■彭　湑

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近年來青島市房地產(chǎn)投資走勢分析

■彭湑

自2000年以來，在15年左右的時(shí)間里，青島市及全國的房地產(chǎn)市場都逐步從波瀾不驚走向超級繁榮。在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的這些年中，房地產(chǎn)投資起到了舉足輕重的作用?；仡櫴崂磉@15年來青島市房地產(chǎn)投資的走勢特點(diǎn)，是對這些年房地產(chǎn)投資歷程的一個(gè)總結(jié)，可以為未來提供一定的參考。

青島市房地產(chǎn)投資與全市固定資產(chǎn)投資的關(guān)系

2000年以來，除2006年以外，青島市資本形成對GDP的拉動都要大于最終消費(fèi)支出對GDP的拉動。尤其是最近幾年，資本形成對GDP的拉動甚至接近或達(dá)到最終消費(fèi)支出對GDP拉動的2倍，個(gè)別年份接近3倍。可見，固定資產(chǎn)投資對青島市經(jīng)濟(jì)的推動作用非常巨大，處于首要的地位。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資是非常重要的一塊，近15年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資是怎樣的關(guān)系呢？表1是2000-2014年青島市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資走勢表。

2000-2014年，青島市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資由242.68億元增長到5766.03億元，年均增速為23.5％。而同期房地產(chǎn)投資由67.51億元增長到1117.73億元，年均增速為20.6％。房地產(chǎn)投資并不像想象中的高于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資平均增速，而是落后于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資平均增速2.9個(gè)百分點(diǎn)。在這場房地產(chǎn)盛宴中，房地產(chǎn)獲得了遠(yuǎn)超過其他行業(yè)的收益。但房地產(chǎn)在投資方面，卻沒有達(dá)到行業(yè)的平均投資增速。未來，隨著房地產(chǎn)泡沫的逐漸消失，特別是“去庫存”壓力下，房地產(chǎn)的超額收益很難再次重現(xiàn)，各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體在房地產(chǎn)業(yè)的投資要非常謹(jǐn)慎。

表1　青島市2000-2014年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資走勢（單位：億元）

青島市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

根據(jù)《青島統(tǒng)計(jì)年鑒》的統(tǒng)計(jì)口徑，青島市房地產(chǎn)投資主要分為住宅投資、辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用投資、其他投資四類。在近年來的房地產(chǎn)盛宴中，房屋住宅的價(jià)格快速增長，吸引力大量的房地產(chǎn)投資進(jìn)入住宅項(xiàng)目。同時(shí)，由于住宅價(jià)格上漲的替代效應(yīng)，其他各類非住宅房地產(chǎn)的價(jià)格也在同步上漲。對各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資都在不斷加大。表2是2000-2014年青島市房地產(chǎn)投資的構(gòu)成。

通過對表2進(jìn)行分析研究可以得出，在2000-2014年這段時(shí)間里，青島市房地產(chǎn)投資的年均增速為20.6％。在房地產(chǎn)投資的4個(gè)構(gòu)成部分中，住宅項(xiàng)目投資和辦公樓項(xiàng)目投資的年均增速是大于房地產(chǎn)投資的平均增速的。其中，住宅項(xiàng)目的投資年均增速為20.7％，辦公樓項(xiàng)目投資年均增速為23.2％。在這樣的發(fā)展速度下，住宅項(xiàng)目投資總額占房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資總額由2000年的64.4％發(fā)展到2014年的65.4％，占比提高了1個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營業(yè)用項(xiàng)目和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資年均增速分別為19％和20.1％，兩者的年均增速低于房地產(chǎn)項(xiàng)目平均年均增速。商業(yè)營業(yè)用項(xiàng)目投資占房地產(chǎn)投資比重由2000年的14.4％下降到2014年11.9％，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目投資占房地產(chǎn)項(xiàng)目投資比重由2000年的14.8％下降到2014年的14.0％，雖然兩者下降的程度都不大，但是由于兩者占房地產(chǎn)項(xiàng)目投資比重相對小，還是值得關(guān)切的。

