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國(guó)人為何驚恐“70年產(chǎn)權(quán)大限”

最近，“溫州一批20年產(chǎn)權(quán)的房子將陸續(xù)到期，若要續(xù)期，須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金”的消息引發(fā)了整個(gè)社會(huì)的爭(zhēng)議與恐慌：70年后，我們的房子和靈魂如何安放？我們的房子會(huì)不會(huì)被掠奪，或被政府收回土地使用權(quán)？

對(duì)“70年大限”的恐懼

雖然，溫州市國(guó)土局近日已表示，《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。近期媒體報(bào)道“收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續(xù)期”是對(duì)信息的誤讀。但仍有分析認(rèn)為，從媒體事前的報(bào)道，以及溫州國(guó)土局有關(guān)部門(mén)的介紹看，準(zhǔn)備收費(fèi)，而且準(zhǔn)備高額收費(fèi)應(yīng)該是真的。

稍對(duì)土地使用權(quán)“70年大限”有所了解的人都知道，由于中國(guó)特色的“土地國(guó)有”和建設(shè)用地的出讓人必須是政府的特殊規(guī)定，對(duì)于“70年大限”之后，土地使用權(quán)如何處理，早在《物權(quán)法》立法的時(shí)候就引發(fā)了廣泛的爭(zhēng)論。在土地國(guó)有的情況下，土地使用權(quán)期滿之后是自動(dòng)續(xù)展，還是無(wú)償收回，《物權(quán)法》最終作了一個(gè)妥協(xié)各方利益的考慮，規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！?/p>

而日前媒體報(bào)道的溫州“收取高額續(xù)費(fèi)”的辦法，直接倒退回1990年國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，這個(gè)條例首次規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！边@個(gè)規(guī)定，可以說(shuō)，暴露了“公權(quán)”和“私權(quán)”兩種權(quán)利在博弈中的不對(duì)等地位。歷史總是在進(jìn)步，三年之后出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，相對(duì)于這個(gè)規(guī)定，就有明顯的進(jìn)步：房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請(qǐng)續(xù)期，否則土地使用權(quán)將會(huì)由國(guó)家無(wú)償收回。從1991年到1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》，再到《物權(quán)法》，在70年后如何處理的問(wèn)題上，最起碼大家就“自動(dòng)續(xù)期”已經(jīng)達(dá)成了基本的共識(shí)，而且即使收費(fèi)，大家在認(rèn)為應(yīng)該是象征性的這點(diǎn)上也是有共識(shí)的。而媒體爆出來(lái)的文章的做法可以說(shuō)是置《物權(quán)法》與法治的進(jìn)步與變遷于不顧，引發(fā)民眾不必要的恐慌，令人匪夷所思。

其實(shí)，中國(guó)民眾對(duì)“70年大限”的恐懼，一是基于對(duì)高房?jī)r(jià)的恐懼，無(wú)論政府和開(kāi)放商如何互相推卸責(zé)任，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，高房?jī)r(jià)離不開(kāi)高地價(jià)的助推，在當(dāng)前民眾對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)都沒(méi)有任何博弈能力的語(yǔ)境下，用終其一生的收入購(gòu)置房產(chǎn)之后，還要在70年后續(xù)交高昂的土地出讓金，這無(wú)法讓民眾不焦慮；二是基于對(duì)公權(quán)力的恐懼，在中國(guó)歷史上的任何一個(gè)朝代，私權(quán)肯定是要為公權(quán)讓路的，在公權(quán)和私權(quán)沖突的情況下，公權(quán)顯然是神圣不可侵犯的。

這種擔(dān)心根本沒(méi)必要

其實(shí)，對(duì)于溫州事件的出現(xiàn)，可以讓整個(gè)社會(huì)來(lái)討論，來(lái)厘清問(wèn)題的根源，并找出化解的辦法，沒(méi)必要引起人們的恐慌。

