李冰

摘 要：本文針對國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓自用房地產(chǎn)問題，通過對傳統(tǒng)房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式與股權(quán)轉(zhuǎn)讓帶動間接轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)相關(guān)控制權(quán)兩種方式的相關(guān)稅負(fù)成本對比分析，總結(jié)出上述兩種方法的特點(diǎn)及適用情況。通過以上分析得出結(jié)論：在社會經(jīng)濟(jì)形式多樣化的今天，我們可以在實(shí)踐工作中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，靈活運(yùn)用不同經(jīng)濟(jì)方式實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，減輕國有企業(yè)運(yùn)行成本，提高國有企業(yè)的利潤空間，為國有企業(yè)更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，減輕國家行政運(yùn)行負(fù)擔(dān)奠定基礎(chǔ)。本篇文章所提國有企業(yè)指非以房地產(chǎn)經(jīng)營為主業(yè)的國有企業(yè)。

關(guān)鍵詞：傳統(tǒng)房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式；股權(quán)轉(zhuǎn)讓帶動間接轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)相關(guān)控制權(quán)；稅負(fù)分析；形式多樣化

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的日益提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式多樣化突顯。在國有企業(yè)經(jīng)營過程中涉稅業(yè)務(wù)的處理方式也變得靈活多樣。我國對于國有資產(chǎn)管理非常嚴(yán)格，《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》已由中華人民共和國第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議于2008年10月28日通過，自2009年5月1日起施行。對國有資產(chǎn)進(jìn)行了科學(xué)化和規(guī)范化的管理，保證了國有資產(chǎn)的安全性和完整性，將國有企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行充分利用，有效提升了國有資產(chǎn)在各個(gè)方面的使用效益。

一、國有企業(yè)自用房地產(chǎn)的理論基礎(chǔ)及國內(nèi)現(xiàn)狀

國有企業(yè)的固定資產(chǎn)是指由國有企業(yè)生產(chǎn)、提供勞務(wù)，在使用的過程中保持原有狀態(tài)，單位的價(jià)值比較大，使用年限在一年以上，確定在法律規(guī)定上為國家持有，能夠用貨幣來計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源。單位的價(jià)值雖然沒能夠達(dá)到所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但是使用時(shí)長能夠達(dá)到一年以上的物資，作為固定資產(chǎn)管理。在“出租”固定資產(chǎn)中，指的是企業(yè)通過租賃的方式獲得固定資產(chǎn)，不包含建筑物等，建筑物屬于其投資性的地產(chǎn)。所以，國有企業(yè)固定房地產(chǎn)有兩種：國有企業(yè)投資性地產(chǎn)和國有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)。

從傳統(tǒng)的觀念上看，國有企業(yè)持有的地產(chǎn)是為生產(chǎn)經(jīng)營以及管理活動提供場所，讓國有企業(yè)的生產(chǎn)和管理活動能夠有效進(jìn)行，部分國有企業(yè)能夠從長期的發(fā)展利益考慮。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)管理觀念不但需要符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，還要從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，與國家政策、方針互促互進(jìn)。

從另一個(gè)方面來看，國有企業(yè)所持有的房地產(chǎn)價(jià)值巨大，也會成為國有企業(yè)長期決策的一部分。從投資性生產(chǎn)的角度來看，國有企業(yè)所持房地產(chǎn)能夠帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，主要包括有：初始期的凈收益、經(jīng)營階段的收益以及處置階段的資金收益。如何才能夠盡可能的將房地產(chǎn)投資收益最大化是我們在房地產(chǎn)管理工作中的重心。本文主要對房地產(chǎn)處置階段，通過在處置過程中減少成本投入來增加資金收益進(jìn)行討論。

近幾年來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中尤以房地產(chǎn)的迅速發(fā)展為代表。國有企業(yè)所持有的房地產(chǎn)價(jià)值也隨之增長，房地產(chǎn)為國有企業(yè)帶來的利潤非常可觀。如何有效利用、管理國有企業(yè)所持房地產(chǎn)成為國有企業(yè)內(nèi)部管理的一項(xiàng)新課題。

國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會等相關(guān)國有資產(chǎn)主管部門日益重視國有資產(chǎn)管理。這對于國有資產(chǎn)管理日趨嚴(yán)格，在一定程度上打擊了國有資產(chǎn)上管理不嚴(yán)、管理混亂的現(xiàn)象；讓國有企業(yè)管理紀(jì)律更為嚴(yán)格，使得國有企業(yè)資產(chǎn)管理辦法更加有序，真正落實(shí)國有資產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)；將過去國有資產(chǎn)存在的賬務(wù)不明、資產(chǎn)登記不清晰的狀況進(jìn)行了改善，徹查了資產(chǎn)處理和管理上的各種違規(guī)行為；落實(shí)了國有資產(chǎn)管理中的相關(guān)責(zé)任。對于違反相關(guān)法律法規(guī)的行為，國家相關(guān)部門加大處置力度，堅(jiān)決打擊和處置違法犯罪的行為，絕不姑息。形成了目前國有資產(chǎn)管理的規(guī)范化和科學(xué)化。