表2　青島市2000-2014年房地產(chǎn)投資構(gòu)成（單位：億元）

自貿(mào)區(qū)戰(zhàn)略對房地產(chǎn)投資的影響

自貿(mào)區(qū)（FTA）戰(zhàn)略與“一帶一路”戰(zhàn)略已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下參與國際競爭合作的兩大開放戰(zhàn)略和新一輪改革開放的創(chuàng)新驅(qū)動力。日前，青島市發(fā)布《青島市實(shí)施國家自由貿(mào)易區(qū)戰(zhàn)略建立地方經(jīng)貿(mào)合作推進(jìn)機(jī)制工作方案》，成為全國第一個(gè)系統(tǒng)建立國家自貿(mào)區(qū)戰(zhàn)略地方推進(jìn)工作機(jī)制的城市，探索在國家FTA戰(zhàn)略框架下促進(jìn)地方經(jīng)貿(mào)合作的路徑和機(jī)制，提高政府機(jī)關(guān)和企業(yè)利用自由貿(mào)易協(xié)定開展對外經(jīng)貿(mào)合作的使用率和覆蓋面，運(yùn)用自由貿(mào)易協(xié)定政策提升地方經(jīng)貿(mào)發(fā)展水平?！斗桨浮返某雠_和自貿(mào)區(qū)審批落地，對青島市的房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的影響，為未來青島市房地產(chǎn)發(fā)展提供了重大的機(jī)遇。

隨著自貿(mào)區(qū)戰(zhàn)略推進(jìn)，在自貿(mào)區(qū)政策利好的推動下，青島市的整體房地產(chǎn)投資都將獲得有力推動。一方面，隨著各大服務(wù)貿(mào)易企業(yè)及其他大型企業(yè)的入駐，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目不斷受益，將催生大量工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地的投資需求；另一方面，企業(yè)的入駐必定也會帶來大量的人口流入，進(jìn)而拉動一系列包括商業(yè)、辦公以及住宅方面的投資需求，引發(fā)相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

從自貿(mào)區(qū)的優(yōu)惠政策看，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，以人民幣利率市場化、金融業(yè)對外開放以及大量國際型金融機(jī)構(gòu)的入駐，將極大提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境，拓寬融資渠道，并在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，增強(qiáng)企業(yè)融資能力及財(cái)務(wù)實(shí)力，加速其投資步伐。

促進(jìn)青島市房地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

第一，完善土地政策，促進(jìn)土地的合理有效利用。充分利用土地政策的杠桿和規(guī)劃作用，進(jìn)一步推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度。全面清理土地市場，由于投資方方面的原因造成長期閑置的土地，由政府收購進(jìn)入土地儲備系統(tǒng)，在后期發(fā)展中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行再招標(biāo)，有效促進(jìn)土地資源的高效利用。

第二，加強(qiáng)信息公開，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場法制管理。政府應(yīng)加強(qiáng)信息公開，增強(qiáng)從土地招標(biāo)拍賣到商品房上市整個(gè)過程的透明度，盡快建立健全對市場的供求、價(jià)格、運(yùn)作情況等進(jìn)行預(yù)測監(jiān)控及相應(yīng)的信息分析和反饋系統(tǒng)。同時(shí)，針對目前房地產(chǎn)市場管理的薄弱環(huán)節(jié)，抓緊修訂有關(guān)政策法規(guī)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場管理制度，加大對房地產(chǎn)市場主體經(jīng)營行為的執(zhí)法監(jiān)督力度，為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造一個(gè)更加透明化、公平化的發(fā)展環(huán)境。

第三，調(diào)整住房保障結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在房地產(chǎn)盛宴進(jìn)程中，房價(jià)的持續(xù)上漲對住房市場需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重要影響，城市居民家庭收入水平與住房價(jià)格不相匹配，廣大的中低收入階層購房壓力大。為滿足中低收入階層住房需求，需要調(diào)整住房保障結(jié)構(gòu)：一是積極發(fā)展租賃市場，以租代購，促進(jìn)住宅租賃市場的發(fā)展；二是構(gòu)建經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等多層次的住房保障體系，增強(qiáng)中等收入家庭購房能力；三是大力發(fā)展廉租房保障，解決低收入家庭居住困難，引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念的改變，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

（作者單位：湖北省鶴峰縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

責(zé)任編輯：陳秀麗