王紹強(qiáng)

新年一過(guò)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛打了興奮劑，進(jìn)入高燒模式。層出不窮的刺激政策也必將持續(xù)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降準(zhǔn)以后銀行后續(xù)資金將更加寬裕，房貸有望繼續(xù)寬松，購(gòu)房者壓力持續(xù)降低。

開(kāi)年以來(lái)，在首付比例下降、稅費(fèi)下調(diào)等連續(xù)不斷的樓市刺激政策推動(dòng)下，一二線城市樓市異?；鸨?，而亟需去庫(kù)存的三四線城市仍不溫不火。那么，此次降準(zhǔn)對(duì)樓市到底影響幾何？

一二線城市樓市將“火上澆油”？

據(jù)wind資訊，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，降準(zhǔn)為商業(yè)銀行推進(jìn)寬松的信貸政策提供了有力的支持。在2015年持續(xù)降息的政策下，部分商業(yè)銀行會(huì)發(fā)現(xiàn)貸款方面存在透支的風(fēng)險(xiǎn)。比如從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的背景下，房貸申請(qǐng)規(guī)模會(huì)增大，這會(huì)使得商業(yè)銀行貸款方面顯得力不從心。而通過(guò)降準(zhǔn)，進(jìn)而使得商業(yè)銀行可貸資金規(guī)模上升，進(jìn)而有能力繼續(xù)推進(jìn)寬松的房貸政策。這也較好地對(duì)沖了持續(xù)降息所帶來(lái)的部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

目前降準(zhǔn)的大背景下，應(yīng)該說(shuō)在喜悅的同時(shí)，也要防范各類(lèi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)，近期上海、深圳等城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，市場(chǎng)較為亢奮。而降準(zhǔn)無(wú)疑具備了一種“火上澆油”的效應(yīng)，會(huì)進(jìn)一步使得市場(chǎng)預(yù)期看漲，加劇部分房企樓盤(pán)項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整或上升。

九州證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清也稱(chēng)，降準(zhǔn)投放的是長(zhǎng)期資金，在一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲時(shí)降準(zhǔn)，無(wú)疑會(huì)加大房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅。如果房?jī)r(jià)上漲僅限于一二線城市、房?jī)r(jià)無(wú)法帶動(dòng)投資，那么資產(chǎn)價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)將大幅增加，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施，吸取日本上世紀(jì)80年代末房地產(chǎn)崩盤(pán)的教訓(xùn)。

分城市來(lái)看，目前降準(zhǔn)對(duì)于一二三四線城市的刺激效應(yīng)會(huì)有差異。一線城市由于購(gòu)房政策比較緊，而且近期也會(huì)有一個(gè)相對(duì)嚴(yán)苛的購(gòu)房政策出臺(tái)，可能刺激意義已經(jīng)不大。二線城市能夠獲得最大的利好。這是因?yàn)槎€城市的購(gòu)房需求還沒(méi)有完全釋放，恰好可以借此次降準(zhǔn)政策而積極推盤(pán)和積極做營(yíng)銷(xiāo)，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者可能也會(huì)因?yàn)橐痪€城市房?jī)r(jià)暴漲的因素，而積極購(gòu)房。三四線城市總體上庫(kù)存規(guī)模較大，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，后續(xù)獲取寬松的房貸可能會(huì)有更好的便利性，進(jìn)而使得購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低，進(jìn)而加快購(gòu)房效率。

上海、北京等地節(jié)后樓市急劇升溫

上海賣(mài)房者一天漲價(jià)三次，“千萬(wàn)級(jí)”新盤(pán)“瞬間”被搶光，北京的二手房過(guò)戶(hù)大廳“一號(hào)難求”……春節(jié)以后，上海、北京等一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)迅速上漲，樓市火爆異常。網(wǎng)民直呼：“簡(jiǎn)直是瘋狂，不要錢(qián)了嗎？”

專(zhuān)家表示，在貨幣政策和財(cái)稅政策的刺激下，目前出現(xiàn)的一線城市房?jī)r(jià)火速升溫的現(xiàn)象令人擔(dān)憂，亟需“因城施策”進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控：對(duì)于庫(kù)存壓力較大的部分二線城市和三四線城市，應(yīng)繼續(xù)放寬政策刺激需求，而對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅較高的一線城市來(lái)說(shuō)，政策則必須收緊。

