向治霖

陰陽合同看似對(duì)買賣雙方都有好處，但逃避了納稅義務(wù)，本身就是一種違法行為。而且由于這樣的合同極為隱蔽，還會(huì)吸引了一些存在問題的房源混跡其中，很難保證買賣雙方的權(quán)利。

在全款購買的房屋里生活了9年之后，王爭終于在今年3月拿到了自己家房屋的產(chǎn)權(quán)證，這紙房本于之前的5年里在多方之手輾轉(zhuǎn)，他打了4年的官司才終于到手。

王爭的房屋位于北京市豐臺(tái)區(qū)蓮怡園小區(qū)內(nèi)，是一套83平方米的居室。2007年4月，王爭以40萬元的價(jià)格從房主趙鳳丹手中買下，之后一直與家人在此生活。由于交易房屋為回遷房，當(dāng)時(shí)不能辦房本，雙方約定，等房產(chǎn)證辦下來后再辦理過戶。

到了2012年，王爭以40萬元購置的房屋已升值到了200多萬元。同年，王爭得知了該房屋已能辦理產(chǎn)權(quán)證的消息，于是找到趙鳳丹要求其按合同約定過戶，沒想到趙鳳丹卻以沒有收到購房款為由拒絕了他，爭執(zhí)中王爭才得知，在一年前，趙鳳丹已將房屋登記信息轉(zhuǎn)到她的兒子周強(qiáng)名下，母子二人對(duì)王爭明確表示不會(huì)為其過戶。

真金白銀全款買來的房子卻不是自己的產(chǎn)權(quán)。無奈之下，王爭將趙鳳丹、周強(qiáng)和該房屋的開發(fā)商北京運(yùn)興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱運(yùn)興公司）三方訴至法院。

回遷房簽了合同卻不過戶

涉案房屋所在的蓮怡園二區(qū)產(chǎn)權(quán)為馬官營村集體所有，屬于回遷房。2002年4月，作為六里橋綠化隔離地區(qū)改造農(nóng)民自主回遷戶，趙鳳丹、周強(qiáng)與運(yùn)興公司簽訂《農(nóng)民自住回遷安置樓房買賣合同》，在該小區(qū)買下兩處房產(chǎn)，二人各分得一處。

2007年4月2日，經(jīng)由趙鳳丹的外甥李銘介紹，王爭以40萬元的價(jià)格購買了趙鳳丹名下所屬的房產(chǎn)，算下來每平方米約5000元，這個(gè)價(jià)格在當(dāng)時(shí)的回遷房買賣交易市場上屬于正常水平。

當(dāng)天，王爭同妻子鄭妍、趙鳳丹夫婦和李銘一行人前往石景山公證處，趙鳳丹與王爭簽訂了《二手房買賣合同》。合同約定，該房屋總價(jià)40萬元，其中6000元房屋維修基金由趙鳳丹出，剩余的394000元由王爭出，王爭在當(dāng)日一次性全額支付了房款。

由于回遷房在當(dāng)時(shí)不能辦理房產(chǎn)證，而非馬官營村村民的王爭也不能成為買賣合同上的購買人，在簽訂合同后，趙鳳丹夫婦與鄭妍在公證處又簽訂下一份委托書，雙方約定，等房本下來后再辦理過戶。交易完成后，王爭一家搬入房內(nèi)居住，并用趙鳳丹的名義繳納物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用。

在王爭買下房屋并在此居住的幾年間，北京市房價(jià)增速迅猛，至2012年前后，其小區(qū)房屋交易價(jià)格已增長至每平方米25000元左右。

2011年4月6日，趙鳳丹以沒收到購房款為由將王爭起訴至豐臺(tái)區(qū)法院。趙鳳丹在訴狀中稱，她將自己名下的房屋以40萬元賣給王爭，實(shí)際只收到394000元，被王爭扣除了6000元。但不久，趙鳳丹撤回了該起訴。

次年，在房屋所有權(quán)等事宜已全權(quán)委托給王爭夫婦的情況下，趙鳳丹夫婦及其兒子周強(qiáng)瞞著王爭前往運(yùn)興公司，申請(qǐng)變更房屋產(chǎn)權(quán)人，將回遷房買賣合同上趙鳳丹的名字換為了周強(qiáng)。2012年7月30日，周強(qiáng)向運(yùn)興公司繳納了名下兩套房屋的公共維修基金等費(fèi)用。