二、國有企業(yè)自用房地產(chǎn)不同轉(zhuǎn)讓方式的案例分析

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》規(guī)定，國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，指的是將國有企業(yè)的資產(chǎn)依照相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓給個(gè)人或是單位的行為，國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓需要符合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，為國家或個(gè)人均帶來利益，以防止對國有資產(chǎn)造成損害，避免給交易雙方帶來損失。對國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是由相關(guān)機(jī)構(gòu)決定的。該機(jī)構(gòu)對國有資產(chǎn)進(jìn)行全部轉(zhuǎn)讓的，或是對國有資產(chǎn)部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的導(dǎo)致國有企業(yè)不再具有主導(dǎo)地位的，需要獲得相應(yīng)地方政府的核準(zhǔn)。國有企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程必須要遵守國家相關(guān)法律，按照公平性原則進(jìn)行。除去國家規(guī)定的可以直接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)之外，其他國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的執(zhí)行必須要公開進(jìn)行。轉(zhuǎn)讓過程必須要如實(shí)披露信息；充分遵循公正原則。轉(zhuǎn)讓交易必須要按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

在國有企業(yè)固定資產(chǎn)相關(guān)管理辦法中規(guī)定，在進(jìn)行資產(chǎn)處置時(shí)必須要申報(bào)企業(yè)主管、國家相關(guān)部門的批準(zhǔn)，并準(zhǔn)備齊全相關(guān)的手續(xù)，沒有獲得批準(zhǔn)的無權(quán)處置。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前必須要經(jīng)過第三方的資產(chǎn)評估。國有資產(chǎn)處置所帶來的收入歸國家所有，需要按照國家的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行。

三、現(xiàn)僅就國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓自用房地產(chǎn)的涉稅問題舉例分析

在國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓自用房地產(chǎn)的過程中涉及到多種稅收的繳納工作，而這些稅務(wù)辦理過程較為繁復(fù)，不但增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)，而且也增加了國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓的成本，為國有企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作帶來了不少困難。

（一）國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓自用房地產(chǎn)過程中的稅務(wù)處理分析

國有企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式，是受讓方支付現(xiàn)金貨幣為代價(jià)的，獲得相關(guān)房地產(chǎn)的使用和所有權(quán)，與此同時(shí)，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移到受讓方，轉(zhuǎn)讓后交易雙方的法律地位沒有產(chǎn)生較大變化，權(quán)屬需要進(jìn)行明確。

采取直接對房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的方式所擁有的優(yōu)點(diǎn)是：交易過程變得簡單清晰，買賣雙方的權(quán)屬關(guān)系十分明了；交易過程所用周期較短，并且買賣雙方的交易方式輕便靈活；除去所需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)之外其他的成本比較少。但是交易雙方在交易過程中都需要交付大量的稅費(fèi)金額，這導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓一方被動的抬高轉(zhuǎn)讓的交易價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作的有效進(jìn)行。

（二）以股權(quán)參股形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理分析

通過一系列的案例調(diào)查計(jì)算可以得出，利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對房地產(chǎn)的實(shí)際控股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，能夠?yàn)閲衅髽I(yè)節(jié)省大量的稅費(fèi)開支，這不但能夠減少房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方的開支，同時(shí)也能夠?yàn)榻灰纂p方騰出一部分資金空間，讓轉(zhuǎn)讓方能夠有余地調(diào)低交易價(jià)格，從而推動房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓工作。

運(yùn)用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式對房地產(chǎn)控制權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，減少了大量稅費(fèi)開支，進(jìn)而直接降低了相應(yīng)的成本。同時(shí)我們也必須要了解到，收購方將房地產(chǎn)的項(xiàng)目控制權(quán)拿到手中，同時(shí)也會把以往該項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)和遺留問題轉(zhuǎn)移到自己的手中，所以在交易之前對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的調(diào)查也是至關(guān)重要的。除此之外還會具有另外一部分好處，也就是出售方有著虧損的情形，但是收購方存在著大量的利潤，能夠?yàn)槠鋸浹a(bǔ)五年虧損，而五年以上的虧損則能夠在稅后進(jìn)行彌補(bǔ)，這樣就有效規(guī)避了企業(yè)的所得稅，減少了開支和成本。這讓收購方以后的退出更加靈活簡便，能夠選用多種方式進(jìn)行運(yùn)作。

通過本文的簡要分析，我們能夠從客觀上對房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式和股權(quán)轉(zhuǎn)讓帶動間接轉(zhuǎn)移方式各自所具有的優(yōu)點(diǎn)。我們在實(shí)際操作的過程中，可以切實(shí)根據(jù)自身的經(jīng)營狀況、企業(yè)的盈虧狀況，優(yōu)化管理模式，提升資產(chǎn)的運(yùn)行率，為國有企業(yè)有效減負(fù)。由于各個(gè)地方有著不同的政策優(yōu)惠，而在一部分經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域國家有著不同的稅收優(yōu)惠，所以在涉及操作的過程中要充分了解和調(diào)查該地的稅收制度和優(yōu)惠政策，依照地方具體的稅收制度，對產(chǎn)權(quán)管理工作進(jìn)行及時(shí)有效的修正；保障國有資產(chǎn)的完整和安全，推進(jìn)國有資產(chǎn)管理能夠集約、有效的使用。

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