劉賽

摘 要：2014年5月份，習總書記在河南考察工作時第一次提及新常態(tài)：我國發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機遇期，我們要增強信心，從當前我國經(jīng)濟發(fā)展階段性特征出發(fā)，適應(yīng)新常態(tài)，保持戰(zhàn)略上微笑平常心態(tài)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)如何運用財務(wù)管理相關(guān)內(nèi)容使房地產(chǎn)行業(yè)快速穩(wěn)步的發(fā)展？

關(guān)鍵詞：新常態(tài)經(jīng)濟 房地產(chǎn)行業(yè) 財務(wù)管理

習近平總書記提出新常態(tài)經(jīng)濟后，又進一步對其提出九大特征。首當其沖的是水泥行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)等建筑業(yè)，傳統(tǒng)行業(yè)以及其他高能耗產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)行業(yè)將來如何發(fā)展、發(fā)展成什么樣、以什么手段促進發(fā)展是擺在事實面前的重點，本論文將從企業(yè)財務(wù)管理的角度對以上問題進行淺答，希望給該行業(yè)一點發(fā)展建議。

一、房地產(chǎn)行業(yè)與新常態(tài)經(jīng)濟

1.房地產(chǎn)行業(yè)階段性發(fā)展的四個階段.

第一階段：改革開放階段的理論性突破。鄧小平同志南巡后，相關(guān)行業(yè)理論界提出來經(jīng)濟發(fā)展的土地權(quán)觀點，促進了房地產(chǎn)市場萌芽的產(chǎn)生。1978年-1991年，是房地產(chǎn)市場萌芽階段。1991年，國務(wù)院批復了24個省市的房地產(chǎn)改革總體方案，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

第二階段：非理性的探索、推進階段。此階段國家出臺大量支持性政策，全面啟動房地產(chǎn)改革政策，并推行住房公積金制度，從而使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一系列混亂現(xiàn)象，有些地區(qū)還出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

第三階段：市場回暖、蕭條與瘋狂時期。經(jīng)歷了上一階段的混亂、國家政策的改變、以及亞洲金融危機，1998年中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動。該政策在一段時間內(nèi)推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)進入回暖時期。但隨之卻引發(fā)了一系列的社會矛盾，比如房價過高與居民收入的矛盾、行業(yè)之間的矛盾，房價過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題又使得社會矛盾嚴重激化。2004年后，國家開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進入了蕭條時期。但通過2008年中國舉辦奧運會，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入快速發(fā)展階段。

第四階段：全面調(diào)整，泡沫房產(chǎn)整治階段。限購持續(xù)，政府組織房地產(chǎn)的瘋狂，但儼然已晚。

2.新經(jīng)濟常態(tài)的淺解。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是我國目前面臨的關(guān)鍵時期，《人民日報》指出：“經(jīng)濟新常態(tài)，需要創(chuàng)新宏觀調(diào)控思路，改變宏觀調(diào)控方式，為我國的經(jīng)濟發(fā)展培育持久的動力。從根本上說，就是向改革要動力，向結(jié)構(gòu)調(diào)整要助力，向民生改善要潛力，就是要‘激活力、 ‘補短板、 ‘強實體?！薄度嗣袢請蟆吩u論認為：“經(jīng)濟新常態(tài)就是新的探索，新的發(fā)展，我國需要創(chuàng)新宏觀調(diào)控思路和改變宏觀調(diào)控方式，統(tǒng)籌兼顧，穩(wěn)定增長，促進改革調(diào)整結(jié)構(gòu)，關(guān)注民生以及預防風險，把改革放在第一要位，優(yōu)化結(jié)構(gòu)并加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，更好地改善民生。”

二、新常態(tài)經(jīng)濟下的房地產(chǎn)發(fā)展（財務(wù)管理角度）

1.我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀。財務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及廣泛，起至關(guān)重要的作用。

1.1投資、開發(fā)面積方面。根據(jù)國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）為114808.97億元，2013年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）為103357.44億元。2015年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬平方米，同比增長4.6%，這一增長速度再現(xiàn)了23年的高增長水平。

1.2房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲但是市場發(fā)展不規(guī)范。2016年1月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有24個，上漲的城市有38個，持平的城市有8個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為4.1%，最低為下降0.8%。與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有45個，上漲的城市有25個。1月份，同比價格變動中，最高漲幅為52.7%，最低為下降4.9%。但是，房地產(chǎn)行業(yè)有很多交易方式，市場信息變得產(chǎn)業(yè)化和社會化。房地產(chǎn)市場變得比較開放，并且相對統(tǒng)一，但是存在著封閉、壟斷的特性。相比較來說，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理制度存在著滯后現(xiàn)象，市場發(fā)展比較不規(guī)范。