隨后，王爭得知該小區(qū)的房屋已能辦理產(chǎn)權(quán)證，但當(dāng)他找到趙鳳丹要求過戶時(shí)，才發(fā)覺自己住了5年的房子已到了周強(qiáng)名下。

周強(qiáng)稱，他的母親僅有小學(xué)學(xué)歷，父親是文盲，二人對(duì)買賣合同和公證委托書沒有足夠認(rèn)知能力，是李銘欺騙了兩位老人，伙同王爭騙走了母親的房子；周強(qiáng)還稱，他及其父母至今未收到王爭的購房款，他們也從未委托任何人代收房款，“李銘收的394000元和房屋金額也對(duì)不上，可能是王爭與李銘有其他經(jīng)濟(jì)來往?！币蚨懿贿^戶。

趙鳳丹一家的說法沒有得到法院的認(rèn)同。法院認(rèn)為，王爭在涉案房屋內(nèi)生活了長達(dá)5年時(shí)間，而作為屋主，趙鳳丹、周強(qiáng)稱在此期間未收到任何錢款且無采取任何措施，與常理不符，故對(duì)趙、周二人的主張不予采信，認(rèn)定王爭已支付了全部房款。2012年11月14日，北京市豐臺(tái)區(qū)法院一審判決，判定運(yùn)興公司配合將房屋從周強(qiáng)名下過戶回到趙鳳丹名下，趙鳳丹取得所有權(quán)證書后，再過戶給王爭。

判決生效后，趙鳳丹與周強(qiáng)卻一直沒有執(zhí)行。2013年2月，王爭向豐臺(tái)區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，原以為就此便能拿回房屋產(chǎn)權(quán)的他沒想到，情況再生枝節(jié)，比之前更復(fù)雜了。

屋主不執(zhí)行判決一房二賣獲刑

一審判決后，趙鳳丹、周強(qiáng)不服上訴，但2013年1月14日，二人又撤訴。其間，趙、周二人沒有履行生效判決，而是將涉案房屋產(chǎn)權(quán)辦理到了周強(qiáng)名下。

涉案房屋作為回遷房，此前產(chǎn)權(quán)人一直為運(yùn)興公司。按照判決，周強(qiáng)應(yīng)將買賣合同上的購買人名字換回趙鳳丹，由趙鳳丹、運(yùn)興公司再和王爭辦理產(chǎn)權(quán)過戶等事項(xiàng)，履行趙鳳丹、王爭于2007年簽的《二手房買賣合同》及委托書中的約定。

趙鳳丹坦稱，在判決生效后，她仍不愿意將房子還給王爭，于是向運(yùn)興公司隱瞞了法院判決的事實(shí)，直接將房子辦到了兒子周強(qiáng)名下。2013年1月8日，周強(qiáng)取得了該房屋所有權(quán)證書，之后一直沒有和王爭談過戶的事，王爭只好向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

3月7日，周強(qiáng)接到法院執(zhí)行通知，而他不但沒執(zhí)行，還在10天后將涉案房屋轉(zhuǎn)售給了第三人孔珊，雙方簽訂《北京市存量房買賣合同》，該合同載明房屋售價(jià)為235萬元。

3月22日，涉案房屋產(chǎn)權(quán)人已變更為孔珊。隨后，孔珊持涉案房屋所有權(quán)證書向法院提出執(zhí)行異議，致生效判決中止執(zhí)行。

執(zhí)行過程中突生變故，這讓王爭措手不及，負(fù)責(zé)該案的豐臺(tái)區(qū)法院執(zhí)行二庭法官許秀山也大感意外。為避免涉案房屋產(chǎn)權(quán)再次易手他人，4月23日，豐臺(tái)區(qū)法院對(duì)該房屋進(jìn)行了查封處理。

許秀山介紹，由于孔珊成為了涉案房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，致使判決無法執(zhí)行，法院查封該房屋后，對(duì)周強(qiáng)名下剩下的另一套房產(chǎn)也進(jìn)行了查封，因兩套都是2002年分到的回遷房，面積戶型相似，許秀山稱，如果涉案房屋最終無法執(zhí)行判決，則會(huì)執(zhí)行另一套。

“我賣的是自己的房子、自己的房本，（當(dāng)時(shí)）房子也沒有被查封或抵押，為什么不能賣？”周強(qiáng)稱，不論他賣房給第三人的行為有沒有問題，當(dāng)下他已經(jīng)出售完畢，不能按判決給王爭過戶了。他不知道自己已經(jīng)觸犯了刑法。

