齊惠霞

摘要：房地產(chǎn)泡沫是我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中的一個重要問題，必須引起社會各界的高度關(guān)注，切實防范其不利影響及其危害，促進我國經(jīng)濟社會穩(wěn)健發(fā)展。本文首先就房地產(chǎn)泡沫的涵義和成因進行闡釋，而后重點從三個方面分析房地產(chǎn)泡沫的危害，最后有針對性地設計我國防范房地產(chǎn)泡沫的對策，即致力于行政管理體制改革、完善房地產(chǎn)市場預警機制、進一步強化金融監(jiān)管力度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 危害 對策

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫概論

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫基本涵義

從某種意義而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)從20世紀90年代后期起步，尤其是進入21世紀以來伴隨我國城市化、工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，有利支撐了我國的經(jīng)濟建設、財收收入和民生就業(yè)。然而，由于種種原因，我國的房地產(chǎn)泡沫問題始終比較突出，嚴重制約了我國房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟社會的健康持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2012-2014年間我國城鎮(zhèn)居民年均收入與同期住房均價的比例1：2.5，相對于發(fā)達國家的1：1和國際平均水平的1：1.3，我國的房地產(chǎn)泡沫可謂十分嚴重。2015年以來，盡管中央政府的去庫存化政策大力實施，但是全國的房價依舊沒有得到很好地控制，尤其是北京、深圳等以一線城市的房價似乎愈演愈烈。從本質(zhì)來講，房地產(chǎn)泡沫不僅僅是一種價格劇烈波動現(xiàn)象，而是一個牽一發(fā)而動全身的復雜問題，稍有不慎就會出現(xiàn)連鎖反應，給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來嚴重影響和沖擊。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫形成原因

我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因十分復雜，概括來講集中體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，制度設計原因。比如，我國現(xiàn)有的行政管理體制尤其是對地方經(jīng)濟發(fā)展和官員的考核而往往局限在GDP，從而催生了各地盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；另外，各級政府對房屋結(jié)構(gòu)的比例控制不嚴，尤其是保障性住房和廉租房供應嚴重不足；還有，國家在信貸政策方面對房地產(chǎn)業(yè)毫無節(jié)制的支持。其次，房地產(chǎn)信息不對稱原因。目前，我國房地產(chǎn)市場運行亟待完善，尤其是在價格機制方面，買方明顯處于信息劣勢，導致房價虛高，加之房地產(chǎn)市場存在嚴重的炒作與投機現(xiàn)象，從而進一步加劇了房地產(chǎn)泡沫問題。最后，土地資源稀缺的原因。作為一種不可再生資源，土地的供給剛性加之各地政府規(guī)劃管理制度不科學，導致很多房地產(chǎn)開發(fā)商盲目圈地，從而造成房地產(chǎn)泡沫進一步加劇。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的主要危害

（一）導致房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)泡沫的長期存在，會對我國房地產(chǎn)業(yè)本身和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來嚴重影響，首當其沖的就是導致我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，各種戶型面積彼此不配套，高端住房和中低端住房不銜接，在很大程度上造成民眾住房需求得到有效滿足。中國社科院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所易憲容研究員在研究中指出，我國很多地方的房地產(chǎn)開發(fā)商，為了最大限度地提高規(guī)模經(jīng)濟，開發(fā)高端樓盤，從而在很大程度上忘記了中小戶型的開發(fā)與供應。實際上，面對龐大的市場需求，真是適合消費者尤其是年輕人的住房需求，基本上是剛需為主，自然小戶型的毛坯房更受歡迎，而那些動輒別墅或者大面積的精裝修更多地具有炒作價值，與市場需求根本不銜接。與此同時，由于管理當局的宏觀管理不到位，致使我國房地產(chǎn)市場中的廉租房、經(jīng)濟適用房供應嚴重不足，“居者有其屋”的夢想實現(xiàn)還有不少的差距。

（二）抑制了其他產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展

從2010年以來，我國房地產(chǎn)市場整體上高歌猛進，房價一直在高位運行，即使在2016年的當下，去庫存的政策依舊沒有將房價降下來。一直以來，我國房地產(chǎn)市場中的泡沫問題，是由管理當局不作為、房地產(chǎn)開發(fā)公司抬高房價和投機商的炒作所致。據(jù)統(tǒng)計，從2010-2015年間，以溫州為代表的炒房團向房地產(chǎn)市場注入了至少3.2萬億資金，并間接帶動房地產(chǎn)市場吸引了超過253萬億元的資金投入。金融是一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的核心，我國房地產(chǎn)泡沫的存在客觀上造成社會資金配置嚴重畸形，很多其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要資金支持卻無法及時融資，久而久之勢必會嚴重影響我國經(jīng)濟的長遠健康發(fā)展。比如，中國制造業(yè)尤其是中小民營制造企業(yè)，由于資金不足導致企業(yè)技術(shù)研發(fā)跟不上，并導致核心競爭力不足，最終導致我國實體經(jīng)濟發(fā)展后勁不足。

