胡瑩瑩

【摘要】：住宅金融是居民的各類住宅的建設、改善、購買、租賃、維護和維修的貨幣信貸運行制度。通過對住宅金融、住宅金融市場、住宅金融體系的研究和分析，在進行國際比較的前提下，結合中國的實際國情和國際經(jīng)驗借鑒，研究我國的住宅金融體系發(fā)展方向，從而推動住宅金融市場的發(fā)展完善。

【關鍵詞】：住宅金融；住宅金融市場；住宅金融

1、我國住宅金融市場發(fā)展概況

住宅金融屬于房地產(chǎn)金融的一部分，是指在住宅的投資、生產(chǎn)、流通、消費過程中，通過金融市場和金融機構，運用各種金融工具盒方式，進行資金的籌集、融通、借貸、結算及提供相關的金融服務。

我國目前住宅金融市場發(fā)展制度上來看，主要實行的是政策性住房金融和商業(yè)性住房金融，當前環(huán)境下，住宅抵押貸款多為存款金融機構創(chuàng)造的信貸行為。從制度上來看，我國金融體制從改革開放以來發(fā)生了很多潛在的變化，資本市場也有了長足的發(fā)展。但實際上以間接融資為主的金融結構并沒有得到根本性的改變，直接融資仍然只是占有小部分比重，這種不成比例的關系使經(jīng)濟運行中的幾乎所有風險都轉嫁到銀行身上，很明顯這種金融體系存在很大的風險。我們發(fā)展住宅金融的關鍵也在于解決長期資金來源問題，所以改變這種不合理的金融體系就顯得格外重要，發(fā)展住宅金融，要將住宅融資的發(fā)展統(tǒng)一到資本市場自身的發(fā)展中來考慮，以此來建立一個能穩(wěn)定提供長期資金的金融體系。

2、發(fā)達國家住宅金融體系

2.1發(fā)達國家住宅金融體系運作模式及典型特色分析

在發(fā)達國家住宅金融體系的發(fā)展建設過程中，都離不開政府的直接或間接的參與，隨著住宅金融體系自身的不斷發(fā)展以及結合各國國情的不同，國際上比較能得到共識的關于住宅金融運作模式的分類主要有：準政府、準財政模式，純市場化模式和半政府、半市場化模式三種。

第一、準政府、準財政模式。該模式帶有很強的政府色彩，例如我們后面會提到的新加坡的住宅金融模式，新加坡政府成立住房發(fā)展局，并將其納入國家的財政預算計劃中，即制定相關政策法規(guī)，提供相關配套服務，也是公共住房的提供商。

第二、純市場化模式。該模式的政府色彩介于兩者之間，特點在于政府沒有直接干預，市場化程度高，住宅抵押貸款的二級市場較為發(fā)達，比較典型的是澳大利亞等國家，這些國家建立了較為完善的市場化運作機制，如嚴格的住宅抵押貸款發(fā)放標準、嚴格的信用審核制度以及風險控制管理機制等。

第三、半政府半市場化模式。該模式特點在于市場化程度高，采用政府和市場兩只手共同管理的方式，一方面政府制定較為完善的相關制度，為二級市場的發(fā)展和完善提供了保障，也充分地發(fā)揮了宏觀調(diào)控職能，另一方面市場的發(fā)展程度也較高，大多數(shù)金融機構都可發(fā)放住宅抵押貸款，機構多元化發(fā)展，比較典型的是美國的住宅金融體系發(fā)展模式。

同在半政府半市場化模式的發(fā)展中，不同的國家也有著不同的特色，美國、英國、德國都屬于半政府半市場化的發(fā)展模式，由于各國的國情不同，加上經(jīng)濟條件和文化特色的差異，各國住宅金融體系在共性的基礎上還存在著很多獨有的特色：

美國的住宅金融體系。美國的住宅金融市場發(fā)展模式屬于半政府半市場化模式，美國的住房消費信貸以住房抵押貸款為基本形式，相關的金融機構也在長期經(jīng)驗的積累和信貸技術的創(chuàng)新發(fā)展的基礎上推出多樣化的住房抵押貸款品種。美國同時也具有完備的一級和二級抵押貸款市場，市場化程度高，發(fā)展水平也處于較高水平，在注重市場發(fā)展的同時也注重對風險控制的加強，從總體上來看，美國的住宅金融體系的主體是抵押貸款，以證券化為主要工具，在半政府半市場化的運作模式下也形成了一個較為完整的框架，二級市場的發(fā)展和完善極大的活躍了美國的住宅金融市場，也促進了住宅金融市場更為全面的發(fā)展。

英國住宅金融體系。在英國的住宅金融體系中，住房抵押貸款是購房者重要資金來源，金融系統(tǒng)中有專門的住房信貸銀行、住房協(xié)會和其他的抵押貸款放貸機構。英國政府在住宅金融市場上的作用相比之下很小，主要通過設定一些優(yōu)惠政策來實現(xiàn)對住宅金融的扶持，英國的住房建設會在住宅金融市場上發(fā)揮著決定性的作用，以互助組織的形式，為住宅金融的發(fā)展提供了更大的發(fā)展空間。

