薛學成/中鐵二十五局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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KPI績效考核在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際運用

薛學成/中鐵二十五局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

【摘 要】KPI績效考核在建筑業(yè)被廣泛運用，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)過程中可量化的指標能夠?qū)ζ髽I(yè)績效產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響。本文以房地產(chǎn)項目實際案例，結(jié)合自身工作經(jīng)驗，介紹了KPI績效考核在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的實際運用。

【關(guān)鍵詞】KPI；績效考核； 實施流程； 結(jié)果應用

KPI績效考核是通過提煉和歸納組織運作中關(guān)鍵成功要素，采取一系列分解方式，把企業(yè)戰(zhàn)略目標分解為可操作的工作目標的工具，把個人目標、部門目標與公司整體目標聯(lián)系起來，同時起到內(nèi)外部價值牽引和導向的作用。KPI績效考核在建筑行業(yè)中被廣泛運用，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以通過提煉對企業(yè)績效產(chǎn)生重要影響的關(guān)鍵指標，從而有效促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展和科學化、規(guī)范化管理。下面通過具體案例進行闡述。

一、項目概況

某房地產(chǎn)項目規(guī)劃總用地面積4.99萬平方米，城市道路及綠化帶用地0.64萬平方米，規(guī)劃建設用地面積4.34萬平方米，容積率為2.99，總建筑面積16.19萬平方米。該項目有9棟住宅建筑，包含高層住宅、多層住宅、配套商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。其中高層住宅6棟，多層住宅3棟，共有1227套住宅，其中多層住宅136套，高層住宅1091套。高層為框剪結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)主要為人工挖孔樁及管樁基礎(chǔ)；多層為磚混結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為管樁。項目于2012年1月以競拍形式獲取，土地情況為現(xiàn)狀拿地。

二、關(guān)鍵指標的確定

房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性，項目在拿地之前需要在當?shù)刈元毩⒎ㄈ斯荆韵路Q之為項目公司。要做好該項目的績效考核，需要在獲取土地的同時就形成一套完整的考核體系。首先，要確定績效考核的關(guān)鍵指標，房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中關(guān)鍵指標很多，在不同的開發(fā)階段，關(guān)鍵指標也不相同。按照開發(fā)流程，可以分為報批流程管理、施工流程管理、銷售流程管理三大關(guān)鍵項。再進一步細化，可以分解為營業(yè)收入、目標利潤、銷售指標、財務指標、進度指標、客戶滿意度、質(zhì)量指標、風險與規(guī)范管理指標、安全指標、法制工作等10個關(guān)鍵指標。

1.營業(yè)收入。項目公司在考核當期合并財務決算報表中的營業(yè)收入總額，營業(yè)收入包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。

2.目標利潤。包括目標成本和目標利潤值。

（1）目標成本。以項目公司與公司簽訂的年度責任成本為目標成本，實際發(fā)生成本與目標成本（扣除土地費用）進行對比，考核與目標成本的偏差率考核。

（2）目標利潤值。以企業(yè)審批后的可行性研究報告反映的銷售利潤率作為目標利潤率；按照可研報告目標利潤率計算目標利潤值，把實際實現(xiàn)利潤考核值與目標利潤值進行對比，按照實際完成的利潤值高于或低于目標利潤值的幅度考核。

3.銷售指標。包括銷售額、銷售回款、項目開盤、項目清盤。銷售額是指當期項目在考核期內(nèi)項目公司與購房客戶簽訂的正式購房合同的金額，如存在“先簽后退”現(xiàn)象予以扣除。銷售回款額是指當期項目在考核期內(nèi)已銷售房屋收回的資金，包括首付款和按揭貸款，不包括客戶交納的定金。項目開盤特指開發(fā)項目當期首次開盤，即項目公司經(jīng)過前期運營取得銷售許可證實現(xiàn)對外開盤銷售。項目開盤指標考核的是項目自獲取土地至項目開盤的時間與對標企業(yè)業(yè)績標準的偏差。項目清盤特指開發(fā)項目當期項目清盤，即項目公司經(jīng)過前期運營取得銷售許可證實現(xiàn)對外開盤銷售，當期住宅部分銷售至90%（銷售面積）為當期項目清盤；項目清盤考核的是項目公司自竣工備案至項目清盤的時間與對標企業(yè)業(yè)績標準時間的偏差。

4.財務指標。包括股東資金使用效率和財務管理水平。股東資金使用效率從兩方面考核。一是公司支付土地出讓金及必要的土地整理費用的占用時間；二是項目公司具備自身融資條件以前占用股東投入的啟動資金，包括注冊資本金及債權(quán)投入。財務管理水平指項目公司執(zhí)行財經(jīng)紀律的有效性、財務管理的規(guī)范性。

