郭歆曄+劉萍萍

近年來，百貨與購物中心作為線下零售商業(yè)的主要載體，其競爭形勢可謂是群雄逐鹿，風(fēng)云瞬變。

一方面，在時代潮流與消費市場的激烈碰撞下，百貨業(yè)因未能與時俱進(jìn)而身陷發(fā)展囹圄。其中僅在2015年，大陸地區(qū)150家連鎖百貨集團(tuán)旗下百貨店關(guān)停數(shù)量就達(dá)到100家，創(chuàng)下近十年來新高。新開百貨店數(shù)量則下滑至135家，全年凈增百貨店僅35家，均創(chuàng)歷年新低。同時，多家知名百貨集團(tuán)年報業(yè)績持續(xù)下探，且2016年百貨關(guān)店情況仍在繼續(xù)，各地看衰百貨業(yè)之聲絡(luò)繹不絕。

而另一方面，購物中心因其功能豐富、環(huán)境舒適、體驗感強(qiáng)等優(yōu)勢備受消費者青睞。甚至是百貨同行也在積極轉(zhuǎn)型購物中心，例如在2015年全國百貨銷售業(yè)績TOP20中，就有13家百貨已經(jīng)MALL化。這是否意味著，百貨行業(yè)的頹勢已經(jīng)再難挽回？

但事實上，僅從最能代表經(jīng)營效益的坪效上來看，目前購物中心仍難與百貨相較而言，根據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年全國TOP30購物中心建面平效約2萬元/（平方米·年），遠(yuǎn)低于TOP30百貨的平均建面平效，約2.8萬元/（平方米·年）。且各大百貨集團(tuán)正在積極創(chuàng)新謀變，以應(yīng)對行業(yè)發(fā)展窘境。例如百盛集團(tuán)就多管齊下，不僅與韓國衣戀集團(tuán)合作打造百盛優(yōu)客城市奧萊，還同時代理或自營多個服飾及餐飲品牌，旗下生活方式專賣店百盛精品超市在進(jìn)駐百盛中國首個購物中心—青島金獅廣場，并開出首店后，也開始進(jìn)駐其他購物中心如上海協(xié)信廣場。

所以，究竟百貨與購物中心孰優(yōu)孰劣？現(xiàn)在尚未能定論。本文通過多方搜羅數(shù)據(jù)，展現(xiàn)全國300多座城市購物中心與百貨的版圖爭霸。也許，百貨的境遇并沒有“被唱衰”的那么糟糕。

城市攻防：百貨仍是三四線城市商業(yè)霸主

雖然從業(yè)績表現(xiàn)上來看，百貨業(yè)的確整體不振、增長乏力，但優(yōu)秀的龍頭單店仍然笑傲江湖。據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然在北上廣深四大一線城市中，僅有北京市場仍然由百貨店占據(jù)著全市商場業(yè)績榜首位置（不含各類專業(yè)市場），但在9個1.5線城市（成都、重慶、杭州、南京、沈陽、蘇州、天津、武漢、西安）中，百貨與購物中心幾乎各占一半。

而在37個二三線城市（包括八大二線城市以及29個發(fā)達(dá)三線城市）中，百貨店則占據(jù)了三分之二的席位，購物中心僅占三分之一。乃至在其余360多個三四五線城市（如嘉興、唐山）中，百貨店更是強(qiáng)勢壟斷，牢牢占據(jù)著近九成席位，而購物中心僅占了不到10%，究其原因，或是因為近半數(shù)城市還沒有像樣或者運營比較好的購物中心，所以百貨才能稱霸三四線城市。

商圈分布：大體量購物中心親睞新興商圈

就商圈分布而言，百貨店王中，除了北京、上海、青島的CBD新區(qū)誕生了少量超級百貨，其余百貨店王幾乎全部位于傳統(tǒng)核心商圈。

體量在20萬平方米以上的購物中心店王由于占地面積巨大通常會選址于新興商圈，位于城市核心商圈的購物中心店王則大多為高端定位。

奧特萊斯由于其名品折扣銷售特性，故高端定位奧萊幾乎全部位于郊區(qū)及機(jī)場附近，而銷售非奢侈名品的城市奧萊則依托于公共交通便利的新興商圈。

事實上，從消費需求上來看，一站式大體量的購物中心相比百貨更適應(yīng)新興商圈。

但從總體趨勢來看，雖然隨著大型購物中心和大型百貨購物中心化的興起，原先不被看好的城市副中心新興商圈也逐漸引起開發(fā)商關(guān)注。諸如北上廣深四大一線城市的商場店王就基本都位于近20年內(nèi)才發(fā)展起來的新興CBD商圈內(nèi)。