（三）擾亂金融市場和市場經(jīng)濟秩序

房地產(chǎn)泡沫的存在還會對我國的金融市場和資本體系造成巨大的壓力，并導致社會經(jīng)濟秩序失衡。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于典型的資本密集型組織機構(gòu)，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金嚴重不足，大都是依賴銀行貸款來上項目，一旦行業(yè)不景氣，便會導致投資預期收益無法實現(xiàn)，從而導致銀行呆壞賬的產(chǎn)生。與此同時，我國很多居民購房平均超過65%的資金來自銀行貸款，同樣也會受到市場不景氣的影響，一旦未來收入無法保證，也會跟銀行帶來嚴重的財務壓力。據(jù)統(tǒng)計，截止到2015年底我國銀行業(yè)不良貸款超過75萬億，其中有很大一部分就是由房地產(chǎn)泡沫所致。最后，房地產(chǎn)泡沫的存在，還會誘發(fā)鋼鐵、水泥和電解鋁等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)無序發(fā)展，真正具有高附加的高科技產(chǎn)業(yè)由于資金供應跟不上而無法得到科學發(fā)展。久而久之，房地產(chǎn)泡沫的存在，會導致我國的經(jīng)濟社會秩序失衡，必須引起社會各界的高度關(guān)注。

三、科學防范房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的對策

（一）致力于行政管理體制改革

我國房地產(chǎn)泡沫問題的防范與解決，管理當局責無旁貸，應當逐步完善行政管理體制，對各級政府和官員的考核從單純的GDP指標，向包括生態(tài)、環(huán)境和自然和諧發(fā)展的綜合指標體系轉(zhuǎn)型升級?！肮俪鰯?shù)字、數(shù)字出官”，只有管理當局完善行政管理體制，才可以切實打破地方各級政府依靠房地產(chǎn)和土地財政發(fā)展地方經(jīng)濟的詬病，逐步向人與自然和諧發(fā)展的新型工業(yè)化道路邁進。與此同時，管理當局對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要強化宏觀調(diào)控力度，對于那些投機倒把、哄抬房價、圈地不開發(fā)坐等漁利的開發(fā)商嚴厲打擊，引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)上將高中低檔住房開發(fā)納入經(jīng)營戰(zhàn)略，同時從財政的視角加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供應與保障力度，助推我國房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

（二）完善房地產(chǎn)市場預警機制

我國房地產(chǎn)泡沫問題的防范與解決，管理當局要綜合采取多種措施，構(gòu)建房地產(chǎn)市場價格監(jiān)測和發(fā)布機制，引領(lǐng)企業(yè)和消費者理性投資和消費，逐步優(yōu)化社會資金配置，提高資金適應效率，完善住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)泡沫從某種意義而言是一種價格現(xiàn)象，我國管理當局要綜合選擇房地產(chǎn)價格檢測指標體系，圍繞不同地區(qū)和不同城市的合理樣本，動態(tài)科學采集房價信息，綜合研判房價水平，并于人們的收入水平和增長速度進行比較，定期不定期發(fā)布房價分析報告。一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，就綜合采取行政、金融、稅收和法律等多種措施進行干預，合理控制房價。在此基礎上，引導社會資源如土地和資金合理高效配置，切實規(guī)避住房投機與炒作行為，優(yōu)化住房商品結(jié)構(gòu)，向?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”的戰(zhàn)略目標穩(wěn)步邁進。

（三）進一步強化金融監(jiān)管力度

我國房地產(chǎn)泡沫問題的防范與解決，管理當局要健全完善金融監(jiān)管法律法規(guī)，強化金融政策法規(guī)執(zhí)行力，合理控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模與結(jié)構(gòu)，加大房地產(chǎn)信息披露制度，嚴格審查房地產(chǎn)抵押貸款資質(zhì)和條件，確保房地產(chǎn)金融合理、有序和高效。中央銀行和銀監(jiān)會首先要嚴格制定相關(guān)制度，規(guī)定金融部門投向房地產(chǎn)市場的貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率。其次，要加強銀行信用規(guī)模的控制，要使社會總信用與實際經(jīng)濟的發(fā)展要求相適應，防止房地產(chǎn)貸款的過度膨脹，從根源上防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。再次，嚴格審查房地產(chǎn)抵押貸款的資質(zhì)和條件，完善信用制度、抵押制度以及二級市場。最后，加強按揭貸款風險控制，嚴厲打擊過度投資行為，對捏造，編纂虛假信息者予以嚴厲懲罰，大力開展房地產(chǎn)審計，加強其市場的監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)的投資過于理性。