武萍+吳楠

摘要：本人結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)及80家上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析了房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在的不合理問(wèn)題，提出優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的相關(guān)對(duì)策，以期推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)，使企業(yè)從自身出發(fā)來(lái)謀求更大的經(jīng)濟(jì)利益和發(fā)展空間，從而提高企業(yè)總體價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F276.6 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）009-000-02

一、相關(guān)理論

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)與總資產(chǎn)、各項(xiàng)資產(chǎn)之間的關(guān)系，它體現(xiàn)為各項(xiàng)資產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中的價(jià)值比重，以及各項(xiàng)資產(chǎn)相互間比例關(guān)系。最優(yōu)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是指最佳的資產(chǎn)組合形式，用以衡量企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否最合理的標(biāo)準(zhǔn)主要有：

1.綜合的資產(chǎn)成本最低。

即企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)能夠滿足開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及償還債務(wù)的需要，而且資產(chǎn)能夠做到物盡其能，財(cái)盡其用為最佳。

2.資金要充分，能確保企業(yè)長(zhǎng)短期經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的需要。

3.公司股票價(jià)值上升，股東財(cái)富最大，企業(yè)總價(jià)值最大。

4.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。

二、引言及文獻(xiàn)回顧

高層首次提出房地產(chǎn)去庫(kù)存化，房地產(chǎn)的江湖有了全新的變局，10月23日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)曾指出，“以往我們長(zhǎng)期依賴的房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題也沒(méi)有解決”。10月10日，習(xí)近平提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展”。去庫(kù)存，實(shí)際上涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題。

我國(guó)學(xué)者也早已發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題，徐喆（2011）研究發(fā)現(xiàn)：在各行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)比例最低，而且逐年降低；對(duì)外投資屬于中等，存貨比例在各行業(yè)中屬于最高，而且逐漸增高；應(yīng)收項(xiàng)目比重最低且逐漸降低；貨幣資金處在中等?？笛啪?009）將資產(chǎn)分為收益性資產(chǎn)、保值性資產(chǎn)、支出性資產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)收益性資產(chǎn)占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性資產(chǎn)波動(dòng)較大，而支出性資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)最低，五年均在20%以下。

企業(yè)所在行業(yè)不同，資源配置會(huì)有不同的側(cè)重點(diǎn)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)往往存在重大差異，所以排除行業(yè)因素之外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理也是不爭(zhēng)的事實(shí)。黃珺、黃妮（2012）提出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在自由現(xiàn)金流過(guò)度投資問(wèn)題，而且銀行借款也不能抑制房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)度投資。白彥煒（2011）發(fā)現(xiàn)大部分房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于保守，流動(dòng)資產(chǎn)比例較高，其中，貨幣資金比例較高而應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)比例和存貨比例則相對(duì)較低。固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等非流動(dòng)資產(chǎn)的比例偏低，且存在資產(chǎn)總體規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)行業(yè)與老百姓的生活息息相關(guān)，“居者有其屋”是中國(guó)人千百年來(lái)的夢(mèng)想，現(xiàn)在除了老百姓的剛性需求，還慢慢演變成一種投資融資的手段，因此房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)問(wèn)題關(guān)系國(guó)泰民安，意義重大，房地產(chǎn)行業(yè)如何優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是值得深思的問(wèn)題。

李婷（2008）利用實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)建筑業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)比重越高，企業(yè)績(jī)效水平越低。她認(rèn)為流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在一定程度上相對(duì)過(guò)高，對(duì)企業(yè)收益的貢獻(xiàn)不大，應(yīng)降低流動(dòng)資產(chǎn)比重。固定資產(chǎn)的比重較小，利用效率較低，她認(rèn)為該行業(yè)應(yīng)該加大固定資產(chǎn)投資額。她還發(fā)現(xiàn)存貨比率對(duì)企業(yè)績(jī)效產(chǎn)生了負(fù)面影響，說(shuō)明該行業(yè)上市公司的存貨量過(guò)多，存貨的周轉(zhuǎn)率不高，應(yīng)該適當(dāng)?shù)臏p少庫(kù)存，減少資產(chǎn)的占用。

