徐曦

摘要：隨著“營改增”試點(diǎn)工作的深入推進(jìn)，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，一直備受關(guān)注。文章通過對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的年報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，預(yù)估“營改增”后稅負(fù)的變化，并提出了相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)

“營改增”是我國一次重大的稅制改革，其主要目的是逐步將增值稅征稅范圍擴(kuò)大至全部的第二和第三產(chǎn)業(yè)，以增值稅取代營業(yè)稅，最終達(dá)到避免重復(fù)征稅，減輕各行業(yè)稅負(fù)的目的。經(jīng)歷2012年到2014年三次“營改增”稅制改革，先后將交通運(yùn)輸業(yè)，7個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)納入改革范圍。2016年3月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開“營改增”試點(diǎn)方案，明確自2016年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。

一、文獻(xiàn)回顧

彭曉潔、王安華、肖 強(qiáng)（2015）通過假設(shè)“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)均適用11%增值稅率，將房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的營業(yè)稅和預(yù)測產(chǎn)生的增值稅相比較，得出當(dāng)營業(yè)成本與營業(yè)收入之比大于44.64%時(shí)，“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)降低。

孫作林（2015）通過公式推算發(fā)現(xiàn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”之后，征收率和其他行業(yè)相同也定為3%，這樣會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)和總稅負(fù)，會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤。如果稅率定為17%，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)毛利率超過31.5%時(shí)，會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)總稅負(fù)，會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤；當(dāng)毛利率超過36.8%時(shí)，也會(huì)提高流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響預(yù)測

本文通過構(gòu)建模型對房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的變化作出預(yù)測。為簡化測算，僅將“營改增”之前實(shí)際發(fā)生的營業(yè)稅和“營改增”后預(yù)估的增值稅進(jìn)行比較，不考慮其他稅費(fèi)帶來的影響。

（一）樣本的選取

本文以滬深兩市公開上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，樣本選取至本文撰寫日止已公開披露2015年年報(bào)的上市公司，共得53個(gè)樣本。樣本數(shù)據(jù)來源于公開披露2015年年報(bào)，為保證測算出來的增值稅數(shù)額準(zhǔn)確度更高，本文在將53個(gè)樣本按營業(yè)收入金額排名的前提下，進(jìn)一步按房地產(chǎn)收入占營業(yè)收入比率大于90%以上的標(biāo)準(zhǔn)篩選樣本，最后選取了20家上市公司，分別是萬科A（00002）、陽光城（000671）、金科股份（000656）、中天城投（000540）、世茂股份（600823）、泰禾集團(tuán)（000732）、中糧地產(chǎn)（000031）、北京城建（600266）、銀億股份（000981）、信達(dá)地產(chǎn)（600657）、蘇寧環(huán)球（000718）、上實(shí)發(fā)展（600748）、魯商置業(yè)（600223）、棲霞建設(shè)（600533）、中洲控股（000042）、美好集團(tuán)（000667）、深振業(yè)A（000006）、宋都股份（600077）、珠江實(shí)業(yè)（600684）、天地源（600665）。本文所使用數(shù)據(jù)均來源于巨潮資訊網(wǎng)。

（二）模型構(gòu)建

假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入為S，營業(yè)成本為C，則“營轉(zhuǎn)增”之前應(yīng)交營業(yè)稅為5%S（為簡化測算，暫不考慮其他稅費(fèi)）。根據(jù)“營轉(zhuǎn)增”后建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)均適用增值稅率11%，則增值稅銷項(xiàng)稅額=[S/（1+11%）]×11%，進(jìn)項(xiàng)稅額=[C/（1+11%）]×11%，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額比為N?？傻茫盃I改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交增值稅=[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×N。

（三）研究假設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)在“營轉(zhuǎn)增”之前屬于營業(yè)稅征稅范圍銷售不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，征稅比例為5%，“營改增”改革方案實(shí)施后，適用的增值稅稅率為11%。房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成項(xiàng)目主要包括：土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本。其中，建安成本占可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的絕大部分，同時(shí)，隨著上游企業(yè)建筑業(yè)“營改增”的推行，房地產(chǎn)企業(yè)能夠取得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額較多，為簡化測算，本文采用建筑業(yè)“營改增”后適用的增值稅率11%作為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅率。

1. 假設(shè)樣本企業(yè)在“營改增”后均為一般納稅人，在理想狀態(tài)下可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額比例為100%。鑒于此，本文提出假設(shè)1：房地產(chǎn)企業(yè)適用進(jìn)項(xiàng)稅率11%，設(shè)[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×100%<5%S，可得當(dāng)C/S>49.55%時(shí)，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將下降。

