廖天良

摘 要：伴隨著中國經(jīng)濟(jì)三十年的高速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在近15年的時間里呈現(xiàn)了爆發(fā)式的發(fā)展，成為了中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康與否關(guān)系著中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和億萬人民的民生。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)與銷售不同步、時間跨度長、建設(shè)體量大，使得房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求巨大，僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部資金的積累難以滿足項目建設(shè)對資金的需求。因此很多的項目在開工建設(shè)之前就已經(jīng)展開了大量的籌融資活動，能否獲得充裕、資金成本低的資金成為房地產(chǎn)項目成功的重要因素。為推動房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，探索房地產(chǎn)企業(yè)在籌融資問題上的解決措施。本文就對此進(jìn)行簡單分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；籌融資管理；

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌融資現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的增加和金融市場的改革，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度越來越大、融資成本越來越高，尤其是中小企業(yè)面對的形式更嚴(yán)峻。首先，房地產(chǎn)市場收益在逐年下降，投資風(fēng)險逐年增加，民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場變得越來越謹(jǐn)慎，直接融資比例迅速下降。其次商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款的管理越來越嚴(yán)格，抵押擔(dān)保等要求越來越高，部分中小企業(yè)、民營企業(yè)難以獲得優(yōu)質(zhì)的銀行貸款資源，迫不得已轉(zhuǎn)向高成本、高風(fēng)險的高利貸。再次資本市場的動蕩和金融市場改革的不確定性難以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)籌融資創(chuàng)新的目的，金融創(chuàng)新人才的缺失也極大的影響了企業(yè)的籌融資能力，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍舊停留在傳統(tǒng)的銀行抵押貸款、國家政策性貸款等方面，只有少數(shù)的規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場開展籌融資活動，而按揭貸款證券化、應(yīng)收賬款理財化、土地及住宅銀行等創(chuàng)新手段仍處于研究起步階段。目前房地產(chǎn)市場處于波動狀態(tài)，市場風(fēng)險居高不下，中國的房地產(chǎn)即將面臨著一次清洗，資金實力弱的企業(yè)將難逃被淘汰的命運(yùn)[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌融資管理存在的問題

資金作為企業(yè)的“血液”，其重要性不言而喻，籌融資作為獲取企業(yè)“血液”的手段，對房地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為重要。經(jīng)過分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況、籌融資情況和資金管理狀況，不難發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。

首先、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算不夠準(zhǔn)確、融資結(jié)構(gòu)不合理。在實際情況中，由于房地產(chǎn)項目投資總量大、建設(shè)周期長，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上缺乏有效的手段，在資金預(yù)算上不準(zhǔn)確、不合理。一些項目有大量資金冗余沉淀，造成了資金的浪費(fèi)；一些項目由于缺乏資金，導(dǎo)致不能及時的開工建設(shè)，錯過了入市的最佳時機(jī)。另外，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金與其他投資資金的比例非常少，只有20%-30%之間，大量資金要通過其他各種渠道取得，如銀行貸款、企業(yè)借款、企業(yè)債券，甚至于民間資本。因此導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，一般都在70%以上，部分企業(yè)高達(dá)80%，資本結(jié)構(gòu)非常不合理，這給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的被動[2]。

其次、融資渠道狹窄，難以獲得優(yōu)質(zhì)資源。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)常見的融資方式有股票、銀行貸款和企業(yè)債券。除了少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能從資本市場獲得優(yōu)質(zhì)資源，部分企業(yè)可從集團(tuán)公司等融資平臺獲得成本較低的債券資金外，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都依賴于銀行貸款。相對于短期的銀行借款，企業(yè)債券雖然在期限上和資金管理上有較大的優(yōu)勢。但在資金取得上比銀行貸款復(fù)雜，手續(xù)要繁瑣，受到《企業(yè)債券發(fā)行管理條例》《公司法》和《證券法》等約束，同時在債券到期時對企業(yè)的現(xiàn)金流有較大的考驗，中小房地產(chǎn)企業(yè)難以通過發(fā)行企業(yè)債券的方式取得資金，而且中國目前已發(fā)行的房地產(chǎn)企業(yè)債券均為房地產(chǎn)項目債券，如土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券等尚未發(fā)行[3]。事實上，相對于其他方式，上市融資的資金成本相對較輕，但這僅針對于少數(shù)的具有雄厚實力的房地產(chǎn)企業(yè)來說，部分企業(yè)只能采用后門上市的方式融資，這樣的融資方式同樣需要大量的資金，對大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說并不現(xiàn)實。

