鄭宇林 謝炎明 蘇雙雙 何劍雄

摘 要：城市的發(fā)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展方向占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)的健康穩(wěn)步發(fā)展依靠良好的城市規(guī)劃。以增城為例，要了解城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響，首先要從分析此地的城市規(guī)劃，在以此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做出行之有效的方法。而增城構(gòu)思出以生態(tài)城為理念，以保護(hù)環(huán)境為基礎(chǔ)的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)可以以此做出一系列政策調(diào)整。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 增城 影響

一、引言

城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一段時(shí)間內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理性使用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)所作的綜合部署和具體安排。在以往的數(shù)十年中，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般的迅速增長(zhǎng)并不斷壯大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市建設(shè)的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，并按照經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)和配套建設(shè)的政策。本文就增城區(qū)城市規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和定位做了分析與探討。

二、增城區(qū)城市規(guī)劃的分析

城市規(guī)劃是一種有層次的規(guī)劃體系，通過(guò)對(duì)城市規(guī)劃各角度的分析可以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行不同程度的指導(dǎo)。一般而言，分析城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響可以從四個(gè)方面著手：（1）針對(duì)城市規(guī)劃的性質(zhì)來(lái)確定房地產(chǎn)行業(yè)的方向；（2）從城市規(guī)劃中的用地布局來(lái)確定未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、順序；（3）城市規(guī)劃中對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)可以拉升房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展；（4）城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。

1.城市性質(zhì)是指城市在該地域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中所處的位置和所發(fā)展的作用，是城市在區(qū)域中職能的分工。城市性質(zhì)的定位不同，城市的主要功能就不同。以增城為例，其主張強(qiáng)南活中優(yōu)北。增城南部的荔城、朱村、新塘等幾個(gè)街鎮(zhèn)繞著增塘水庫(kù)等生態(tài)核

心區(qū)域，逐步形成南部一體化組團(tuán)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，強(qiáng)化南部先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)圈的產(chǎn)業(yè)特色，努力成為設(shè)備齊全的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，成為廣州三大工業(yè)引擎之一。中部發(fā)展方向是都市服務(wù)、文化興城，旨在打造山水文化音樂(lè)城，成為廣州東部最美麗的衛(wèi)星城之一，中部如此定位，在很大程度上吸引高消費(fèi)人口，活躍了中部商業(yè)生活圈的消費(fèi)氣氛。而北部則開(kāi)發(fā)派潭、小樓、正果等村鎮(zhèn)的生態(tài)資源，推動(dòng)旅游觀光和現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展從而實(shí)現(xiàn)北部的產(chǎn)業(yè)、交通、發(fā)展的生態(tài)化。通過(guò)展現(xiàn)增城北部良好的生態(tài)資源來(lái)促進(jìn)北部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.城市布局指城市地域的結(jié)構(gòu)和層次，城市內(nèi)部各種功能用地比例。增城目前規(guī)劃新塘為工業(yè)城區(qū)，該片區(qū)域發(fā)展迅速在很大程度上帶動(dòng)周邊的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。中部則隨著被規(guī)劃為都市生活區(qū)，即中心區(qū)，這意味著城市未來(lái)的發(fā)展中心將不斷往中部推移，使其價(jià)值得以提升，所以該片區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)將迅速發(fā)展起來(lái)。最后北部規(guī)劃為生態(tài)保護(hù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展旅游和生態(tài)項(xiàng)目，該片區(qū)域具有建設(shè)高端住宅區(qū)和別墅區(qū)的有利條件。

3.城市基礎(chǔ)設(shè)施指最基本的交通設(shè)施建設(shè)，包括對(duì)外交通設(shè)施和對(duì)內(nèi)交通設(shè)施。在對(duì)外交通設(shè)施方面，增城積極的全面對(duì)接廣州中心城區(qū)，加速建設(shè)廣州13號(hào)和21號(hào)地鐵線，打通與廣州中心城區(qū)相連接的“主動(dòng)脈”；在對(duì)內(nèi)交通設(shè)施方面，增城極力打造以軌道、水路、公路相結(jié)合的交通體系，計(jì)劃建設(shè)連接十一個(gè)鎮(zhèn)街的交通線路，推動(dòng)市內(nèi)交通一體化發(fā)展，打通與各街鎮(zhèn)相連接的“靜脈”。

4.城市規(guī)劃效益指社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，這是城市規(guī)劃所追求的三大效益。增城注重環(huán)境效益，著重保護(hù)原有的生態(tài)環(huán)境外還積極推進(jìn)“千園計(jì)劃”建設(shè)，利用街心、街角和鄉(xiāng)村棄置用地等，建設(shè)一千個(gè)左右的1000平方米以上的公園、花園。該計(jì)劃統(tǒng)籌兼顧、綜合平衡、加強(qiáng)協(xié)調(diào)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的相統(tǒng)一。