2014年3月17日，豐臺(tái)區(qū)法院以拒不執(zhí)行法院判決、裁定罪，判處周強(qiáng)有期徒刑一年。

第三方買了房不肯放

周強(qiáng)入獄后，涉案房屋仍處于查封狀態(tài)，孔珊雖然擁有該房屋的所有權(quán)卻一直沒能入住。2014年6月，孔珊向豐臺(tái)區(qū)法院提出解除查封的申請(qǐng)，表示她已通過合法買賣獲得該房屋，周強(qiáng)和王爭的合同糾紛一案與她無關(guān)，自己有權(quán)使用該房屋。

早在7年前就買下房屋并一直居住在此的王爭不認(rèn)可孔珊的說法，隨后，王爭再立訴訟，將趙鳳丹、周強(qiáng)和孔珊訴至豐臺(tái)區(qū)法院。

王爭在法庭上訴稱，孔珊購買房屋的真實(shí)目的是幫助周強(qiáng)轉(zhuǎn)移被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)：周強(qiáng)在收到執(zhí)行通知后，僅用了10天就將房間出售給了孔珊，而作為買受人，孔珊在此期間并未前往所售房屋處進(jìn)行實(shí)地檢查，不符常理。

此外，周強(qiáng)與孔珊還分別在2013年3月17日和21日前后簽署了同一房屋的兩份買賣合同。其中，3月21日簽署《存量房買賣合同》上載明房屋售價(jià)為150萬元，約合每平方米1.8萬元，明顯低于市場價(jià)值。據(jù)此，王爭稱孔珊以極低的價(jià)格買到房屋絕非善意，訴求周強(qiáng)與孔珊所簽署的兩份買賣合同無效，并將房屋產(chǎn)權(quán)從孔珊處過戶到自己名下。

孔珊辯稱，在買房前周強(qiáng)向她出具《個(gè)人聲明》稱房屋“沒有抵押，沒有查封，沒有買賣”，具有完全處理權(quán)，而她本人對(duì)周強(qiáng)與王爭關(guān)于涉案房屋的糾紛并不知情；對(duì)兩份合同，孔珊稱其為陰陽合同，售價(jià)150萬元的合同為陽合同，用于網(wǎng)簽及支付稅款用途，目的是避稅，實(shí)際交易價(jià)格為235萬元，且已付150萬元給周強(qiáng)，剩余85萬元等交房后付齊。

孔珊解釋，在房屋交易過程中，周強(qiáng)告訴她該房屋正對(duì)外出租，因周強(qiáng)與租戶存在經(jīng)濟(jì)糾紛所以不能立即交房，雙方簽署合同后又簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定孔珊先繳納20萬元的定金和130萬元房款，孔珊同意并給了周強(qiáng)一個(gè)月與租戶的協(xié)商緩沖期，將在正式交房后再付清尾款。

2015年10月，豐臺(tái)區(qū)法院一審判決，認(rèn)為周強(qiáng)作為涉案房屋的無處分權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓給孔珊，在交易中有欺詐情節(jié)，認(rèn)定周強(qiáng)與孔珊簽署的兩份合同無效，判令周強(qiáng)將購房款退還孔珊，孔珊將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給周強(qiáng)，周強(qiáng)過戶給王爭。

周強(qiáng)、孔珊皆不服上訴。2015年12月，北京市第二中級(jí)法院二審判決，法院認(rèn)為周強(qiáng)作為無權(quán)處分人無法向孔珊交付房屋，孔珊在交易中未盡到合理注意義務(wù)，因此，孔珊辦理涉案房屋所有權(quán)登記并非善意。二中院法院終審判定，孔珊應(yīng)協(xié)助將房屋登記變更到趙鳳丹名下。之后由趙鳳丹等人繼續(xù)履行2012年豐臺(tái)區(qū)法院的生效判決。

周強(qiáng)于2015年2月出獄。服刑完畢后，法官許秀山將趙鳳丹、周強(qiáng)約到法院，告知他們將房屋登記更換至王爭名下，需要他們中一個(gè)先申請(qǐng)，“但是他們倆誰也不申請(qǐng)?！痹S秀山介紹，對(duì)獲刑一年，周強(qiáng)并不在乎，出獄后仍拒絕給王爭過戶。

2016年1月，王爭再次向豐臺(tái)區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。隨后，豐臺(tái)區(qū)法院通知并將法院裁定發(fā)給國土資源局和稅務(wù)局，要求強(qiáng)制執(zhí)行。這也意味著不再需要趙鳳丹、周強(qiáng)的簽字。

當(dāng)月，王爭終于拿到了自己的房本。