5.進度指標。包括開/竣工、均衡生產(chǎn)指標。項目開工應以取得施工許可證的日期為準，竣工是指項目公司在考核期內(nèi)按照設計要求已全部完工，達到交房條件，并取得綜合竣工備案，綜合竣工備案時間以各專業(yè)分項驗收、單體竣工備案完成的最晚時間為準。均衡生產(chǎn)指標按照開竣工及結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點分為前后兩段，按照均衡生產(chǎn)的要求實行過程考核。

6.客戶滿意度。包括客戶滿意度及客戶投訴，客戶滿意度是客戶通過對產(chǎn)品和服務可感知的效果與其期望值相比較后得出的指數(shù)?？蛻敉对V是根據(jù)造成影響程度將責任投訴分為一般投訴和重大投訴。

7.質(zhì)量指標。建設項目質(zhì)量是指國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標準和設計文件及建設項目合同中對建設項目的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求。它通常體現(xiàn)在適用性、可靠性、經(jīng)濟性、外觀質(zhì)量與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。工程質(zhì)量是否合格和有無出現(xiàn)質(zhì)量事故是質(zhì)量指標考核的重點。

8.風險與規(guī)范管理指標。包括風險控制及規(guī)范化管理兩部分。其中風險控制部分的考核內(nèi)容包括：是否充分識別和分析內(nèi)外部風險，是否針對所需控制風險制定有效的控制措施并建立健全風險控制制度體系，是否嚴格執(zhí)行風險控制措施；規(guī)范化管理部分考核決策、財務、招標、合同、成本、銷售等各項內(nèi)部管理工作的規(guī)范性。

9.安全指標。安全指標依據(jù)公司下達的安全指標及發(fā)生事故、事件等級進行考核。生產(chǎn)安全事故等級劃分為一般事故，較大事故，重大事故，特別重大事故。安全事故一般實行一票否決制。

10.法制工作。包括法律糾紛案件處理、人員建設、重要決策法律審核、經(jīng)濟合同法律審核、授權(quán)委托書法律審核和日常工作。

三、KPI績效考核的實施

關(guān)鍵指標確定以后，如何進行實際操作？實施流程可以分為三個步驟。

第一，合理確定關(guān)鍵指標的權(quán)重。以本項目為例，對10個關(guān)鍵指標進行分析，確定其主要考核內(nèi)容、分值權(quán)重、目標值及責任部門。項目在開發(fā)不同階段，關(guān)鍵指標可以適當增減，分值權(quán)重也可以適當調(diào)整。

表1　 關(guān)鍵指標及分值權(quán)重表

第二，編制關(guān)鍵節(jié)點。關(guān)鍵節(jié)點可以分為一級節(jié)點和二級節(jié)點。公司在土地獲取以后，經(jīng)過可行性研究和測算分析，給項目公司下達一級節(jié)點目標，同時簽訂經(jīng)營目標責任書，一級節(jié)點一般比較粗，重點反映關(guān)鍵節(jié)點事項。項目公司在收到公司一級節(jié)點任務后，對目標進行逐層分解，制定二級節(jié)點計劃，二級節(jié)點可以細化到每旬、每周的工作計劃目標。下面以一級節(jié)點和部分二級節(jié)點作為例子具體分析。

表2　 一級節(jié)點計劃表

序號　一級節(jié)點名稱　計劃開始時間計劃完成時間提交工作成果/完成標準責任部門7　取得《國土使用權(quán)證》2012.12.1　 2013.10.3.取得《國土使用權(quán)證》　綜合部8　取得《規(guī)劃許可證》　2013.11.1　 2013.11.3.取得《規(guī)劃許可證》　綜合部9　取得《施工許可證》　2013.12.1　 2013.12.2.取得《施工許可證》　綜合部1.目標成本下發(fā)　2013.3.1　 2013.4.3.編制完成并通過OA發(fā)布　成本部1.地下室開工至封頂　2013.1.1　 2013.8.30工程質(zhì)量優(yōu)良，優(yōu)良率〉75%工程部12樣板區(qū)、樣板間開放　2013.11.1　 2013.12.3.達到開放條件　工程部13取得《預售許可證》　2013.12.1　 2013.12.3.取得《預售許可證》市場開發(fā)部1.開盤　2013.10.3.2015.8.3.達到開盤策劃目標市場開發(fā)部1.主體開工至封頂　2013.9.1　 2014.6.20工程質(zhì)量優(yōu)良，優(yōu)良率〉75%工程部1.環(huán)境配套工程　2014.10.3.2015.6.3.配套工程質(zhì)量優(yōu)良　工程部1.拆遷房驗收　2015.5.1　 2015.5.30工程質(zhì)量優(yōu)良，優(yōu)良率〉75%工程部18交付業(yè)主（拆遷房）　2015.6.1　 2015.6.3.交房率達到90%以上　工程部