首先，實(shí)際上當(dāng)前中國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)的商品住房，按照國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年、其他或綜合用地50年。

也就是說(shuō)，即使從這個(gè)法律文件開(kāi)始，中國(guó)居民所購(gòu)買(mǎi)的住房土地使用權(quán)絕大多數(shù)都是70年產(chǎn)權(quán)（占比肯定高于99%以上），而不是低于70年產(chǎn)權(quán)。所以國(guó)人對(duì)自己所持有的住房根本上就不用被那種混淆是非的言論所恐嚇。因?yàn)?，低?0年產(chǎn)權(quán)不是居住用地的使用權(quán)。比如，綜合用地使用權(quán)是50年的產(chǎn)權(quán)。而且購(gòu)買(mǎi)這一種住房時(shí)，不僅土地出讓金的價(jià)格較低，而且住房的價(jià)格比一般的居民住宅的價(jià)格要低。但該類商居兩用的住房到期時(shí)間也應(yīng)該是2040年，而不是現(xiàn)在。至于低于70年產(chǎn)權(quán)土地使用權(quán)的，到期之后如何處理，本來(lái)就與居民住宅沒(méi)有多少關(guān)系，國(guó)人根本就不用因此而恐慌。

其次，目前為何會(huì)出現(xiàn)房屋20年土地使用權(quán)到期的問(wèn)題呢？如果這是個(gè)事實(shí)，那么該發(fā)生的時(shí)間是1996年，即發(fā)生在國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》之后。也就是說(shuō)，即使溫州等地出現(xiàn)房屋20年土地使用權(quán)到期的問(wèn)題，但是這種事件本身就是違法的。把一個(gè)違法事件與合法住房70年的土地使用權(quán)混淆在一起，這肯定是有人或是刻意炒作，或是別有用心，希望以此來(lái)煽動(dòng)社會(huì)的不安。

還有，20年土地使用權(quán)到期事件，不僅是非法的，還得問(wèn)當(dāng)時(shí)這些土地是如何出讓，土地出讓金收取多少？如果70年的土地使用權(quán)的土地出讓金收取的費(fèi)用100萬(wàn)元，而該20年土地使用權(quán)的住宅收取費(fèi)用只是10萬(wàn)元或象征性收費(fèi)，那么即使現(xiàn)在重新認(rèn)可這種非法的土地使用權(quán)，是否續(xù)費(fèi)或續(xù)費(fèi)多少？那是地方政府處理的問(wèn)題。至于地方政府如何處理，則根本不值得與70年的土地使用權(quán)到期后如何處理類比。因?yàn)?，兩者完全是風(fēng)馬牛不相及的事情。把兩個(gè)性質(zhì)完全不同的住房土地使用權(quán)攪和在一起，除了恐嚇國(guó)人、制造恐慌，還能做什么？

再次，目前溫州20年住房土地使用權(quán)到期的處理問(wèn)題之所以會(huì)引起國(guó)人恐慌，之所以能夠被人所煽動(dòng)，最大的問(wèn)題主要在兩個(gè)方面：一是國(guó)人對(duì)中國(guó)的法治不是太有信心?？偸钦J(rèn)為政府隨時(shí)都制定侵害民眾權(quán)利的法律。二是《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期的問(wèn)題，沒(méi)有給出一個(gè)具體可操作的細(xì)則。比如“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。如果這樣，70年之后基層國(guó)土部門(mén)在實(shí)際操作過(guò)程中將會(huì)出現(xiàn)無(wú)法可依、無(wú)章可循，有可能不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)的情況。

謠言背后透露的真問(wèn)題

對(duì)于70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的解決，多家房地產(chǎn)網(wǎng)站曾發(fā)布了一篇有關(guān)中央取消房產(chǎn)證70年產(chǎn)權(quán)的文章，業(yè)內(nèi)人士表示并不靠譜。當(dāng)然，取消房屋70年產(chǎn)權(quán)是個(gè)謠言，可是，續(xù)期細(xì)則遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，要不要接著交錢(qián)，交多少錢(qián)，對(duì)所有有房和無(wú)房的人來(lái)說(shuō)，都是涉及切身利益的大事。