三、增城區(qū)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析

從城市規(guī)劃的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃實(shí)施的依靠，而城市規(guī)劃則影響了房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)量、價(jià)值和效益。

1.城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供“賣點(diǎn)”。決定了城市在一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展規(guī)模和方向，也大致確定了其城市房地產(chǎn)供給和需求的狀況。如果房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的總量順應(yīng)城市規(guī)劃預(yù)期的發(fā)展規(guī)模，就可以大致實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的供需平衡。城市規(guī)劃確定城市的用地性質(zhì)、對(duì)城市用地進(jìn)行功能分區(qū)，這極大地影響了房地產(chǎn)的價(jià)值。增城南部為新型工業(yè)區(qū)，因此開(kāi)發(fā)首先應(yīng)考慮當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖肭闆r，著重建設(shè)高層樓的住宅，滿足人口密集的需要。中部中心區(qū)可以積極發(fā)[]展商業(yè)地產(chǎn)和中、高端房地產(chǎn)業(yè)。在北部生態(tài)圈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要保證保護(hù)環(huán)境、綠化 、環(huán)保為主，如旅游、休閑、高檔的別墅類項(xiàng)目。只有符合城市規(guī)劃發(fā)展方向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才會(huì)受到地方政府政策的支持，這樣才能夠有效的規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

2.城市規(guī)劃中的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)影響著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素。增城極力推進(jìn)東部交通樞紐中心建設(shè)，規(guī)劃定位為廣州市一級(jí)客運(yùn)樞紐和鐵路樞紐輔助站。在南部有廣園快速路、廣深公路；在北部有廣汕公路和地鐵21號(hào)。以朱村的仁安花園為例，它是增城朱村地鐵口新蓋樓盤(pán)，距離廣州地鐵21號(hào)線的朱村東站100米左右，去廣州市中心只需要半個(gè)小時(shí)，便捷的交通使其具有很大的自住和投資價(jià)值。相比之下，距離地鐵口相對(duì)較遠(yuǎn)的著名樓盤(pán)--碧桂園，雖然具有品牌效應(yīng)，但預(yù)計(jì)在地鐵通線后幾年其售價(jià)和銷量都會(huì)被超越。交通樞紐的建設(shè)將讓周邊的經(jīng)濟(jì)大大提升，在大體上影響著周邊住房的發(fā)展。交通便捷、出行方便無(wú)疑將帶動(dòng)周邊的房?jī)r(jià)上漲，并增加了沿線的投資價(jià)值。

3.根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展多數(shù)均為短期的經(jīng)濟(jì)行為，經(jīng)常只會(huì)考慮到自身的利益，而忽略了社會(huì)的整體利益。比如某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任意提高容積率或占用公共綠地，沒(méi)有把環(huán)境效益放在首位，只是一味追求經(jīng)濟(jì)效益，這會(huì)造成綠化環(huán)境的破壞。增城擁有1616平方公里的廣闊土地，已經(jīng)把增城面積的85%劃定為不可開(kāi)發(fā)用地，保護(hù)了增城的自然基底，并且確定了“現(xiàn)代生態(tài)城”的城市定位，所以房地產(chǎn)行業(yè)切勿追求經(jīng)濟(jì)效益，以破壞環(huán)境來(lái)達(dá)成目的。增城金時(shí)花園是依山而建的樓盤(pán)，自身規(guī)劃的綠化率就高達(dá)30.30%，而且樓盤(pán)的北邊還有6000畝樹(shù)林的蕉石嶺公園，竭力建造增城第一個(gè)綠色、生態(tài)、宜居小區(qū)。正是該房地產(chǎn)商注重環(huán)境效益，讓該房地產(chǎn)商獲得了更好的經(jīng)濟(jì)效益。 所以房地產(chǎn)行業(yè)依據(jù)增城的城市規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，必將會(huì)建造出生態(tài)地產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益三者的相統(tǒng)一。

四、結(jié)語(yǔ)

城市規(guī)劃是一個(gè)城市在一定時(shí)期內(nèi)的發(fā)展宏圖，因此具備相對(duì)的前瞻性和指導(dǎo)性；城市規(guī)劃為房地產(chǎn)行業(yè)的投資開(kāi)發(fā)提供了許多的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也可以依據(jù)城市規(guī)劃，自主選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)地段和方案，進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就存在利與弊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在提高居住環(huán)境質(zhì)量、推動(dòng)城市化進(jìn)程起了巨大的促進(jìn)作用，但是因?yàn)榕c城市規(guī)劃部門(mén)考慮問(wèn)題的著重點(diǎn)不一樣，由此也產(chǎn)生了較多矛盾和沖突，這些問(wèn)題直接導(dǎo)致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的非協(xié)調(diào)發(fā)展，因此需要處理好兩者的關(guān)系，促進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程。本文就城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響作了簡(jiǎn)單的分析和探討。

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