增加土地供應(yīng) 緩解一線城市房價(jià)上漲

陸銘：上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授

討論房價(jià)問題，有三個(gè)關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)、房價(jià)和中國經(jīng)濟(jì)競爭力。當(dāng)前中國房價(jià)的關(guān)鍵問題就是城市化的問題，現(xiàn)在中國出現(xiàn)人的城市化、人的配置和土地城市化、地的配置之間嚴(yán)重脫節(jié)。

從總量來講，中國地的城市化遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人的城市化速度。但是如果你分區(qū)域看，人往高處走，往東部走、往大城市走，但是地是往低處走的，往中西部走、往中小城市走。

很多人覺得上海應(yīng)該限制人口，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)人口過度集中在沿海地區(qū)，特別是大城市?，F(xiàn)在中國恰恰是在人口流動(dòng)的地區(qū)，土地的供應(yīng)增長速度相對比較慢。哪里土地供應(yīng)速度增長比較快？中西部。

中國人關(guān)于平衡有非常重的誤解，我們以為平衡就是均勻分布。一定要區(qū)分兩個(gè)概念，一個(gè)叫“人均收入平衡”、一個(gè)叫“經(jīng)濟(jì)和人口均勻分布”，這兩個(gè)概念不一樣。我們往往認(rèn)為均勻分布就是平衡，由于這種思維方式，很多人就覺得，如果把地給了中國的中西部省份，他們就可以造工業(yè)園、造新城。結(jié)果就導(dǎo)致新城新區(qū)建設(shè)數(shù)量過多，規(guī)劃面積和人口普遍超過現(xiàn)實(shí)。

如果看全國的分布，主要問題出現(xiàn)在人口流出地。內(nèi)地的困境是什么？我們給出大量的地，但人沒有流動(dòng)起來。如果你是內(nèi)地省的省委書記或內(nèi)地市的市委書記，你什么邏輯？人還在我這里待著，那我就要給他提供公共服務(wù)，我要修建基礎(chǔ)設(shè)施，搞工業(yè)園，還要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，更何況上級要考核我，所以我這些錢是要花的。但在收入這塊，欠發(fā)展地區(qū)本來勞動(dòng)生產(chǎn)率就低，然后它又遠(yuǎn)離中國沿海地區(qū)，地理?xiàng)l件不好，運(yùn)輸成本很高，所以它發(fā)展工業(yè)以后，沒有成本的競爭力。

中國的房價(jià)，一定是分化的。因?yàn)橹袊那闆r是，人口流入地沒有土地足夠供應(yīng)，而人口流出地有大量土地供應(yīng)，結(jié)果就是土地的供應(yīng)影響房價(jià)，房價(jià)就會(huì)分化。中國現(xiàn)在出現(xiàn)的情況是一線城市房價(jià)暴漲，三四線城市有些地方估計(jì)永遠(yuǎn)也沒有辦法把庫存消化完，就是所謂冰火兩重天的情況。

這樣反過來對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么影響？一種叫需求效應(yīng)，如果這個(gè)地方的人有錢、工資高，去買房子沒有問題，人越有錢房價(jià)越高，我稱為需求效應(yīng)。從這個(gè)角度，甚至可以用一個(gè)地方房價(jià)的高低來衡量這個(gè)地方是否富有，總體來講，全世界最富的地方，就是房價(jià)最高的地方。

反過來成本效應(yīng)，如果這個(gè)地方房價(jià)高，人們就覺得生活成本高，因?yàn)榉績r(jià)很高，為了雇傭這些準(zhǔn)備在上海留下的人，企業(yè)就需要支付更高的工資讓他們在上海住得起房子，甚至未來可以買得起房子，這樣勞動(dòng)成本就會(huì)上去，就影響這座城市競爭力。

怎么改革？其實(shí)很簡單，我們今天的改革關(guān)鍵矛盾在于一定要急需適應(yīng)人口跨地區(qū)流動(dòng)趨勢。這就涉及一個(gè)問題，如果現(xiàn)在是人到大城市來，給他建設(shè)用地卻在中小城市，是否出現(xiàn)這個(gè)矛盾？現(xiàn)在要做的事情就是讓地能夠跟人一起走。

這涉及兩種地，一種叫新增建設(shè)用地，我今天配給你的，未來可以配置更多在人流入的地方。還有一種可能性，現(xiàn)在中國出現(xiàn)了這樣一種情況，比如中國內(nèi)地省份的農(nóng)民遷到了中國沿海大城市，他在老家的宅基地慢慢空出來。我們把他在老家的宅基地變成農(nóng)業(yè)用地，然后這個(gè)宅基地對應(yīng)一畝地或者是半畝地，我就把對應(yīng)的面積拿到沿海地區(qū)來，全國范圍內(nèi)是不是農(nóng)業(yè)用地沒有變化，但建設(shè)用地在這里造房子是空的，我到這里造房子正好緩解人口流動(dòng)、房價(jià)上漲趨勢。