2. 在現(xiàn)實(shí)情況下，全額抵扣按營業(yè)成本計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額存在著諸多困難，如土地成本，由于地方政府不能開具增值稅專用發(fā)票等因素，導(dǎo)致土地成本很難取得具有法律依據(jù)的進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票。據(jù)了解，開發(fā)商的平均土地成本約占總成本的30%左右，但該成本也因地域差異有很大不同。因此，本文提出假設(shè)2：房地產(chǎn)企業(yè)適用進(jìn)項(xiàng)稅率11%，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為成本的70%。設(shè)[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×70%<5%S，可得當(dāng)C/S>70.78%時(shí)，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將下降。

（四）增值稅及稅負(fù)預(yù)算

本文將20家樣本公司，按照公式“[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×N”測算出“營改增”后的增值稅額，并將預(yù)算的增值稅與“營改增”之前實(shí)際產(chǎn)生的營業(yè)稅相比較，測算出稅負(fù)增長率。

1. 根據(jù)假設(shè)1，當(dāng)N=100%時(shí)，測算結(jié)果如表1所示。

以上測算結(jié)果表明，按照公式“[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×100%”，對本文選取的20家樣本企業(yè)計(jì)算的預(yù)估增值稅相比營業(yè)稅均有所下降。驗(yàn)證了本文假設(shè)1，當(dāng)營業(yè)成本/營業(yè)收入>49.55%時(shí)，實(shí)行“營轉(zhuǎn)增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)降低。

2. 根據(jù)假設(shè)2，當(dāng)N=70%時(shí)，測算結(jié)果如表2所示。

以上測算結(jié)果表明，按照公式“[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×70%”，對本文選取的20家樣本企業(yè)計(jì)算的預(yù)估增值稅與營業(yè)稅相比較，得出有10家樣本公司的稅負(fù)下降，10家樣本公司的稅負(fù)呈上升狀態(tài)。驗(yàn)證了本文假設(shè)2，當(dāng)營業(yè)成本/營業(yè)收入>70.78%時(shí)，實(shí)行“營轉(zhuǎn)增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)降低；反之，則稅負(fù)上升。

三、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

本文選取至本文撰寫之日為止已公開披露2015年年報(bào)且具代表性的房地產(chǎn)上市公司為樣本，通過將“營改增”之前實(shí)際發(fā)生的營業(yè)稅與“營轉(zhuǎn)增”之后預(yù)估增值稅進(jìn)行比較，得出結(jié)論：①當(dāng)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額比率為100%，營業(yè)成本/營業(yè)收入之比>49.55%時(shí)，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)總體下降。②當(dāng)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額比率為70%，營業(yè)成本/營業(yè)收入之比>70.78%時(shí)，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)將下降，否則稅負(fù)將上升?？梢?，實(shí)際可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額是影響稅負(fù)的根本原因。

（二）建議

1. 完善增值稅抵扣鏈條。隨著房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的日趨漸進(jìn)，為達(dá)到有效降低稅負(fù)的目的，需從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈完善增值稅扣抵鏈條。在“營改增”初期要想實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額全額抵扣，達(dá)到全面降低稅負(fù)的目的難度較大。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性、關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，“營改增”后在發(fā)票管理、發(fā)票取得等方面都面臨重大挑戰(zhàn)。例如，房地產(chǎn)行業(yè)土地成本的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題，由于土地取得的來源各有不同，有些是通過向政府購買，有些是通過與村集體合作，這些都會(huì)導(dǎo)致無法取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，諸如此類問題都需要國家進(jìn)一步推進(jìn)改革措施。

2. 對于稅負(fù)增加的企業(yè)給予財(cái)政支持。“營轉(zhuǎn)增”初期為使改革的平穩(wěn)過渡，針對稅負(fù)增加的企業(yè)政府給予相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)助，釆取的措施還可以包括增值稅即征即退、免征、零稅率等稅收優(yōu)惠政策。

3. 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部對“營改增”的認(rèn)識(shí)。在“營改增”施行之前管理層要加強(qiáng)對自身的經(jīng)營現(xiàn)狀的審視，充分認(rèn)識(shí)“營改增”政策及其影響。加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)籌劃能力、會(huì)計(jì)核算能力、財(cái)務(wù)管理能力，建立一般納稅人觀點(diǎn)，使財(cái)務(wù)人員認(rèn)識(shí)到進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的重要性。

參考文獻(xiàn)：

[1]彭曉潔，肖強(qiáng).“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響預(yù)測[J].財(cái)會(huì)月刊，2014（11）.

[2]宗式華，周松德.預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的稅負(fù)變化[J].財(cái)會(huì)月刊，2013（13）.

[3]孫作林.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤的影響及建議[J].財(cái)會(huì)月刊，2015（31）.

（作者單位：湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院）