據(jù)報(bào)道，上海內(nèi)環(huán)附近一套住宅的業(yè)主在購(gòu)房者看中其房子后，竟一天之內(nèi)連續(xù)跳價(jià)三次，最終價(jià)格比春節(jié)前掛牌的430萬(wàn)元人民幣貴了70萬(wàn)元人民幣。此外，上海虹口區(qū)一新盤(pán)昨天推出的352套總價(jià)上千萬(wàn)的新房，在一天內(nèi)就被搶光了，銷(xiāo)售額高達(dá)36億元人民幣。

而在二手房方面，北京的二手房過(guò)戶(hù)大廳“一號(hào)難求”，朝陽(yáng)區(qū)的預(yù)約號(hào)在網(wǎng)上叫價(jià)千元人民幣，如果加急價(jià)格則更高。

偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來(lái)的最高值，成交均價(jià)為41490元人民幣/平方米，較2015年全年均價(jià)上漲5%左右。

為何春節(jié)后房?jī)r(jià)突然變得火爆？

為何春節(jié)后上海房?jī)r(jià)突然變得火爆？專(zhuān)家認(rèn)為，年前首付門(mén)檻的降低及年后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的出臺(tái)，雖然主要針對(duì)的并非一線城市，但市場(chǎng)心理開(kāi)始發(fā)生變化。一線城市二手房交易已進(jìn)入“賣(mài)方市場(chǎng)”，更多房東開(kāi)始惜售觀望，市場(chǎng)房源逐漸減少。

筆者了解到，在貨幣政策和財(cái)稅政策的刺激下，購(gòu)房需求得到了釋放。例如，北京購(gòu)買(mǎi)140平方米以上的家庭唯一住宅，契稅由原來(lái)總房款的3%降至了1.5%，這對(duì)降低二手房交易成本立竿見(jiàn)影。按上周二手房的成交均價(jià)計(jì)算，一套150平方米的戶(hù)型契稅將優(yōu)惠近10萬(wàn)元人民幣。

多位在一線城市工作的網(wǎng)友表示，一線城市教育、醫(yī)療等條件優(yōu)勢(shì)明顯，工作機(jī)會(huì)更多，隨著人口的不斷導(dǎo)入，房?jī)r(jià)自然水漲船高?！拔覀兒芏嗳藶榱肆粼谝痪€城市，更是舉全家之力購(gòu)置房產(chǎn)，并加入銀行杠桿，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。”天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授叢屹認(rèn)為，目前一線城市房?jī)r(jià)迅速上漲的現(xiàn)象令人擔(dān)憂，社會(huì)資金配置進(jìn)入一線城市房?jī)r(jià)中，導(dǎo)致“一房難求”。

2016年被看好的幾種房子

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，近期層出不窮的刺激政策難免會(huì)引起一定程度的恐慌，松動(dòng)的信貸讓購(gòu)房者難以再期待價(jià)格下調(diào)回歸合理。降準(zhǔn)以后銀行后續(xù)資金將更加寬裕，房貸有望繼續(xù)寬松，購(gòu)房者壓力持續(xù)降低。所以購(gòu)房者若繼續(xù)觀望可能會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)、增加購(gòu)房成本，積極入市是比較明智的做法。

在買(mǎi)房前，需要考慮多方面的因素。下面我們一起看一下2016年被看好的6種房子：

1、學(xué)區(qū)房

大家一看到學(xué)區(qū)房，肯定會(huì)說(shuō)教育部不是正在考慮推行多校劃片，為學(xué)區(qū)房降溫。對(duì)，正是由于這個(gè)原因，學(xué)區(qū)房的價(jià)格才有上漲的趨勢(shì)。教育部推行多校劃片，是可以對(duì)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格起到很好地降溫作用，但是對(duì)其他學(xué)校周?chē)姆績(jī)r(jià)卻起到了升溫作用。

2、軌道交通房

無(wú)論在哪個(gè)城市生活，大家都是希望自己生活的環(huán)境各種便利。而在各種便利之中首要的就是交通便利。大家應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注自己所在城市的交通規(guī)劃情況，莫要錯(cuò)失良機(jī)。

3、大城市周邊有明顯人口增量的二、三線城市

這些城市由于地緣關(guān)系，再加上人口競(jìng)爭(zhēng)力的上升，未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)比較明顯。例如北京與天津周?chē)谋６ㄅc廊坊，深圳周邊的東莞與惠州，上海周邊的蘇州。