1.3客戶需求仍然持續(xù)增加但是住房保障系統(tǒng)不完善。1998年以來社會經(jīng)濟發(fā)展較快，大幅度提高了人們的收入水平，生活質(zhì)量也因此變好。首先，經(jīng)濟水平的提高促使人們希望改善生活條件，對住房的要求也變得越來越高，比如換新房、換大房等。其次是城鎮(zhèn)化發(fā)展較快，人口數(shù)量增加，人們對現(xiàn)在的居住條件不滿意，才會改變?yōu)閷ι唐贩康男枨笤黾?。由于社會?jīng)濟的持續(xù)增長為城鎮(zhèn)居民的可支配收入提供基礎(chǔ)和保障，而城鎮(zhèn)居民的可支配收入越來越高則支撐著他們?nèi)找嫱⒌氖袌鲂枨蟆Ｈ缃瘛岸ⅰ闭唛_放，幾年幾十年后，房子的需求仍然不會減少，但是目前國家的法律條文并沒有明確的保障住房。

1.4金融信貸風險。我國人民銀行在《24年我國房地產(chǎn)金融報告》中指出，企業(yè)自籌資金、房屋定金和預收款部分來自銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)，個人房貸款也會依賴于銀行貸款。其中企業(yè)自籌資金中有大約7.2%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有3.3%的資金來自銀行貸款，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用銀行貸款的比重高達54%，個人購房貸款額大約在4.3%以上。房地產(chǎn)開發(fā)資金如果過度依賴信貸資金，則會使信貸風險大大增加。

三、結(jié)語

針對上述幾個問題，我們從以下幾個方面對房地產(chǎn)行業(yè)提出建議。

1.加強統(tǒng)籌，明確企業(yè)資本經(jīng)營預算的支持方向和重點，在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，讓企業(yè)財務(wù)管理與國際完成對接，逐步完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。企業(yè)高管層要時刻注意學習財務(wù)管理相關(guān)知識，并能準確把握市場發(fā)展方向以及市場風險把控。

2.政府實施宏觀調(diào)控，加大市場監(jiān)督力度，政府務(wù)必要把公共管理績效考核標準確定出來，對房地產(chǎn)的理論管理加以引導，使市場秩序達到穩(wěn)定狀態(tài)。我國某些地區(qū)房價貴得離譜而某些地區(qū)卻成為“鬼城”，其實真正原因在于需求高但不理性，因此房地產(chǎn)在選址建造樓房時要注意考察當?shù)氐娘L俗、人們的需求、生活觀念等方面。與此同時，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展較為迅猛，但并非單單考慮市場需求因素，還包括一些詭秘的潛制度因素，所以某些房地產(chǎn)開發(fā)商的說法具有片面性、夸大性。在這些促進因素中，要以地方政府與房地產(chǎn)商形成的神圣聯(lián)盟這一因素最為重要，某些政府片面追求GDP增長而忽略一些現(xiàn)實問題。所以政府既要加強市場監(jiān)督同時又要賈青對內(nèi)部公共管理績效考核多重標準考核。

3.弱化外資對房地產(chǎn)的投資，減少金融風險。據(jù)2013和2014年國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年外國投資房地產(chǎn)業(yè)外實際使用金額是2879807.15萬美元，2014年外國投資房地產(chǎn)業(yè)外實際使用金額是3462611.62萬美元。房地產(chǎn)價格的提高，是由于人們對人民幣升值的預期高漲和金融市場具有高流動的特性，投資的規(guī)模變大，從而降低了國家宏觀經(jīng)濟政策的效力，因此即使無法減輕外貿(mào)的進入，我們也可以把外資應(yīng)用到基礎(chǔ)建設(shè)中去，從而弱化我國房地產(chǎn)的外來助力。

4.充分把握經(jīng)濟新常態(tài)的九大特征，時刻緊跟中國時代經(jīng)濟發(fā)展。在高速發(fā)展的經(jīng)濟軟著陸情況下，必定會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，普通商品住房的價格穩(wěn)步回落，高檔房屬調(diào)控范圍之內(nèi)，供給量將受到影響，價格會隨著市場供求變化。作為新時代大學生，我們接受高等教育，接觸新鮮又具有挑戰(zhàn)性的環(huán)境，因此，有責任在新常態(tài)經(jīng)濟發(fā)展的過程中對經(jīng)濟穩(wěn)定前進起促進作用。如今，經(jīng)濟軟著陸是大環(huán)境，以前經(jīng)濟發(fā)展是以短跑的速度跑長跑，7%-8%的經(jīng)濟發(fā)展速度確實夠快夠強但不夠穩(wěn)定。在面對房地產(chǎn)這輛高速行駛的列車，如何剎閘慢下來是我們要面對的首要問題。

參考文獻：

[1]中國網(wǎng)http：//www.china.com.cn/news/txt/2008-12/11/content_16930712.htm .

[2]http：//hb.people.com.cn/n/2014/0805/c194063-21881343.html 《人民日報》——《經(jīng)濟運行呈現(xiàn)新特征—— 新常態(tài)下的中國經(jīng)濟》.