何珍（2008）從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的定義出發(fā)，分析了企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益以及流動(dòng)性的影響，指出企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的工作主要在于調(diào)整固定資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的比例，并由此將固流比例劃分為適中型、保守型和風(fēng)險(xiǎn)型，但并沒(méi)有說(shuō)明何種企業(yè)應(yīng)該采用何種固流比例。

白彥煒（2011）根據(jù)邊際報(bào)酬遞減規(guī)律理論，認(rèn)為企業(yè)的各項(xiàng)具體資產(chǎn)之間存在著一個(gè)合理的比例結(jié)構(gòu)，任何一項(xiàng)具體資產(chǎn)過(guò)多或者過(guò)少都會(huì)造成資源的浪費(fèi)或者缺乏，只有合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)才能使總資產(chǎn)的效率達(dá)到最大，所以他提出各項(xiàng)資產(chǎn)比例與總資產(chǎn)報(bào)酬率呈開(kāi)口向下的拋物線型相關(guān)關(guān)系，各最佳資產(chǎn)比例應(yīng)位于拋物線最高點(diǎn)。

三、根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀

本人利用80家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2014年的財(cái)務(wù)報(bào)表，通過(guò)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)處理得出各資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例如圖所示：

從圖表中我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)

1.流動(dòng)資產(chǎn)比例高（88.7%），非流動(dòng)資產(chǎn)比例低（11.3%）

表現(xiàn)最突出的應(yīng)該就是流動(dòng)資產(chǎn)比例了，占總資產(chǎn)的88.7%，而僅存貨就占流動(dòng)資產(chǎn)的74.2%。非流動(dòng)資產(chǎn)包括長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等等僅占總資產(chǎn)的11.3%。說(shuō)明企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較保守，這或許與房地產(chǎn)特殊的行業(yè)背景及風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，但流動(dòng)資產(chǎn)過(guò)高，企業(yè)資產(chǎn)的資本成本隨著增高，資產(chǎn)的利用效率不高，造成企業(yè)盈利率相對(duì)降低，所以企業(yè)應(yīng)保持合理的流動(dòng)資產(chǎn)比例。

2.存貨比例高（65.8%）

其次應(yīng)該就是存貨比例了，達(dá)到了總資產(chǎn)的65.8%。房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的存貨具有一定的特殊性，生產(chǎn)形式比較單一，生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，所以會(huì)有很多在產(chǎn)品、半成品和產(chǎn)成品，所以房地產(chǎn)公司的存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中最多，甚至在總資產(chǎn)中也是最多的。

3.貨幣資金比例高（11.3%）

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品是房屋，相對(duì)于制造業(yè)、服務(wù)業(yè)或者零售業(yè)而言，其開(kāi)發(fā)成本比較高，例如，開(kāi)發(fā)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先在準(zhǔn)備階段，需要支付土地出讓金、土地增值稅，而且可能需要支付拆遷安置費(fèi)用，其次在建造過(guò)程中，需要支付施工人員工資和各種物料費(fèi)用、管理費(fèi)用，而且在項(xiàng)目建成后，還要進(jìn)行配套設(shè)施的建設(shè)，同時(shí)需要進(jìn)行廣告宣傳等。房地產(chǎn)行業(yè)不僅周期長(zhǎng)，而且需要的資金量非常大，所以房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。

4.應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)比例高（5.3%）

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，難免會(huì)跟建筑材料等供應(yīng)商形成長(zhǎng)期合作關(guān)系，為了維護(hù)這種供應(yīng)商關(guān)系，獲得更加低廉的成本，公司可能會(huì)預(yù)付一部分款項(xiàng)形成預(yù)付賬款，而在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，尤其是預(yù)售，為了刺激銷售會(huì)形成對(duì)客戶的應(yīng)收賬款，這些都是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)實(shí)力的手段。