特別要說(shuō)明的是蘇州，蘇州其本身就是強(qiáng)二線城市，2014年蘇州流動(dòng)人口增長(zhǎng)率為6.89%，人口競(jìng)爭(zhēng)力在上升，再加上位于上海周邊這個(gè)地緣優(yōu)勢(shì)，2016年蘇州的房?jī)r(jià)行情大有上揚(yáng)的趨勢(shì)。

處在這些城市中的人群，無(wú)論是是剛需還是投資都應(yīng)趁早下手。

4、在規(guī)劃功能調(diào)整中受益的房子

比較典型的就是深圳羅湖的筍崗，筍崗以前有著“中華第一倉(cāng)”的美譽(yù)，簡(jiǎn)言之就是一倉(cāng)庫(kù)，如今已變身為現(xiàn)代化的服裝貿(mào)易中心、建材家居中心、工藝城、二手車(chē)市場(chǎng)。功能的轉(zhuǎn)變對(duì)房?jī)r(jià)具有“推波助瀾”的作用。

大家要多關(guān)注自己所在的城市，看看是否也存在這種功能調(diào)整片區(qū)。機(jī)遇總是留給有準(zhǔn)備的人的。

5、大城市城中村舊改與改造

例如深圳大沖城中村改造項(xiàng)目，被稱(chēng)為是廣東最大的城中村改造項(xiàng)目。大沖主要被劃分為復(fù)合商業(yè)區(qū)、還遷出租區(qū)及住宅區(qū)。深圳白石洲城中村的改造規(guī)劃也去年就已經(jīng)基本成型。這些城中村大多都是農(nóng)民房，現(xiàn)在施行規(guī)劃改造，將原來(lái)低矮的農(nóng)民房建成小區(qū)與商業(yè)住宅，增加住宅數(shù)量，而這兩個(gè)城中村地理位置也都是處于深圳房?jī)r(jià)頂端的南山，大沖已經(jīng)改造完成，曾一度出現(xiàn)瘋搶的場(chǎng)面，將來(lái)的白石洲是不是也會(huì)出現(xiàn)這樣的局面，我們拭目以待。

上面只是舉了深圳的例子，其他大城市也存在這種城中村改造情況。大家要根據(jù)自己所在城市的具體情況，獨(dú)具慧眼，搶得先機(jī)。

二線城市房?jī)r(jià)“虛火”引警惕

在剛剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)上，住建部長(zhǎng)陳政高指出，部分二線城市春節(jié)后房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住建部也在密切關(guān)注，隨時(shí)和地方政府溝通。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)城市都可能將成為下一波暴漲區(qū)域。從房?jī)r(jià)漲幅排名看，2016年2月環(huán)比1月，二線城市中，南京、合肥、福州、杭州、廈門(mén)、南昌房?jī)r(jià)漲幅均有所擴(kuò)大。

公開(kāi)資料顯示，3月18日，南京土地市場(chǎng)迎來(lái)2016年第一場(chǎng)土地拍賣(mài)。其中，編號(hào)為g01的鼓樓區(qū)熱河南路客車(chē)廠地塊以48.2億元人民幣總價(jià)被招商地產(chǎn)競(jìng)得，樓面地價(jià)29899元人民幣/平方米，成為南京城北區(qū)域新的單價(jià)地王；3月23日，杭州成交2宗宅地，總建筑面積約為13.96萬(wàn)平方米，出讓金達(dá)45.72億元人民幣，其中一處地塊以45368元人民幣/平方米的價(jià)格刷新2016年1月剛創(chuàng)下的單價(jià)記錄。

援引業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在一線城市門(mén)檻漸高、政策收緊的背景下，過(guò)剩資金可能流向周邊，并將這些經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”。各地政府應(yīng)警惕一線城市房?jī)r(jià)“虛火”向周邊及其他二線城市傳導(dǎo)。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，類(lèi)似于蘇州、杭州等房?jī)r(jià)漲幅較大的二線城市后續(xù)也面臨政策調(diào)控的可能性，但調(diào)控的關(guān)鍵要看尺度是不是夠大，“如果不能抓到關(guān)鍵點(diǎn)，那調(diào)控的力度有限?！?/p>

筆者注意到，當(dāng)前，江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化明顯，既存在局部地區(qū)特別是部分三四線城市庫(kù)存較高的壓力，又出現(xiàn)了南京、蘇州等二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況?！耙环矫?，積極支持居民家庭合理的自住和改善性購(gòu)房需求，穩(wěn)妥有序消化去化周期較長(zhǎng)的三四線城市商品房庫(kù)存；另一方面，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房?jī)r(jià)較快上漲可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)健康平穩(wěn)發(fā)展。”