表3　 二級節(jié)點計劃表（季度部分節(jié)點）

第三，具體考核流程?？己艘话阌杉径瓤己撕湍甓瓤己私M成，從以上兩個計劃表中可以看出，一級節(jié)點是對項目進度的整體把控，可以作為年度績效考核的重要依據(jù)；二級節(jié)點可以作為季度考核的重要依據(jù)。項目公司每季度前向公司提交二級節(jié)點工作計劃表，經(jīng)考核領(lǐng)導小組審核通過后實施。季度末，考核領(lǐng)導小組根據(jù)節(jié)點目標逐項進行對照檢查，確定考核得分。

1.季度考核。季度考核結(jié)果可以作為發(fā)放月生產(chǎn)獎的重要依據(jù)。

月生產(chǎn)獎總額=獎金系數(shù)總額 ×獎金基數(shù)×考核得分，其中獎金系數(shù)根據(jù)崗位確定，基數(shù)由公司根據(jù)項目實際情況確定。

2.年度考核。年度考核結(jié)果可以作為兌現(xiàn)經(jīng)營目標責任書結(jié)果的依據(jù)。

以該項目年度考核為例，可以根據(jù)考核結(jié)果計算項目公司的年度績效工資：

①項目公司正職績效薪酬=年度績效考核得分×年度績效獎金基數(shù)。以當年公司審核的新開工面積為標準，當年新開工10萬平方米以下（含10萬平方米），年度績效獎金基數(shù)為2000元/分；當年新開工20萬平方米以上（含20萬平方米），年度績效獎金基數(shù)為3000元/分；當年新開工面積介于10萬平米和20萬平米之間的采用直線插入法核定本項目的年度績效獎金基數(shù)。

②項目公司副職成員年度績效薪酬原則上按照不超過正職的80%計發(fā)，各專業(yè)總監(jiān)的年度績效薪酬不得超過副職的50%，部門負責人的年度績效薪酬不得超過專業(yè)總監(jiān)的75%。項目公司核心團隊的年度績效薪酬總額為項目公司團隊年度績效薪酬總額的70%。項目公司核心團隊人數(shù)原則上控制在5人以內(nèi)。

③項目公司一般管理員工的年度績效薪酬總額為項目公司團隊年度績效薪酬總額的30%，對表現(xiàn)突出的技術(shù)和管理骨干，可適當提高績效薪酬標準，但項目公司團隊年度績效薪酬總額不變。

3.扣罰措施

連續(xù)兩個季度不能在規(guī)定時間內(nèi)完成節(jié)點任務的，將按照以下方式扣罰績效工資。

季度扣罰總額=季度月生產(chǎn)獎總額×∑節(jié)點權(quán)重i（i為未完成節(jié)點）

四、考核結(jié)果的應用

1.應用于建立機制。通過考核，能夠進一步深入推進薪酬制度改革，加快推進市場化激勵體系建設，建立健全科學有效、務實管用的覆蓋全體員工的綜合考核評價機制。

2.應用于改進工作。項目公司應根據(jù)考核結(jié)果認真反思總結(jié)年度工作，發(fā)揚優(yōu)點，改進不足，以更好地提高績效。

3.應用于職務調(diào)整。通過掌握各種相關(guān)工作信息，企業(yè)更容易正確作出人事決策，有效地開展員工提升、晉級、降職、降級等人力資源管理工作。

4.應用于招聘選拔。通過績效評估結(jié)果，對企業(yè)各個崗位的優(yōu)秀人才所應該具備的優(yōu)秀品質(zhì)和績效特征，會有更深的理解，這就為招聘和甄選環(huán)節(jié)提供非常重要的參考。

5.應用于培訓開發(fā)。依據(jù)考核結(jié)果以及相關(guān)記錄，進而研究判斷是否需要培訓，需要什么方面的培訓。

五、結(jié)語

企業(yè)實行績效管理的根本目的，是為了提高經(jīng)濟效益，獲取更多的利潤，從而推動企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。績效考核是一項系統(tǒng)工程，KPI只是其中一項常用的考核工具，通過本案例的具體實施和經(jīng)驗總結(jié)，對今后房地產(chǎn)項目開發(fā)績效管理具有一定的借鑒和推廣意義。

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