5.固定資產(chǎn)比例低（1.6%）

房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不同于制造企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不管是自己開(kāi)發(fā)，還是和建筑公司合作，都不會(huì)擁有太多固定資產(chǎn)。

6.無(wú)形資產(chǎn)比例低（0.04%）

房地產(chǎn)行業(yè)研發(fā)生產(chǎn)技術(shù)比較少，大部分的無(wú)形資產(chǎn)主要以品牌的形式存在。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有完全重視品牌的塑造，因此房地產(chǎn)上市公司的無(wú)形資產(chǎn)比例都比較低，甚至有很多上市公司根本不存在任何無(wú)形資產(chǎn)。

四、相關(guān)對(duì)策及建議

1.房地產(chǎn)業(yè)上市公司應(yīng)該適當(dāng)控制流動(dòng)資產(chǎn)水平

房地產(chǎn)業(yè)上市公司投入資金大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也比較大，因此采取保守型資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是非常合理的。但流動(dòng)資產(chǎn)的比例過(guò)大，會(huì)帶來(lái)資金機(jī)會(huì)成本的浪費(fèi)，從而損失了資產(chǎn)很大部分的盈利性，以此需要將過(guò)高的流動(dòng)資產(chǎn)比例適當(dāng)調(diào)低，盡量做到風(fēng)險(xiǎn)性和贏利性的平衡雙贏。

2.提高應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)速度

大部分房地產(chǎn)業(yè)上市公司的信用政策是比較保守的，應(yīng)注重應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)收現(xiàn)的控制，建立良好的款項(xiàng)催收政策，降低壞賬損失率，提高應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)速度。

3.降價(jià)促銷及政策支持，加快存貨周轉(zhuǎn)

存貨是企業(yè)最主要的盈利來(lái)源，企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取的利潤(rùn)都是通過(guò)存貨的銷售來(lái)產(chǎn)生的，因此對(duì)于存貨的管理是提高企業(yè)盈利能力最直接也最關(guān)鍵的步驟。但是過(guò)多的存貨會(huì)占用大量的資金，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最重要的一個(gè)事情就是存貨變現(xiàn)，為了避免資金鏈斷裂，或者項(xiàng)目問(wèn)題的出現(xiàn)，盡量不要造成存貨積壓。所以房地產(chǎn)業(yè)的存貨應(yīng)該維持一個(gè)合適的比例。然而我國(guó)存貨比例連年上漲，今年的10月份庫(kù)存銷售比已經(jīng)達(dá)到了72.32%，尤其是三四線城市大量的樓房空置，俗稱“鬼屋”。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)整體下滑的時(shí)期應(yīng)注重存貨資產(chǎn)的可流動(dòng)性，所以國(guó)家應(yīng)輔之相關(guān)政策，公司也應(yīng)降價(jià)銷售，努力去庫(kù)存，加快存貨周轉(zhuǎn)。

4.房地產(chǎn)業(yè)上市公司應(yīng)當(dāng)重視固定資產(chǎn)的作用

固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，一般認(rèn)為固定資產(chǎn)的水平?jīng)Q定了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的能力，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)比例相對(duì)過(guò)少，提高其在總資產(chǎn)中的比例水平，盡可能發(fā)揮其對(duì)企業(yè)盈利能力的貢獻(xiàn)。

5.加大無(wú)形資產(chǎn)投入，充分發(fā)揮無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值

通過(guò)強(qiáng)勢(shì)品牌建設(shè)，施行人才經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，深化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)，積極追求品牌輸出，通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理獲取更多經(jīng)濟(jì)收入，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)從粗放式經(jīng)營(yíng)模式向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)方式的根本轉(zhuǎn)變。

參考文獻(xiàn)：

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