這有一個(gè)改革方向，農(nóng)業(yè)用地未來走向永佃制，但現(xiàn)在建設(shè)用地里面叫跨地區(qū)的配置，一種叫新增用地跨地區(qū)配置，還有就是最近住建部已經(jīng)在講了，未來哪里吸納農(nóng)民工多，哪里的建設(shè)用地指標(biāo)就會(huì)更多，這個(gè)會(huì)慢慢調(diào)整過來。這樣勞動(dòng)力和土地指標(biāo)可以一起流動(dòng)起來，讓更多勞動(dòng)力可以分享經(jīng)濟(jì)集聚好處。還要改變地方官員的考核機(jī)制。

在百度地圖上可以看到上海的情況：在建設(shè)用地這件事上，上海政府說上海現(xiàn)在的土地開發(fā)強(qiáng)度，就是建設(shè)用地占整個(gè)城市管轄面積比例是45%，他們認(rèn)為太高了。他們把世界范圍之內(nèi)跟上海面積一樣大的城市拿出來一算，別的城市比例大概在20%-30%，所以覺得上?，F(xiàn)在45%已經(jīng)太高了。但他們忘記了兩件事情：第一，別的城市人口比上海少很多；第二，對比的其他城市當(dāng)中沒有一座城市是全球城市。

上海要放松對建設(shè)用地的管制，否則房價(jià)會(huì)上去。放松土地供應(yīng)管制有幾件事要做：第一，是建設(shè)用地占比要放松。第二，在建設(shè)用地里面，多少地用在工業(yè)上、多少地用在商住上的比例？現(xiàn)在大量建設(shè)用地是配合工業(yè)用地，而且工業(yè)用地的密集極低。第三，在商住用地里面有多少地用在商業(yè)地產(chǎn)，多少地用在住宅上面？現(xiàn)在我們是前者比例很高，結(jié)果上?，F(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)是空置的，但是住宅是不夠的，這個(gè)比例是不是可以調(diào)？第四，上海建筑的高度、密度是管的，也就是我們的容積率是管的，在這樣的管理過程當(dāng)中上海在過去的十多年的時(shí)間里市中心的人口下降了20%，而下降的20%基本原因是因?yàn)樯虾５氖兄行膸缀鯖]有什么新增住宅用地了。這和商住用地和住宅用地的比例有關(guān)，和市中心的容積率有關(guān)，這些都在影響上海的住房供給。

我基本上已經(jīng)解答了為什么房價(jià)會(huì)上漲的基本原因和后果了，最后一句話，供給側(cè)改革是要供給去適應(yīng)需求的。

《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》消息

激進(jìn)財(cái)政刺激登場

面對全球經(jīng)濟(jì)萎靡不振、央行手段越加匱乏的現(xiàn)狀，各國政府正在以2009年以來最激進(jìn)方式進(jìn)行財(cái)政刺激。根據(jù)匯豐的預(yù)估，今年全球財(cái)政刺激步伐將超過GDP增長速度。

匯豐全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Janet Henry表示，全球范圍內(nèi)，政府都在進(jìn)行財(cái)政刺激。盡管絕對規(guī)模不是特別大，但正在不斷增長。全球財(cái)政刺激步伐有望自2010年來首次超越GDP增速。Henry直言，在全球經(jīng)濟(jì)名義增長疲軟的情況下，QE已經(jīng)使得政府可以更為自由地支出而不會(huì)受到譴責(zé)。央行的直升機(jī)撒錢可能不會(huì)很快到來。不過在Henry看來，全球經(jīng)濟(jì)還是需要一個(gè)新引擎的橫空出世才能走出泥潭。

部分地區(qū)公積金吃緊

5月31日，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合印發(fā)《全國住房公積金2015年度報(bào)告》顯示，2015年發(fā)放個(gè)人住房貸款312.50萬筆、11082.63億元；全年住房公積金繳存額14549.46億元，比上年增長12.29%。年末，住房公積金繳存總額89490.36億元，繳存余額40674.72億元，分別比上年末增長19.56%和9.79%。

今年初，北京、上海、深圳、南昌、福州等地出現(xiàn)公積金貸款發(fā)放額快速增加，公積金余額偏緊的現(xiàn)象。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“部分城市樓市回暖，居民購房活躍，導(dǎo)致個(gè)別城市出現(xiàn)公積金吃緊的現(xiàn)象。但就全國數(shù)據(jù)來看，公積金繳存余額規(guī)模還是很大。”