德國住宅金融體系。德國的住宅金融市場化的主要渠道就是住宅抵押貸款債券，不同于美國的私人金融機構貸款為主的資金來源渠道，德國住宅金融是多種金融機構并存的多渠道融資途徑，再加上政府的住宅福利政策的實施，不斷推動住宅金融市場的發(fā)展，近年來，在當前的市場環(huán)境下，在市場和政府的雙管齊下中，政府的作用日益降低，不斷加強市場在住宅金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用，日益強調(diào)市場的重要性。

2.2各國住宅金融體系共性分析

從共性的角度分析各國住宅金融體系，可以看出，雖然由于種種原因導致各自特色不同，但確實也存在著很多共同的特點，可以從以下幾個方面來分析：

2.2.1政府的參與。上文我們提到，在發(fā)達國家住宅金融體系的發(fā)展建設過程中，都離不開政府的直接或間接的參與，各國在住宅金融發(fā)展的循序漸進的階段中，加強政府的控制作用，同時還制定一系列的法律法規(guī)來扶持住宅金融的發(fā)展，例如美國政府制定了政府貸款保證擔保、稅收優(yōu)惠等相關政策；德國政府為解決戰(zhàn)后居民的居住問題，在為居民購買住宅提供財政資助的同時，還直接參與住宅的生產(chǎn)，組建政府控制的銀行來直接為住宅政策服務。

2.2.2政策性金融和商業(yè)性金融相結合。縱觀各國的住宅金融發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，各國政府對住宅金融市場的干預并不是單一的行政指令，而是在一定程度上將政策性的住宅金融和商業(yè)性的住宅金融有機的結合起來，共同來推動住宅金融體系的發(fā)展和完善。

2.2.3住宅金融的經(jīng)濟地位不斷提高。隨著全球經(jīng)濟的發(fā)展，住宅金融在各國金融業(yè)中的地位都是舉足輕重的，在居民住宅儲蓄的迅速增長的發(fā)展條件下，住宅金融機構也得到了長足的發(fā)展，住宅金融和住宅金融市場的經(jīng)濟地位不斷得到提升，住宅金融活動在金融活動中也占有相當大的比重，經(jīng)濟地位不斷攀升。

2.2.4市場化程度不斷加深，市場經(jīng)濟條件下，需要政府和市場雙管齊下才能獲得更大的發(fā)展，必須將住宅金融融入市場經(jīng)濟體系之中，才能獲得健康持久的發(fā)展，要推動住宅金融的市場化程度的加深，必須按照市場化的原則，逐步建立起滿足市場經(jīng)濟所要求的高效運轉的住宅金融體系。

3、住宅金融體系國際經(jīng)驗借鑒

在分析了歐洲幾個典型國家的住宅金融發(fā)展特色之后，我們必須從其他發(fā)達國家的經(jīng)驗中學習到很多：

第一、我們必須充分認識到政府在住宅金融發(fā)展中的地位和作用，我們必須考慮好政府支持作用，在政策法規(guī)、相關制度上對住宅金融的發(fā)展起推動作用。住房金融改革的規(guī)劃和實施離不開政府的作用，政府部門在給住宅金融體系規(guī)劃建設上提出指導性政策的同時，要相應的提出對應的配套政策，為住宅金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。從很多例子中我們可以看出政府對住宅金融發(fā)展的重要推動作用，住房產(chǎn)業(yè)作為一國的重要支柱型產(chǎn)業(yè)的同時，住宅政策也是政府政策中不可或缺的部分，像日本的二元結構特征中所體現(xiàn)的思想，政府需要為中低收入者住宅需求的滿足提供一定程度的保障，通過政府的相關宏觀調(diào)控的措施來實現(xiàn)其政策目標，促進住宅金融市場的健康發(fā)展。

第二、要允許商業(yè)銀行開展商業(yè)性的住宅金融業(yè)務，進一步完善政策性住房金融和商業(yè)性住房金融相協(xié)調(diào)的發(fā)展模式，推動建立圍繞銀行等金融機構的住宅資金體系。

第三、推動建立和完善住宅金融的相關法律法規(guī)，從發(fā)達國家的住宅金融發(fā)展模式中我們可以看到，完善的法律法規(guī)有利于保障住宅金融市場的正常運行和發(fā)展，提供了相應的法制保障。

第四、要協(xié)調(diào)好一級市場和二級市場的關系，積極推動和發(fā)展二級市場。要牢牢把握住住宅抵押貸款一級市場的規(guī)范化和標準化，在此基礎上要認識到二級市場是核心。我國住宅抵押貸款的二級市場發(fā)展需要更大的發(fā)展空間，必須認識到二級市場的發(fā)展將促進一級市場的規(guī)范化和標準化的進一步完善，我們要逐步摸索二級市場的經(jīng)驗， 這對我國住宅抵押貸款證券化的發(fā)展至關重要。

第五、我們必須認識到，住宅金融體系的建設需要結合本國國情發(fā)展，不斷的循序漸進，不論是新加坡的中央公積金制度，還是美國的證券化機制，這些國家住宅金融體系的成功發(fā)展都是在結合本國國情的基礎上發(fā)展起來的，我國有著自身獨特的國情條件，我們必須認識到住宅金融體系的建立和發(fā)展不可能一蹴而就，是一個循序漸進的過程，需要我們結合現(xiàn)實狀況來逐步推進和完善，在此基礎上實現(xiàn)新的突破和發(fā)展。

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