再次、國家金融政策不明確，相關(guān)法律法規(guī)不完善。面對資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，中國政府在金融政策出臺上比較謹(jǐn)慎。嚴(yán)格禁止房地產(chǎn)市場的場外配資，在個人住房貸款首付比例和利率優(yōu)惠上比較謹(jǐn)慎，對海外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和審批程序非常嚴(yán)格，即使是最近國務(wù)院推行的“營改增”政策在細(xì)節(jié)和具體操作上也存在很多的不確定性，這些因素都直接影響著房地產(chǎn)的籌融資問題。同時，中國政府在關(guān)于房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展，比如土地產(chǎn)權(quán)到期問題。目前，我國從已運(yùn)作的房地產(chǎn)投資基金多采用公司式、信托式和合作式三種形式。但自20世紀(jì)90年代出現(xiàn)以來，到目前為止我國還沒有出臺相關(guān)的產(chǎn)業(yè)基金法，多數(shù)基金公司是依據(jù)《公司法》采用投資公司的模式運(yùn)作，而不是以基金的形式運(yùn)作。而這其實也是后期房地產(chǎn)企業(yè)融資的一道難題。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)籌融資管理的對策

在分析了房地產(chǎn)企業(yè)籌融資現(xiàn)狀以及存在問題的基礎(chǔ)上，結(jié)合目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況和金融市場的具體措施，經(jīng)過研究，我們可以從以下幾個方面著手，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資貴的問題。

（一）做好項目資金預(yù)算，合理安排資金收支，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。作為資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在土地購入前應(yīng)進(jìn)行項目的總體進(jìn)度安排和資金計劃，在項目資金收支上做到平衡，最大程度的發(fā)揮資金的有效性，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。同時房地產(chǎn)企業(yè)要想法設(shè)法的降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，特別是對于以銀行貸款為主要融資渠道的企業(yè)來說尤為重要。

（二）促進(jìn)金融創(chuàng)新，推動公司融資渠道多元化

隨著中國金融市場的改革和不斷成熟，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)金融創(chuàng)新人才的引入，加大對金融市場融資創(chuàng)新能力的開發(fā)，探索新的籌融資渠道。除了銀行貸款、企業(yè)借款和集團(tuán)公司資金池等傳統(tǒng)融資渠道外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索資本市場、證券市場和投資信托基金市場。地產(chǎn)以資本為王，產(chǎn)業(yè)以金融為先。作為一個資金渴求度很高的行業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也亟待金融資本的助力。據(jù)統(tǒng)計，在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的30強(qiáng)中，有13家上市公司，另外的17家企業(yè)有13家正在或已經(jīng)披露了沖擊資本市場的意向，未來3-5年內(nèi)，我們有望看到國內(nèi)出現(xiàn)超過30家的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與資本市場的親密接觸，預(yù)示著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大資本時代正式到來。除了資本市場外，金融創(chuàng)新也成為目前房地產(chǎn)市場的重要景象，房地產(chǎn)投資信托基金就是其中的一種。推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金不僅符合我國國情，操作性強(qiáng)，還能拓寬外部融資渠道，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資難現(xiàn)狀，有益于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。而金融創(chuàng)新的另一種方式就是房地產(chǎn)證券化，其本質(zhì)是通過證券市場的功能，將不動產(chǎn)進(jìn)行了細(xì)分化、流動化和貨幣化，其主要品種有房地產(chǎn)抵押貸款證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化。房地產(chǎn)證券化不僅方便企業(yè)籌融資，小額投資者也容易參與進(jìn)來，同時有利于增強(qiáng)不動產(chǎn)的流動性。在未來15-20年，中國房地產(chǎn)金融市場不斷的健全和完善，與不動產(chǎn)相配套的房地產(chǎn)信托基金會越來越成熟，按揭貸款的證券化、土地銀行、住宅銀行和社區(qū)銀行將不再遙遠(yuǎn)，圍繞客戶整合和服務(wù)模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮。

（三）密切關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)政策，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

隨著國家十三五規(guī)劃綱要的出臺，中國必將形成開放型經(jīng)濟(jì)的新體制，大數(shù)據(jù)時代和互聯(lián)網(wǎng)時代已經(jīng)來臨，隨著金融體制的改革和新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也必將迎來新發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部和跨界的合縱連橫愈演愈烈，包括對存量資產(chǎn)的整合爭奪，對智慧互聯(lián)的不斷深化，對輕重平衡的認(rèn)知實踐，都使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越演越烈。因此，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場中保有相應(yīng)的地位，就必須密切關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，根據(jù)市場發(fā)展的具體情況，調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)模式。

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的籌融資管理是一個綜合性的課題，融資難、融資貴是目前的普遍問題，既受到宏觀政策、市場變化的影響，也有企業(yè)內(nèi)部管理不善的問題。針對政策及市場變化要密切關(guān)注，盡可能的爭取各項優(yōu)惠政策和抓住市場機(jī)遇，但房地產(chǎn)企業(yè)更重要的還是要從根本上改善內(nèi)部的經(jīng)營管理問題，提高資金使用效率，推進(jìn)融資多元化，積累自身發(fā)展的基金，準(zhǔn)確定位市場位置，積極尋求合作伙伴，保持企業(yè)的競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]林海濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)上市融資存在的問題及解決對策[J].投資與合作：學(xué)術(shù)版，2014，14（12）：209-209.

[2]王俊.房地產(chǎn)企業(yè)籌融資管理存在問題及對策[J].全國商情：理論研究，2015，17（26）：70-71.

[3]瞿丹.淺析我國房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂問題及解決方法[J].科技信息：基礎(chǔ)理論研究，2009，32：42-43.