供一個安全、高效、舒適便利的建筑空間。具體而言，樓宇自動化系統(tǒng)主要分為以下幾大功能，見下表：

（二）樓宇自動化系統(tǒng)的特點

自動化的樓宇區(qū)別于傳統(tǒng)樓宇，高度集成是其最大的特點。系統(tǒng)集成，就是將大廈或者樓宇內(nèi)分散安裝機電設(shè)備和功能零散子系通過計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)組合成一個相互聯(lián)動的系統(tǒng)，信息和數(shù)據(jù)實時共享。

基于自動化技術(shù)的現(xiàn)代化樓宇建筑具有較高安全可靠性；實時功能強大，各種功能可設(shè)置時間屬性，減少人力投入。視頻監(jiān)控24小時工作，突破時間空間限制，便于及時應(yīng)對處理出發(fā)意外情況，將可能的風(fēng)險和危害限制在最小的概率范圍內(nèi)；操作便捷，智能系統(tǒng)設(shè)計更加人性化和便捷，方便物業(yè)管理人員快速學(xué)習(xí)適應(yīng)；性價比高，相關(guān)的自動化系統(tǒng)和技術(shù)以及非常成熟，量化生產(chǎn)，市場售價并不昂貴。各種設(shè)備的使用損耗少，耗材也少，配置了專門的故障檢測定位系統(tǒng)，極大降低維修成本。

二、樓宇自動化的經(jīng)濟效益評價

樓宇自動系統(tǒng)擁有著傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)不具有的優(yōu)點，設(shè)備更加科技和現(xiàn)代化，是現(xiàn)在高檔小區(qū)和寫字樓必備的系統(tǒng)。它的大量使用和推廣在于其極大的經(jīng)濟效益。具體原因如下：

（一）自動化機電設(shè)備高效穩(wěn)定，風(fēng)險成本小

一棟大樓內(nèi)的各項系統(tǒng)和功能的正常有序的運轉(zhuǎn)需要耗費極大的人力和物力的投入。整個自動化系統(tǒng)包含了各個不同的子系統(tǒng)，如門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防火警系統(tǒng)等。這些子系統(tǒng)將整座大廈的整體功能進行了分割和組合。自動化系統(tǒng)利用現(xiàn)代控制技術(shù)、計算機技術(shù)和通信技術(shù)，精準(zhǔn)地維持了個機電設(shè)備的有序穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。通過計算機的精準(zhǔn)計算和預(yù)測，中央控制器依賴于智能設(shè)置自動依據(jù)相關(guān)參數(shù)進行反應(yīng)和下達命令，對各種情況進行實時處理。

（二）節(jié)約了人力成本，降低了行政管理成本

現(xiàn)代企業(yè)管理中，人力成本投入是十分巨大的。很多效益良好的企業(yè)在人力資源管理工作上都極具特色和方法，可以說如何節(jié)約人力資源的投入，降低人力成本是很多管理者關(guān)心的問題?；谧詣踊夹g(shù)的智能樓宇系統(tǒng)，最大的特色就在于依賴于現(xiàn)代化的高新技術(shù)，通過計算機、通信技術(shù)和控制技術(shù)將人的角色替代掉，用精準(zhǔn)的機電設(shè)備提供各項服務(wù)。自動化系統(tǒng)依靠計算機技術(shù)，根據(jù)相關(guān)參數(shù)自行反應(yīng)和運轉(zhuǎn)，精確度高，風(fēng)險系數(shù)小，可以24小時不間斷的工作，工作的效率和效果都要好過于人工。例如，視頻監(jiān)控系統(tǒng)對意外不安全情況的識別幾率就遠大于人工監(jiān)控和巡更。

（三）自動化的機電設(shè)備的能源消耗小，運營維護成本低

自動化系統(tǒng)另一個主要優(yōu)點就是節(jié)能。智能樓宇的運轉(zhuǎn)依賴于各種機電設(shè)備，各種機電設(shè)備對電能的消耗極大，如果滅有自動化系統(tǒng)，各機電設(shè)備的啟動和關(guān)閉所需時間將會更長，耗能更大。運用自動化系統(tǒng)，對各機電設(shè)備進行參數(shù)設(shè)置，以使得他們自動感應(yīng)，運行或者停止，可以降低能耗。比如說，樓宇中最耗能的空調(diào)系統(tǒng)如果僅依賴于人工開啟和關(guān)閉，使用是極其不方便的，但通過設(shè)置參數(shù)，如氣溫大于等于35度，感應(yīng)器探測到后自動開啟制冷功能，既可以杜絕浪費，也可以提高大樓的居住體驗。

一幢建筑內(nèi)的機電設(shè)備數(shù)量龐大并且功能繁雜，需要依靠樓宇自動化系統(tǒng)對其進行實時的控制和檢測，從而保障系統(tǒng)的精準(zhǔn)高效和安全有序。對于消防檢測控制子系統(tǒng)和機電設(shè)備而言，通過參數(shù)的科學(xué)設(shè)置，依賴于前端探測器的靈敏感知，中央控制器及時處理和反饋就可以對的建筑內(nèi)部空間進行24小時的實時監(jiān)控，并在發(fā)生意外情況后通過視頻等系統(tǒng)記錄的數(shù)據(jù)和信息迅速找出安全隱患和事故發(fā)生的原因，防止悲劇再次上演。需要強調(diào)一點，自動化系統(tǒng)不僅在于個機電設(shè)備自動運行和靈敏反應(yīng)，還表現(xiàn)在自動化的系統(tǒng)中有障礙識別和定位功能。這樣的話自動化系統(tǒng)在發(fā)生故障時，維修人員可以快速定位出故障點并及時排除故障，保證系統(tǒng)穩(wěn)定可靠的運行。比如說，高層電梯都是智能運營的，但是電梯發(fā)生故障時會嚴(yán)重影響高層業(yè)主的出行。當(dāng)電梯發(fā)生故障卡停在某一樓層時，不需要人工一層一層探測定位，可以通過電梯系統(tǒng)的參數(shù)表直接顯示出卡停樓層，及時救出被困業(yè)主，并快速維修好電梯，保障業(yè)主出行的安全和便利。

三、總結(jié)

隨著電子信息技術(shù)的發(fā)展，計算機、數(shù)據(jù)通信和成像視頻技術(shù)快速發(fā)展和推廣，樓宇系統(tǒng)的自動化程度不斷提高，從分散分割的功能走向聯(lián)動集約化。不斷提高現(xiàn)代樓宇和建筑群的自動化和智能化水平。在給人們的生活帶來極大的便利性和舒適性的同時，也具有極大的經(jīng)濟效益，降低了機電設(shè)備的運營和維護成本，減少了人力資本的投入，提高了管理工作的效率和水平，不斷促進了現(xiàn)代化建筑的商住功能。在當(dāng)下能源問題日趨緊張的情況基于自動化技術(shù)的樓宇系統(tǒng)性價比高，節(jié)能經(jīng)濟，適用范圍較大，值得廣泛推廣。

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