姚遠(yuǎn)

摘要：中國的房地產(chǎn)業(yè)自1981年開始商品房開發(fā)的試點，經(jīng)歷35年快速發(fā)展，2016年中國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到35平方米，以三口之家計算中國每個家庭都擁有一套商品房。但是每年在建和籌建的房地產(chǎn)項目仍不斷向市場提供產(chǎn)品，市場供過于求的問題日益突出。本文在分析房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點基礎(chǔ)上，提出了改善風(fēng)險管理的方向和方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險管理

房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”已經(jīng)過去，如何在激烈競爭的“白銀時代”繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展立于不敗之地，如何在經(jīng)濟大潮中提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，尤其是防范管理財務(wù)風(fēng)險的能力，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險

（一）籌資風(fēng)險

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液。籌集資金的方式不同籌資成本和籌資風(fēng)險不同，在風(fēng)險可控條件下及時足額籌集資金，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中重要的部分?；I資工作除了注意以合適的方式籌集足額資金，還應(yīng)合理控制不同籌資方式下的風(fēng)險程度，正確制定和管理籌資風(fēng)險的方法和措施。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著籌資方式單一、籌資渠道匱乏、資金成本昂貴的問題?；I資風(fēng)險主要表現(xiàn)在資金期限錯配，長周期的投資項目配比了短期融資，容易出現(xiàn)短期償債能力急劇下滑，資金鏈斷裂的風(fēng)險；企業(yè)整體財務(wù)杠桿過高，籌資過度依賴間接融資方式，在市場形式低迷時，企業(yè)盈利能力下滑不足以支付財務(wù)成本時，就會出現(xiàn)“斷供”的財務(wù)風(fēng)險。尤其是在2014年之后，中國進入各種風(fēng)險疊加期，經(jīng)濟形勢步入下行周期，房地產(chǎn)行業(yè)的籌資風(fēng)險更加凸顯。

（二）投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)項目的特點是投資規(guī)模大、開發(fā)周期長，同時還面臨著國家宏觀調(diào)控政策變化的掣肘，容易受到國家投資、產(chǎn)業(yè)、財稅等多方面政策的制約和影響。投資規(guī)模越大的項目面臨的管理風(fēng)險、運行風(fēng)險和銷售風(fēng)險就越高，大規(guī)模投資可能遇到項目管理不善導(dǎo)致的質(zhì)量不合格、建設(shè)進度不理想、銷售策略不適用導(dǎo)致的去化困難等風(fēng)險；開發(fā)周期長則內(nèi)外部環(huán)境風(fēng)險的變數(shù)就越大，市場情況在經(jīng)濟周期換擋時會發(fā)生劇烈的變化，開發(fā)周期越長面對的市場變數(shù)就越大，例如：市場轉(zhuǎn)淡時產(chǎn)品價格普遍下跌，項目可研階段論證可行的開發(fā)項目變得不行可，市場價格下跌會帶來集中退房、大面積違約等風(fēng)險因素。

（三）經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是指在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)不確定性因素的影響，使得資金流動異常，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生運營困難，企業(yè)價值下降的風(fēng)險?，F(xiàn)階段對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險則體現(xiàn)在，企業(yè)經(jīng)營能力不能隨著市場環(huán)境的變化而提升和及時調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過35年快速發(fā)展，已經(jīng)進入到產(chǎn)品供大于求、企業(yè)間競爭升級和行業(yè)快速優(yōu)勝劣汰的“白銀時代”。市場變化要求企業(yè)的經(jīng)營能力必須更快的提升改進，如果依然墨守成規(guī)，不能在細(xì)致深入的市場分析和可研基礎(chǔ)上，設(shè)計提供質(zhì)量更好、品質(zhì)更高的產(chǎn)品，依然采取過時的商業(yè)模式和營銷模式，不在提高企業(yè)運營效率和科學(xué)壓縮成本等方面升級，將面臨經(jīng)營效益下滑、產(chǎn)品沒有市場、經(jīng)營現(xiàn)金流枯竭的風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)除了以上財務(wù)風(fēng)險，還存在著企業(yè)間大量互保產(chǎn)生的保證風(fēng)險，貨幣市場波動帶來的利率風(fēng)險和資金流動性風(fēng)險，國家財稅體制改革帶來的納稅風(fēng)險，以及無法兌現(xiàn)對投資人承諾的利潤分配風(fēng)險等。如何提前化解財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)在生存的前提下，健康穩(wěn)定的發(fā)展，可以通過以下措施改善財務(wù)風(fēng)險管理工作。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理措施