但在1.5線至3線城市中，仍有近七成商場店王位于歷經(jīng)數(shù)十年乃至上百年才發(fā)展起來的傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)。

市場份額：購物中心對百貨業(yè)沖擊影響顯著

從市場份額上來看，雖然總體上百貨企業(yè)仍然占據(jù)著各地商場絕大多數(shù)的“一哥”位置，但這些百貨店王的業(yè)績增長近年來表現(xiàn)疲軟，多是保持持平或者負(fù)增長。

而購物中心店王的單店平效雖不及百貨業(yè)，但其業(yè)績卻大多能保持比例較高的正增長。

且隨著市場發(fā)展，購物中心對百貨業(yè)的沖擊影響也愈發(fā)顯著。

從各大城市業(yè)績排名前6位的商場業(yè)態(tài)中可以發(fā)現(xiàn)，相較于二十年前各地百貨店幾乎包攬了所有的主流消費，如今各地商場類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了細(xì)分與多樣性。諸如購物中心、百貨店、奧萊已經(jīng)三分天下；諸如在二線以上城市，購物中心席位已超過百貨。

雖然部分購物中心只是美食娛樂城，并未真正對百貨店的服飾化妝品業(yè)績形成分流，但其對百貨店潛在客流的時間分流效應(yīng)不可忽視。

開店比較：連鎖百貨擴(kuò)張放緩 購物中心加速追趕

而在近三年來，全國新開業(yè)購物中心數(shù)量也已遠(yuǎn)超同期百貨店新增數(shù)量。

其中，僅就具有商業(yè)運營經(jīng)驗的連鎖集團(tuán)來看（全國連鎖購物中心和連鎖百貨集團(tuán)各有150來家），如剔除150家大型購物中心開發(fā)商中擁有百貨背景的企業(yè)，則在2014年之前，連鎖百貨企業(yè)每年開業(yè)的百貨及百貨購物中心數(shù)量仍然超過購物中心開發(fā)商每年新開業(yè)的購物中心數(shù)量。直至2015年，非百貨背景開發(fā)商開業(yè)的購物中心才真正超過百貨店新增量。

另一方面，相較于百貨大批量關(guān)店，購物中心雖然受益于硬資產(chǎn)（主要靠收租）特性，出現(xiàn)關(guān)門（倒閉）情況不多，但也不在少數(shù)，諸如宿州市中央廣場購物中心、長沙喜樂地購物中心等。

發(fā)展趨勢：百貨與購物中心融合共存

但從業(yè)績表現(xiàn)上來看，根據(jù)2015年營業(yè)額在19億元以上的商場構(gòu)成分類可見，百貨與購物中心的關(guān)系仍然較為緊密。

雖然萬象城、萬達(dá)廣場均已調(diào)整關(guān)閉了多家百貨店，恒隆與大悅城更是徹底去百貨化，太古、新鴻基、萬科等集團(tuán)項目同樣普遍與百貨無緣。

但就購物中心業(yè)績店王來看，保留百貨主力店仍然是主流（一線城市占比67%，1.5線城市占比60%，二三線城市占比更是超過80%）。

同樣，各地百貨店王也出現(xiàn)了某種程度的百貨購物中心化現(xiàn)象，它們或經(jīng)過多次擴(kuò)建單店面積達(dá)到6萬乃至10萬平方米以上，或增加餐飲娛樂等體驗業(yè)態(tài)（未必能稱得上是真正的購物中心）。

諸如銀泰集團(tuán)的銀泰城和IN系列，新世界集團(tuán)將重心轉(zhuǎn)向K11購物中心，以及丹尼斯大衛(wèi)城、南京金鷹全生活中心、百盛青島金獅廣場、王府井鄭州熙地港、沈陽樂天世界、久光上海大寧城、新光成都綜合體等項目。

其中，僅就一二線城市來看，超過七成城市的百貨店王已經(jīng)購物中心化（據(jù)統(tǒng)計，在2015年營業(yè)額TOP30百貨中，已有21家百貨已經(jīng)MALL化，占比高達(dá)70%）。

中國百貨與購物中心的融合與共存由此可見一斑。此外，不少百貨集團(tuán)也開始涉及奧萊業(yè)務(wù)。

諸如，于2016年初開業(yè)的杭州下沙銀泰城定位為工廠品牌集成店，于2015年1月在昆明公園1903項目內(nèi)開業(yè)的金格百貨·奧特萊斯等等。

據(jù)不完全統(tǒng)計，排名全國前二十強(qiáng)的知名百貨集團(tuán)中，已有將近七成進(jìn)入到了奧特萊斯市場。