2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅“建設(shè)用地使用權(quán)”期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。這在一定程度上給有房的業(yè)主吃了顆定心丸?？扇绾卫m(xù)期仍然沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定落地。

之后，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》等與住房產(chǎn)權(quán)有關(guān)的條例都做了一些相應(yīng)的規(guī)定和調(diào)整，但這些語(yǔ)焉不詳?shù)姆ㄒ?guī)仍然解決不了許多購(gòu)房者的擔(dān)憂：“土地使用權(quán)”70年到期后怎么辦？要不要繳納土地出讓金？如果還要交錢(qián)，自己是否等于是長(zhǎng)期的租房，當(dāng)了這么多年的“房奴”是否值得？如果不繳，政府無(wú)償收回土地，我們的房子怎么辦？

70年產(chǎn)權(quán)帶來(lái)的問(wèn)題還不止于此，據(jù)報(bào)道，北京大學(xué)光華管理學(xué)院朱國(guó)鐘研究發(fā)現(xiàn)，70年產(chǎn)權(quán)對(duì)中國(guó)城市化進(jìn)程、對(duì)社會(huì)發(fā)展和民生保障都有著重要影響。

對(duì)于臨近土地使用期限的房子，人們不大會(huì)對(duì)住房進(jìn)行翻修和重新開(kāi)發(fā)；住宅老化，富人自然會(huì)尋求新住宅，而新建筑總是在城市周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)出來(lái)，導(dǎo)致的結(jié)果就是城市擴(kuò)張得厲害，老城區(qū)會(huì)老化得厲害。朱國(guó)鐘個(gè)人推測(cè)，“以后中國(guó)也會(huì)出現(xiàn)大面積的貧民區(qū)，聚集在現(xiàn)在的高層建筑區(qū)里面?！?/p>

另?yè)?jù)報(bào)道，2011年銀監(jiān)會(huì)在公開(kāi)辦復(fù)全國(guó)政協(xié)委員“以房養(yǎng)老”提案時(shí)表示，我國(guó)現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年，致“以房養(yǎng)老”難推行。

那么，究竟該如何解決這一問(wèn)題，一些專家給出了幾大設(shè)想：

辦法之一就是重簽合同，續(xù)繳出讓金。這一做法的最大障礙是：屆時(shí)小區(qū)業(yè)主們作為分散的個(gè)體，很可能無(wú)法在怎樣繳和繳多少土地出讓金方面達(dá)成共識(shí)。同時(shí)，這筆土地使用金具體數(shù)額多少，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿繳納，法律是否允許強(qiáng)行拆遷該業(yè)主的房屋，都是個(gè)未知數(shù)。

辦法之二就是房隨地走，國(guó)家補(bǔ)償，或者用類似拆遷安置的辦法解決。但這一設(shè)想不得不面對(duì)的尷尬問(wèn)題是：房屋拆遷諸多矛盾又浮出水面，《物權(quán)法》確定保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn)，城市的發(fā)展也肯定不能繼續(xù)采取簡(jiǎn)單的“國(guó)家補(bǔ)償——個(gè)人拆遷”的形式?？偟膩?lái)說(shuō)，這不是國(guó)家和業(yè)主“共贏”的方式。

辦法之三是堅(jiān)持土地國(guó)有和集體所有公有制度不變，延長(zhǎng)企業(yè)、住宅用地、宅基地、耕地、林地的使用年期至300年到1000年不等。這樣可以確立土地使用者的使用年期產(chǎn)權(quán)，可以交易、抵押、入股和繼承。

（《中華工商時(shí)報(bào)》2016.04.25、人民網(wǎng)2015.05.20等）