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、合理搭配債務(wù)期限，規(guī)避籌資風(fēng)險

在風(fēng)險上行的市場階段應(yīng)采取穩(wěn)健的融資策略。多元化融資渠道，科學(xué)的統(tǒng)籌權(quán)益資本和債務(wù)資金的比例，盡量采取直接融資方式，例如：引入戰(zhàn)略投資人、發(fā)行普通股、可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先股等方式，降低財務(wù)杠桿，提高企業(yè)抵御財務(wù)風(fēng)險能力。另一方面，按照房地產(chǎn)開發(fā)項目周期特點選擇搭配債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，舉債以中長期負(fù)債為主，短期負(fù)債為輔，同時加速銷售回款速度，改善資金結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力。同時盤活固定資產(chǎn)，增加流動資產(chǎn)和速動資產(chǎn)比例，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)錯配現(xiàn)象。

（二）科學(xué)管理投資項目，增強投資效果的確定性，減少投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資項目應(yīng)從可行性研究入手，收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確地判斷和把握市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，把項目投資的不確定性降到最低限度。同時可以采取投資分散的方法，即通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散而達(dá)到減少風(fēng)險的目的，方式包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將可控資源集中用于本企業(yè)專業(yè)優(yōu)勢市場，同時還應(yīng)避免將雞蛋放入同一個籃子，可以進行區(qū)域分散投資，保證企業(yè)綜合投資報酬率基本理想。并且使開發(fā)的項目在時間上錯開，合理統(tǒng)籌項目開發(fā)節(jié)奏，不出現(xiàn)內(nèi)部資源競爭，也不造成短期資金流緊張的局面，保留項目開發(fā)一定的調(diào)整空間和余地。在新的市場環(huán)境下，還可以創(chuàng)新商業(yè)模式，開展同行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新的合作方式和深度，利用各種互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投資共享收益共擔(dān)風(fēng)險，達(dá)到降低投資風(fēng)險的目的。例如：萬達(dá)集團的以運營商為核心，投資機構(gòu)作為財務(wù)投資人的輕資產(chǎn)模式。具體是萬達(dá)廣場的設(shè)計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬達(dá)集團做，但投資全部來自機構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。

（三）提升企業(yè)管理工作的水平，增強行業(yè)競爭力，控制經(jīng)營風(fēng)險

“白銀時代”的市場特點是，市場飽和供大于求，帶來行業(yè)內(nèi)更加激烈的競爭，房地長企業(yè)需要苦練內(nèi)功，提升企業(yè)管理水平，在競爭中不落伍。房地產(chǎn)企業(yè)可以從建立健全內(nèi)部控制制度入手，以制度規(guī)范企業(yè)日常管理工作，減少因為隨意決策和管理混亂帶來的經(jīng)營風(fēng)險。采用全面預(yù)算管理將不利的異常經(jīng)營活動控制在初始階段，減少企業(yè)不必要的損失，通過滾動預(yù)算，比較實際與預(yù)算的差異，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。采用財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化控制財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)管理涉及方方面面的工作，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用適于本企業(yè)的管理模式和方法，總體目的是提升企業(yè)活力和盈利能力，增強抗風(fēng)險能力。

（四）樹立財務(wù)風(fēng)險管理意識，建立健全風(fēng)險控制機制

建立起財務(wù)風(fēng)險的全過程控制機制，對財務(wù)等經(jīng)營活動的事前、事中、事后采取控制措施，使從決策、實施到評價得到有效全面的監(jiān)控。建立健全財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，對企業(yè)的資本營運過程進行跟蹤、監(jiān)督，對財務(wù)報表和財務(wù)指標(biāo)進行分析，一旦發(fā)現(xiàn)某種異常征兆就著手應(yīng)變，以避免或減少風(fēng)險損失。實行全員風(fēng)險管理，將風(fēng)險機制引入企業(yè)內(nèi)部，使管理者、員工、企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任，做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，對每項存在風(fēng)險的財務(wù)活動實行責(zé)任制。

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